Das Stadterneuerungsprojekt des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi, Kategorie 1, ist ein viel beachtetes Vorhaben im Bezirk Chiyoda, für das im März 2024 die städtebauliche Entscheidung getroffen wurde. Es handelt sich um eine gemischt genutzte Entwicklung mit einer Gesamtgeschossfläche von rund 100.000 m2, bestehend aus einem etwa 150 m hohen Büroturm und einem etwa 100 m hohen Wohnturm mit 210 Einheiten. Ihr prägendstes Merkmal ist der Ausbau eines „Bahnhofsvorplatzes“, der JR und Tokyo Metro auf mehreren Ebenen miteinander verbindet. Rund um den Bahnhof werden gemeinsam mit dem Ostgebiet und dem Westausgangsgebiet drei Stadterneuerungsgebiete koordiniert vorangetrieben, sodass sich die städtebauliche Struktur des gesamten Iidabashi-Areals grundlegend verändern dürfte.
Projektüberblick über die Neuentwicklung des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi
Das Projektgebiet des Stadterneuerungsprojekts des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi, Kategorie 1, umfasst rund 1,1 ha und erstreckt sich über Teile von Iidabashi 4-chome, Block 8 und 9, sowie Fujimi 2-chome, Block 6 und 5, im Bezirk Chiyoda. Projektträger ist die Stadterneuerungsgenossenschaft des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi, die sich derzeit im Genehmigungsverfahren zur Gründung befindet. Als Projektpartner sind Nomura Real Estate und Taisei Corporation beteiligt. Zu den beratenden Planern gehören Yamashita Sekkei, Toshi Sekkei Rengo und Ueno Keikaku Jimusho.
Die städtebauliche Entscheidung wurde im März 2024 getroffen, und das Gebiet wurde als Sonderzone zur Förderung von Stadterneuerung ausgewiesen. Die Geschichte des Vorhabens reicht bis 2015 zurück, als mit der Gründung der vorbereitenden Stadterneuerungsvereinigung zugleich Nomura Real Estate als Projektpartner hinzukam. Danach wurden 2021 das „Konzept zur neuen Entwicklung des Ostausgangs des Bahnhofs Iidabashi“ und 2023 die „Richtlinie zur infrastrukturellen Entwicklung rund um den Bahnhof Iidabashi“ formuliert. So wurde die Planung in enger Zusammenarbeit von öffentlicher Hand und Privatwirtschaft schrittweise konkretisiert.
Die Projektkosten sind derzeit noch nicht festgelegt. Zwar kursieren teilweise Angaben zu den ursprünglich vorgesehenen Terminen für Baubeginn und Fertigstellung, doch da sich die städtebauliche Entscheidung gegenüber dem ursprünglichen Zeitplan bis März 2024 verzögert hat, sind sowohl der Baustart als auch die Fertigstellung aktuell noch offen. Im Fokus steht nun zunächst die Erlangung der Gründungsgenehmigung für die Stadterneuerungsgenossenschaft.
Anlagenplanung der Baufelder A und B — Zwei Baukörper: ein 150 m hoher Büroturm und ein 100 m hoher Wohnturm
Das Vorhaben ist als Zwei-Baufelder-Konzept mit dem Baufeld A (Gebiet C-1) und dem Baufeld B (Gebiet C-2) geplant. Es ist wichtig, die Unterschiede in Dimension und Nutzung klar einzuordnen.
Baufeld A ist ein überwiegend als Büro genutzter Turm mit einer Gesamtgeschossfläche von rund 74.450 m2 und einer Höhe von etwa 150 m. Vorgesehen ist eine hochverdichtete Flächennutzung mit einer Geschossflächenzahl von 1.500 %, wobei die Hauptnutzungen Büros, Läden, kulturelle Austauschflächen und Parken umfassen. Das Gebäude soll zum Kern der Büro- und Unternehmenskonzentration im Iidabashi-Gebiet werden. Bemerkenswert ist dabei, dass ausdrücklich auch eine „kulturelle Austauschfläche“ vorgesehen ist. Daran lässt sich die klare Absicht ablesen, urbane Belebung über die reine Bürofunktion hinaus zu schaffen.
