Das „Stadtsanierungsprojekt erster Art am Bahnhof Kōjiya", das im März 2017 an der Keikyu-Flughafenlinie am Bahnhof Kōjiya fertiggestellt wurde, ist ein Erfolgsbeispiel für die Transformation eines etwa 1,3 ha großen Gebiets mit dicht bebauten, baufälligen Holzhäusern in einen multifunktionalen Twin-Tower-Komplex mit einem Investitionsvolumen von rund 21,9 Milliarden Yen (laut Pressemitteilung von Asahi Kasei Real Estate Residence vom April 2015). Rund neun Jahre nach der Fertigstellung analysieren wir erneut die Veränderungen der Immobilienwerte, die diese Stadtsanierung für das Gebiet bewirkt hat. Zudem zeichnet sich 2025 eine neue Welle der Wertsteigerung für das Kōjiya-Gebiet ab, nachdem das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus das Bau- und Betriebskonzept der „Kamakama-Linie (Neue Flughafenlinie)" genehmigt hat.
Das Stadtsanierungsprojekt am Bahnhof Kōjiya – Hintergrund und Herausforderungen
Das Viertel vor der Sanierung – Probleme eines dicht bebauten Holzhausgebiets
Das Gebiet am Bahnhof Kōjiya liegt auf einer etwa 1,3 ha großen Fläche zwischen der Keikyu-Flughafenlinie und der Ringstraße 8 (Kannana-dōri). Vor Beginn der Sanierung war dieses Viertel von dicht stehenden, baufälligen Holzhäusern und engen Straßen geprägt. Bei einem schweren Erdbeben bestand ein hohes Risiko für Brandausbreitung, und an manchen Stellen war der Zugang für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge kaum möglich.
Da insgesamt 217 Grundstückseigentümer in dem Gebiet verzahnt waren, häuften sich Probleme, die durch einzelne Neubauten nicht zu lösen waren. Gerade deshalb wurde das Instrument der Stadtsanierung erster Art gewählt, bei dem alle Eigentümer in einer Genossenschaft mitwirkten und eine einheitliche, planmäßige Neugestaltung ermöglichten.
Die Beseitigung solcher dicht bebauten Holzhausviertel gehört zu den wichtigsten brandschutztechnischen Aufgaben, an denen die Metropolregion Tokio seit Jahren arbeitet. Das Projekt am Bahnhof Kōjiya wird als wegweisendes Beispiel für die direkte Bewältigung dieser Herausforderung hoch geschätzt.
Projektumfang und Beteiligte – 217 Eigentümer, rund 21,9 Milliarden Yen Investition
Das Gesamtprojekt lässt sich wie folgt zusammenfassen: Die Sanierungsfläche beträgt etwa 1,3 ha, das Investitionsvolumen rund 21,9 Milliarden Yen (laut Pressemitteilung von Asahi Kasei Real Estate Residence vom April 2015), und die Zahl der beteiligten Eigentümer erreichte 217. Die Bruttogeschossfläche beläuft sich auf 34.142 m² für den W-Turm und 8.948 m² für den E-Turm – insgesamt rund 43.000 m² – ein beachtliches Großprojekt für einen Bahnhofsvorplatz.
Die Bauausführung übernahm die Toda Corporation, den Entwurf das Architekturbüro Yamashita Sekkei. Als Verkäufer und Genossenschaftsmitglied beteiligte sich die Stiftung für Feuerfestes Bauen in der Hauptstadtregion (Shutoken Funen Kenchiku Kōsha), während Asahi Kasei Real Estate Residence und Mitsui Fudosan Residential als Vertriebspartner mitwirkten – eine Projektstruktur, die das Vertrauen großer, etablierter Unternehmen vereinte.
Projektverlauf – 14 Jahre von 2003 bis 2017
Von der Gründung der Vorbereitungsgenossenschaft bis zur städtebaulichen Genehmigung – 10 Jahre Vorbereitungszeit
Die Vorbereitungsgenossenschaft für die Stadtsanierung am Bahnhof Kōjiya wurde 2003 gegründet. Bis zur städtebaulichen Genehmigung im März 2008 vergingen rund fünf Jahre. In einem Gebiet mit derart komplex verschachtelten Grundstücken war eine sorgfältige Konsensbildung mit jedem einzelnen Eigentümer unverzichtbar.
