O "Projeto de Redesenvolvimento Urbano de Primeira Categoria da Área da Estação Kōjiya", concluído em março de 2017 na frente da estação Kōjiya da linha Keikyū Airport, é um caso de sucesso que transformou uma área de aproximadamente 1,3 hectare — antes ocupada por residências de madeira antigas e densamente agrupadas — em um complexo de torres gêmeas com investimento de cerca de 21,9 bilhões de ienes (conforme comunicado de imprensa da Asahi Kasei Real Estate Residence de abril de 2015). Passados cerca de 9 anos desde a conclusão, revisamos as mudanças no valor imobiliário que este redesenvolvimento trouxe à região. E em 2025, os desdobramentos da "Linha Kamakama (Nova Linha Aeroporto)", cuja concepção de construção e operação foi certificada pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, estão prestes a trazer uma nova onda de valorização à área de Kōjiya.
O que é o projeto de redesenvolvimento da área da estação Kōjiya — contexto e desafios
A cidade antes do redesenvolvimento — os problemas de uma área densamente ocupada por construções de madeira
A área da estação Kōjiya compreende aproximadamente 1,3 hectare entre a linha Keikyū Airport e a Rodovia Circular 8. Antes do início do redesenvolvimento, a região era densamente ocupada por residências de madeira antigas, com ruas estreitas e precárias. Em caso de terremoto de grande magnitude, o risco de incêndios por propagação era elevado, e havia pontos onde sequer caminhões de bombeiros e ambulâncias conseguiam acessar.
Com 217 titulares de direitos envolvidos em uma trama complexa de propriedades, havia um acúmulo de problemas impossíveis de resolver por meio de reconstruções individuais. Por essa razão, utilizou-se o mecanismo de redesenvolvimento urbano de primeira categoria, viabilizando uma renovação integrada e planejada por meio de uma associação com a participação de todos os titulares de direitos.
A eliminação de áreas densamente ocupadas por construções de madeira tem sido uma das principais prioridades em termos de prevenção de desastres, abordada pelo governo metropolitano de Tóquio ao longo de muitos anos. A área da estação Kōjiya é altamente reconhecida como um caso pioneiro que enfrentou diretamente esse desafio.
Escala do projeto e participantes — 217 titulares de direitos, investimento de aproximadamente 21,9 bilhões de ienes
O panorama geral do projeto pode ser resumido da seguinte forma: área de intervenção de aproximadamente 1,3 hectare, investimento de cerca de 21,9 bilhões de ienes (conforme comunicado de imprensa da Asahi Kasei Real Estate Residence de abril de 2015), com 217 titulares de direitos envolvidos. A área total construída soma aproximadamente 43.000 m², sendo 34.142 m² na Torre W e 8.948 m² na Torre E — um empreendimento de grande porte para uma área em frente à estação.
A construção ficou a cargo da Toda Corporation, e o projeto arquitetônico foi da Yamashita Sekkei Inc. Além disso, a Fundação de Construções Incombustíveis da Região Metropolitana participou como membro associado na qualidade de incorporadora, enquanto a Asahi Kasei Real Estate Residence e a Mitsui Fudosan Residential atuaram como agentes de vendas em parceria — uma estrutura empresarial que contou com a segurança de grandes corporações.
Cronologia do projeto — 14 anos de trajetória, de 2003 a 2017
Da criação da associação preparatória à decisão urbanística — 10 anos de preparação
A associação preparatória de redesenvolvimento da área da estação Kōjiya foi criada em 2003. Foram necessários cerca de 5 anos até a obtenção da decisão urbanística em março de 2008. Isso porque, em uma área com divisões fundiárias complexamente entrelaçadas, a construção de consenso cuidadosa com cada um dos titulares de direitos era indispensável.
Em julho de 2012, foi obtida a aprovação para a constituição da associação de redesenvolvimento (autorização do projeto), e em dezembro de 2013 foi aprovado o plano de conversão de direitos. Após um longo período de preparação, a concretização do projeto finalmente começou.
Início das obras, conclusão e entrega — obras concluídas em 3 anos
As obras de demolição começaram em abril de 2014, e as obras principais tiveram início em setembro do mesmo ano. Em março de 2015, iniciou-se a venda da primeira fase de unidades, e em 28 de novembro de 2016 o edifício foi concluído. Em março de 2017, a infraestrutura pública, incluindo a praça da estação, foi finalizada, encerrando o projeto como um todo. Contando desde a criação da associação preparatória, foram cerca de 14 anos; desde a autorização do projeto, aproximadamente 5 anos até a conclusão.