Baufeld B ist mit rund 25.530 m2 Gesamtgeschossfläche, einer Höhe von etwa 100 m und einer Geschossflächenzahl von 600 % geplant. Vorgesehen sind etwa 210 Wohneinheiten, eine Kinderbetreuungseinrichtung, Läden, Fahrradstellplätze und Parkplätze. Zusammen erreichen die beiden Baukörper eine Gesamtgeschossfläche von rund 99.980 m2 und bilden damit eine großmaßstäbliche gemischt genutzte Entwicklung von nahezu 100.000 m2. Da Nomura Real Estate als Projektpartner beteiligt ist, wird davon ausgegangen, dass der Wohnteil wahrscheinlich unter einer Wohnungsverkaufsmarke des Unternehmens realisiert wird. Ob die Einheiten verkauft oder vermietet werden, ist derzeit jedoch noch nicht veröffentlicht.
Bahnhofsvorplatz und Fußgängernetzwerk — Mehrgeschossige Verbindung von JR und Tokyo Metro
Das markanteste Merkmal der Neuentwicklung im zentralen Gebiet ist der Ausbau eines „Bahnhofsvorplatzes“, der den JR-Bahnhof Iidabashi und die Iidabashi-Station der Tokyo Metro Tozai Line ober- und unterirdisch auf mehreren Ebenen miteinander verbindet. Der Bereich rund um den heutigen Ostausgang des Bahnhofs Iidabashi weist Probleme auf, weil sich Fuß- und Fahrverkehr kreuzen und Aufenthaltsflächen fehlen. Gerade deshalb wird die grundlegende Neuordnung des Fußgängernetzes in diesem Projekt als vorrangiges öffentliches Ziel eingeordnet.
Der Bahnhofsvorplatz ist so konzipiert, dass in Verbindung mit den Platzgestaltungen auf der Süd-, Ost- und Nordseite die Durchwegung des gesamten Areals verbessert wird. Durch gesicherte Wegebeziehungen zwischen oberirdischen und unterirdischen Ebenen entsteht eine Umgebung, in der sich Menschen auch bei Regen komfortabel bewegen können. Zudem ist die Schaffung grüner Aufenthaltsbereiche geplant, die auch auf die Nutzung durch Kinder Rücksicht nehmen. Ziel ist damit die Entstehung eines Bahnhofsvorbereichs, in dem Menschen nicht nur umsteigen, sondern sich auch aufhalten können.
Ein solcher Ausbau des Bahnhofsvorplatzes wirkt sich unmittelbar auch auf die Anziehungskraft umliegender Gastronomie- und Handelsangebote aus. Das Gebiet rund um den Bahnhof Iidabashi ist seit jeher von vielen Büroangestellten frequentiert. Mit der verbesserten Durchwegung ist zu erwarten, dass sich die Aufenthaltsdauer zur Mittagszeit und am Abend verlängert.
Ausbau von Katastrophenschutzfunktionen und harmonische Einbindung in die Landschaft des Sotobori
Auch aus Sicht des Katastrophenschutzes übernimmt das Projekt eine wichtige Funktion. Vorgesehen sind temporäre Aufenthalts- und Warteflächen für Menschen, die im Ernstfall nicht nach Hause zurückkehren können. Damit soll bei großflächigen Katastrophen eine tragfähige Aufnahmefunktion geschaffen werden. Ausdrücklich als Projektziel benannt ist zudem die Sicherung sicherer Evakuierungsrouten zu umliegenden Katastrophenschutzstandorten wie Koishikawa Korakuen, Sotobori Park und Kitanomaru Park.