Im Juli 2012 wurde die Genehmigung zur Gründung der Sanierungsgenossenschaft (Projektgenehmigung) erteilt, und im Dezember 2013 folgte die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans. Nach der langen Vorbereitungsphase begann endlich die konkrete Umsetzung des Projekts.
Baubeginn, Fertigstellung und Abschluss – drei Jahre bis zur Vollendung
Im April 2014 begannen die Abrissarbeiten, und im September desselben Jahres startete der eigentliche Bau. Im März 2015 begann der Verkauf der ersten Projektphase. Am 28. November 2016 wurde das Gebäude fertiggestellt. Im März 2017 war schließlich auch die Gestaltung des Bahnhofsvorplatzes und der öffentlichen Infrastruktur abgeschlossen – das Gesamtprojekt war damit beendet. Von der Gründung der Vorbereitungsgenossenschaft bis zur Fertigstellung vergingen etwa 14 Jahre, ab der Projektgenehmigung rund fünf Jahre.
Station Twin Towers Kōjiya – Was wurde geschaffen?
Die Twin Towers im Überblick – W-Turm mit 20 Etagen, E-Turm mit 18 Etagen, insgesamt 335 Wohneinheiten
Das Herzstück der Neugestaltung bilden die beiden Wohntürme mit dem Namen „Station Twin Towers Kōjiya". Der Front West (W-Turm) umfasst 20 Obergeschosse und ein Untergeschoss bei einer Höhe von 64,55 m. Der Front East (E-Turm) verfügt über 18 Obergeschosse und zwei Untergeschosse bei einer Höhe von 62,20 m.
Die Gesamtzahl der Wohneinheiten in beiden Türmen beträgt 335, davon 149 nicht frei verkäufliche Einheiten. Die Anlage ist als Mischnutzung konzipiert und umfasst neben Wohnungen auch Geschäfts- und Büroflächen. Mit der Errichtung der Twin Towers direkt am Bahnhof hat sich das Erscheinungsbild von Kōjiya grundlegend gewandelt.
Bahnhofsvorplatz und Gemeinschaftseinrichtungen – ein Zentrum für generationenübergreifendes Zusammenleben
Die Stadtsanierung hat weit mehr als nur Wohnraum geschaffen. Ein rund 2.000 m² großer Bahnhofsvorplatz wurde angelegt und bietet Fußgängern einen sicheren Bewegungsraum. Darüber hinaus wurden Einrichtungen zur Kinderbetreuung (u. a. eine zugelassene Kindertagesstätte), Seniorenbetreuungseinrichtungen, eine öffentliche Fahrradabstellanlage, ein Katastrophenschutzlager und ein Supermarkt in das Gesamtkonzept integriert.
Dass am Bahnhof Einrichtungen entstanden sind, in denen sowohl junge Familien als auch ältere Menschen Unterstützung finden, geht weit über die reine Wohnraumversorgung hinaus und steigert den Wert des gesamten Viertels. Unter dem Aspekt der Verbindung von Wohnen und Arbeiten sowie des generationenübergreifenden Zusammenlebens gilt dieses Sanierungsprojekt als wegweisend.
Einen Überblick über Stadtsanierungsprojekte in Tokio bietet auch der Artikel Die wichtigsten Stadterneuerungsprojekte, die Tokio 2025 verändern.
Wie die Stadtsanierung die Immobilienwerte in Kōjiya verändert hat
Erfolgreicher Verkaufsstart der ersten Phase – über 2,9 Mio. Yen pro Tsubo, 1,2-fache Nachfrage
Für die erste Verkaufsphase ab März 2015 (83 Einheiten) gingen 101 Bewerbungen ein – eine durchschnittliche Nachfragequote von etwa 1,2. Die Verkaufspreise lagen zwischen 30,7 Millionen und 93,5 Millionen Yen (über 2,9 Mio. Yen pro Tsubo). Gemessen am damaligen Preisniveau im Kōjiya-Gebiet zeigt sich hier deutlich der wertsteigernde Effekt der Stadtsanierung.
