투자 이율로 역산하는 임대료 설정｜적정 시세 결정법과 오너를 위한 공실 대책

일본의 임대 사업에서 월세(家賃, yachin)를 얼마로 책정할지는 수익과 공실 리스크를 동시에 좌우하는 핵심 판단입니다. 한국의 임대차 시장이 전세와 월세가 공존하는 이원 구조인 것과 달리, 일본의 임대 시장은 이것이 바로 일본 특유의 구조인데, 압도적으로 월세(月極家賃) 중심이며 전세보증금이라는 완충장치가 없는 만큼, 오너가 대출 상환과 수선비를 감당하기 위해 「기대 이율(期待利回り, kitai-rimawari)」에서 임대료를 역산하는 사고방식이 실무 전반에 뿌리내려 있습니다. 이는 한국 투자자에게는 다소 생소한 접근으로, 월세 자체의 정밀한 설계가 곧 수익의 전부를 결정하는 구조라 할 수 있습니다. 임대료를 너무 높게 설정하면 입주자가 나타나지 않고, 너무 낮게 설정하면 대출 상환과 수선비를 감당할 재원이 부족해집니다. 이 글에서는 투자 이율에서 예상 임대료를 역산하는 사고방식을 축으로, 주변 시세를 조사하는 방법, 임대료 인하에 의존하지 않는 공실 대책, 모집 전부터 재검토까지 이어지는 실무 절차를, 오너가 자신의 물건에 바로 적용할 수 있는 수준까지 구체적으로 설명합니다.

적정 임대료 시세는 크게 세 가지 축으로 결정됩니다. 첫 번째는 「기대 이율에서의 역산」으로, 물건 가격과 목표 이율에서 역산한 임대료를 출발점으로 삼습니다. 두 번째는 「주변 시세·경쟁 물건과의 비교」로, 같은 지역·평면·건축 연수의 모집 임대료와 조건을 대조합니다. 세 번째는 「물건 자체의 가치」로, 구조·입지·설비·관리 상태를 임대료에 반영합니다. 이 세 축이 겹치는 지점이 무리 없이 정해지기 쉬운 임대료의 기준이 됩니다.

이 기사의 포인트

• 임대료는 「기대 이율에서의 역산·주변 시세와의 비교·물건 가치」라는 세 축으로 결정합니다
• 월액 예상 임대료는 「물건 가격×기대 이율÷12」로 역산할 수 있으며, 실질 이율에서는 제반 경비를 공제해 생각합니다
• 시세는 포털의 모집 임대료와 실제 성약 수준을 함께 보고, 중앙값과 조건 차이로 판단합니다
• 공실이 발생해도 곧바로 임대료 인하가 아니라 설비·조건·프리렌트(free rent) 등을 먼저 검토합니다
• 이 기사의 수치는 지역차가 있는 일반적인 기준이며, 최종 수지 판단은 반드시 전문가 상담을 전제로 합니다

임대료 적정 시세는 「세 가지 축」으로 결정됩니다

결론부터 말하면, 적정 임대료는 하나의 숫자로 정해지는 것이 아니라 세 축을 겹쳐서 좁혀가는 것입니다. 이율에서 역산한 예상 임대료, 주변 시세, 물건 가치 중 어느 하나만으로 결정하면 수지 또는 입주율 중 한쪽에서 무리가 생깁니다. 한국의 임대인들이 흔히 주변 시세만 보고 임대료를 정하는 경향이 있다면, 일본의 임대 경영에서는 이율 역산이라는 재무적 축이 항상 함께 작동한다는 점이 대조적입니다.

예를 들어 이율만 보고 임대료를 높게 설정하면 주변보다 비싸져 내견(집을 보러 오는 것, 内見)이 들어오지 않습니다. 반대로 시세만 보고 주변 최저가에 맞추면 대출 상환과 수선비를 뺀 실수령액이 부족해집니다. 그렇기 때문에 세 축을 순서대로 확인하고, 겹치는 범위 안에서 임대료를 정하는 사고방식이 중요합니다.

