Le « Projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier de la gare de Kōjiya », achevé en mars 2017 devant la gare de Kōjiya sur la ligne Keikyū Airport, est un exemple de réussite remarquable. Ce projet a transformé un secteur d'environ 1,3 hectare autrefois occupé par un tissu dense de maisons en bois vétustes en un complexe de tours jumelles, pour un investissement d'environ 21,9 milliards de yens (selon le communiqué de presse d'Asahi Kasei Real Estate Residence d'avril 2015). Près de neuf ans après son achèvement, il est temps de réévaluer l'impact de ce redéveloppement sur la valeur immobilière du quartier. Par ailleurs, en 2025, l'approbation par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme du projet d'aménagement et d'exploitation de la « ligne Kamakama (nouvelle ligne aéroportuaire) » s'apprête à insuffler une nouvelle dynamique de valorisation dans le secteur de Kōjiya.
Le projet de redéveloppement du quartier de la gare de Kōjiya — Contexte et enjeux
Le quartier avant le redéveloppement — Les problèmes d'un tissu urbain dense en bois
Le quartier de la gare de Kōjiya est un secteur d'environ 1,3 hectare situé entre la ligne Keikyū Airport et la route circulaire n° 8. Avant le lancement du redéveloppement, ce quartier était caractérisé par un tissu dense de maisons en bois vétustes et des voiries extrêmement étroites. En cas de séisme majeur, le risque de propagation d'incendie était élevé, et certains endroits étaient tout simplement inaccessibles aux camions de pompiers et aux ambulances.
Avec 217 ayants droit aux intérêts fonciers imbriqués dans le quartier, les problèmes s'accumulaient et ne pouvaient être résolus par des reconstructions individuelles. C'est précisément pourquoi le recours au dispositif de redéveloppement urbain de type 1 a permis, par le biais d'une association regroupant l'ensemble des ayants droit, de réaliser un aménagement intégré et planifié.
L'élimination de ces tissus urbains denses en bois constitue l'une des priorités majeures de la politique de prévention des risques menée de longue date par la métropole de Tokyo. Le quartier de la gare de Kōjiya est largement reconnu comme un exemple pionnier ayant relevé ce défi de front.
Envergure du projet et parties prenantes — 217 ayants droit, 21,9 milliards de yens d'investissement
Voici une vue d'ensemble du projet. La superficie aménagée est d'environ 1,3 hectare, le budget s'élève à environ 21,9 milliards de yens (selon le communiqué de presse d'Asahi Kasei Real Estate Residence d'avril 2015), et le nombre d'ayants droit atteint 217. La surface de plancher totale se répartit entre 34 142 m² pour la tour W et 8 948 m² pour la tour E, soit un total d'environ 43 000 m² — une opération d'envergure considérable pour un quartier de gare.
La construction a été confiée à Toda Corporation, et la conception à Yamashita Sekkei Inc. Par ailleurs, la Fondation pour la construction ignifugée de la région métropolitaine a participé en tant que maître d'ouvrage vendeur, tandis qu'Asahi Kasei Real Estate Residence et Mitsui Fudosan Residential ont été associées en tant que mandataires de commercialisation — un montage garantissant la fiabilité de grands acteurs du secteur.
Historique du projet — 14 années de progression, de 2003 à 2017
De la création de l'association préparatoire à la décision d'urbanisme — 10 ans de préparation
L'association préparatoire de redéveloppement du quartier de la gare de Kōjiya a été créée en 2003. Il a fallu ensuite environ cinq ans pour obtenir la décision d'urbanisme en mars 2008. Dans un quartier aux parcelles foncières aussi complexes et imbriquées, un processus de concertation minutieux avec chaque ayant droit était indispensable.
En juillet 2012, l'autorisation de création de l'association de redéveloppement (autorisation de projet) a été obtenue, suivie en décembre 2013 par l'approbation du plan de conversion des droits. Après une longue phase préparatoire, la concrétisation du projet pouvait enfin débuter.
Lancement des travaux, achèvement et livraison — Un aménagement bouclé en 3 ans
Les travaux de démolition ont débuté en avril 2014, suivis du lancement du gros œuvre en septembre de la même année. La commercialisation de la première tranche a commencé en mars 2015, et le bâtiment a été achevé le 28 novembre 2016. Enfin, en mars 2017, l'aménagement des espaces publics, dont la place de gare, a été finalisé, marquant la clôture complète du projet. Depuis la création de l'association préparatoire, environ 14 ans se sont écoulés ; depuis l'autorisation du projet, environ 5 ans.
