게이큐 공항선·고지야역 앞에서 2017년 3월에 완공된 '고지야역 앞 지구 제1종 시가지 재개발 사업'은, 노후 목조주택이 밀집해 있던 약 1.3ha의 지구를 사업비 약 219억 엔(※아사히카세이 부동산 레지던스 2015년 4월 보도자료 기준)을 투입한 복합 트윈타워로 탈바꿈시킨 성공 사례입니다. 완공으로부터 약 9년이 지난 지금, 이 재개발이 지역에 가져온 부동산 가치의 변화를 다시 한번 검증합니다. 그리고 2025년, 국토교통성이 정비·영업 구상을 인정한 '가마가마선(신공항선)'의 동향이 고지야 지역에 새로운 가치 상승의 물결을 가져오려 하고 있습니다.
고지야역 앞 지구 재개발 사업이란——배경과 과제
재개발 이전의 마을——목조 밀집 시가지가 안고 있던 문제
고지야역 앞 지구는 게이큐 공항선과 환상8호선 사이에 위치한 약 1.3ha의 지역입니다. 재개발이 시작되기 전 이 지구에는 노후 목조주택이 밀집해 있었고, 도로가 협소한 상태가 계속되고 있었습니다. 대규모 지진이 발생할 경우 연소 화재의 위험이 높았으며, 소방차·구급차의 접근조차 어려운 구간이 존재했습니다.
217명에 이르는 권리자가 복잡하게 얽힌 지구였기에, 개별 재건축으로는 해결할 수 없는 문제가 산적해 있었습니다. 그렇기 때문에 제1종 시가지 재개발 사업이라는 방식을 활용하여, 권리자 전원이 참여한 조합 시행으로 일체적이고 계획적인 정비가 실현된 것입니다.
이러한 목조 밀집 시가지의 해소는 도쿄도가 오랫동안 추진해 온 방재상의 최우선 과제 중 하나이기도 합니다. 고지야역 앞 지구는 이러한 과제에 정면으로 마주한 선행 사례로서 높이 평가받고 있습니다.
사업 규모와 참여자——217명의 권리자, 약 219억 엔의 사업비
사업의 전체 규모를 정리하면 다음과 같습니다. 시행 면적은 약 1.3ha, 사업비는 약 219억 엔(아사히카세이 부동산 레지던스 2015년 4월 보도자료 기준), 관계 권리자는 217명에 달했습니다. 연면적은 W동 34,142㎡·E동 8,948㎡의 합계 약 43,000㎡로, 역세권 규모로서는 상당한 대규모 사업입니다.
시공은 도다건설 주식회사, 설계는 주식회사 야마시타설계가 담당했습니다. 또한 일반재단법인 수도권불연건축공사가 매주(賣主)로서 참가 조합원에 이름을 올렸으며, 아사히카세이 부동산 레지던스 주식회사·미쓰이부동산 레지덴셜 주식회사가 판매 제휴 대리로 참여하는 등 대기업의 신뢰감을 갖춘 사업 체제가 구성되었습니다.
사업 경위——2003년부터 2017년, 14년간의 여정
준비조합 설립부터 도시계획 결정——10년의 준비 기간
고지야역 앞 지구 재개발 준비조합이 설립된 것은 2003년의 일입니다. 이후 2008년 3월에 도시계획 결정을 취득하기까지 무려 약 5년의 세월이 소요되었습니다. 토지 구획이 복잡하게 얽힌 지구에서의 사업화에는 권리자 한 사람 한 사람과의 세심한 합의 형성이 필수적이었기 때문입니다.
2012년 7월에는 재개발 조합의 설립 인가(사업 인가)를 취득하고, 이듬해 2013년 12월에는 권리변환 계획이 인가되었습니다. 긴 준비 기간을 거쳐 비로소 사업의 구체화가 시작된 것입니다.
