A área norte de Akasaka 9-chome, no distrito de Minato, em Tóquio, que antes era marcada por uma concentração de construções de madeira e encostas íngremes, renasceu como uma torre superalta de aproximadamente 166 metros de altura. O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Zona Norte de Akasaka 9-chome foi uma iniciativa que, ao longo de cinco anos, da decisão de planejamento urbano em 2013 até a conclusão em 2018, melhorou de forma estrutural a capacidade de prevenção de desastres e o ambiente residencial da região. Neste artigo, organizamos o que essa reurbanização trouxe para a área de Akasaka, no distrito de Minato, e como ela deve ser interpretada no contexto da sequência de reurbanizações que continua até hoje.
Akasaka 9-chome Norte: uma “área de difícil reurbanização” com três camadas de desafios
O triplo desafio de encostas, concentração de construções de madeira e lotes exíguos
A zona norte de Akasaka 9-chome já enfrentava graves problemas urbanos antes da reurbanização. Casas de madeira se concentravam ao longo de vias estreitas e na base de encostas, e, como as condições de acesso viário eram desfavoráveis e os lotes eram pequenos, a reconstrução individual quase não avançava. Somado a isso, havia o risco topográfico de uma área com forte declividade, o que tornava a vulnerabilidade em termos de prevenção de desastres extremamente elevada.
Em áreas como essa, é frequente ver casos em que, mesmo desejando reconstruir, os proprietários ficam impedidos de avançar por restrições legais e físicas. Quando casas de madeira envelhecidas permanecem concentradas e sem renovação, aumenta também o risco de que danos causados por incêndios ou terremotos se espalhem por uma área ampla. “Resolver, por meio da cooperação entre o poder público e a iniciativa privada, problemas urbanos que indivíduos não conseguem solucionar sozinhos”: a essência da reurbanização urbana estava, de fato, condensada nesta área.
Por que esta área se tornou alvo de reurbanização urbana
O distrito de Minato observava essa área há muito tempo sob a ótica do planejamento urbano. Isso porque, após a inauguração do Tokyo Midtown em 2007, a ineficiência do uso do solo e os problemas de segurança da área adjacente tornaram-se ainda mais evidentes. A área de implantação, de cerca de 0,8 hectare, não é grande, mas, considerando as dificuldades topográficas e a complexidade das relações de direitos entre os proprietários, a escolha do modelo de Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I foi natural.
Após a decisão de planejamento urbano em junho de 2013, a associação foi constituída em dezembro do mesmo ano. Essa rápida constituição demonstra que a formação de consenso entre os proprietários avançou de maneira relativamente fluida e também comprova o quão urgentes eram os desafios locais.
Visão geral do projeto de reurbanização e processo de execução
A intenção urbanística incorporada em uma área de implantação de 0,8 ha
O executor do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Zona Norte de Akasaka 9-chome foi a “Associação de Reurbanização Urbana da Zona Norte de Akasaka 9-chome”, com a participação da Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. como parceira do projeto. Para viabilizar, em um terreno de cerca de 0,8 hectare, um edifício de 44 andares acima do solo, 1 subsolo e 2 pavimentos técnicos, com área total construída aproximada de 44.440㎡, foi necessário um planejamento urbano detalhado, baseado em um uso intensivo do solo com coeficiente de aproveitamento de cerca de 630%.
Um ponto particularmente relevante entre os resultados do projeto foi a realização de um desenvolvimento de uso misto que incorporou não apenas função residencial, mas também instalações de apoio à criação dos filhos e uma unidade de cuidados domiciliares multifuncionais de pequeno porte. O fato de não se tratar apenas da construção de um condomínio de alto padrão, mas de um projeto que integrou funções múltiplas com atenção à sustentabilidade da comunidade local, evidencia o alto valor público desta reurbanização.
Da decisão de planejamento urbano à conclusão: uma trajetória de cinco anos
| Marco | Período |
|---|---|
| Decisão de planejamento urbano | junho de 2013 |
| Aprovação da constituição da associação | dezembro de 2013 |
| Aprovação do plano de conversão de direitos | novembro de 2014 |
| Início das obras de construção | fevereiro de 2015 |
| Conclusão das obras de construção | fevereiro de 2018 |
| Aprovação da dissolução da associação (conclusão do projeto) | março de 2019 |
Ao longo de cerca de seis anos, entre 2013 e 2019, foi possível promover de forma consistente o projeto desde a decisão de planejamento urbano até a dissolução da associação. A velocidade de apenas três meses entre a aprovação do plano de conversão de direitos (novembro de 2014) e o início das obras (fevereiro de 2015) demonstra que tanto a formação de consenso entre os proprietários quanto os procedimentos administrativos avançaram com organização. Em um contexto em que atrasos na formação de consenso costumam ser um problema em projetos de reurbanização urbana, este caso pode ser considerado um exemplo de referência em gestão de cronograma.
