اكتمل "مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة محطة كوجيا" في مارس 2017 أمام محطة كوجيا على خط كيكيو للمطار، وهو نموذج ناجح لتحويل منطقة تبلغ مساحتها نحو 1.3 هكتار كانت مكتظة بالمباني الخشبية المتقادمة إلى مجمع أبراج توأمية متعددة الاستخدامات بتكلفة بلغت نحو 21.9 مليار ين (وفقاً للبيان الصحفي الصادر عن شركة آساهي كاسيه العقارية في أبريل 2015). وبعد مرور نحو 9 سنوات على الاكتمال، نعيد تقييم التغيرات التي أحدثتها إعادة التطوير هذه في القيمة العقارية للمنطقة. وفي عام 2025، بات اعتماد وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة لمخطط تطوير وتشغيل "خط كاماكاما (خط المطار الجديد)" يبشّر بموجة جديدة من ارتفاع القيمة في منطقة كوجيا.
ما هو مشروع إعادة تطوير منطقة محطة كوجيا — الخلفية والتحديات
المدينة قبل إعادة التطوير — المشكلات التي عانت منها المناطق الخشبية المكتظة
تقع منطقة محطة كوجيا في مساحة تبلغ نحو 1.3 هكتار محصورة بين خط كيكيو للمطار والطريق الدائري رقم 8. قبل بدء إعادة التطوير، كانت هذه المنطقة مكتظة بالمساكن الخشبية المتقادمة مع طرق ضيقة للغاية. وفي حال وقوع زلزال كبير، كان خطر انتشار الحرائق مرتفعاً، بل كانت هناك مواقع يصعب حتى وصول سيارات الإطفاء والإسعاف إليها.
نظراً لأن المنطقة كانت تضم 217 من أصحاب الحقوق المتشابكين، فقد تراكمت مشكلات لم يكن بالإمكان حلها عبر إعادة البناء الفردي. ولهذا السبب تحديداً، تم اللجوء إلى أسلوب مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول، حيث تحققت عملية تطوير متكاملة ومنظمة من خلال تنفيذ جمعية تعاونية شارك فيها جميع أصحاب الحقوق.
يُعد القضاء على المناطق الخشبية المكتظة من أهم الأولويات في مجال الوقاية من الكوارث التي عملت عليها حكومة طوكيو المحلية لسنوات طويلة. وقد حظيت منطقة محطة كوجيا بتقدير عالٍ باعتبارها نموذجاً رائداً واجه هذا التحدي بشكل مباشر.
حجم المشروع والمشاركون — 217 من أصحاب الحقوق وتكلفة تبلغ نحو 21.9 مليار ين
يمكن تلخيص الصورة الشاملة للمشروع على النحو التالي: بلغت مساحة التنفيذ نحو 1.3 هكتار، وتكلفة المشروع نحو 21.9 مليار ين (وفقاً للبيان الصحفي الصادر عن شركة آساهي كاسيه العقارية في أبريل 2015)، فيما بلغ عدد أصحاب الحقوق المعنيين 217 شخصاً. وبلغت المساحة الإجمالية للطوابق 34,142 متراً مربعاً للبرج الغربي (W) و8,948 متراً مربعاً للبرج الشرقي (E)، بإجمالي نحو 43,000 متر مربع، وهو مشروع ضخم بمقاييس التطوير أمام المحطات.
تولت شركة تودا للإنشاءات أعمال التنفيذ، فيما قامت شركة ياماشيتا للتصميم بأعمال التصميم. كما انضمت المؤسسة العامة لمباني العاصمة المقاومة للحريق كبائع وعضو مشارك في الجمعية التعاونية، وشاركت كل من شركة آساهي كاسيه العقارية وشركة ميتسوي فودوسان السكنية كوكيلين للمبيعات، مما وفّر هيكلاً مشروعياً يتمتع بموثوقية الشركات الكبرى.