Bei der Käuferstruktur waren 70 % im Bezirk Ōta ansässig, und die Altersgruppe der 30- bis 40-Jährigen machte 50 % aus – ein klarer Hinweis darauf, dass vor allem der Eigenbedarf lokaler Bewohner im Vordergrund stand. Es entstand eine gesunde Marktstruktur, in der die lokal verwurzelte Nachfrage von den Vorteilen der Stadtsanierung profitierte.
Bodenpreissteigerung nach Fertigstellung – offizieller Bodenpreis 2026 mit +8,18 % gegenüber dem Vorjahr
Die Auswirkungen der Stadtsanierung auf die Bodenpreise zeigen sich deutlich in den Zahlen. Der offizielle Durchschnittspreis 2026 in der Umgebung des Bahnhofs Kōjiya liegt bei etwa 800.000 Yen/m² – ein Anstieg von +8,18 % gegenüber dem Vorjahr (Quelle: tochidai.info). Auch der Referenzbodenpreis 2025 (Durchschnitt) liegt bei etwa 510.000 Yen/m² (+8,74 % gegenüber dem Vorjahr) und damit leicht über der durchschnittlichen Steigerungsrate des gesamten Bezirks Ōta von +8,63 %.
In den rund zehn Jahren seit der Fertigstellung sind die Preise für Bestandswohnungen um etwa 34,75 % gestiegen – ein Beleg dafür, dass die Stadtsanierung auch hinsichtlich des Vermögenswerts nachhaltig wirkt. Dieser Anstieg basiert auf Branchendaten und dient als Richtwert; die tatsächliche Preisentwicklung einzelner Objekte kann je nach Gegebenheiten variieren.
Die Kamakama-Linie (Neue Flughafenlinie) – Die nächste Phase für Kōjiya
Überblick über die Kamakama-Linie – Was es bedeutet, dass Kōjiya zur Durchgangsstation wird
Die „Kamakama-Linie" ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die „Neue Flughafenlinie" – eine geplante Strecke, die von der Tokyu-Tamagawa-Linie (Bahnhof Yaguchinowatashi) über den Tokyu-Bahnhof Kamata zum Keikyu-Bahnhof Kamata führt. Die geplante Strecke besteht aus einem ersten Abschnitt (Yaguchinowatashi–Keikyu Kamata) und einem zweiten Abschnitt (Keikyu Kamata–Ōtorii), wobei der Bahnhof Kōjiya als Zwischenstation im zweiten Abschnitt eingeplant ist.
Nach der vollständigen Eröffnung der Kamakama-Linie wird es vom Bahnhof Kōjiya aus durch Durchbindung mit der Tokyu-Tōyoko-Linie und der Tokyo-Metro-Fukutoshin-Linie möglich sein, Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro und sogar die Region Saitama ohne Umsteigen zu erreichen. Derzeit ist der Bahnhof Kōjiya lediglich eine Zwischenstation der Keikyu-Flughafenlinie – künftig wird er sich jedoch zu einem „Verkehrsknotenpunkt" entwickeln, der Ost-West- und Nord-Süd-Verbindungen vereint.
Genehmigung durch das Verkehrsministerium 2025 – Baubeginn und Eröffnung des zweiten Abschnitts noch offen
Im Jahr 2025 genehmigte das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus das von Tokyu Railways und anderen beantragte Bau- und Betriebskonzept für die Kamakama-Linie. Diese Genehmigung stellt einen bedeutenden Schritt in Richtung Streckenbau dar. Die voraussichtliche Eröffnung wird für den Zeitraum 2038–2042 angestrebt, wobei derzeit der erste Abschnitt (Yaguchinowatashi–Keikyu Kamata) bei der Projektrealisierung Vorrang hat.
Für den zweiten Abschnitt (Keikyu Kamata–Ōtorii), in dem sich der Bahnhof Kōjiya befindet, stehen Baubeginn und Eröffnungstermin noch nicht fest. Je nach Fortschritt des ersten Abschnitts und der Finanzierungssituation kann sich der Zeitplan für den zweiten Abschnitt ändern. Bei Investitions- und Kaufentscheidungen sollte dieser Umstand genau berücksichtigt werden.