Im heutigen Projektgebiet stehen zahlreiche kleine, veraltete Gebäude in enger Folge, was als Problem für die Katastrophenvorsorge gilt. Wenn diese Situation durch die Neuentwicklung aufgelöst wird, verbessert sich die Fähigkeit des Bezirks Chiyoda zur Bewältigung von Krisen deutlich. Das Areal liegt an einem städtebaulich wichtigen Punkt nahe dem Kaiserpalast und dem äußeren Wassergraben. Eine solide Vorsorge für Menschen mit erschwerter Heimkehr wirkt sich daher unmittelbar auf die Sicherheit der gesamten Stadt aus.
Im Hinblick auf das Stadtbild wird eine Gestaltung gefordert, die sich harmonisch in das Grün, insbesondere rund um den Sotobori, einfügt. Die Umgebung von Iidabashi zählt innerhalb Tokios zu den Bereichen mit vergleichsweise viel Grün und Wasserraum. Damit Hochhausbauten das Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen, ist die Schaffung grüner Fußgängerbereiche fest in die Planung integriert. Das Konzept folgt konsequent einer Gestaltungsphilosophie, die mit der von Chiyoda und der Präfektur Tokio gemeinsam verfolgten Linie zum Schutz der Landschaft am Sotobori übereinstimmt.
Verzahnung mit den drei Stadterneuerungsgebieten rund um den Bahnhof Iidabashi
Rund um den Bahnhof Iidabashi laufen neben dem zentralen Gebiet noch zwei weitere Stadterneuerungsvorhaben.Realität und Perspektiven der Neuentwicklung des Ostgebiets am Bahnhof Iidabashiwird ausführlich erläutert, dass für das Ostgebiet (Projektträger: Stadterneuerungsgenossenschaft des Ostgebiets am Bahnhof Iidabashi; Projektpartner: Shimizu Corporation, Daiwa House und Tokyo Metro) eine Fertigstellung im Geschäftsjahr 2026 erwartet wird. Darüber hinaus ist für das Gebiet Fujimi 2-chome, Block 3, am Westausgang eine Fertigstellung im Jahr 2029 vorgesehen.
Alle drei Gebiete teilen unter der „Richtlinie zur infrastrukturellen Entwicklung rund um den Bahnhof Iidabashi“ (formuliert im April 2023) ein einheitliches Konzept für das Fußgängernetzwerk. Zwar unterscheiden sich Projektträger und Projektpartner in den einzelnen Gebieten, doch im Rahmen der öffentlichen Infrastrukturplanung ist die übergreifende Erneuerung der bezirklichen Straßen von Chiyoda vorgesehen. Nach Fertigstellung aller drei Gebiete wird so die gesamte Umgebung des Bahnhofs Iidabashi nahtlos miteinander verbunden sein.
Charakteristisch für das zentrale Gebiet ist, dass sein Planungsstand derzeit am weitesten fortgeschritten ist, verglichen mit dem Ostgebiet (voraussichtliche Fertigstellung im Geschäftsjahr 2026) und dem Westausgangsgebiet (geplant für 2029). Die städtebauliche Entscheidung vom März 2024 liegt bereits vor, doch die Genehmigung zur Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft wurde noch nicht erteilt. Daher könnte dieses Gebiet die Rolle des „letzten Puzzleteils“ innerhalb der koordinierten Dreifachentwicklung im Iidabashi-Areal übernehmen.
Weiterer Zeitplan und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Der aktuelle Fortschritt lässt sich so zusammenfassen: Die städtebauliche Entscheidung vom März 2024 ist abgeschlossen, und als nächster Schritt steht die Genehmigung zur Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft an. Danach dürften die Ausarbeitung des Projektplans, die Erstellung und Genehmigung des Plans zur Rechteumwandlung sowie anschließend Baubeginn und Fertigstellung folgen. Für keinen dieser Schritte liegt derzeit ein Termin vor. Der Zeitpunkt der Gründungsgenehmigung wird den Gesamtzeitplan daher maßgeblich beeinflussen.