축 1: 기대 이율에서의 예상 임대료

물건 가격과 목표로 하는 이율에서 역산하여 「원래대로라면 이 정도는 받아야 한다」는 월액 임대료를 산출합니다. 이는 임대료 설정의 하한선이자 출발점을 정하기 위한 축입니다. 대출 상환·고정자산세·수선비 같은 비용을 충당하고 목표로 하는 실수령액을 확보할 수 있는지를 숫자로 확인합니다.

축 2: 주변 시세·경쟁 물건과의 비교

산출한 예상 임대료가 시장에서 통용되는지를 주변의 동일 조건 물건과 대조하여 확인합니다. 입주자는 임대료만이 아니라 입지·평면·설비·조건을 종합적으로 비교합니다. 시세보다 높게 설정한다면 그 차액에 걸맞은 이유가 물건 쪽에 있어야 합니다.

축 3: 물건 자체의 가치

구조·건축 연수·입지·설비·관리 상태는 그대로 임대료의 오르내림에 영향을 줍니다. 같은 지역, 같은 평면이라도 관리가 잘 되어 있는 물건과 방치된 물건은 정해지는 임대료도, 입주 기간도 달라집니다. 물건 가치는 시세에 대해 「가산」할지 「할인」할지를 판단하는 축입니다. 참고로 한국의 임대 시장이 신축・고층 아파트 단지 중심으로 재고가 표준화되어 있는 것과 달리, 일본의 임대 재고는 목조 저층 아파트（アパート）부터 철근 콘크리트 매션（マンション）까지 건축 연수도 구조도 폭넓게 섞여 있어, 물건 하나하나의 개성이 임대료 차이로 그대로 나타나기 쉽다는 점도 해외 투자자가 알아 두면 유용한 대조점입니다.

투자 이율에서 예상 임대료를 역산하는 방법이란?

이율에서의 역산은 「물건 가격×기대 이율÷12」로 월액 예상 임대료를 구하는 것이 기본 형태입니다. 먼저 표면 이율과 실질 이율의 차이를 파악한 뒤, 제반 경비를 반영하여 현실적인 수준으로 보정합니다. 한국에서 흔히 「수익률」이라 부르는 개념과 비슷하지만, 일본에서는 표면과 실질을 명확히 구분해 물건 비교와 최종 투자 판단에 각각 다르게 사용하는 실무 관행이 자리잡고 있다는 점이 다릅니다.

표면 이율과 실질 이율의 차이

이율에는 경비를 포함하지 않는 「표면 이율(表面利回り, hyōmen-rimawari)」과, 경비·공실을 반영한 「실질 이율(NOI 이율)」의 두 가지가 있습니다. 임대료 설정의 입구 단계에서는 표면 이율로 큰 틀을 파악하고, 최종적인 수지 판단은 실질 이율로 하는 것이 실무적입니다. 자세한 내용은 표면 이율과 실질 이율의 차이를 정리한 해설 기사도 함께 참고하시기 바랍니다.

일반적으로 표면 이율과 실질 이율의 차이는 1〜2포인트 정도인 경우가 많다고 알려져 있습니다. 차이가 큰 물건일수록 운영 경비나 공실 손실의 부담이 무거울 가능성이 있습니다.

기대 이율에서 월액 예상 임대료를 산출하기

이율 공식을 임대료 쪽으로 바꾸면 역산이 가능합니다. 표면 기준이라면 「물건 가격×기대 표면 이율」로 연간 임대료가 나오고, 이를 12로 나누면 월액 예상 임대료가 됩니다. 실질 이율로 목표를 설정하는 경우에는 연간 운영 경비를 다시 더해 필요한 임대료를 구합니다.