Station Twin Towers Kōjiya — o que foi construído
Visão geral das torres gêmeas — Torre W de 20 andares e Torre E de 18 andares, totalizando 335 unidades
O centro do empreendimento são dois edifícios residenciais do tipo torre, batizados de "Station Twin Towers Kōjiya". O Front West (Torre W) possui 20 andares acima do solo e 1 subsolo, com 64,55 m de altura. O Front East (Torre E) tem 18 andares acima do solo e 2 subsolos, com 62,20 m de altura.
O total de unidades nas duas torres é de 335, das quais 149 são unidades não destinadas à venda. A configuração é de uso misto, abrigando não apenas residências, mas também lojas e escritórios. O surgimento das torres gêmeas em frente à estação transformou significativamente a "face" da cidade de Kōjiya.
Praça da estação e instalações de interesse público — polo de convivência multigeracional
O redesenvolvimento não produziu apenas habitações. Foi criada uma praça de aproximadamente 2.000 m² em frente à estação, proporcionando um espaço seguro para a circulação de pedestres. Além disso, foram integrados ao projeto instalações de apoio à infância (creche autorizada, entre outras), instalações de apoio a idosos, estacionamento público de bicicletas, depósito para prevenção de desastres e supermercado.
O fato de instalações de apoio tanto para famílias com crianças quanto para idosos estarem reunidas em frente à estação representa uma iniciativa que vai além da simples oferta de moradias, elevando o valor da comunidade. Do ponto de vista da proximidade entre moradia e trabalho e da convivência multigeracional, este redesenvolvimento é considerado um caso avançado.
Para uma visão geral dos redesenvolvimentos em Tóquio, consulte também Principais projetos de redesenvolvimento que estão transformando Tóquio em 2025.
Como o redesenvolvimento transformou o valor imobiliário de Kōjiya
Início promissor da primeira fase de vendas — preço por tsubo acima de 2,9 milhões de ienes, proporção de 1,2 vez
A primeira fase de vendas (83 unidades), iniciada em março de 2015, recebeu 101 inscrições, resultando em uma proporção média de aproximadamente 1,2 vez. Os preços de venda variaram de 30,7 milhões a 93,5 milhões de ienes (preço por tsubo acima de 2,9 milhões de ienes). Considerando o nível de mercado da área de Kōjiya na época, esses números evidenciam claramente a valorização proporcionada pelo redesenvolvimento.
Quanto ao perfil dos compradores, 70% eram residentes de Ota-ku, e 50% tinham entre 30 e 40 anos, indicando que as aquisições foram predominantemente motivadas por demanda real de moradores locais. Pode-se afirmar que se concretizou uma formação de mercado saudável, na qual as necessidades de compra enraizadas na região se beneficiaram do redesenvolvimento.
Valorização fundiária após a conclusão — +8,18% em relação ao ano anterior no preço oficial de terras de 2026
O impacto da conclusão do redesenvolvimento nos preços fundiários é claramente visível nos números. O preço oficial de terras de 2026 (média) na região da estação Kōjiya é de aproximadamente 800 mil ienes/m², com aumento de +8,18% em relação ao ano anterior (segundo tochidai.info). O preço de referência de terras de 2025 (média) também é de aproximadamente 510 mil ienes/m² (+8,74% em relação ao ano anterior), superando ligeiramente a taxa média de aumento de Ota-ku como um todo (+8,63%).
Nos aproximadamente 10 anos após a conclusão, os preços de apartamentos usados também apresentaram uma valorização de cerca de 34,75%, demonstrando que os resultados do redesenvolvimento continuam se refletindo no valor patrimonial. No entanto, vale ressaltar que essa taxa de valorização de imóveis usados é um valor de referência baseado em dados do setor, e a variação de preço de cada imóvel individual pode diferir conforme as condições.