Unter dem Blickwinkel der Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zeigt der umliegende Untersuchungsbericht zu wichtigen Projekten in Tokios Stadterneuerungsgebieten, dass in Gebieten, in denen groß angelegte Stadterneuerungen beschlossen wurden oder bereits voranschreiten, Bodenpreise und Mietniveaus tendenziell schon vorab steigen. Auch das Iidabashi-Areal zieht aus demselben Grund die Aufmerksamkeit von Investoren und Unternehmen auf sich, die mit einem mittel- bis langfristigen Anstieg der Immobilienwerte rechnen, da die koordinierte Entwicklung der drei Gebiete auf einer verlässlichen öffentlichen Infrastrukturgrundlage aufbaut.
Zu den Handlungen, die Eigentümer erwägen sollten, gehört zunächst die genaue Beobachtung des Fortschritts bei der Gründungsgenehmigung der Genossenschaft. Nach Erteilung der Genehmigung dürfte sich die Projektumsetzung deutlich beschleunigen. Deshalb ist es wichtig, Veränderungen bei Mieten und Verkaufstransaktionen benachbarter Immobilien noch genauer zu verfolgen. Zudem kann die Nachfrageentwicklung nach Büroflächen im Baufeld A auch Leerstandsquoten und Mietniveaus bestehender Bürogebäude in der Umgebung beeinflussen. Eine frühzeitige Überprüfung der Exit-Strategie ist daher ratsam.
Einschätzung von INA
Ich halte die Neuentwicklung des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi deshalb für besonders bemerkenswert, weil sie nicht allein auf den Bau eines großen gemischt genutzten Gebäudekomplexes zielt, sondern ein städtebauliches Konzept verfolgt, das die Gestaltung des öffentlichen Raums „Bahnhofsvorplatz“ in den Mittelpunkt stellt. In Tokio laufen viele Stadterneuerungsvorhaben, doch Projekte mit einer integrierten Planungsphilosophie, die Verkehrsknotenfunktion, Katastrophenvorsorge und Stadtbild zusammenführt, sind keineswegs häufig.
Gleichzeitig ist es notwendig, die Realität klar zu sehen, dass weder die Projektkosten noch der Fertigstellungstermin feststehen. Aus Sicht der Immobilieninvestition befindet sich das Vorhaben derzeit noch in einer Phase mit erhöhtem Planungsrisiko. Sobald die Genehmigung zur Gründung der Genossenschaft näher rückt, dürfte sich die Marktbewertung benachbarter Objekte erneut verändern. Gerade deshalb ist jetzt eine Haltung gefragt, die den weiteren Fortschritt nüchtern verfolgt, ohne durch überzogene Erwartungen Fehlentscheidungen bei der Preisbeurteilung zu treffen.
Die Stärke des Iidabashi-Areals liegt darin, dass die mehrschichtige städtebauliche Erneuerung in Form der koordinierten Entwicklung von drei Gebieten auf einer offiziellen Leitlinie beruht. Ausgehend von der Fertigstellung des Ostgebiets im Geschäftsjahr 2026 ist es der wirksamste Ansatz für präzisere mittel- bis langfristige Investitionsentscheidungen, den Prozess aufmerksam zu beobachten, in dem die Belebung des gesamten Areals schrittweise zunimmt.
Zusammenfassung
Das Stadterneuerungsprojekt des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi, Kategorie 1, ist eine groß angelegte gemischt genutzte Entwicklung im Bezirk Chiyoda, die einen 150 m hohen Büroturm, einen 100 m hohen Wohnturm mit 210 Einheiten sowie einen mehrschichtigen Bahnhofsvorplatz als zusammenhängendes Gesamtprojekt realisiert. Mit der städtebaulichen Entscheidung vom März 2024 ist die grundsätzliche Richtung der Umsetzung festgelegt. Die Zeitpunkte für die Genehmigung der Stadterneuerungsgenossenschaft, den Baubeginn und die Fertigstellung sind derzeit jedoch noch offen.
