「허무는 쪽」인가 「창조하는 쪽」인가 | 초고액자산가를 위한 재개발 투자 전략과 지도를 읽는 법

재개발이라는 흐름은 조용하지만, 분명하게 일본의 도시 지도를 다시 쓰고 있습니다. 도쿄 도심에서는 100년에 한 번이라 불릴 정도의 대규모 재개발 러시가 진행되고 있고, 지방에서는 셔터가 내려간 상점가 너머로 새로운 시도가 싹트기 시작하고 있습니다. 이 연재 「파괴와 창조의 지도」에서는 6회에 걸쳐 재개발이라는 현상의 이면에서 도시와 자산에 어떤 일이 일어나고 있는지를 살펴보았습니다. 그리고 최종회인 이번에 제가 독자 여러분께 전하고 싶은 것은 하나의 질문입니다. 여러분은 재개발의 지도를 「읽는 쪽」에 머무르시겠습니까. 아니면 그 지도를 「그리는 쪽」으로 나아가시겠습니까.

연재를 돌아보며: 5회에 걸쳐 분명해진 것

제1회에서는 도쿄 도심 5구에서 동시에 진행되는 재개발 프로젝트의 전체상을 조망했습니다. 총사업비가 조 단위에 이르는 프로젝트군은 단순한 건물의 갱신이 아니라 도시의 경쟁력 자체를 다시 쓰려는 시도입니다. 재개발 러시의 이면에서는 지가 상승, 거주자의 이동, 상업 테넌트의 교체가 연쇄적으로 발생하고 있으며, 그 파장은 준공 후 10년, 20년에 걸쳐 계속 확산됩니다.

이 연재를 통해 분명해진 것은 세 가지입니다. 첫째, 재개발은 「점」이 아니라 「면」으로 움직인다는 사실입니다. 하나의 프로젝트 완성이 주변 지역 전체의 자산 가치를 끌어올리는 효과를 만듭니다. 둘째, 재개발의 혜택을 얻기 위해서는 타이밍이 결정적으로 중요하다는 점입니다. 도시계획 결정→공사 기간→준공이라는 3단계 가운데 가장 큰 수익이 기대되는 시점은 제1단계 직후입니다. 셋째, 도쿄의 성공 모델은 지방에 반드시 그대로 적용되는 것이 아니라는 구조적 차이의 존재입니다.

지방 재개발의 실패에서 배우기

지방 도시의 재개발에서 가장 반복되어 온 실패 패턴은 「규모의 추구」입니다. 중심 시가지에 대형 상업시설을 유치해 활기를 되찾으려 했던 많은 사례는 준공 후 10년 이내에 공동화라는 결말을 맞았습니다. 인구가 감소하는 지역에 거대한 소비 공간을 조성해도, 그 수요를 떠받칠 만큼의 인구가 존재하지 않기 때문입니다.

국토교통성이 정리한 중심 시가지 활성화 사례 연구에서도 「상업시설의 집적」만을 목적으로 한 재개발의 지속가능성에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 셔터 상점가의 문제는 외부의 대규모 투자로 표면적으로 해결하더라도, 지역의 주체가 성장하지 않는 한 결국 같은 결말을 다시 맞게 됩니다.

초고액자산가의 시점에서 지방 재개발을 바라볼 때 중요한 것은 이 「실패의 구조」를 이해하는 일입니다. 실패한 지방 재개발의 상당수는 「지금 존재하는 수요」가 아니라 「과거에 존재했던 수요」를 기준으로 설계되어 있었습니다. 그렇기 때문에 역설적으로 인구가 감소할수록 「이야기를 품은 장소」의 희소가치는 더 높아집니다.

성공 모델로서의 「이야기의 창조」

지방 재생의 성공 사례로 국내외의 주목을 받아 온 곳이 단바사사야마시(구 사사야마시)의 사사야마 성하마을 고택 재생 사업입니다. 성하마을의 경관을 지키면서 빈집이 된 고택을 활용해 이주, 관광, 농업이 삼위일체로 어우러지는 도시 만들기를 실현해 온 이 노력은 단바사사야마시 공식 사이트에서도 꾸준히 소개되고 있습니다.

이 사례가 보여주는 것은 「이야기의 창조」야말로 장기 수익을 만들어내는 원칙이라는 점입니다. 수십 채의 고택이 재생되고, 그곳에 사람이 살고, 찾아오고, 음식을 즐기고, 숙박합니다. 이 연쇄가 「지역 브랜드」를 형성합니다. 그 브랜드는 단일 상업시설로는 결코 만들어낼 수 없는 것입니다. 인바운드 수요가 회복되고 「진정한 일본」을 찾는 여행자가 증가하는 가운데, 이러한 「이야기가 있는 장소」에 대한 수요는 앞으로도 더 커질 것입니다.

