京急機場線糀谷站前於2017年3月完工的「糀谷站前地區第一種市街地再開發事業」，是將老舊木造住宅密集的約1.3公頃地區，以約219億日圓的事業費（※根據旭化成不動產Residence 2015年4月新聞稿）打造為複合式雙塔的成功案例。完工至今已過約9年，本文將重新檢視這項再開發為該區域帶來的不動產價值變化。此外，2025年國土交通省認定了「蒲蒲線（新機場線）」的整備與營業構想，這一動向正為糀谷地區帶來新一波的價值提升浪潮。
糀谷站前地區再開發事業概述——背景與課題
再開發前的街區——木造密集市街地面臨的問題
糀谷站前地區位於京急機場線與環狀8號線之間，面積約1.3公頃。再開發啟動前，該地區老舊木造住宅密集，道路狹窄的狀況持續已久。一旦發生大規模地震，延燒火災風險極高，甚至存在消防車和救護車難以進入的區域。
該地區擁有多達217名權利人，土地權屬錯綜複雜，僅靠個別改建根本無法解決堆積如山的問題。正因如此，才採用了第一種市街地再開發事業的方式，由全體權利人參與的組合施行，實現了一體化且有計畫的整備。
消除此類木造密集市街地，是東京都長期以來致力解決的最重要防災課題之一。糀谷站前地區作為正面應對這一課題的先行案例，獲得了高度評價。
事業規模與參與者——217名權利人、約219億日圓事業費
事業全貌整理如下：施行面積約1.3公頃，事業費約219億日圓（根據旭化成不動產Residence 2015年4月新聞稿），相關權利人達217名。總樓地板面積為W棟34,142㎡、E棟8,948㎡，合計約43,000㎡，就站前規模而言堪稱相當大型的事業。
施工由戶田建設株式會社負責，設計由株式會社山下設計擔當。此外，一般財團法人首都圈不燃建築公社以賣方身份列為參加組合員，旭化成不動產Residence株式會社與三井不動產Residential株式會社則以銷售合作代理身份參與，形成了兼具大企業信賴感的事業體制。
事業歷程——從2003年到2017年，歷時14年的軌跡
從準備組合成立到都市計畫決定——長達10年的準備期
糀谷站前地區再開發準備組合成立於2003年。此後，直到2008年3月取得都市計畫決定，實際耗費了約5年的時間。在土地區劃錯綜複雜的地區推動事業化，與每一位權利人進行細緻的共識建立是不可或缺的過程。
2012年7月取得了再開發組合的設立認可（事業認可），翌年2013年12月權利轉換計畫獲得認可。經過漫長的準備期，事業終於開始具體化。
動工、竣工、完成——3年內完成的整備工程
2014年4月開始拆除工程，同年9月啟動主體工程。2015年3月第一期分售開始銷售，2016年11月28日設施建築物竣工。2017年3月，站前廣場等公共設施整備完成，整體事業畫下句點。從準備組合成立算起約14年，從事業認可算起約5年即告完成。
Station Twin Towers糀谷——整備了哪些設施
雙塔全貌——W棟20層、E棟18層，共335戶
整備設施的核心是命名為「Station Twin Towers糀谷」的兩棟塔式住宅大樓。Front West（W棟）為地上20層、地下1層，高度64.55公尺；Front East（E棟）為地上18層、地下2層，高度62.20公尺。
兩棟合計總戶數335戶，其中包含149戶非分售住宅。不僅有住宅，還採用了商店、辦公室等複合式設施配置。站前矗立的雙塔誕生後，糀谷街區的「門面」煥然一新。
站前廣場與公益設施——多世代共生的據點整備
再開發所創造的不僅僅是住宅。約2,000㎡的站前廣場經過整備，營造出行人可安全通行的空間。此外，育兒支援設施（認可保育所等）、長者支援設施、公共自行車停車場、防災倉庫、超市等也進行了一體化整備。
育兒世代與長者能在同一地點獲得支援服務的設施齊聚站前，這不僅是單純的住宅供給，更是提升街區價值的重要舉措。從實現職住接近、多世代共生的角度來看，這項再開發被定位為具有前瞻性的先進案例。
關於東京再開發的整體概況，可參考2025年改變東京面貌的主要再開發專案。
再開發如何改變了糀谷的不動產價值
第一期銷售的亮眼開局——每坪單價超過290萬日圓，中籤倍率1.2倍
2015年3月啟動的第一期分售（83戶）共收到101件申請，平均中籤倍率約為1.2倍。銷售價格為3,070萬至9,350萬日圓（每坪單價290萬日圓以上）。考量當時糀谷地區的市場行情，再開發效應帶來的價值提升可說是相當顯著。
從購買者屬性來看，70%為大田區居民，30至40歲佔50%，可見主要是當地居民基於實際居住需求的購置。地區居民的購房需求得以享受再開發的紅利，形成了健全的市場態勢。
竣工後地價上升——2026年公告地價較前年上漲8.18%
再開發完工對地價帶來的影響，在數據上清楚呈現。糀谷站周邊2026年公告地價（平均）約為80萬日圓/㎡，較前年上漲8.18%（tochidai.info資料）。2025年基準地價（平均）也達約51萬日圓/㎡（較前年上漲8.74%），略高於大田區整體平均漲幅8.63%的水準。