مسار المشروع — رحلة 14 عاماً من 2003 إلى 2017
من تأسيس الجمعية التحضيرية إلى قرار التخطيط الحضري — 10 سنوات من التحضير
تأسست الجمعية التحضيرية لإعادة تطوير منطقة محطة كوجيا عام 2003. وبعد ذلك، استغرق الأمر نحو 5 سنوات للحصول على قرار التخطيط الحضري في مارس 2008. ذلك أن تحويل المشروع إلى واقع في منطقة ذات تقسيمات أراضٍ معقدة ومتشابكة كان يستلزم بناء توافق دقيق مع كل صاحب حق على حدة.
في يوليو 2012، تم الحصول على ترخيص تأسيس جمعية إعادة التطوير (ترخيص المشروع)، وفي ديسمبر 2013 تمت الموافقة على خطة تحويل الحقوق. وبعد فترة تحضيرية طويلة، بدأ المشروع أخيراً يتبلور على أرض الواقع.
البدء والاكتمال — إنجاز التطوير في 3 سنوات
بدأت أعمال الهدم في أبريل 2014، وانطلقت الأعمال الإنشائية الرئيسية في سبتمبر من العام نفسه. وفي مارس 2015 بدأ بيع المرحلة الأولى من الوحدات، وفي 28 نوفمبر 2016 اكتمل بناء المرافق. ثم في مارس 2017، اكتملت أعمال تطوير المرافق العامة بما فيها ساحة المحطة، لتنتهي بذلك جميع أعمال المشروع. وبحساب المدة من تأسيس الجمعية التحضيرية تكون نحو 14 عاماً، ومن ترخيص المشروع نحو 5 سنوات.
أبراج ستيشن توين تاورز كوجيا — ما الذي تم تطويره؟
نظرة شاملة على البرجين التوأمين — البرج الغربي 20 طابقاً والبرج الشرقي 18 طابقاً بإجمالي 335 وحدة
يتمحور المشروع حول برجين سكنيين أُطلق عليهما "ستيشن توين تاورز كوجيا". يتكون البرج الغربي "فرونت ويست" (W) من 20 طابقاً فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض بارتفاع 64.55 متراً، بينما يتكون البرج الشرقي "فرونت إيست" (E) من 18 طابقاً فوق الأرض وطابقين تحت الأرض بارتفاع 62.20 متراً.
يبلغ إجمالي عدد الوحدات في البرجين 335 وحدة، منها 149 وحدة غير مطروحة للبيع. واعتُمد تكوين متعدد الاستخدامات يشمل المحلات التجارية والمكاتب إلى جانب الوحدات السكنية. وقد أدى ظهور هذين البرجين التوأمين أمام المحطة إلى تغيير جذري في واجهة مدينة كوجيا.
ساحة المحطة والمرافق العامة — مركز للتعايش بين الأجيال
لم تقتصر إعادة التطوير على توفير المساكن فحسب، بل تم تطوير ساحة أمام المحطة بمساحة نحو 2,000 متر مربع، مما أوجد فضاءً آمناً لتنقل المشاة. كما تم تطوير مرافق دعم الأطفال (حضانات مرخصة وغيرها) ومرافق دعم كبار السن ومواقف دراجات عامة ومستودعات للطوارئ وسوبرماركت بشكل متكامل.
إن توفر مرافق لدعم الأسر الشابة وكبار السن في مكان واحد أمام المحطة يُعد إنجازاً يتجاوز مجرد توفير المساكن ليرتقي بقيمة المنطقة ككل. ومن منظور تحقيق القرب بين مكان العمل والسكن والتعايش بين الأجيال المتعددة، يُصنف هذا المشروع كنموذج متقدم في إعادة التطوير.
للاطلاع على الصورة الشاملة لمشاريع إعادة التطوير في طوكيو، يمكنكم أيضاً الرجوع إلى أبرز مشاريع إعادة التطوير التي تُغيّر وجه طوكيو في 2025.
كيف غيّرت إعادة التطوير القيمة العقارية في كوجيا
انطلاقة قوية لمبيعات المرحلة الأولى — سعر يتجاوز 2.9 مليون ين للتسوبو ومعدل طلب 1.2 ضعف
استقطبت المرحلة الأولى من البيع التي بدأت في مارس 2015 (83 وحدة) 101 طلب شراء، بمعدل طلب بلغ نحو 1.2 ضعف. وتراوحت أسعار البيع بين 30.7 مليون ين و93.5 مليون ين (بسعر يتجاوز 2.9 مليون ين للتسوبو). وبالنظر إلى مستوى أسعار السوق في منطقة كوجيا آنذاك، فإن هذه الأرقام تعكس بوضوح ارتفاع القيمة الناتج عن تأثير إعادة التطوير.