제반 경비를 공제해 현실적인 수준으로 만들기

예상 임대료는 어디까지나 출발점이며, 여기서 운영 경비를 뺀 실수령액으로 판단합니다. 운영 경비는 물건 가격의 연간 7〜10％ 정도, 혹은 임대료 수입의 15〜25％ 정도가 하나의 기준으로 여겨지지만, 건축 연수·구조·관리 체제에 따라 크게 달라집니다. 주요 항목을 정리한 뒤 자신의 물건의 실제 금액으로 바꿔서 계산해 보시기 바랍니다.

수치로 보는 계산 예시

여기서부터는 사고방식을 보여주기 위한 예시입니다. 실재하는 물건을 특정하는 것이 아니라 일반적인 가정값으로 봐주시기 바랍니다.

물건 가격을 3,000만 엔（약 2억 7,900만 원, 1엔≈9.3원 기준）, 기대하는 표면 이율을 6％로 놓으면 역산은 다음과 같습니다.

• 연간 예상 임대료 수입 ＝ 3,000만 엔 × 6％ ＝ 180만 엔（약 1,674만 원）
• 월액 예상 임대료 ＝ 180만 엔 ÷ 12 ＝ 15만 엔（약 140만 원, 표면 기준）

이는 물건 전체의 연간 임대료를 월할로 나눈 기준입니다. 한 동에 여러 호실이 있는 경우에는 각 호실의 면적・층・설비에 따라 배분합니다. 다음으로 같은 물건에서 운영 경비를 임대료 수입의 20％（36만 엔, 약 335만 원）, 매입 시 제비용을 물건 가격의 7％（210만 엔, 약 1,953만 원）로 가정하고 실질 이율을 확인합니다.

• 실질 이율 ＝（180만 엔 − 36만 엔）÷（3,000만 엔 ＋ 210만 엔）× 100 ≒ 4.5％

표면 6％에 대해 실질은 약 4.5％로, 차이는 약 1.5포인트에 그쳤습니다. 만약 목표 실질 이율이 5％라면 이 임대료 수준으로는 도달하지 못하므로, 임대료를 올리거나 경비를 줄이는 방안을 검토해야 합니다. 다만 임대료를 올리면 입주가 어려워지므로 다음에 다룰 시세 비교와 함께 생각할 필요가 있습니다. 또한 이율이나 수익률 목표 설정은 투자 판단 그 자체와 직결되는 사안이므로, 단정적인 조언이 아니라 세무사나 재무 전문가와의 상담을 전제로 삼으시기 바랍니다.

주변 시세와 경쟁 물건은 어떻게 조사할까?

시세는 포털사이트의 모집 임대료와 실제로 성약（계약이 성사됨）된 수준 양쪽에서 읽어냅니다. 모집 중인 임대료는 「임대인의 희망가」이고, 성약 임대료는 「시장이 납득한 가격」입니다. 이 차이를 의식하면 시세 감각의 정밀도가 올라갑니다. 한국의 국토교통부 실거래가 공개시스템처럼 개인이 직접 조회할 수 있는 성약 데이터베이스가 일본에는 존재하지 않는다는 점이 특징적입니다.

포털사이트에서 모집 임대료의 중앙값 파악하기

먼저 같은 노선・역까지의 거리・평면・건축 연수대로 검색해 모집 중인 물건의 임대료를 나열합니다. 평균이 아니라 중앙값을 보면 극단적으로 높거나 낮은 값에 휘둘리지 않습니다. 모집 기간이 긴 물건은 「그 임대료로는 정해지기 어려운 수준」이라는 신호로 참고할 수 있습니다.

