Sanierung des "Westbezirks Koendori" in Shibuya | Erklärung des Luftrechts-Nutzungsschemas

Das "Stadtentwicklungsprojekt der Klasse 1 im Westbezirk Koendori" in Udagawacho und Nannan 1-chome, Bezirk Shibuya, nimmt Fahrt auf. Dieses Projekt mit 33 Stockwerken über der Erde, einer Höhe von etwa 140 Metern und Gesamtprojektkosten von etwa 88,2 Milliarden Yen erhielt im September 2025 die Genehmigung des Metropolitanregierungsbüros Tokio zur Gründung der Gesellschaft und plant den Baubeginn im Geschäftsjahr 2027 sowie die Fertigstellung im Geschäftsjahr 2032. Was hervorsticht, ist nicht nur der Umfang, sondern auch die landesweit seltene Methode, die "Luftrechte" der Nannan-Grundschule auf das private Sanierungsgebäude zu übertragen, wobei private Mittel die Kosten für den Wiederaufbau einer öffentlichen Grundschule decken. Wir analysieren ausführlich, wie dieses besonders unverwechselbare Projekt inmitten der Sanierungswelle rund um den Bahnhof Shibuya die Immobilienwerte in der Region beeinflussen wird.

Projektübersicht und Hintergrund

Der Westbezirk Koendori liegt in Udagawacho und Nannan 1-chome innerhalb des Bezirks Shibuya, auf der Südseite des Bezirksamts, an der Shibuya Koendori. Die Ziele der Sanierung sind zwei Gebäude: der Hochhaus-Wohnkomplex "Shibuya Holmes" (33 Stockwerke), fertiggestellt 1975, und die städtische Nannan-Grundschule in Shibuya (3 Stockwerke), fertiggestellt 1964. Beide haben die 50-Jahres-Marke überschritten, was ihren Ersatz aus der Perspektive der Erdbebensicherheit und Katastrophenschutz dringend macht.

Der Bezirk Shibuya traf im Januar 2024 eine Stadtplanerische Entscheidung (Bekanntmachung des Bezirks Shibuya Nr. 4 von Reiwa 6), gefolgt von etwa eineinhalb Jahren Vorbereitung für die Gründung der Gesellschaft. Am 22. September 2025 genehmigte die Metropolitanregierung Tokio offiziell die Gründung der "Stadtentwicklungsgesellschaft des Westbezirks Koendori", womit das Projekt von den Vorbereitungsphasen in die vollständige Vorwärtsphase überging. Tokyu Fudosan (auch als teilnehmendes Gesellschaftsmitglied) und Shimizu Corporation sind als Projektkooperatoren benannt, und die Beteiligung beider Unternehmen mit umfangreicher Entwicklungsgeschichte im Shibuya-Gebiet steigert die Glaubwürdigkeit des Projekts.

Projektgröße und Nutzungszusammensetzung

Das neu errichtete Sanierungsgebäude wird 33 Stockwerke über und 4 unter der Erde haben und eine Höhe von etwa 140 Metern erreichen. Es sichert eine Gesamtnutzfläche von etwa 70.000 m², die eine komplexe Kombination aus Wohnungen, Büros, Geschäften, Serviceanlagen, Mehrzweckräumen und Parkplätzen enthält. Die Schaffung eines Großkomplexes dieser Größenordnung in Gehreichweite des Bahnhofs Shibuya wird die Begehbarkeit und Bequemlichkeit des gesamten Gebiets erheblich verbessern.

Die Pläne beinhalten auch einen Platz (etwa 1.160 m²), der durch die Abschaffung des alten Bezirksweges und die Geländekonsolidierung entwickelt werden soll. Einrichtungen für Personen, die nicht nach Hause zurückkehren können, und Notfallvorratslager sind ebenfalls geplant, was bedeutet, dass es nicht nur kommerzielle und wohnliche Funktionen erfüllen, sondern auch als Katastrophenschutzbasis für das Shibuya-Gebiet dienen wird. Da der Bahnhof Shibuya ein Terminal ist, an dem sich viele Pendler und Schüler konzentrieren, kann diese Entwicklung der Katastrophenschutzinfrastruktur als eine Stärkung des Sicherheitsgefühls in der gesamten Gemeinschaft bezeichnet werden.