Station Twin Towers Kōjiya — Ce qui a été réalisé
Vue d'ensemble des tours jumelles — Tour W de 20 étages, tour E de 18 étages, 335 logements au total
L'élément central de l'aménagement est constitué de deux tours résidentielles baptisées « Station Twin Towers Kōjiya ». La tour Front West (W) compte 20 étages en superstructure et 1 niveau en sous-sol, pour une hauteur de 64,55 m. La tour Front East (E) comprend 18 étages en superstructure et 2 niveaux en sous-sol, pour une hauteur de 62,20 m.
Le nombre total de logements dans les deux tours s'élève à 335, dont 149 logements non destinés à la vente. Le complexe ne se limite pas aux habitations : il intègre également des commerces et des bureaux. L'émergence de ces tours jumelles face à la gare a profondément transformé le visage du quartier de Kōjiya.
Place de gare et équipements d'intérêt public — Un pôle intergénérationnel
Le redéveloppement ne s'est pas limité à la construction de logements. Une place de gare d'environ 2 000 m² a été aménagée, offrant un espace sécurisé pour la circulation piétonne. De plus, des équipements d'aide à la petite enfance (crèche agréée, etc.), un centre de soutien aux personnes âgées, un parc à vélos public, un entrepôt de secours et un supermarché ont été intégrés de manière cohérente.
Le fait que familles avec enfants et personnes âgées puissent bénéficier de services au même endroit, en face de la gare, dépasse la simple offre de logements : c'est une démarche qui rehausse la valeur globale du quartier. Du point de vue de la proximité habitat-emploi et de la cohabitation intergénérationnelle, ce redéveloppement est considéré comme un exemple avant-gardiste.
Pour une vue d'ensemble des projets de redéveloppement à Tokyo, consultez également Les grands projets de redéveloppement qui transforment Tokyo en 2025.
Comment le redéveloppement a transformé la valeur immobilière de Kōjiya
Un lancement commercial réussi — Prix au tsubo supérieur à 2,9 millions de yens, ratio de souscription de 1,2
La première tranche de commercialisation lancée en mars 2015 (83 logements) a recueilli 101 candidatures, soit un ratio moyen d'environ 1,2. Les prix de vente s'échelonnaient de 30,7 millions à 93,5 millions de yens (soit un prix au tsubo supérieur à 2,9 millions de yens). Compte tenu du niveau de marché du secteur de Kōjiya à l'époque, ces chiffres traduisaient clairement l'effet de valorisation induit par le redéveloppement.
Concernant le profil des acquéreurs, 70 % résidaient dans l'arrondissement d'Ōta, et les 30-40 ans représentaient 50 % des acheteurs — ce qui témoigne d'une demande réelle portée par les habitants du quartier. On peut parler d'une formation de marché saine, où les besoins d'achat locaux ont directement bénéficié des retombées du redéveloppement.
Hausse des prix fonciers après l'achèvement — +8,18 % en glissement annuel selon les prix fonciers officiels 2026
L'impact du redéveloppement sur les prix fonciers se reflète clairement dans les chiffres. Le prix foncier officiel moyen 2026 autour de la gare de Kōjiya s'établit à environ 800 000 yens/m², en hausse de +8,18 % sur un an (source : tochidai.info). Le prix foncier de référence moyen 2025 atteint également environ 510 000 yens/m² (+8,74 % sur un an), un niveau légèrement supérieur au taux de progression moyen de l'ensemble de l'arrondissement d'Ōta (+8,63 %).
Au cours des quelque dix années suivant l'achèvement, les prix des appartements en revente ont également enregistré une hausse d'environ 34,75 %, confirmant que les bénéfices du redéveloppement se maintiennent en termes de valeur patrimoniale. Il convient toutefois de noter que ce taux de hausse des prix en revente est une valeur indicative basée sur des données sectorielles, et que les variations de prix individuelles dépendent des caractéristiques propres à chaque bien.
La ligne Kamakama (nouvelle ligne aéroportuaire) — Le prochain chapitre pour Kōjiya
Présentation du projet de la ligne Kamakama — Ce que signifie le passage par la gare de Kōjiya
La « ligne Kamakama » est le nom courant de la « nouvelle ligne aéroportuaire », un nouveau tracé ferroviaire reliant la ligne Tokyu Tamagawa (gare de Yaguchinowatashi) à la gare de Keikyū Kamata en passant par la gare de Tokyu Kamata. Le tracé prévu se compose d'une première phase (Yaguchinowatashi – Keikyū Kamata) et d'une seconde phase (Keikyū Kamata – Ōtorii), la gare de Kōjiya étant incluse comme gare intermédiaire de la seconde phase.