Gerade deshalb lässt sich argumentieren, dass sich das Kōjiya-Gebiet derzeit „in einer Phase befindet, in der die Vorteile der Kamakama-Linie noch nicht vollständig in die Preise eingeflossen sind". Wer langfristig eine Steigerung des Vermögenswerts im Blick hat, für den ist das aktuelle Preisniveau meiner Einschätzung nach durchaus eine Überlegung wert.
Stadtentwicklungspolitik des Bezirks Ōta und die Rolle von Kōjiya
Die „Erklärung für attraktive Stadtentwicklung entlang der Eisenbahnlinien" des Bezirks Ōta
Der Bezirk Ōta verabschiedete im Dezember 2022 die „Erklärung für attraktive Stadtentwicklung entlang der Eisenbahnlinien" und veröffentlichte 2023 das „Konzept zur Stadtentwicklung entlang der Eisenbahnlinien im Bezirk Ōta". Dieses Konzept verankert als klare Strategie die Förderung privater Entwicklungsaktivitäten entlang der Neuen Flughafenlinie (Kamakama-Linie).
Wenn die öffentliche Hand aktiv die Richtung der Stadtentwicklung vorgibt, wirkt dies als Katalysator für private Investitionen. In Gebieten, in denen der politische Wille und private Investitionsentscheidungen übereinstimmen, besteht eine Tendenz zur nachhaltigen, langfristigen Wertsteigerung.
Die Vorbildfunktion der Stadtsanierung in Kōjiya
Das Stadtsanierungsprojekt am Bahnhof Kōjiya gilt als Paradebeispiel für eine „erfolgreiche Stadtsanierung" im Bezirk Ōta. Die Leistung, ein dicht bebautes Holzhausviertel in einen multifunktionalen Twin-Tower-Komplex zu verwandeln, dient als „Referenz" bei der Planung künftiger Stadtentwicklungsprojekte in anderen Gebieten entlang der Kamakama-Linie – etwa in Kamata, Yaguchinowatashi oder Ōtorii.
Für einen Vergleich mit Bahnhofsvorplatz-Sanierungen in anderen Gebieten im Osten Tokios empfiehlt sich auch der Artikel Stadtsanierung am Nordausgang des Bahnhofs Tateishi | 128 Mrd. Yen, 36-stöckiger Tower und neues Rathaus im Überblick, der ein tieferes Verständnis für die strukturellen Veränderungen ermöglicht, die Stadtsanierungen für eine Region bewirken.
Das Projekt in Kōjiya, bei dem Verwaltung, Bauträger, Grundstückseigentümer und Genossenschaftsmitglieder jeweils ihre Rolle erfüllten und ein baufälliges, dicht bebautes Viertel in eine Anlage mit hoher Katastrophensicherheit verwandelten, ist ein vorbildliches Beispiel für moderne Stadterneuerung. Es verkörpert die Haltung, mit Vertrauen und langfristiger Perspektive das Wohl aller zu verfolgen, die mit dem Stadtviertel verbunden sind.
Zusammenfassung
Die wichtigsten Punkte zur Stadtsanierung am Bahnhof Kōjiya im Überblick:
- Fertigstellung 2017: Ein etwa 1,3 ha großes Gebiet mit baufälligen Holzhäusern wurde mit einem Investitionsvolumen von 21,9 Milliarden Yen in einen Twin-Tower-Komplex mit rund 43.000 m² Bruttogeschossfläche umgewandelt
- Katastrophenschutz, Wohnen, Gewerbe, Soziales und öffentlicher Raum wurden in einem integrierten Stadtentwicklungsansatz vereint und haben den Wert der Region erheblich gesteigert
- Die Bodenpreise befinden sich im Aufwärtstrend: Der offizielle Bodenpreis 2026 in der Umgebung des Bahnhofs Kōjiya stieg um +8,18 % gegenüber dem Vorjahr und übertrifft damit das Gesamtniveau des Bezirks Ōta
- Die Kamakama-Linie (Neue Flughafenlinie) erhielt im April 2025 die Konzeptgenehmigung des Verkehrsministeriums. Der zweite Abschnitt (Keikyu Kamata–Ōtorii), in dem Kōjiya liegt, hat jedoch noch keinen festgelegten Bau- oder Eröffnungstermin, weshalb eine kontinuierliche Verfolgung aktueller Informationen wichtig ist
- Die Stadtentwicklungspolitik des Bezirks Ōta fördert die Entwicklungsdynamik entlang der gesamten Strecke, und das Kōjiya-Gebiet gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als Standort mit mittel- bis langfristigem Wertsteigerungspotenzial
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Wann wurde das Stadtsanierungsprojekt am Bahnhof Kōjiya fertiggestellt?