من حيث خصائص المشترين، شكّل سكان حي أوتا 70%، بينما مثّلت الفئة العمرية من 30 إلى 49 عاماً نسبة 50%، مما يدل على أن عمليات الشراء كانت مدفوعة بالطلب الفعلي من السكان المحليين. ويمكن القول إن ذلك حقق تشكيلاً صحياً للسوق حيث استفادت احتياجات الشراء المتجذرة في المجتمع المحلي من ثمار إعادة التطوير.
ارتفاع أسعار الأراضي بعد الاكتمال — زيادة بنسبة 8.18% على أساس سنوي في أسعار الأراضي المعلنة لعام 2026
يتجلى تأثير اكتمال إعادة التطوير على أسعار الأراضي بوضوح في الأرقام. فقد بلغ متوسط سعر الأراضي المعلن لعام 2026 في محيط محطة كوجيا نحو 800,000 ين للمتر المربع، بزيادة قدرها 8.18% مقارنة بالعام السابق (وفقاً لبيانات tochidai.info). كما بلغ متوسط سعر الأراضي المرجعي لعام 2025 نحو 510,000 ين للمتر المربع (بزيادة 8.74% على أساس سنوي)، وهو مستوى يفوق بقليل متوسط معدل الارتفاع في حي أوتا بأكمله البالغ 8.63%.
كما شهدت أسعار الشقق المستعملة ارتفاعاً بنحو 34.75% خلال السنوات العشر التي أعقبت الاكتمال، مما يؤكد استمرار ثمار إعادة التطوير من حيث قيمة الأصول. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن نسبة ارتفاع أسعار الشقق المستعملة هذه هي قيمة مرجعية مبنية على بيانات القطاع، وقد تختلف تقلبات أسعار الوحدات الفردية حسب الظروف.
خط كاماكاما (خط المطار الجديد) والمرحلة القادمة لكوجيا
نبذة عن مخطط خط كاماكاما — أهمية أن تصبح محطة كوجيا محطة عبور
"خط كاماكاما" هو الاسم الشائع لـ "خط المطار الجديد"، وهو خط جديد يربط خط توكيو تاماغاوا (محطة ياغوتشيواتاشي) عبر محطة توكيو كاماتا بمحطة كيكيو كاماتا. يتكون المسار المخطط من القسم الأول (ياغوتشيواتاشي - كيكيو كاماتا) والقسم الثاني (كيكيو كاماتا - أوتوري)، ومحطة كوجيا مدرجة في المخطط كمحطة وسطى ضمن القسم الثاني.
عند افتتاح خط كاماكاما بالكامل، ستتمكن محطة كوجيا من الوصول المباشر دون تغيير القطار إلى شيبويا وشينجوكو وإيكيبوكورو وحتى منطقة سايتاما عبر التشغيل المباشر المتبادل مع خط توكيو تويوكو وخط مترو طوكيو فوكوتوشين. وبينما تُعد محطة كوجيا حالياً مجرد "محطة وسطى على خط كيكيو للمطار"، فإنها ستتحول مستقبلاً إلى "نقطة التقاء للمواصلات" تربط بين الشرق والغرب والشمال والجنوب.
اعتماد وزارة النقل عام 2025 — موعد بدء وافتتاح القسم الثاني رهن بالدراسات المستقبلية
في عام 2025، اعتمدت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة مخطط تطوير وتشغيل خط كاماكاما المقدم من شركة توكيو وشركائها. ويمثل هذا الاعتماد خطوة كبيرة نحو تطوير الخط. ومن المتوقع افتتاحه بين عامي 2038 و2042 تقريباً، لكن القسم الذي يسبق في التنفيذ حالياً هو القسم الأول (ياغوتشيواتاشي - كيكيو كاماتا).