Das landesweit beachtete "Luftrechtsnutzungs"-Schema

Das größte Merkmal dieses Projekts ist das Schema zur Übertragung der "Luftrechte (ungenutzte Geschossflächenzahl)" der städtischen Nannan-Grundschule in Shibuya auf das private Sanierungsgebäude. Um diesen Mechanismus zu verstehen, muss zunächst das Konzept der "Luftrechte" erfasst werden.

Gebäude haben eine durch die Stadtplanung festgelegte Obergrenze für die Geschossflächenzahl. Wenn die von einem Gebäude tatsächlich genutzte Geschossflächenzahl erheblich unter dieser Obergrenze liegt, kann der nicht genutzte Anteil der Geschossflächenzahl als "Luftrechte" auf ein angrenzendes Grundstück übertragen und verkauft werden. Die Nannan-Grundschule hat etwa 91% ihrer Geschossflächenzahl ungenutzt, und durch die Übertragung dieses Überschusses auf das aktuelle Sanierungsgebäude wird ein Hochhaus mit hoher Geschossflächenzahl möglich, das andernfalls nicht realisierbar wäre.

Im Gegenzug trägt der private Sektor (Sanierungsgesellschaft und Tokyu Fudosan) die Kosten für den Wiederaufbau der Nannan-Grundschule (Gesamtnutzfläche von etwa 21.830 m²). Eine Immobilienbewertungsschätzung bewertet die Luftrechte auf etwa 10 Milliarden Yen, mit einer erheblichen Diskrepanz zu den vom Bezirk Shibuya bekannt gegebenen 5,2 Milliarden Yen, was auch im Bezirksrat zu Debatten geführt hat. In jedem Fall ist ein Schema, bei dem der private Sektor faktisch die Kosten für den Wiederaufbau einer öffentlichen Schule trägt, selbst auf nationaler Ebene selten und zieht breite Aufmerksamkeit als öffentlich-privates Partnerschaftsmodell für zukünftige städtische Sanierungen auf sich.

Der Hintergrund, warum dieses Schema Gestalt annimmt, liegt in der Realität, der Kommunalverwaltungen gegenüberstehen, die es finanziell schwierig finden, alternde öffentliche Einrichtungen unabhängig zu sanieren. Das Ergebnis ist ein Zusammenfluss von Bedürfnissen sowohl von privaten Unternehmen, die einen klaren Anreiz in Form der Geschossflächenzahl erhalten, als auch von Kommunalverwaltungen, die öffentliche Einrichtungen renovieren können, während sie die Haushaltsbelastungen unter Kontrolle halten. Dieses Schema, das die Interessen des öffentlichen und privaten Sektors in Einklang bringt und sowohl die Entwicklung städtischer Infrastruktur als auch die Rentabilität erreicht, kann als eine überzeugende Lösung für Kommunalverwaltungen unter anhaltenden finanziellen Einschränkungen bezeichnet werden.

Projektzeitplan und Aktueller Fortschritt

Dieses Projekt schreitet nach dem folgenden Zeitplan voran.

Zeitpunkt	Inhalt
Januar 2024	Stadtplanerische Entscheidung des Bezirks Shibuya (Bekanntmachung Nr. 4 von Reiwa 6)
22. September 2025	Genehmigung der Metropolitanregierung Tokio zur Gesellschaftsgründung
Geschäftsjahr 2026 (geplant)	Genehmigung des Rechteumwandlungsplans
Geschäftsjahr 2027 (geplant)	Baubeginn
Geschäftsjahr 2032 (geplant)	Fertigstellung

Nach der Genehmigung der Gesellschaftsgründung im September 2025 werden derzeit Vorbereitungen für die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans im Geschäftsjahr 2026 getroffen. Die Rechteumwandlung ist das Verfahren zur Übertragung von Rechten am bestehenden Land und Gebäuden auf Rechte am neuen Sanierungsgebäude. Sobald dies abgeschlossen ist, werden die Entschädigungsdetails für bestehende Bewohner und Rechteinhaber finalisiert. Obwohl es sich um ein langfristiges Projekt mit etwa 2 Jahren bis zum Baubeginn und etwa 7 Jahren bis zur Fertigstellung handelt, schreitet der Zeitplan stetig voran.