Während das Gesamtbild der koordinierten Dreifachentwicklung rund um den Bahnhof Iidabashi mit Ostgebiet und Westausgangsgebiet klarer wird, steht das zentrale Gebiet sinnbildlich für einen qualitativen Wandel des Areals durch eine Planungsphilosophie, die „Katastrophenvorsorge × Durchwegung × Stadtbild“ integriert. Es ist wichtig, die weitere Entwicklung bei der Gründungsgenehmigung aufmerksam zu verfolgen und die Veränderungen des lokalen Immobilienmarkts mit klarem Blick zu beurteilen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Wann wird die Neuentwicklung des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi fertiggestellt?
A. Derzeit liegt der Stand darin, dass im März 2024 die städtebauliche Entscheidung getroffen wurde; eine Genehmigung zur Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft liegt bislang noch nicht vor. Der Fertigstellungstermin ist daher offen. Das Vorhaben dürfte im Anschluss an das Ostgebiet (voraussichtliche Fertigstellung im Geschäftsjahr 2026) und das Westausgangsgebiet (geplant für 2029) weiter voranschreiten. Ein konkreter Zeitplan wird jedoch voraussichtlich erst nach der Gründungsgenehmigung deutlicher erkennbar.
Q2. Werden die Wohnungen im zentralen Entwicklungsgebiet am Bahnhof Iidabashi verkauft oder vermietet?
A. Im Baufeld B sind rund 210 Wohneinheiten geplant, doch ob diese verkauft oder vermietet werden, ist derzeit noch nicht veröffentlicht. Da Nomura Real Estate als Projektpartner beteiligt ist, wird eine Vermarktung als Eigentumswohnungen für wahrscheinlich gehalten. Für eine verlässliche Einordnung bleibt jedoch die offizielle Bekanntgabe abzuwarten.
Q3. Worin unterscheidet sich die Neuentwicklung des zentralen Gebiets von der des Ostgebiets am Bahnhof Iidabashi?
A. Im Ostgebiet sind Shimizu Corporation, Daiwa House und Tokyo Metro die Projektpartner, und die Fertigstellung wird für das Geschäftsjahr 2026 erwartet. Demgegenüber sind im zentralen Gebiet Nomura Real Estate und Taisei Corporation beteiligt. Das prägendste Merkmal dort ist die Schaffung eines „Bahnhofsvorplatzes“, der JR und Tokyo Metro auf mehreren Ebenen miteinander verbindet. Projektgebiet, Trägerschaft und Anlagenplanung unterscheiden sich vollständig, sodass die drei Gebiete innerhalb der koordinierten Entwicklung jeweils eigene Rollen übernehmen.
Q4. Wie wird sich der Bereich vor dem Bahnhof Iidabashi durch diese Entwicklung verändern?
A. Durch die Schaffung eines „Bahnhofsvorplatzes“, der den JR-Bahnhof Iidabashi und die Tokyo Metro Tozai Line ober- und unterirdisch auf mehreren Ebenen verbindet, werden die heutigen Konflikte zwischen Fuß- und Fahrverkehr sowie der Mangel an Aufenthaltsflächen reduziert. Zusätzlich sind temporäre Aufenthaltsflächen für Menschen mit erschwerter Heimkehr vorgesehen, wodurch die Funktion als Katastrophenschutzstandort deutlich gestärkt wird. Darüber hinaus entsteht ein grüner Fußgängerraum in Harmonie mit dem Sotobori, sodass sich Stadtbild und Nutzungsqualität des Bahnhofsvorbereichs von Iidabashi gemeinsam verbessern.
Weiterführende Artikel
Referenzen und Quellen
- Büro für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio „Stadterneuerungsprojekt des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi, Kategorie 1“(aktualisiert am 31. Oktober 2025)
- Büro für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio „Nr. 300 Überblick über die Planung des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi (durch Genossenschaft umgesetzt)“
- Bezirk Chiyoda „Zur Stadtentwicklung des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi (Dokument 9)“
- Büro für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio „Richtlinie zur infrastrukturellen Entwicklung rund um den Bahnhof Iidabashi“ (formuliert im April 2023)
- Nomura Real Estate „Auswahl des Projektpartners für die vorbereitende Stadterneuerungsvereinigung des zentralen Gebiets am Bahnhof Iidabashi“ (30. November 2015)