초고액자산가의 부동산 투자에서 이 시점은 중요한 시사점을 줍니다. 규모가 아니라 「이야기」를 지닌 부동산은 경기 순환에 대해 상대적으로 가치가 안정적입니다. 도심의 타워맨션과 지방의 역사적 건조물은 시장의 성격이 다르지만, 「이야기의 부동산」은 수익률만으로는 측정할 수 없는 가치를 내포하고 있습니다.

수익자 전략: 재개발의 혜택을 얻는 포지셔닝

재개발에 관여하는 첫 번째 방식은 「수익자」로서 혜택을 얻는 것입니다. 도쿄의 대규모 재개발이라면 도시계획 결정 단계에서 주변 지역의 물건을 취득하고, 준공 후 지가 상승을 향유하는 전략이 기본이 됩니다. 도쿄 도심 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향에서도 분석했듯이, 도라노몬, 시부야, 시나가와와 같은 지역에서는 재개발의 진척에 따른 단계적인 지가 상승이 확인되고 있습니다.

중요한 것은 「재개발 지역 그 자체」보다 「재개발의 파급 지역」을 먼저 선점한다는 발상의 전환입니다. 재개발 지역의 지가는 이미 계획 공표 시점에 상당 부분 반영되어 있습니다. 오히려 재개발로 편의성이 높아지는 주변 지역, 즉 도보 15분권의 주거지나 새로운 상업 지역에 인접한 오피스 물건에 조기에 투자함으로써 더 큰 수익을 기대할 수 있습니다.

「기다린다」는 전략은 초고액자산가에게 가장 합리적인 선택지 중 하나입니다. 그러나 그 「기다리는」 기간에 무엇을 확보하고 있는지가 10년 후의 수익에 결정적인 차이를 만들어냅니다.

설계자 전략: 도시의 미래에 관여하는 투자

재개발에 관여하는 두 번째 방식은 「설계자」로서 도시의 미래에 참여하는 것입니다. 이는 단순한 자산 운용을 넘어 도시의 가치 자체를 창조하려는 시도입니다.

구체적인 수단으로는 먼저 재개발조합 참여가 있습니다. 지권자로서 재개발 사업에 참여하면 단순한 자산 가치 상승뿐 아니라 도시의 설계 자체에 관여할 기회를 얻을 수 있습니다. 대규모 재개발에서는 지권자 간 합의 형성이 가장 어려운 과정이지만, 바로 그 어려움 때문에 합의 형성에 기여할 수 있는 자산가에게는 그에 상응하는 발언권이 생깁니다.

다음으로 부동산 특정공동사업의 활용이 있습니다. 소규모 역사적 건조물의 재생이나 지방 유휴 부동산의 활용과 같은 안건에 참여할 수 있는 제도가 정비되어 가고 있습니다. 국토교통성도 부동산 분야의 투자 환경 정비를 추진하고 있어 이러한 구조에 대한 관심은 높아지고 있습니다.

그리고 가장 희소한 기회가 처음부터 도시를 디자인한다는 선택입니다. 지방의 폐교, 폐공장, 고택 마을을 취득해 「이야기가 있는 장소」로 재생하는 프로젝트는 단순한 투자를 넘어서는 「지역에 대한 관여」입니다. 이는 단기 수익을 추구하는 투자가 아니지만, 10년에서 20년의 시간축으로 바라보면 가장 깊은 가치를 만들어낼 가능성이 있습니다.

INA가 그리는 「허물지 않는 재개발」의 철학

제가 오랫동안 부동산이라는 일을 통해 고민해 온 것은 「허물지 않는 재개발」이라는 개념입니다. 기존의 것을 허물고 나대지로 만든 뒤 새로운 것을 세우는 것이 「재개발」의 일반적인 이미지이지만, 진정한 가치를 만드는 재개발은 그곳에 축적된 시간과 기억을 살리는 데서 시작됩니다.

사사야마 성하마을의 사례도 그렇고, 도쿄에서도 기존 건물을 리노베이션하면서 시대에 맞추어 업데이트를 이어가는 지역이 있습니다. 「허무는 것」은 분명 빠릅니다. 그러나 「창조하는 것」의 본질은 시간을 들여 쌓아 올리는 데 있습니다. 초고액자산가 여러분이 지닌 장기적 시야와 경제적 여유는 바로 이 「허물지 않는 재개발」을 실현할 수 있는 힘입니다.