Auswirkungen auf Immobilienwerte im Shibuya-Koendori-Gebiet

Der Bezirk Shibuya verzeichnete in den veröffentlichten Grundstückspreisen von 2026 einen Durchschnittspreis von 17,98 Millionen Yen pro Tsubo (plus 12,32% im Jahresvergleich) und zeigte damit die dritthöchste Wachstumsrate landesweit. Insbesondere verzeichnete Sakuragaoka-cho im Bezirk Shibuya die Nr.-1-Wachstumsrate bei veröffentlichten Grundstückspreisen in Tokio (+28,99%), und die Immobilienwerte steigen im gesamten Shibuya-Gebiet weiter. Udagawacho und Nannan 1-chome, wo sich der Westbezirk Koendori befindet, sind ebenfalls Gebiete, die von diesem Aufwärtstrend profitieren.

Die Auswirkungen der Sanierung auf Immobilienwerte sind vielschichtig. Erstens gibt es die Verbesserung der Attraktivität des Gebiets durch die Schaffung eines Hochhaus-Großkomplexes. Der Fortschritt bei der gemischten kommerziellen, Büro- und Wohnnutzung schafft Aufwärtsdruck auf die umliegenden Mietpreise und Transaktionspreise. Zweitens gibt es die Verbesserung der Sicherheit durch die Entwicklung von Katastrophenschutzinfrastruktur. Hochseismisch resistente Gebäude und Einrichtungen für diejenigen, die nicht nach Hause zurückkehren können, verbessern die Resilienz des gesamten Gebiets und erhöhen seine Bewertung als langfristiges Haltegut. Drittens wird die Verbesserung des Bildungsumfelds durch den Wiederaufbau der Nannan-Grundschule zu einem Faktor, der Nachfrage von Familien mit Kindern anzieht.

Andererseits können während der etwa 5 Jahre vom Baubeginn bis zur Fertigstellung Lärm, Vibrationen und Verkehrseinschränkungen durch Bauarbeiten die Umgebung beeinflussen. In der Nähe des Bahnhofs Shibuya schreiten auch Sanierungen in anderen Bezirken parallel voran, und der gleichzeitige Fortschritt mehrerer Großprojekte bedeutet auch, dass ein vorübergehender Rückgang der Bequemlichkeit zu erwarten ist. Angesichts der Vorteile nach der Fertigstellung sind jedoch Entscheidungen mit einer langfristigen Perspektive auf die Wertsteigerung von Vermögenswerten im Gebiet erforderlich.

Maßnahmen, die Eigentümer Ergreifen Sollten

Angesichts der Sanierung im Westbezirk Koendori sind folgende Maßnahmen für Eigentümer wirksam, die Immobilien im Gebiet Shibuya-Harajuku in Betracht ziehen oder halten.

Zunächst ist es wichtig, den Zeitpunkt für den Erwerb von Land und Gebäuden innerhalb des Gebiets zu identifizieren. Da die Sanierung konkreter wird, neigen die Preise dazu, im Voraus zu steigen. Der Zeitraum um die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans im Geschäftsjahr 2026 wird eine Brennpunktphase sein, daher ist eine gründliche Informationssammlung ratsam.

Als nächstes lohnt es sich, Renovierung und Wertsteigerung bestehender Immobilien in Betracht zu ziehen. Da der Fußgängerverkehr in das Sanierungsgebiet zunimmt, wird auch die Nachfrage nach Miet- und Gewerbeimmobilien in der Umgebung steigen. Anstatt gealterte Immobilien zu lassen, wie sie sind, wird ihre Aktualisierung zu attraktiven Räumen für Bewohner und Nutzer es ermöglichen, den Auftrieb des Gebiets zu nutzen.