Das Gebäude wurde am 28. November 2016 fertiggestellt, und die Gestaltung des Bahnhofsvorplatzes sowie der öffentlichen Infrastruktur wurde im März 2017 abgeschlossen. Von der Gründung der Vorbereitungsgenossenschaft (2003) bis zur Fertigstellung vergingen etwa 14 Jahre – ein Großprojekt von beachtlichem Ausmaß.
F2: Wie sehen die Eckdaten der Station Twin Towers Kōjiya aus?
Die Anlage besteht aus den beiden Türmen Front West (W-Turm, 20 Obergeschosse, Höhe 64,55 m) und Front East (E-Turm, 18 Obergeschosse, Höhe 62,20 m) mit insgesamt 335 Wohneinheiten. Neben Wohnungen umfasst die Anlage Geschäfts- und Büroflächen, eine Kindertagesstätte, Seniorenbetreuungseinrichtungen, einen Supermarkt, ein Katastrophenschutzlager sowie einen Bahnhofsvorplatz (ca. 2.000 m²). Verkäufer ist die Stiftung für Feuerfestes Bauen in der Hauptstadtregion, als Vertriebspartner wirkten Asahi Kasei Real Estate Residence und Mitsui Fudosan Residential mit.
F3: Wie wird sich der Bahnhof Kōjiya durch die Eröffnung der Kamakama-Linie (Neue Flughafenlinie) verändern?
Mit der Eröffnung des zweiten Abschnitts der Kamakama-Linie (Keikyu Kamata–Ōtorii) wird der Bahnhof Kōjiya durch Durchbindung mit der Tokyu-Tōyoko-Linie und der Tokyo-Metro-Fukutoshin-Linie zu einem Verkehrsknotenpunkt mit Direktverbindungen nach Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro und in die Region Saitama – ganz ohne Umsteigen. Allerdings stehen Baubeginn und Eröffnungstermin für den zweiten Abschnitt, in dem Kōjiya liegt, noch nicht fest. Das Verkehrsministerium hat im April 2025 das Bau- und Betriebskonzept genehmigt, wobei die Realisierung des ersten Abschnitts (Yaguchinowatashi–Keikyu Kamata) Vorrang hat.
F4: Wie hoch ist das aktuelle Bodenpreisniveau in der Umgebung des Bahnhofs Kōjiya?
Der offizielle Durchschnittspreis 2026 in der Umgebung des Bahnhofs Kōjiya liegt bei etwa 800.000 Yen/m² (+8,18 % gegenüber dem Vorjahr), der Referenzbodenpreis 2025 (Durchschnitt) bei etwa 510.000 Yen/m² (+8,74 % gegenüber dem Vorjahr). Das Niveau liegt leicht über der durchschnittlichen Steigerungsrate des gesamten Bezirks Ōta (+8,63 %), und der Aufwärtstrend hält an – auch begünstigt durch die Konzeptgenehmigung der Kamakama-Linie (Bodenpreisdaten nach tochidai.info, Richtwerte).
Quellen und Referenzen
- Bezirk Ōta „Gebiet um den Bahnhof Kōjiya"
- Bezirk Ōta „Broschüre zum Stadtsanierungsprojekt erster Art am Bahnhof Kōjiya" (März 2017)
- Stiftung für Feuerfestes Bauen in der Hauptstadtregion „Stadtsanierungsprojekt erster Art am Bahnhof Kōjiya"
- Bezirk Ōta „Konzept zur Stadtentwicklung entlang der Eisenbahnlinien im Bezirk Ōta"
- Bezirk Ōta „Neue Flughafenlinie (Kamakama-Linie) – Hauptseite"
- Amt für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio „Stadtsanierungsprojekt erster Art am Bahnhof Kōjiya"