성약 수준을 의식하기（레인즈적 사고방식）

일본의 부동산 회사는 레인즈（レインズ, REINS, 부동산 유통 표준정보 시스템）라는 회원제 데이터베이스에서 성약 사례를 확인할 수 있습니다. 이는 일본 부동산 업계 특유의 폐쇄형 정보망으로, 한국의 국토교통부 실거래가 공개시스템처럼 일반 국민이 직접 조회할 수 있는 공개 플랫폼과는 성격이 다릅니다. 오너가 직접 레인즈를 열람할 수는 없지만, 관리회사나 중개회사에 「동일 조건의 최근 성약 임대료」를 물어봄으로써 모집 임대료와의 차이를 파악할 수 있습니다. 모집 임대료에서 수천 엔 정도 낮은 수준에서 정해지고 있다면 그 수준이 실질적인 시세에 가깝다고 볼 수 있습니다. 물건의 임대료 이력이나 공실 예측에 관한 사고방식은 렌트롤（rent roll）로 수익력을 가늠하는 체크포인트 기사도 참고가 됩니다.

경쟁 물건과의 차이를 항목별로 비교하기

시세와 자신의 물건을 비교할 때는 임대료만 나열해서는 판단할 수 없습니다. 다음 항목을 목록으로 정리해 경쟁 물건보다 우수한 점과 열등한 점을 가려냅니다. 열등한 항목이 있다면 임대료로 조정할지, 조건・설비로 보완할지를 결정합니다.

임대료 산정의 정확도를 높이고 싶다면 현장의 성약 데이터를 보유한 관리회사와 상담하는 것이 지름길입니다. 관리회사 재검토나 세컨드 오피니언을 고려하고 계시다면 INA의 무료 상담도 활용해 보시기 바랍니다.

임대료를 내리지 않고 결정하기 위한 공실 대책

공실이 발생했을 때 첫 번째 대응을 임대료 인하로 삼지 않는 것이 수익을 지키는 열쇠입니다. 임대료는 한번 내리면 다음 입주자에게도 그대로 이어지고, 원상회복이 있을 때마다 하향 고정되기 쉽습니다. 먼저 설비・조건・홍보 방식으로 경쟁력을 보완하고, 그래도 정해지지 않을 경우의 마지막 수단으로 임대료 조정을 고려합니다.

설비 투자로 임대료를 더하기

설비는 임대료 유지나 인상에 직결되기 쉬운 투자입니다. 에어컨, 독립 세면대, 택배함, 고속 인터넷 무료 제공 등은 타깃층에 따라 임대료 차이 이상의 소구력을 갖습니다. 재택근무가 정착되면서 통신 환경과 방음성에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 투자액을 매달의 임대료 인상분으로 몇 개월, 몇 년 만에 회수할 수 있는지 시산한 뒤 판단하시기 바랍니다.

조건 설계로 신청 문턱 낮추기

임대료 자체를 바꾸지 않아도 조건 설계로 계약 성사 가능성이 달라집니다. 반려동물 가능, 초기비용 분할, 보증회사（保証会社, hoshō-gaisha, 임차인의 채무를 보증하는 일본 특유의 보증 회사 제도로 한국의 전세보증보험과는 성격이 다릅니다） 선택지, 갱신료 재검토 등은 임대료를 지키면서 신청을 뒷받침합니다. 타깃을 명확히 한 조건 설계는 임대 경영 차별화 그 자체입니다. 사고방식은 수익을 극대화하는 세 가지 차별화 전략 기사도 참고가 됩니다.

프리렌트와 실질 임대료의 사고방식

프리렌트（free rent, 입주 후 일정 기간 임대료를 무료로 하는 조건）는 표면 임대료를 내리지 않고도 저렴한 느낌을 줄 수 있는 기법입니다. 한국의 「렌트프리」와 개념 자체는 비슷하지만, 일본에서는 계약상의 임대료 표시 유지와 다음 입주자에게 미치는 영향 관리라는 목적이 더 강조된다는 차이가 있습니다. 예를 들어 월액 15만 엔（약 140만 원）에 1개월 프리렌트를 붙이면, 2년 계약일 경우 실질 임대료는 「15만 엔×23개월÷24개월」로 약 14만 3,000엔（약 133만 원）이 됩니다. 주변보다 수천 엔 저렴하게 보이면서도 계약상의 임대료 수준은 유지할 수 있어 다음 입주자에게 미치는 영향을 억제할 수 있습니다. 다만 단기 해약을 막기 위해 일정한 계약 기간을 조건으로 붙이는 것이 일반적입니다.