착공·준공·완공——3년 만에 완결된 정비
2014년 4월에 해체 공사가 착수되었고, 같은 해 9월에는 본체 공사가 시작되었습니다. 2015년 3월에는 제1기 분양 판매가 개시되었으며, 2016년 11월 28일에 시설 건축물이 준공되었습니다. 그리고 2017년 3월, 역 앞 광장 등의 공공시설 정비가 완료되며 사업 전체가 종료되었습니다. 준비조합 설립부터 따지면 약 14년, 사업 인가 이후로는 약 5년 만의 완성입니다.
스테이션 트윈타워즈 고지야——무엇이 정비되었는가
트윈타워의 전모——W동 20층·E동 18층, 총 335세대
정비된 시설의 핵심은 '스테이션 트윈타워즈 고지야'로 명명된 2동의 타워 맨션입니다. 프론트·웨스트(W동)는 지상 20층·지하 1층 건물로 높이 64.55m이며, 프론트·이스트(E동)는 지상 18층·지하 2층 건물로 높이 62.20m입니다.
2동 합계 총 세대수는 335세대이며, 이 중 비분양 주택이 149세대 포함되어 있습니다. 주택뿐만 아니라 상가·사무실도 입주하는 복합적인 시설 구성이 채택되었습니다. 역 앞에 자리 잡은 트윈타워가 탄생함으로써 고지야 마을의 '얼굴'이 크게 바뀌었습니다.
역 앞 광장·공익시설——다세대 공생의 거점 정비
재개발이 만들어낸 것은 주택만이 아닙니다. 약 2,000㎡의 역 앞 광장이 조성되어 보행자가 안전하게 오갈 수 있는 공간이 탄생했습니다. 또한 육아 지원 시설(인가 보육소 등)·고령자 지원 시설·공공 자전거 주차장·방재 창고·슈퍼마켓이 일체적으로 정비되었습니다.
육아 세대와 고령자가 같은 장소에서 지원을 받을 수 있는 시설이 역 앞에 갖춰진 점은 단순한 주택 공급에 그치지 않는, 마을의 가치를 높이는 사업이라 할 수 있습니다. 직주근접·다세대 공생의 실현이라는 관점에서 이 재개발은 선진적인 사례로 자리매김하고 있습니다.
참고로 도쿄의 재개발 전체상에 대해서는 2025년, 도쿄를 변모시키는 주요 재개발 프로젝트도 참고가 됩니다.
재개발이 바꾼 고지야의 부동산 가치
제1기 판매의 호조 출발——평당 단가 290만 엔 초과, 경쟁률 1.2배
2015년 3월에 시작된 제1기 분양(83세대)에는 101건의 신청이 몰려 평균 경쟁률은 약 1.2배를 기록했습니다. 판매 가격은 3,070만 엔~9,350만 엔(평당 단가 290만 엔대)의 수준이었습니다. 당시 고지야 지역의 시세 수준을 고려하면, 재개발 효과에 의한 가치 상승이 뚜렷하게 나타난 수치라 할 수 있습니다.
구매자 속성을 보면 70%가 오타구 거주자, 30~40대가 50%를 차지하고 있어 지역 거주자에 의한 실수요 중심의 취득이었음을 알 수 있습니다. 지역에 뿌리를 둔 구매 수요가 재개발의 혜택을 받는, 건전한 시장 형성이 이루어졌다고 평가할 수 있겠습니다.
준공 후 지가 상승——2026년 공시지가 전년 대비 +8.18%
재개발 완공이 지가에 미친 영향은 수치상으로도 명확하게 나타나고 있습니다. 고지야역 주변의 2026년 공시지가(평균)는 약 80만 엔/㎡로 전년 대비 +8.18%의 상승을 기록했습니다(tochidai.info 조사). 2025년 기준지가(평균)도 약 51만 엔/㎡(전년 대비 +8.74%)로, 오타구 전체 평균 상승률 +8.63%를 소폭 상회하는 수준으로 추이하고 있습니다.