INA&Associates株式会社는 「인재야말로 최대의 자산」이라는 신념 아래 사업을 전개하고 있습니다. 이는 조직 경영뿐 아니라 도시 만들기에도 적용되는 원칙입니다. 지역에서 뛰어난 인재가 성장하고, 그 인재가 도시의 가치를 떠받칠 때 재개발은 지속가능한 것이 됩니다. 규모를 좇는 것이 아니라 이야기를 만들고 인재를 키운다. 이 시점이야말로 다음 10년의 재개발 투자의 핵심에 있다고 저는 생각합니다.

정리: 여러분은 어느 쪽에 서시겠습니까

6회에 걸친 「파괴와 창조의 지도」 연재를 통해 제가 전해 온 것은 한 가지입니다. 재개발이라는 거대한 흐름은 그것을 「바라보는 사람」과 「관여하는 사람」 사이에 시간과 함께 결정적인 차이를 만들어냅니다.

수익자로서 혜택을 향유하는 것도 중요한 전략입니다. 그러나 그 이상으로 풍부한 경험을 만들어내는 것은 설계자로서 도시의 미래에 관여하는 일입니다. 「도쿄이기 때문에」, 「대규모이기 때문에」 좋은 투자라는 고정관념을 내려놓는 순간, 여러분의 눈앞에 펼쳐지는 지도는 분명 다르게 보일 것입니다.

지방 도시의 실패가 가르쳐 준 것은 규모가 아니라 이야기가 가치를 만든다는 점입니다. 사사야마 성하마을의 성공이 보여준 것은 시간과 인재에 대한 투자가 가장 큰 수익을 가져온다는 점입니다.

마지막으로 여러분께 질문을 드리고 싶습니다. 여러분은 앞으로 재개발의 지도를 「읽는 쪽」에 머무르시겠습니까. 아니면 그 지도를 「그리는 쪽」에 서시겠습니까. 그 답이 다음 10년의 여러분의 자산과, 여러분이 관여하는 도시의 미래를 결정합니다.

FAQ

Q1. 초고액자산가가 재개발 투자를 시작하기에 가장 적절한 시점은 언제인가요?

가장 큰 수익이 기대되는 진입 시점은 도시계획 결정 직후로 여겨집니다. 계획이 공표되고 구체적인 프로젝트 내용이 드러난 단계에서는 아직 시장 전체에 가격 전가가 완전히 이루어지지 않았기 때문입니다. 이 단계에서 주변 지역의 물건을 취득하면 준공 후 지가 상승을 흡수할 가능성이 있습니다. 다만 계획 변경이나 사업 지연의 리스크를 고려한 분산 투자가 중요합니다.

Q2. 지방 재개발은 도쿄의 재개발과 무엇이 근본적으로 다른가요?

가장 큰 차이는 「수요의 성격」입니다. 도쿄의 재개발은 경제와 인구가 집중된 도시에서의 「갱신」이며, 수요는 사업 이전부터 존재합니다. 반면 지방 재개발은 인구 감소 아래에서의 「창조」이며, 수요 자체를 만들어내는 일이 요구됩니다. 따라서 지방의 성공 모델은 「규모의 확대」가 아니라 「이야기의 창조」에 기반하게 됩니다. 이 차이를 이해하지 못한 채 도쿄형 발상을 지방에 가져오는 것이 많은 실패의 원인이 되었다고 평가됩니다.

Q3. 「허물지 않는 재개발」에 투자자로 참여하려면 어떻게 해야 하나요?

참여 경로는 크게 세 가지가 있습니다. 첫째는 지권자로서 재개발조합에 참여하는 방법, 둘째는 부동산 특정공동사업을 활용한 프로젝트 출자, 셋째는 개별 역사적 건조물이나 유휴 부동산을 취득해 리노베이션을 진행하는 직접 참여입니다. 어느 방식이든 장기적인 시야와 지역의 맥락을 이해하는 파트너와의 협력이 필수적입니다. INA&Associates株式会社는 이러한 투자 상담에도 대응하고 있습니다.

Q4. 연재 「파괴와 창조의 지도」 전체를 바탕으로 지금 바로 할 수 있는 행동은 무엇인가요?

먼저 자신의 보유 부동산이 재개발의 「파급 지역」에 있는지 확인해 보시기를 권합니다. 다음으로 관심 있는 지역의 도시계획 결정 상황을 조사해 5년에서 10년 이내에 재개발이 예정된 지역을 파악하는 것입니다. 그리고 「수익자 전략」과 「설계자 전략」 중 어느 쪽이 자신의 포트폴리오와 인생 설계에 맞는지 생각해 보시기 바랍니다. 이 질문과 마주하는 것이 다음 10년의 자산 형성의 첫걸음이 됩니다.

함께 읽으면 좋은 글

인용·참고 자료

• 국토교통성 「중심 시가지 활성화의 추진 사례」https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• 국토교통성 「중심 시가지 활성화」https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• 단바사사야마시 공식 사이트 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/