أما القسم الثاني (كيكيو كاماتا - أوتوري) الذي يشمل محطة كوجيا، فلا يزال موعد بدء أعماله وافتتاحه غير محدد. وقد يتغير الجدول الزمني لتنفيذ القسم الثاني بناءً على تقدم تطوير القسم الأول وتوفر التمويل. ومن الضروري أخذ هذه النقطة بعين الاعتبار بدقة عند اتخاذ قرارات الاستثمار أو الشراء.
بل يمكن تفسير ذلك بأن منطقة كوجيا حالياً "لا تزال في مرحلة لم تُسعَّر فيها فوائد خط كاماكاما بالكامل". وإذا كان المرء يتطلع إلى ارتفاع قيمة الأصول على المدى الطويل، فإنني أرى أن مستوى الأسعار الحالي يستحق التأمل والدراسة.
سياسة التنمية الحضرية لحي أوتا ومكانة كوجيا
"إعلان السكك الحديدية والتنمية الحضرية الجاذبة" لحي أوتا
أصدر حي أوتا في ديسمبر 2022 "إعلان السكك الحديدية والتنمية الحضرية الجاذبة"، وأعلن في عام 2023 عن "رؤية التنمية الحضرية على طول خطوط السكك الحديدية في حي أوتا". تضع هذه الرؤية تعزيز الاستثمار الخاص في التطوير على طول خط المطار الجديد (خط كاماكاما) كسياسة واضحة.
إن مبادرة الإدارة المحلية في تحديد اتجاهات التنمية الحضرية تعمل كمحفز لجذب الاستثمار الخاص. وفي المناطق التي تتوافق فيها رؤية الإدارة مع قرارات الاستثمار الخاص، يميل ارتفاع القيمة المستدام إلى التحقق على المدى الطويل.
الدور الذي لعبته إعادة تطوير كوجيا كنموذج رائد
تُقيَّم إعادة تطوير منطقة محطة كوجيا باعتبارها النموذج الأبرز لـ "قصص نجاح إعادة التطوير" في حي أوتا. وقد أصبح السجل الحافل بتحويل منطقة خشبية مكتظة إلى مجمع أبراج توأمية متعددة الاستخدامات مرجعاً يُستشهد به عند دراسة التطوير الحضري المستقبلي في مناطق أخرى على طول خط كاماكاما مثل كاماتا وياغوتشيواتاشي وأوتوري.
للمقارنة مع مشاريع إعادة تطوير أخرى أمام المحطات في شرق طوكيو، يمكن الاطلاع على إعادة تطوير المخرج الشمالي لمحطة تاتيشي | برج من 36 طابقاً ومبنى بلدية جديد بتكلفة 128 مليار ين لفهم أعمق لهيكل التغيير الذي تُحدثه إعادة التطوير في المجتمعات المحلية.
إن تجربة كوجيا، حيث أدت الإدارة المحلية والجهة المنفذة وأصحاب الحقوق والأعضاء المشاركون أدوارهم في تحويل منطقة مكتظة متقادمة إلى مجمع عالي المقاومة للكوارث، تُعد نموذجاً يُحتذى في التجديد الحضري. إن السعي لتحقيق سعادة جميع المنخرطين في المدينة بروح الثقة والرؤية طويلة المدى — هذا هو الموقف الذي أشعر أنه تجسّد في هذا المشروع.
الخلاصة
نستعرض فيما يلي أبرز النقاط المتعلقة بإعادة تطوير منطقة محطة كوجيا:
- اكتمل المشروع عام 2017. تحولت منطقة مكتظة بالمباني الخشبية المتقادمة بمساحة 1.3 هكتار إلى مجمع أبراج توأمية متعدد الاستخدامات بتكلفة 21.9 مليار ين ومساحة إجمالية تبلغ نحو 43,000 متر مربع
- التطوير المتكامل للوقاية من الكوارث والسكن والتجارة والرعاية الاجتماعية والفضاءات العامة عزّز بشكل كبير قيمة المنطقة
- أسعار الأراضي في اتجاه صاعد. بلغت الزيادة في أسعار الأراضي المعلنة لعام 2026 في محيط محطة كوجيا 8.18% على أساس سنوي، متجاوزة المعدل العام لحي أوتا
- خط كاماكاما (خط المطار الجديد) حصل على اعتماد وزارة النقل في أبريل 2025. إلا أن موعد بدء أعمال وافتتاح القسم الثاني (كيكيو كاماتا - أوتوري) الذي يشمل كوجيا لا يزال غير محدد، ومن المهم متابعة المستجدات بشكل مستمر
- سياسة التنمية الحضرية لحي أوتا تدعم الاستثمار في التطوير على طول الخط بأكمله، وتتزايد الأنظار نحو منطقة كوجيا باعتبارها منطقة ذات إمكانات لارتفاع القيمة على المدى المتوسط والطويل
الأسئلة الشائعة
س1. متى اكتمل مشروع إعادة تطوير منطقة محطة كوجيا؟
اكتمل بناء المرافق في 28 نوفمبر 2016، واكتملت أعمال تطوير المرافق العامة بما فيها ساحة المحطة في مارس 2017. وهو مشروع ضخم استغرق نحو 14 عاماً من تأسيس الجمعية التحضيرية (2003) وحتى الاكتمال.