준공 후 약 10년간 중고 맨션 가격도 약 34.75%의 상승을 보이고 있어, 자산 가치 측면에서도 재개발의 성과가 지속되고 있음을 확인할 수 있습니다. 다만 이 중고 가격 상승률은 업계 데이터에 기반한 참고치이며, 개별 물건의 가격 변동은 조건에 따라 다를 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.
가마가마선(신공항선)이 고지야에 가져올 다음 단계
가마가마선 계획 개요——고지야역이 경유역이 되는 의미
'가마가마선'이란, 도큐 다마가와선(야구치노와타시역)과 도큐 가마타역을 경유하여 게이큐 가마타역으로 연결되는 신노선 '신공항선'의 통칭입니다. 계획 노선은 1기 구간(야구치노와타시~게이큐 가마타)과 2기 구간(게이큐 가마타~오토리이)으로 구성되어 있으며, 고지야역은 2기 구간의 중간역으로 계획에 포함되어 있습니다.
가마가마선이 전 구간 개통하면, 고지야역에서 도큐 도요코선·도쿄 메트로 후쿠토신선과의 상호 직통 운행으로 시부야·신주쿠·이케부쿠로, 나아가 사이타마 방면까지 환승 없이 접근할 수 있게 됩니다. 현재 고지야역은 '게이큐 공항선의 중간역'이라는 위치에 머물러 있지만, 장래에는 동서·남북을 잇는 '교통 결절점'으로 역할이 전환됩니다.
2025년 국토교통성 인정——2기 구간의 착공·개업 시기는 향후 검토 과제
2025년, 국토교통성은 도큐전철 등이 신청한 가마가마선의 정비·영업 구상을 인정했습니다. 이 인정은 노선 정비를 향한 큰 진전을 의미합니다. 개업 전망은 2038~2042년경으로 알려져 있으나, 현시점에서 사업화가 선행되고 있는 것은 1기 구간(야구치노와타시~게이큐 가마타)입니다.
고지야역이 포함된 2기 구간(게이큐 가마타~오토리이)의 착공·개업 구체적 시기는 아직 미정입니다. 1기 구간의 정비 진척 및 재원 확보 상황에 따라 2기의 구체화 일정은 변동될 가능성이 있습니다. 투자·매입 판단 시에는 이 점을 정확히 인지해 둘 필요가 있습니다.
오히려 그렇기 때문에 지금의 고지야 지역은 '아직 가마가마선의 혜택이 가격에 완전히 반영되지 않은 단계'로도 해석할 수 있습니다. 장기적인 시야에서 자산 가치의 향상을 내다본다면, 현재의 가격 수준은 충분히 검토해 볼 가치가 있다고 저는 판단합니다.
오타구 도시개발 정책과 고지야의 위치
오타구의 '철도와 매력적인 도시개발 선언'
오타구는 2022년 12월에 '철도와 매력적인 도시개발 선언'을 수립하고, 이듬해 2023년에는 '오타구 철도 연선 도시개발 구상'을 발표했습니다. 이 구상은 신공항선(가마가마선) 연선을 중심으로 한 민간 개발 기운의 조성을 명확한 방침으로 제시하고 있습니다.
행정이 적극적으로 도시개발의 방향성을 제시하는 것은 민간 투자를 유인하는 촉매가 됩니다. 행정의 의지와 민간의 투자 판단이 일치하는 지역에서는 장기적으로 지속 가능한 가치 향상이 실현되기 쉬운 경향이 있습니다.
고지야 재개발이 선행 사례로서 수행한 역할
고지야역 앞 지구 재개발은 오타구에서 '재개발 성공 사례'의 대표격으로 평가받고 있습니다. 목조 밀집 지구를 복합 트윈타워로 전환한 실적은, 가마가마선 연선의 다른 지역——가마타·야구치노와타시·오토리이 등——에서의 향후 도시개발을 검토할 때 '선례'로서 참조되고 있습니다.
도쿄 동부 지역의 다른 역세권 재개발과의 비교 관점에서는 다테이시역 북쪽 출구 재개발｜1,280억 엔·36층 타워와 신청사의 전모도 함께 참조하시면 재개발이 지역에 가져오는 변화의 구조를 보다 깊이 이해할 수 있습니다.
