품川역 서쪽 출구 지역이 전례 없는 규모의 변혁을 맞이하려 하고 있습니다. 2023년 6월, 독립행정법인 도시재생기구(UR도시기구)가 시행자가 된 「품川역 서쪽 출구 토지구획정리사업」이 국토교통대신의 인가를 받아, 「국제교류 거점·품川」의 실현을 향한 본격적인 마을 만들기가 시작되었습니다. 게이큐전철과 도요타자동차가 손잡은 A지구의 착공을 시작으로, 2029년도부터 2032년도에 걸쳐 단계적으로 개업이 예정되어 있어, 주변 지가·부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 확실시되고 있습니다. 부동산 소유자·투자자로서 이 흐름을 어떻게 읽고 어떻게 행동할지가 요구되는 국면에 들어서고 있습니다.
품川역 서쪽 출구 토지구획정리사업이란 무엇인가?
품川역 서쪽 출구 토지구획정리사업은, 도쿄도 미나토구 품川역 서쪽 출구（다카나와 3정목 지구）에서 UR도시기구가 시행하는 대규모 도시기반 정비 사업입니다. 사업 구역 면적은 약 11.9헥타르, 총 사업비는 약 630억 엔에 달하며, 사업 기간은 레이와 5년도부터 레이와 32년도（청산 기간 포함）라는 장기 스팬으로 계획되어 있습니다.
이 사업의 핵심은 「토지구획정리」라는 방식에 있습니다. 토지구획정리란, 도로·공원·광장 등 도시기반 시설을 정비하면서 여러 권리자가 가진 토지를 정돈하여 이용 효율을 높이는 방법입니다. UR도시기구는 이 사업에서 도로·공원의 정비, 역전 광장의 재편, 국도 15호 상공 데크 정비비의 일부 부담, 더불어 지하 차로나 보행자 통로 네트워크 형성을 담당합니다.
주목해야 할 점은, 이 사업이 단순한 인프라 정비에 그치지 않는다는 것입니다. 품川역은 하네다공항으로의 접근 거점이며, 리니어 중앙신칸센의 시발역으로도 계획되어 있습니다. 국제교류 거점으로서의 품川의 지위를 더욱 높이기 위해, 민간의 대형 투자를 유도하는 도시기반을 관민이 연계하여 정비하는 것이 이 사업의 본질적인 목적입니다.
3개의 개발 구역과 각 지구의 계획 내용은?
품川역 서쪽 출구 지구는 A·B·C 3개의 개발 구역으로 나뉘어, 각각 다른 타임라인으로 개발이 진행되고 있습니다.
A지구: 게이큐전철×도요타자동차가 주도하는 국제 복합 시설
품川역에 가장 가까운 A지구에서는, 게이큐전철과 도요타자동차가 공동 개발 주체가 되어 연면적 약 313,100㎡, 지상 29층·지하 4층, 높이 약 160미터의 대규모 복합 시설을 건설합니다. 설계는 세계적인 건축 사무소 KPF（콘·페더슨·폭스）가 담당하며, 국제 수준의 건축 품질이 기대됩니다.
시설의 기능은 오피스·상업·호텔·MICE（컨퍼런스 홀·다목적 홀）로 구성됩니다. 특히 주목받고 있는 것이, 도요타자동차의 신 도쿄 본사가 이 빌딩 내에 개설된다는 점입니다. 국내 최대급 플로어 면적을 가진 오피스와, 도심 최대 규모의 컨퍼런스 홀을 갖춘 시설은, 국내외 기업·인재가 모이는 새로운 교류 거점이 될 것으로 기대됩니다.
게이큐전철 「（가칭）품川역 서쪽 출구 지구 A지구 신축 계획의 사업화 결정에 대하여」（2024년 3월）에 따르면, 2025년 5월 31일에 착공하여, 2029년도의 개업을 목표로 공사가 진행 중입니다. UR도시기구는 같은 해 5월 26일부터, A지구에 인접한 「사쿠라자카」 지역의 지구내 도로 정비에 착수하고 있어, 관민이 연동하여 기반 정비를 가속시키고 있습니다.
B지구: 그랜드 프린스 호텔 신 다카나와의 재개발
A지구의 남쪽에 위치하는 B지구는, 세이부 홀딩스가 주도하는 재개발 계획입니다. 현재 영업 중인 「그랜드 프린스 호텔 신 다카나와」는 2026년도 중에 영업을 종료하고, 부지에 연면적 약 268,000㎡, 높이 약 140미터의 복합 시설（호텔·주거동과 사무소동）을 건설하는 계획입니다.