竣工後約10年間，中古公寓價格也上漲了約34.75%，從資產價值的角度來看，再開發的成效持續發揮作用。不過，此中古價格漲幅為根據業界數據的參考值，個別物件的價格變動會因條件而異，敬請留意。
蒲蒲線（新機場線）為糀谷帶來的下一階段
蒲蒲線計畫概要——糀谷站成為途經站的意義
「蒲蒲線」是經由東急多摩川線（矢口渡站）和東急蒲田站，連接至京急蒲田站的新路線「新機場線」的通稱。計畫路線由一期區間（矢口渡至京急蒲田）和二期區間（京急蒲田至大鳥居）組成，糀谷站被規劃為二期區間的途中站。
蒲蒲線全線通車後，從糀谷站可透過與東急東橫線、東京Metro副都心線的相互直通運轉，無需轉乘即可直達澀谷、新宿、池袋乃至埼玉方面。目前糀谷站僅是「京急機場線的途中站」，但未來將轉型為連接東西與南北的「交通樞紐」。
2025年國交省認定——二期區間的動工與通車時程有待後續研議
2025年，國土交通省認定了東急電鐵等提出的蒲蒲線整備與營業構想。此項認定意味著路線整備邁出了重大一步。通車預計在2038至2042年左右，但目前事業化優先推進的是一期區間（矢口渡至京急蒲田）。
包含糀谷站的二期區間（京急蒲田至大鳥居）的動工與通車具體時程目前仍未確定。二期的具體化時程可能因一期區間的整備進度和財源確保狀況而有所變動。在進行投資或購置決策時，務必準確掌握這一點。
然而正因如此，現階段的糀谷地區可以解讀為「蒲蒲線的效益尚未完全反映在價格中的階段」。若以長期視角展望資產價值的提升，我認為當前的價格水準值得深入考慮。
大田區都市規劃政策與糀谷的定位
大田區的「鐵路與魅力都市規劃宣言」
大田區於2022年12月制定了「鐵路與魅力都市規劃宣言」，並於翌年2023年公布了「大田區鐵路沿線都市規劃構想」。該構想明確將以新機場線（蒲蒲線）沿線為中心，培育民間開發動能作為既定方針。
行政機關積極提出都市規劃方向，能夠成為吸引民間投資的催化劑。在行政意志與民間投資判斷一致的區域，往往更容易實現長期持續的價值提升。
糀谷再開發作為先行案例發揮的作用
糀谷站前地區再開發被視為大田區「再開發成功案例」的代表。將木造密集地區轉型為複合式雙塔的實績，在探討蒲蒲線沿線其他區域——蒲田、矢口渡、大鳥居等——未來都市開發時，被作為「先例」加以參考。
若從與東京東部其他地區站前再開發的比較角度出發，參閱立石站北口再開發｜1,280億日圓・36層高塔與新廳舍全貌，能更深入理解再開發為地區帶來變化的結構。
行政機關、施行者、權利人、參加組合員各自發揮職能，將老舊密集地區轉型為高防災性的複合設施——糀谷的努力堪稱都市更新的典範。以信任和長遠眼光與城市共存，追求讓所有參與者都能受益——這樣的理念在這項事業中得到了充分體現。
總結
關於糀谷站前地區再開發，本文重點整理如下：
- 事業於2017年完工。原為老舊木造密集地區的約1.3公頃土地，以219億日圓事業費、總樓地板面積約43,000㎡蛻變為雙塔複合設施
- 防災、住宅、商業、福利、公共空間的一體化整備，大幅提升了地區價值
- 地價呈上升趨勢。糀谷站周邊2026年公告地價較前年上漲8.18%，超越大田區整體水準
- 蒲蒲線（新機場線）於2025年4月取得國土交通省構想認定。但包含糀谷的二期區間（京急蒲田至大鳥居）動工與通車時程目前未定，持續關注最新資訊至關重要
- 大田區的都市規劃政策推動沿線整體開發動能，糀谷地區作為具有中長期價值提升潛力的區域，正受到越來越多的關注
常見問題（FAQ）
Q1. 糀谷站前地區再開發事業何時完工？
設施建築物於2016年11月28日竣工，站前廣場等公共設施整備於2017年3月完成。從準備組合成立（2003年）到完工歷時約14年，是一項大規模事業。
Q2. 請介紹Station Twin Towers糀谷的設施概要。
由Front West（W棟，地上20層，高度64.55公尺）和Front East（E棟，地上18層，高度62.20公尺）組成的雙塔，總戶數335戶的複合設施。除住宅外，還一體化整備了商店、辦公室、保育所、長者支援設施、超市、防災倉庫及站前廣場（約2,000㎡）。賣方為一般財團法人首都圈不燃建築公社，旭化成不動產Residence與三井不動產Residential以銷售合作代理身份參與。
Q3. 蒲蒲線（新機場線）通車後，糀谷站將有什麼改變？
蒲蒲線二期區間（京急蒲田至大鳥居）通車後，糀谷站將透過與東急東橫線、東京Metro副都心線的相互直通運轉，成為無需轉乘即可直達澀谷、新宿、池袋及埼玉方面的交通樞紐。但包含糀谷的二期區間動工與通車時程目前仍未確定。國土交通省已於2025年4月認定整備與營業構想，一期區間（矢口渡至京急蒲田）的事業化正優先推進中。
Q4. 糀谷站周邊目前的地價水準如何？
糀谷站周邊2026年公告地價（平均）約為80萬日圓/㎡（較前年上漲8.18%），2025年基準地價（平均）約為51萬日圓/㎡（較前年上漲8.74%）。略高於大田區整體平均漲幅（8.63%）的水準持續推移，在蒲蒲線構想獲得認定的效應下，上升趨勢仍在延續（地價數據為tochidai.info的參考值）。
引用及參考資料