행정·시행자·권리자·참가 조합원이 각자의 역할을 수행하면서, 노후 밀집 지구를 방재성이 높은 복합시설로 전환한 고지야의 사업은 도시 재생의 바람직한 모습을 보여주는 좋은 사례입니다. 신뢰와 장기적 비전을 가지고 마을과 관계하는 모든 사람이 행복해지는 것을 추구하는——그러한 자세가 이 사업에는 구현되어 있다고 느낍니다.
정리
고지야역 앞 지구 재개발에 대해 본 기사의 핵심 포인트를 정리합니다.
- 사업 완공은 2017년. 노후 목조 밀집 지구였던 약 1.3ha가 사업비 219억 엔·연면적 약 43,000㎡의 트윈타워 복합시설로 변모했다
- 방재·주택·상업·복지·공공 공간을 일체적으로 정비한 복합형 도시개발이 지역의 가치를 크게 향상시켰다
- 지가는 상승 기조. 고지야역 주변의 2026년 공시지가는 전년 대비 +8.18%로 오타구 전체 수준을 상회하는 상승세를 보이고 있다
- 가마가마선(신공항선)은 2025년 4월 국토교통성의 구상 인정을 취득. 다만 고지야가 포함된 2기 구간(게이큐 가마타~오토리이)의 착공·개업 시기는 현시점에서 미정이며, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요하다
- 오타구의 도시개발 정책이 연선 전체의 개발 기운을 뒷받침하며, 고지야 지역은 중장기적 가치 상승 잠재력을 가진 지역으로 주목도가 높아지고 있다
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 고지야역 앞 지구 재개발 사업은 언제 완공되었나요?
시설 건축물은 2016년 11월 28일에 준공되었으며, 역 앞 광장 등의 공공시설 정비는 2017년 3월에 완료되었습니다. 준비조합의 설립(2003년)부터 완성까지 약 14년이 소요된 대규모 사업입니다.
Q2. 스테이션 트윈타워즈 고지야의 시설 개요를 알려주세요.
프론트·웨스트(W동·지상 20층, 높이 64.55m)와 프론트·이스트(E동·지상 18층, 높이 62.20m)의 트윈타워로 구성된 총 335세대의 복합시설입니다. 주택 외에 상가·사무실·보육소·고령자 지원 시설·슈퍼마켓·방재 창고·역 앞 광장(약 2,000㎡)이 일체적으로 정비되었습니다. 매주는 일반재단법인 수도권불연건축공사이며, 아사히카세이 부동산 레지던스·미쓰이부동산 레지덴셜이 판매 제휴 대리로 참여하고 있습니다.
Q3. 가마가마선(신공항선) 개통으로 고지야역은 어떻게 바뀌나요?
가마가마선 2기 구간(게이큐 가마타~오토리이)이 개통하면, 고지야역은 도큐 도요코선·도쿄 메트로 후쿠토신선과의 상호 직통 운행으로 시부야·신주쿠·이케부쿠로·사이타마 방면으로 환승 없이 직결되는 교통 결절점이 됩니다. 다만 고지야가 포함된 2기 구간의 착공·개업 시기는 현시점에서 미정입니다. 국토교통성은 2025년 4월에 정비·영업 구상을 인정했으며, 1기 구간(야구치노와타시~게이큐 가마타)의 사업화가 선행되고 있습니다.
Q4. 고지야역 주변의 현재 지가 수준은 어느 정도인가요?
고지야역 주변의 2026년 공시지가(평균)는 약 80만 엔/㎡(전년 대비 +8.18%), 2025년 기준지가(평균)는 약 51만 엔/㎡(전년 대비 +8.74%)입니다. 오타구 전체 평균 상승률(+8.63%)을 소폭 상회하는 수준으로 추이하고 있으며, 가마가마선 구상 인정의 효과도 더해져 상승 기조가 이어지고 있습니다(지가 데이터는 tochidai.info 참고치).
인용·참고 자료