도시계획 절차는 2025년 6월에 시작되어, 2028년도 착공, 2032년도 준공이 예정되어 있습니다. 그랜드 프린스 호텔 신 다카나와는 1982년 개업 이래 품川의 상징적인 호텔로서 40년 이상 존재감을 발휘해 왔지만, 그 역할을 차세대 국제 대응형 시설로 이어받게 됩니다.
C지구: 다카나와 3정목 품川역 앞 지구 시가지 재개발
A지구의 서쪽에 위치하는 C지구는, 2024년 2월에 설립된 「다카나와 3정목 품川역 앞 지구 시가지 재개발 조합」이 진행하는 시가지 재개발 사업입니다. 연면적 약 186,900㎡, 지상 30층·높이 약 155미터의 초고층 복합 빌딩이 계획되어 있으며, 사무소·주거·상업·MICE 기능을 갖춥니다. 2026년도 착공, 2028년도 준공을 목표로 하고 있습니다.
UR도시기구와 게이큐전철의 역할 분담은 어떻게 되어 있는가?
품川역 서쪽 출구 재개발을 이해하는 데 있어, UR도시기구와 민간 사업자（특히 게이큐전철）의 역할 분담을 파악해두는 것이 중요합니다.
UR도시기구 「품川역 주변 지구」에 따르면, UR도시기구는 시행자로서, 토지의 정돈（가환지 지정은 2024년 2월에 실시 완료）과 도시기반 시설의 정비를 담당합니다. 구체적으로는 도로·공원의 정비, 품川역 앞 광장의 재편에 의한 교통 결절 기능의 강화, 그리고 국도 15호 상공에 건설되는 「데크」 정비비의 일부 부담입니다. 이 데크는 품川역과 각 개발 빌딩을 보행자 네트워크로 직결하며, 우천 시에도 쾌적하게 이동할 수 있는 국제 도시에 걸맞은 보행자 공간을 실현합니다.
한편, 게이큐전철은 철도의 「지평화」라는 대형 프로젝트를 병행하여 추진하고 있습니다. 현재 고가로 달리는 게이큐선을 지상 레벨로 내림으로써, 고가 하부 공간의 유효 활용과 역 앞 공간의 근본적인 재편이 가능해집니다.
부동산 시장·지가에 대한 영향은 어떻게 되는가?
품川역 서쪽 출구의 재개발은 이미 주변 부동산 시장에 영향을 미치기 시작하고 있습니다.
2025년의 시나가와구 지가 동향을 보면, 주택지에서 전년비 +7.0%, 상업지에서 +7.8%라는 대폭 상승을 기록하며, 기준지가의 평균 변동률은 +12.54%에 달하고 있습니다. 품川역 주변의 상업지에서는, 평당 단가가 500만 엔을 초과하는 수준까지 상승한 지점도 존재합니다.
이 지가 상승의 배경에는, 재개발에 의한 수요 구조의 변화가 있습니다. 도요타자동차의 신 도쿄 본사나 국제 회의 시설의 집적에 의해, 외자계 기업·국제기관의 진출 수요가 높아질 것으로 예상됩니다. 또한 인바운드 수요의 본격 회복을 배경으로, 국제 수준 호텔에 대한 수요도 확대되고 있어, 호텔 숙박 요금의 상승 압력이 주변 부동산 가치를 밀어올리는 효과도 기대됩니다.
2029년 A지구 개업, 2032년 B지구 준공과 개발 효과는 단계적으로 파급됩니다. 부동산 가격에 대한 밀어올리기 효과는 단기간에 끝나지 않고, 10년 이상에 걸쳐 지속될 가능성이 높다고 판단하고 있습니다.
주변 소유자가 지금 취해야 할 행동
품川역 서쪽 출구 토지구획정리사업의 진전을 감안하여, 주변에서 부동산을 보유하는 소유자는 지금 후 자산 전략을 재검토하는 좋은 기회를 맞이하고 있습니다.
먼저 확인해야 할 것은, 환지 처분의 스케줄입니다. 토지구획정리사업에서는 최종적으로 「환지 처분」이 이루어져, 권리자의 토지가 재배치됩니다. 이번 사업에서는 레이와 27~28년（2045~2046년）에 환지 처분이 예정되어 있으며, 그때까지의 긴 기간 동안 사업 구역 내외에서의 토지 이용 계획을 재검토할 필요가 있습니다.