Une fois la ligne Kamakama pleinement opérationnelle, la gare de Kōjiya offrira un accès direct sans correspondance vers Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro et même la préfecture de Saitama, grâce à l'interconnexion avec la ligne Tokyu Tōyoko et la ligne Fukutoshin du métro de Tokyo. Aujourd'hui simple « gare intermédiaire de la ligne Keikyū Airport », Kōjiya est appelée à devenir un véritable « nœud de correspondance » reliant les axes est-ouest et nord-sud.
Approbation du ministère en 2025 — Les dates de construction et d'ouverture de la seconde phase restent à déterminer
En 2025, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a approuvé le projet d'aménagement et d'exploitation de la ligne Kamakama, déposé par Tokyu Corporation et ses partenaires. Cette approbation constitue une avancée majeure vers la réalisation de la ligne. L'ouverture est envisagée aux alentours de 2038-2042, mais la première phase (Yaguchinowatashi – Keikyū Kamata) est celle dont la mise en œuvre est prioritaire.
En ce qui concerne la seconde phase (Keikyū Kamata – Ōtorii), qui inclut la gare de Kōjiya, les dates concrètes de lancement des travaux et d'ouverture restent indéterminées. Le calendrier de concrétisation de la seconde phase est susceptible d'évoluer en fonction de l'avancement de la première phase et de la sécurisation des financements. Il est essentiel de prendre en compte cet élément dans toute décision d'investissement ou d'achat.
C'est d'ailleurs précisément pour cette raison que le secteur de Kōjiya peut être interprété comme étant « à un stade où les bénéfices de la ligne Kamakama ne sont pas encore pleinement intégrés dans les prix ». Pour ceux qui envisagent une valorisation patrimoniale à long terme, les niveaux de prix actuels méritent, selon nous, d'être considérés avec attention.
La politique d'aménagement urbain d'Ōta et la place de Kōjiya
La « Déclaration pour un urbanisme attractif autour des lignes ferroviaires » de l'arrondissement d'Ōta
L'arrondissement d'Ōta a adopté en décembre 2022 la « Déclaration pour un urbanisme attractif autour des lignes ferroviaires », suivie en 2023 de la publication du « Schéma d'aménagement le long des lignes ferroviaires d'Ōta ». Ce schéma définit clairement comme orientation stratégique la stimulation de l'investissement privé le long du tracé de la nouvelle ligne aéroportuaire (ligne Kamakama).
L'engagement proactif des pouvoirs publics dans la définition des orientations d'aménagement urbain constitue un catalyseur pour l'investissement privé. Dans les secteurs où la volonté des pouvoirs publics et les décisions d'investissement privé convergent, une valorisation durable à long terme tend à se concrétiser plus facilement.
Le rôle précurseur du redéveloppement de Kōjiya
Le redéveloppement du quartier de la gare de Kōjiya est considéré comme l'exemple phare de « redéveloppement réussi » dans l'arrondissement d'Ōta. La transformation d'un quartier dense en bois en un complexe de tours jumelles sert de « précédent » de référence pour l'étude de futurs projets d'aménagement urbain le long de la ligne Kamakama — à Kamata, Yaguchinowatashi, Ōtorii et ailleurs.
Pour une comparaison avec d'autres redéveloppements en gare dans l'est de Tokyo, consultez également Redéveloppement de la sortie nord de la gare de Tateishi | Tour de 36 étages et nouvel hôtel de ville pour 128 milliards de yens, qui permet de mieux comprendre les mécanismes de transformation qu'un redéveloppement apporte à un quartier.
L'initiative de Kōjiya, où pouvoirs publics, maître d'œuvre, ayants droit et membres de l'association ont chacun joué leur rôle pour transformer un quartier dense et vétuste en un complexe à haute résilience, illustre un modèle exemplaire de renouvellement urbain. Poursuivre le bonheur de tous ceux qui s'investissent dans la ville avec confiance et vision à long terme — c'est cette philosophie que ce projet incarne.
Synthèse
Voici les points clés de cet article sur le redéveloppement du quartier de la gare de Kōjiya.