모집 홍보 방식 정비하기

같은 물건이라도 사진・캐치카피・게재 정보의 충실도에 따라 반응은 달라집니다. 밝은 실내 사진, 설비 명기, 주변 환경 설명을 갖추는 것만으로도 내견 건수가 움직이는 경우가 드물지 않습니다. 이러한 모집 활동 전체를 전략적으로 설계하는 사고방식은 리싱（leasing） 업무와 공실 대책을 해설한 기사에서 자세히 정리하고 있습니다.

물건 가치를 임대료에 어떻게 반영할까

물건 가치는 시세에 대해 임대료를 가산할지 할인할지를 정하는 축입니다. 구조・건축 연수・입지・설비・관리 상태를 점검하고, 강점은 가산하고 약점은 조건으로 보완한다는 순서로 생각합니다.

구조・건축 연수

철근 콘크리트조（RC）는 목조보다 방음성・내화성에서 유리한 경우가 많아, 그만큼 임대료에 반영하기 쉬운 경향이 있습니다. 건축 연수가 오래되었더라도 배관・설비 교체나 인테리어 리모델링으로 실질적인 가치를 회복할 수 있는 경우가 있습니다. 「오래됐으니 무조건 싸다」고 단정하지 않는 자세가 수익을 지킵니다. 한국에서는 신축 연차 자체가 시세를 크게 좌우하는 경향이 강한 반면, 일본에서는 「築古（chikufuru, 건축 연수가 오래된 물건을 가리키는 업계 용어）」라도 리노베이션을 거쳐 오히려 개성 있는 임대 상품으로 인기를 끄는 사례가 드물지 않다는 점이 투자 포지셔닝의 힌트가 됩니다.

입지・주변 환경

역까지의 거리는 임대료에 영향을 주기 쉬운 요소로, 도보 1분 차이만으로도 시세가 움직이는 경우가 있습니다. 슈퍼마켓・병원・학교・치안 같은 생활 편의성도 타깃층에 따라 비중이 달라집니다. 1인 가구 대상이라면 역세권과 편의성을, 가족 대상이라면 평면과 생활 환경을 중시하는 식으로 수요층에 맞춰 가치를 평가합니다.

관리 상태

공용부 청소, 엔트런스의 인상, 퇴거 후 원상회복의 꼼꼼함은 내견 시 첫인상을 좌우합니다. 관리가 잘 되어 있는 물건은 같은 시세대에서도 계약이 성사되기 쉽고, 장기 입주로도 이어집니다. 관리 상태는 큰돈을 들이지 않고도 가치를 끌어올릴 수 있는 몇 안 되는 요소입니다. 한국의 아파트 단지가 입주자 관리사무소와 경비 인력을 상시 배치하는 것과 달리, 일본의 임대 물건은 관리회사가 정기 순회로 공용부를 관리하는 방식이 일반적이므로, 해외 오너 입장에서는 관리회사의 순회 빈도와 대응 품질을 계약 전에 확인하는 것이 실질적인 자산 관리의 핵심이 됩니다.

공실 리스크와 수익의 균형 맞추기

임대료 설정은 한 호실당 임대료를 최대화하는 작업이 아니라, 가동률까지 포함한 연간 실수령액을 최대화하는 작업입니다. 높은 임대료로 몇 개월 비워두는 것보다 적정 임대료로 빨리 계약을 성사시켜 만실을 유지하는 쪽이 연간 수입이 더 많아지는 경우가 있습니다.