A linha Kamakama (Nova Linha Aeroporto) e o próximo estágio para Kōjiya
Visão geral do projeto da linha Kamakama — o significado de Kōjiya como estação intermediária
A "Linha Kamakama" é o nome popular da "Nova Linha Aeroporto", uma nova rota que conectará a estação Yaguchinowatashi da linha Tokyu Tamagawa à estação Keikyu Kamata, passando pela estação Tokyu Kamata. O percurso planejado é composto pela primeira fase (Yaguchinowatashi–Keikyu Kamata) e pela segunda fase (Keikyu Kamata–Ōtorii), e a estação Kōjiya está incluída no plano como estação intermediária da segunda fase.
Quando a linha Kamakama estiver totalmente em operação, será possível acessar Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro e até a região de Saitama sem baldeação a partir da estação Kōjiya, por meio da interoperação direta com a linha Tokyu Toyoko e a linha Tokyo Metro Fukutoshin. Atualmente, a estação Kōjiya é apenas "uma estação intermediária da linha Keikyū Airport", mas no futuro sua função se transformará em um "nó de transporte" conectando as direções leste-oeste e norte-sul.
Certificação do Ministério do Território em 2025 — o cronograma de obras e inauguração da segunda fase depende de análises futuras
Em 2025, o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo certificou a concepção de construção e operação da linha Kamakama, solicitada pela Tokyu Corporation e outros. Essa certificação representa um grande avanço rumo à implementação da linha. A previsão de inauguração é entre 2038 e 2042, mas a primeira fase (Yaguchinowatashi–Keikyu Kamata) é a que tem a viabilização mais adiantada no momento.
Para a segunda fase (Keikyu Kamata–Ōtorii), que inclui a estação Kōjiya, as datas concretas de início das obras e inauguração ainda não foram definidas. O cronograma de concretização da segunda fase pode variar conforme o progresso das obras da primeira fase e a garantia de financiamento. Essa informação deve ser considerada com precisão ao tomar decisões de investimento ou compra.
Por outro lado, é justamente por isso que a área de Kōjiya pode ser interpretada como estando "em uma fase em que os benefícios da linha Kamakama ainda não foram totalmente incorporados aos preços". Na minha avaliação, para quem tem uma perspectiva de longo prazo voltada à valorização patrimonial, o nível de preços atual merece consideração.
Políticas urbanísticas de Ota-ku e o posicionamento de Kōjiya
A "Declaração de Urbanismo Atrativo com Ferrovias" de Ota-ku
Em dezembro de 2022, Ota-ku formulou a "Declaração de Urbanismo Atrativo com Ferrovias" e, em 2023, publicou o "Plano de Urbanismo ao Longo das Linhas Ferroviárias de Ota-ku". Este plano posiciona claramente como diretriz o incentivo ao desenvolvimento privado ao longo da Nova Linha Aeroporto (linha Kamakama).
Quando o poder público indica ativamente a direção do desenvolvimento urbano, isso funciona como catalisador para investimentos privados. Em áreas onde a intenção administrativa e as decisões de investimento privado estão alinhadas, tende-se a alcançar uma valorização sustentável de longo prazo.
O papel do redesenvolvimento de Kōjiya como caso pioneiro
O redesenvolvimento da área da estação Kōjiya é reconhecido como um dos principais exemplos de sucesso de redesenvolvimento em Ota-ku. A experiência de transformar uma área densamente ocupada por construções de madeira em torres gêmeas de uso misto serve como "precedente" ao se considerar futuros desenvolvimentos urbanos em outras áreas ao longo da linha Kamakama — como Kamata, Yaguchinowatashi e Ōtorii.
Para uma comparação com redesenvolvimentos de áreas em frente a estações em outros pontos do leste de Tóquio, consulte também Redesenvolvimento da saída norte da estação Tateishi｜Torre de 36 andares e nova sede municipal com investimento de 128 bilhões de ienes, que permite compreender mais profundamente a estrutura das transformações que o redesenvolvimento traz às comunidades.
A iniciativa de Kōjiya, em que poder público, executor, titulares de direitos e membros associados desempenharam seus respectivos papéis para converter uma área densa e deteriorada em um complexo com alta resistência a desastres, é um excelente exemplo de como deve ser a renovação urbana. Buscar a felicidade de todas as pessoas envolvidas com a cidade, com confiança e visão de longo prazo — esse espírito está corporificado neste projeto.
Resumo
Apresentamos a seguir os principais pontos deste artigo sobre o redesenvolvimento da área da estação Kōjiya.