다음으로, 임대료 수준과 입주자 타깃의 재검토도 중요한 과제입니다. 도요타 도쿄 본사나 국제 회의 시설이 개업하면, 주변에는 외자계 기업의 주재원·고소득층의 거주 수요가 증가합니다. 현재의 임대료 설정이 시장 실태보다 낮은 경우는, 단계적인 임대료 개정을 검토할 가치가 있습니다.
또한 고부가가치화 리노베이션을 검토하는 타이밍으로서, A지구의 착공·개업 전인 현재는 절호의 기회입니다. 개업 후에 착수하는 것보다, 사전에 리노베이션을 완료함으로써, 수요가 높아지는 타이밍에 맞춘 입주자 교체가 가능해집니다.
나의 생각
품川역 서쪽 출구의 재개발이 나타내는 것은, 도쿄의 부동산 시장이 「점」이 아닌 「면」으로 변화하고 있다는 것입니다. UR도시기구라는 공적 기관이 시행자가 되어, 게이큐전철·도요타자동차·세이부 홀딩스라는 거대 민간 기업이 연계하는 구도는, 단순한 재개발을 넘어선 「마을 전체의 국제화」 추진입니다.
내가 이 사업에서 특히 주목하고 있는 것은, 장기적 시야의 철저함입니다. 레이와 5년도（2023년）부터 레이와 32년도（2050년경）에 걸친 약 27년간이라는 사업 기간은, 부동산 투자에 있어 항상 의식해 온 「지속 가능한 성장」의 사고방식 그 자체를 구현하고 있습니다.
INA&Associates 주식회사에서는, 품川을 비롯한 도시 재생 지역에서의 자산 활용·매각 상담을 많이 받아왔습니다. 재개발의 혜택을 최대한 향유하려면, 정보 수집과 의사결정의 타이밍이 열쇠를 쥡니다. 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다.
정리
- 품川역 서쪽 출구 토지구획정리사업은 UR도시기구가 시행하는 약 11.9ha·총 사업비 약 630억 엔의 대규모 도시기반 정비 사업（레이와 5~32년도）
- A지구（게이큐×도요타, 2029년 개업）·B지구（세이부HD, 2032년 준공）·C지구（재개발 조합, 2028년 준공）가 순차적으로 개발
- 시나가와구 지가는 2025년에 평균 +12.54% 상승하여, 재개발이 지속적인 상승 압력이 되고 있음
- 외자계 기업·외국인 부유층의 수요 확대가 예상되어, 임대료 수준의 밀어올리기 효과도 기대됨
- 주변 소유자는 환지 처분 스케줄·임대료 개정·고부가가치화 리노베이션·매각 타이밍을 지금 당장 검토해야 할 시기
자주 묻는 질문（FAQ）
Q1. 품川역 서쪽 출구 토지구획정리사업의 시행자는 어디입니까?
독립행정법인 도시재생기구（UR도시기구）가 시행자입니다. 2023년 6월에 국토교통대신으로부터 사업 계획의 인가를 받아, 도로·공원·역 앞 광장의 정비와 토지의 정돈（가환지 지정）을 담당하고 있습니다.
Q2. A지구의 개업은 언제 예정되어 있습니까?
2025년 5월 31일에 착공하여, 2029년도（레이와 11년도）의 개업을 목표로 하고 있습니다. 게이큐전철과 도요타자동차가 공동 개발 주체가 되어, 연면적 약 313,100㎡, 지상 29층의 복합 시설（오피스·상업·호텔·MICE）로서 정비됩니다.
Q3. 주변 지가는 얼마나 상승하고 있습니까?
2025년 시나가와구 기준지가의 평균 변동률은 +12.54%로, 주택지 +7.0%·상업지 +7.8%의 대폭 상승을 기록하고 있습니다. 품川역 주변 상업지에서는 평당 단가 500만 엔을 초과하는 지점도 나오고 있으며, 재개발 진전과 함께 상승 경향이 계속될 것으로 전망됩니다.
Q4. 토지구획정리사업에서 지권자에 대한 영향은 어떻게 됩니까?
토지구획정리사업에서는 「가환지 지정」에 의해 일시적으로 이용하는 토지가 지정되며, 사업 완료 후에 「환지 처분」으로 토지가 재배치됩니다. 이번 사업에서는 2024년 2월에 가환지 지정이 이루어져 있으며, 환지 처분은 레이와 27~28년（2045~2046년）에 예정되어 있습니다. 지권자 분들은 UR도시기구의 상담 창구에서 상세 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