예를 들어 월액 15만 엔（약 140만 원）으로 3개월 공실이 되면 그 해의 실수입은 연간 135만 엔（약 1,256만 원）입니다. 반면 14만 5,000엔（약 135만 원）으로 공실이 제로라면 연간 174만 엔（약 1,618만 원）이 됩니다. 표면 임대료는 더 높은데도 가동률에서 역전되는 전형적인 예입니다. 그렇기 때문에 예상 임대료・시세・물건 가치라는 세 축에 「가동률」을 곱하여 실제 실수령액으로 비교하는 것이 반드시 필요합니다.

입주자 측의 임대료 부담 기준을 알아두면 강하게 밀어붙일 수 있는 상한선도 보이기 시작합니다. 일반적으로 임대료는 실수령 소득의 30％ 전후가 하나의 기준으로 여겨지며, 이 수준을 크게 웃도는 임대료는 타깃이 좁아집니다. 한국에서도 통상 주거비를 소득의 30％ 이내로 권장하는 기준이 있다는 점에서 이 원칙 자체는 낯설지 않지만, 일본에서는 월세 단독 부담을 전제로 이 비율을 산정한다는 점이 다릅니다. 자세한 내용은 임대료는 실수령의 몇 할로 억제해야 하는지 해설한 기사도 참고하시기 바랍니다.

임대료 설정 실무 절차【5단계】

지금까지의 내용을 모집 전부터 계약 후 재검토까지의 절차로 정리합니다. 다음 5단계 순서로 진행하면 빠짐없이 임대료를 결정할 수 있습니다. 한국의 전세 계약이 계약 시점에 목돈 규모를 한 번에 결정하는 구조인 것과 달리, 일본의 월세 결정은 이처럼 여러 단계를 거쳐 점진적으로 다듬어 가는 프로세스라는 점도 특징입니다.

스텝 1: 모집 전 체크

먼저 물건의 현재 상황을 정리합니다. 구조・건축 연수・설비・관리 상태를 목록화하고, 경쟁 물건과 비교했을 때 강점・약점이 될 만한 점을 적어봅니다. 동시에 대출 상환액・고정자산세・예상 수선비 등 임대료로 충당해야 할 비용을 확인합니다.

스텝 2: 이율에서 예상 임대료 산출

「물건 가격×기대 표면 이율÷12」로 월액 예상 임대료를 산출하고, 운영 경비를 뺀 실질 이율로 실수령액을 확인합니다. 목표로 하는 실질 이율에 도달하는지를 보고 임대료의 하한선을 정합니다.

스텝 3: 주변 시세와 대조

포털에서 동일 조건의 모집 임대료 중앙값을 확인하고, 관리회사에 최근 성약 수준을 문의합니다. 예상 임대료가 시세 범위 안에 들어오는지, 웃돌 경우 그럴 만한 이유가 있는지를 점검합니다.

스텝 4: 조건 설계

임대료를 확정하기 전에 설비・초기비용・프리렌트・반려동물 가능 여부 등의 조건을 설계합니다. 시세보다 높게 설정한다면 그 차이를 정당화할 수 있는 조건이나 설비를 조합합니다.

스텝 5: 모집 후 재검토

모집을 시작한 후 2〜4주간의 반응을 보고 조정합니다. 문의가 적다면 홍보 방식이나 조건을, 내견은 있는데 계약이 성사되지 않는다면 가격이나 경쟁 물건과의 차이를 의심합니다. 숫자로 반응을 추적하고 감이 아니라 데이터로 재검토하는 것이 원칙입니다.

이 절차를 혼자서 진행하기 어려운 경우나 여러 물건에서 표준화하고 싶은 경우에는, 리싱 실무를 담당하는 관리회사와 역할을 분담하는 것이 현실적입니다. 임대료 산정이나 공실 대책 방침으로 고민이 있으실 때는 INA의 무료 상담을 이용해 보시기 바랍니다.