- Achèvement du projet en 2017. Un secteur d'environ 1,3 hectare de maisons en bois vétustes s'est métamorphosé en un complexe de tours jumelles de 43 000 m² de surface de plancher, pour un investissement de 21,9 milliards de yens
- Prévention des risques, logement, commerce, services sociaux et espaces publics ont été aménagés de manière intégrée dans une démarche d'urbanisme global, rehaussant considérablement la valeur du quartier
- Les prix fonciers sont en hausse. Le prix foncier officiel 2026 autour de la gare de Kōjiya affiche +8,18 % en glissement annuel, dépassant le rythme moyen de l'arrondissement d'Ōta
- La ligne Kamakama (nouvelle ligne aéroportuaire) a obtenu l'approbation ministérielle en avril 2025. Toutefois, les dates de construction et d'ouverture de la seconde phase (Keikyū Kamata – Ōtorii), qui inclut Kōjiya, restent indéterminées, et il est essentiel de suivre les informations les plus récentes
- La politique d'aménagement urbain de l'arrondissement d'Ōta stimule la dynamique de développement sur l'ensemble du tracé, et le secteur de Kōjiya attire une attention croissante en tant que zone à fort potentiel de valorisation à moyen et long terme
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quand le projet de redéveloppement du quartier de la gare de Kōjiya a-t-il été achevé ?
Le bâtiment principal a été achevé le 28 novembre 2016, et l'aménagement des espaces publics, dont la place de gare, a été finalisé en mars 2017. Ce projet d'envergure a nécessité environ 14 ans depuis la création de l'association préparatoire en 2003.
Q2. Quelles sont les caractéristiques du complexe Station Twin Towers Kōjiya ?
Il se compose de deux tours : Front West (tour W, 20 étages, hauteur 64,55 m) et Front East (tour E, 18 étages, hauteur 62,20 m), totalisant 335 logements. Outre les habitations, le complexe intègre des commerces, des bureaux, une crèche, un centre de soutien aux personnes âgées, un supermarché, un entrepôt de secours et une place de gare d'environ 2 000 m². Le vendeur est la Fondation pour la construction ignifugée de la région métropolitaine, avec Asahi Kasei Real Estate Residence et Mitsui Fudosan Residential comme mandataires de commercialisation.
Q3. Comment la gare de Kōjiya évoluera-t-elle avec l'ouverture de la ligne Kamakama (nouvelle ligne aéroportuaire) ?
Lorsque la seconde phase de la ligne Kamakama (Keikyū Kamata – Ōtorii) sera mise en service, la gare de Kōjiya deviendra un nœud de correspondance offrant un accès direct sans changement vers Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro et la préfecture de Saitama, grâce à l'interconnexion avec la ligne Tokyu Tōyoko et la ligne Fukutoshin du métro de Tokyo. Toutefois, les dates de construction et d'ouverture de la seconde phase, qui inclut Kōjiya, restent à ce jour indéterminées. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a approuvé le projet d'aménagement et d'exploitation en avril 2025, la mise en œuvre de la première phase (Yaguchinowatashi – Keikyū Kamata) étant prioritaire.
Q4. Quel est le niveau actuel des prix fonciers autour de la gare de Kōjiya ?
Le prix foncier officiel moyen 2026 autour de la gare de Kōjiya s'établit à environ 800 000 yens/m² (+8,18 % en glissement annuel), et le prix foncier de référence moyen 2025 à environ 510 000 yens/m² (+8,74 % en glissement annuel). Ces niveaux dépassent légèrement le taux de progression moyen de l'ensemble de l'arrondissement d'Ōta (+8,63 %), et la tendance haussière se poursuit, portée notamment par l'approbation du projet de la ligne Kamakama (les données foncières sont des valeurs indicatives fournies par tochidai.info).
Sources et références
- Arrondissement d'Ōta, « Quartier de la gare de Kōjiya »
- Arrondissement d'Ōta, « Brochure du projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier de la gare de Kōjiya » (mars 2017)
- Fondation pour la construction ignifugée de la région métropolitaine, « Projet de redéveloppement de type 1 du quartier de la gare de Kōjiya »
- Arrondissement d'Ōta, « Schéma d'aménagement le long des lignes ferroviaires d'Ōta »
- Arrondissement d'Ōta, « Nouvelle ligne aéroportuaire (ligne Kamakama) — Page principale »
- Bureau de l'urbanisme de la métropole de Tokyo, « Projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier de la gare de Kōjiya »