Darüber hinaus ist die Überprüfung und Stärkung der Katastrophenschutz- und Erdbebenleistung unerlässlich. Wie die Betonung der Katastrophenschutzbasisfunktionen bei der Sanierung im Westbezirk Koendori zeigt, werden im gesamten Shibuya-Gebiet hohe Sicherheitsstandards gefordert. Die Durchführung seismischer Diagnosen bestehender Immobilien und die Erwägung einer Renovierung, wenn nötig, wird zur langfristigen Werterhaltung führen.

Zusammenfassung

Wesentliche Punkte des Stadtentwicklungsprojekts der Klasse 1 im Westbezirk Koendori:

Projektgröße: 33 Stockwerke über der Erde, Höhe ca. 140m, Gesamtnutzfläche ca. 70.000 m², Gesamtprojektkosten ca. 88,2 Milliarden Yen
Projekteinheit: Stadtentwicklungsgesellschaft des Westbezirks Koendori (mit Beteiligung von Tokyu Fudosan und Shimizu Corporation)
Größte Besonderheit: Ein landesweit beachtetes öffentlich-privates Partnerschaftsschema, bei dem Luftrechte der Nannan-Grundschule (bewertet auf ca. 10 Milliarden Yen) auf das Sanierungsgebäude übertragen werden und private Unternehmen die Schulwiederaufbaukosten tragen
Zeitplan: Baubeginn im Geschäftsjahr 2027, Fertigstellung im Geschäftsjahr 2032 (Genehmigung des Rechteumwandlungsplans für Geschäftsjahr 2026 geplant)
Auswirkungen auf Immobilienwerte: Veröffentlichte Grundstückspreise des Bezirks Shibuya stiegen +12,32% im Jahresvergleich, der drittgrößte Anstieg landesweit. Verbesserung der Gebietsvermögenswerte wird auch nach der Fertigstellung der Sanierung erwartet

Häufig Gestellte Fragen (FAQ)

F. Wann ist die Fertigstellung geplant?

A. Die Fertigstellung ist für das Geschäftsjahr 2032 geplant. Der Bau beginnt im Geschäftsjahr 2027, mit etwa 5 Jahren Bauarbeiten vor der Fertigstellung. Die für das Geschäftsjahr 2026 geplante Genehmigung des Rechteumwandlungsplans wird ein wichtiger Meilenstein sein.

F. Was wird mit den derzeitigen Bewohnern (Bewohnern von Shibuya Holmes) geschehen?

A. Bei einem Stadtentwicklungsprojekt der Klasse 1 können bestehende Rechteinhaber ihre Rechte an früheren Land und Gebäuden basierend auf dem Rechteumwandlungsplan auf Einheiten und Etagen im neuen Sanierungsgebäude übertragen. Entschädigungsdetails werden durch die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans (für Geschäftsjahr 2026 geplant) finalisiert. Es wird empfohlen, sich für Details frühzeitig mit der Gesellschaft oder Spezialisten zu beraten.

F. Was wird mit der Nannan-Grundschule passieren?

A. Die Nannan-Grundschule ist geplant, innerhalb des aktuellen Sanierungsgebäudes mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 21.830 m² neu entwickelt zu werden. Als Gegenleistung für die Übertragung der Luftrechte werden private Unternehmen die Wiederaufbaukosten tragen, und sie wird weiterhin als städtische Grundschule des Bezirks Shibuya betrieben. Die gealterte Einrichtung wird renoviert und Verbesserungen des Bildungsumfelds werden erwartet.

F. Gibt es Auswirkungen auf Immobilienpreise in der umgebenden Region?

A. Die veröffentlichten Grundstückspreise 2026 des Bezirks Shibuya verzeichneten einen Anstieg von +12,32% im Jahresvergleich, den drittgrößten in Japan, wobei die Sanierung einer der Faktoren bei den Preiserhöhungen ist. Nach der Fertigstellung des Westbezirks Koendori werden positive Auswirkungen auf Mieten und Transaktionspreise der umliegenden Immobilien durch Verbesserungen der Bequemlichkeit, Katastrophenschutzfähigkeit und des Bildungsumfelds des Gebiets erwartet. Während der Bauzeit sind auch Entscheidungen notwendig, die vorübergehende Auswirkungen berücksichtigen.