임대료 설정에서 오너가 빠지기 쉬운 실수

마지막으로 임대료 설정에서 걸려 넘어지기 쉬운 전형적인 패턴을 정리합니다. 모두 「세 축 중 어느 하나를 건너뛴 것」이 원인입니다. 미리 알아두는 것만으로도 대부분 피할 수 있습니다. 한국의 임대인이 전세금 인상률이나 전월세전환율 계산에 익숙한 것과 달리, 일본의 오너가 빠지기 쉬운 실수는 대부분 이율 역산과 시세 비교라는 두 축을 따로 떼어 생각하는 데서 비롯된다는 점에서, 두 시장의 판단 습관 차이 자체가 리스크의 원인이 되기도 합니다.

이들은 모두 이익을 서두를수록 일어나기 쉬운 실수입니다. 저희는 단기적인 만실률만이 아니라, 장기적으로 입주자에게 계속 선택받는 상태를 중요하게 생각합니다. 임대료 설정을 「한 번 정하면 끝」으로 여기지 않고, 시장 상황과 물건의 상태에 맞춰 계속 재검토하는 자세가 결과적으로 지속 가능한 수익으로 이어집니다.

자주 묻는 질문（FAQ）

Q1. 임대료는 이율과 시세 중 어느 쪽을 우선해서 정해야 하나요?

어느 한쪽이 아니라, 이율로 하한선을 정하고 시세로 상한선을 확인하는 순서가 실무적입니다. 이율에서 역산한 예상 임대료를 출발점으로 삼아 주변의 모집 임대료와 성약 수준 범위 안에 들어오는지 대조합니다. 시세를 크게 웃돈다면 그 차이를 정당화할 수 있는 설비나 조건이 필요해집니다. 한국의 전월세전환율 계산이 보증금과 월세 사이의 환산에 초점을 맞추는 것과 달리, 일본의 이 방식은 물건 가격 자체와 월세 사이의 역산이라는 점에서 출발점이 다르다는 사실도 함께 기억해 두면 좋습니다.

Q2. 기대 이율에서 예상 임대료를 산출하는 계산식을 알려주세요.

기본은 「물건 가격×기대 표면 이율÷12」로 월액 예상 임대료가 나옵니다. 예를 들어 3,000만 엔（약 2억 7,900만 원）의 물건에서 표면 이율이 6％라면 연간 180만 엔（약 1,674만 원）, 월액 15만 엔（약 140만 원）이 기준입니다. 여기서 운영 경비를 뺀 실질 이율로 실수령액이 목표에 도달하는지를 확인합니다.

Q3. 공실이 계속될 때 바로 임대료를 내려야 하나요?

먼저 인하 이외의 방법을 검토하는 것이 기본입니다. 임대료는 한번 내리면 다음 입주자에게도 이어지기 쉬우므로, 설비 추가, 조건 재검토, 프리렌트, 모집 홍보 방식 개선을 먼저 시도합니다. 그래도 반응이 늘지 않을 경우의 최종 수단으로 임대료 조정을 검토합니다.

Q4. 이율의 기준은 어느 정도인가요?

지역이나 물건 유형에 따라 크게 달라지므로 어디까지나 하나의 기준으로 받아들여 주시기 바랍니다. 일반적으로 도심의 구분 맨션（区分マンション, 한국의 구분소유 아파트・오피스텔에 해당）은 표면 이율 4〜5％, 지방 도시는 6〜8％ 정도로 여겨지는 경우가 많지만, 실제 판단은 실질 이율과 가동률로 이루어집니다. 수치는 시장 상황에 따라 변동하므로 최신 상황은 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 서울의 임대 시장이 전세 중심의 자본 이득（시세 차익）을 중시하는 경향이 강한 반면, 도쿄를 비롯한 일본 도심의 임대 투자는 월세 현금흐름 자체를 이율로 환산해 평가하는 문화가 뿌리 깊어, 같은 「이율」이라는 단어라도 두 시장이 기대하는 수익의 성격이 다르다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.

인용・참고자료

• 공익재단법인 부동산유통추진센터（不動産流通推進センター, 레인즈 운영 기관）https://www.retpc.jp/
• 국토교통성（国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）「부동산 가격지수・부동산 시장 동향」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html