س2. ما هي المواصفات العامة لمجمع ستيشن توين تاورز كوجيا؟
هو مجمع متعدد الاستخدامات يتكون من 335 وحدة إجمالية، يضم البرج الغربي "فرونت ويست" (W - 20 طابقاً، بارتفاع 64.55 متراً) والبرج الشرقي "فرونت إيست" (E - 18 طابقاً، بارتفاع 62.20 متراً). إلى جانب الوحدات السكنية، تم تطوير محلات تجارية ومكاتب وحضانة ومرافق دعم كبار السن وسوبرماركت ومستودع طوارئ وساحة أمام المحطة (نحو 2,000 متر مربع) بشكل متكامل. المؤسسة العامة لمباني العاصمة المقاومة للحريق هي البائع الرئيسي، بينما شاركت آساهي كاسيه العقارية وميتسوي فودوسان السكنية كوكيلين للمبيعات.
س3. كيف ستتغير محطة كوجيا مع افتتاح خط كاماكاما (خط المطار الجديد)؟
مع افتتاح القسم الثاني من خط كاماكاما (كيكيو كاماتا - أوتوري)، ستتحول محطة كوجيا إلى نقطة التقاء للمواصلات تربط مباشرة بشيبويا وشينجوكو وإيكيبوكورو ومنطقة سايتاما دون الحاجة لتغيير القطار، وذلك عبر التشغيل المباشر المتبادل مع خط توكيو تويوكو وخط مترو طوكيو فوكوتوشين. إلا أن موعد بدء أعمال وافتتاح القسم الثاني الذي يشمل كوجيا لا يزال غير محدد حتى الآن. وقد اعتمدت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة مخطط التطوير والتشغيل في أبريل 2025، ويسبق القسم الأول (ياغوتشيواتاشي - كيكيو كاماتا) في التنفيذ.
س4. ما هو مستوى أسعار الأراضي الحالي في محيط محطة كوجيا؟
يبلغ متوسط سعر الأراضي المعلن لعام 2026 في محيط محطة كوجيا نحو 800,000 ين للمتر المربع (بزيادة 8.18% على أساس سنوي)، ومتوسط سعر الأراضي المرجعي لعام 2025 نحو 510,000 ين للمتر المربع (بزيادة 8.74% على أساس سنوي). وتسير الأسعار بمستوى يفوق بقليل متوسط معدل الارتفاع في حي أوتا بأكمله (8.63%)، ويستمر الاتجاه الصاعد مدعوماً بتأثير اعتماد مخطط خط كاماكاما (بيانات أسعار الأراضي مرجعية وفقاً لموقع tochidai.info).
المراجع والمصادر
- حي أوتا "منطقة محيط محطة كوجيا"
- كتيب مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة كوجيا الصادر عن حي أوتا (مارس 2017)
- المؤسسة العامة لمباني العاصمة المقاومة للحريق "مشروع إعادة التطوير من النوع الأول لمنطقة محطة كوجيا"
- حي أوتا "رؤية التنمية الحضرية على طول خطوط السكك الحديدية في حي أوتا"
- حي أوتا "الصفحة الرئيسية لخط المطار الجديد (خط كاماكاما)"
- مكتب التنمية الحضرية بحكومة طوكيو المحلية "مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة محطة كوجيا"