- Conclusão do projeto em 2017. Uma área de aproximadamente 1,3 hectare, antes densamente ocupada por construções de madeira antigas, foi transformada em um complexo de torres gêmeas com investimento de 21,9 bilhões de ienes e área total construída de aproximadamente 43.000 m²
- Prevenção de desastres, habitação, comércio, assistência social e espaço público foram integrados em um desenvolvimento urbano abrangente que elevou significativamente o valor da região
- Os preços fundiários estão em tendência de alta. O preço oficial de terras de 2026 na região da estação Kōjiya registrou +8,18% em relação ao ano anterior, superando a média geral de Ota-ku
- A linha Kamakama (Nova Linha Aeroporto) obteve a certificação da concepção pelo Ministério do Território em abril de 2025. No entanto, o cronograma de obras e inauguração da segunda fase (Keikyu Kamata–Ōtorii), que inclui Kōjiya, ainda é indefinido, sendo importante acompanhar continuamente as informações mais recentes
- As políticas urbanísticas de Ota-ku impulsionam o desenvolvimento ao longo de toda a linha, e a área de Kōjiya vem atraindo cada vez mais atenção como uma região com potencial de valorização a médio e longo prazo
Perguntas Frequentes (FAQ)
Q1. Quando foi concluído o projeto de redesenvolvimento da área da estação Kōjiya?
O edifício foi concluído em 28 de novembro de 2016, e a infraestrutura pública, incluindo a praça da estação, foi finalizada em março de 2017. Trata-se de um projeto de grande escala que levou cerca de 14 anos desde a criação da associação preparatória (2003) até a conclusão.
Q2. Qual é a visão geral do Station Twin Towers Kōjiya?
É um complexo com 335 unidades no total, composto pelas torres gêmeas Front West (Torre W, 20 andares, 64,55 m de altura) e Front East (Torre E, 18 andares, 62,20 m de altura). Além das residências, foram integrados lojas, escritórios, creche, instalações de apoio a idosos, supermercado, depósito para prevenção de desastres e praça da estação (aproximadamente 2.000 m²). A incorporadora é a Fundação de Construções Incombustíveis da Região Metropolitana, com a Asahi Kasei Real Estate Residence e a Mitsui Fudosan Residential atuando como agentes de vendas em parceria.
Q3. Como a estação Kōjiya será transformada com a inauguração da linha Kamakama (Nova Linha Aeroporto)?
Com a inauguração da segunda fase da linha Kamakama (Keikyu Kamata–Ōtorii), a estação Kōjiya se tornará um nó de transporte com conexão direta a Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro e à região de Saitama, por meio da interoperação com a linha Tokyu Toyoko e a linha Tokyo Metro Fukutoshin. No entanto, as datas de início das obras e inauguração da segunda fase, que inclui Kōjiya, ainda não foram definidas. O Ministério do Território certificou a concepção de construção e operação em abril de 2025, e a viabilização da primeira fase (Yaguchinowatashi–Keikyu Kamata) está mais adiantada.
Q4. Qual é o nível atual de preços fundiários na região da estação Kōjiya?
O preço oficial de terras de 2026 (média) na região da estação Kōjiya é de aproximadamente 800 mil ienes/m² (+8,18% em relação ao ano anterior), e o preço de referência de terras de 2025 (média) é de aproximadamente 510 mil ienes/m² (+8,74% em relação ao ano anterior). Esses valores superam ligeiramente a taxa média de aumento de Ota-ku como um todo (+8,63%), mantendo uma tendência de alta impulsionada também pelo efeito da certificação da concepção da linha Kamakama (os dados fundiários são valores de referência fornecidos por tochidai.info).
Citações e referências
- Ota-ku "Área da estação Kōjiya e arredores"
- Ota-ku "Folheto do Projeto de Redesenvolvimento Urbano de Primeira Categoria da Área da Estação Kōjiya" (março de 2017)
- Fundação de Construções Incombustíveis da Região Metropolitana "Projeto de Redesenvolvimento de Primeira Categoria da Área da Estação Kōjiya"
- Ota-ku "Plano de Urbanismo ao Longo das Linhas Ferroviárias de Ota-ku"
- Ota-ku "Nova Linha Aeroporto (Linha Kamakama) — Página Principal"
- Secretaria de Desenvolvimento Urbano de Tóquio "Projeto de Redesenvolvimento Urbano de Primeira Categoria da Área da Estação Kōjiya"