Por que Mitsui Fudosan Residential, Taisei Corporation e Kengo Kuma se reuniram neste projeto
O projeto foi desenvolvido por Nikken Sekkei, com participação do escritório Kengo Kuma & Associates como responsável pelo design arquitetônico. A construção ficou a cargo da Taisei Corporation, e a Mitsui Fudosan Residential atuou como parceira do projeto. Por estar imediatamente ao lado do Tokyo Midtown e por envolver uma área de encostas e alta concentração de construções de madeira, o empreendimento exigia elevado grau de especialização em cada campo. Com a entrada da Mitsui Fudosan Residential como parceira, o projeto passou a contar também com sua capacidade de planejamento de produto e comercialização no segmento de condomínios residenciais.
O valor agregado da reurbanização materializado pelo Park Court Akasaka Hinokicho The Tower
Conceito de design inspirado em “um único cipreste” e o Good Design Award de 2018
O Park Court Akasaka Hinokicho The Tower é uma obra cujo design arquitetônico foi desenvolvido pelo escritório Kengo Kuma & Associates com o conceito de “um único cipreste”. No ano seguinte à conclusão, em 2018, o edifício recebeu o Good Design Award, e o alto nível de reconhecimento arquitetônico também foi confirmado externamente. O fato de o termo “Hinokicho”, presente no nome do local, ter sido elevado diretamente à categoria de conceito torna este projeto um exemplo de integração refinada entre a memória do lugar e a renovação urbana.
Mesmo com a escala de 166,23 metros de altura (altura máxima) e 44 andares acima do solo, a fachada, concebida com atenção à continuidade da paisagem, do verde e da água em integração com o Tokyo Midtown, elevou de forma significativa a qualidade do espaço urbano da área. Ao falar de “valor patrimonial” imobiliário, a superioridade do design arquitetônico muitas vezes é subestimada, mas este caso é um excelente exemplo de como o design pode elevar a avaliação de toda a região.
Desenvolvimento de uso misto com contribuição regional, incluindo apoio à criação dos filhos e cuidados assistenciais
Além de 322 unidades residenciais no total (125 unidades de proprietários originais, 34 unidades da parceira do projeto e 163 unidades para venda geral), o edifício abriga uma instalação de apoio à criação dos filhos e uma unidade de cuidados domiciliares multifuncionais de pequeno porte. Isso foi definido nas discussões entre a associação de reurbanização e o distrito de Minato e reflete um objetivo múltiplo: não apenas oferecer moradia, mas também fortalecer a infraestrutura regional de bem-estar e cuidado infantil.
Também foram realizados a requalificação do Parque Infantil Memorial Kuwata, a garantia de áreas públicas abertas e a implantação de rotas acessíveis. Quando essa “devolução à comunidade” é incorporada ao projeto, fortalece-se a legitimidade social da reurbanização e cria-se um ciclo virtuoso que também facilita a formação de consenso com o poder público. Na reurbanização urbana, é essencial compreender que não se trata apenas de reconstrução, mas de uma política urbana que renova funções públicas essenciais da comunidade.
O desempenho em prevenção de desastres demonstrado pela estrutura de isolamento sísmico e amortecimento híbrido
O edifício adota uma tecnologia sísmica avançada que combina isolamento sísmico com sistema híbrido de amortecimento. Na antiga área de alta concentração de construções de madeira, previa-se que, em caso de grande terremoto, o colapso de edifícios e a propagação de incêndios poderiam causar danos devastadores. O significado, em termos de prevenção de desastres, de essa área vulnerável ter sido transformada em uma construção robusta equipada com tecnologias de ponta de isolamento e amortecimento sísmico é imensurável.
Também foi realizada a requalificação das encostas íngremes e das áreas escarpadas, reduzindo ao mesmo tempo os riscos topográficos. O risco de desmoronamento foi mitigado, e a segurança das vias do entorno também melhorou. Esse ponto, de ter solucionado de uma só vez “riscos complexos de prevenção de desastres”, é uma das razões pelas quais a reurbanização da zona norte de Akasaka 9-chome é avaliada como um modelo bem-sucedido de desenvolvimento urbano resiliente.
O impacto da conclusão da reurbanização sobre o valor imobiliário da área de Akasaka, no distrito de Minato
Evolução dos preços de condomínios no distrito de Minato (2016 → 2025: +106%)
Os preços dos condomínios na área de Akasaka, no distrito de Minato, passaram de aproximadamente 1,01 milhão de ienes por ㎡ em 2016 para cerca de 2,09 milhões de ienes por ㎡ em 2025, praticamente dobrando (+106%). Esse avanço supera amplamente a média dos 23 distritos de Tóquio e demonstra de forma clara a elevada qualidade patrimonial da área de Akasaka.
Naturalmente, a alta dos preços não decorre apenas da reurbanização. Há fatores múltiplos sobrepostos, como a entrada de capital de investimento em razão da flexibilização monetária, a recuperação da demanda inbound e a concentração patrimonial de famílias de alta renda em imóveis de elevado valor nas áreas centrais. Ainda assim, entendemos que a base dessa valorização foi criada pela elevação qualitativa da infraestrutura urbana da área, simbolizada pela inauguração do Tokyo Midtown em 2007 e por esta reurbanização concluída em 2018. A estrutura pela qual a reurbanização eleva o “status” da região, e esse status sustenta de forma contínua uma avaliação patrimonial premium, funciona com clareza na área de Akasaka.
A formação do prêmio locacional de estar ao lado do Tokyo Midtown
A localização do Park Court Akasaka Hinokicho The Tower tem a rara vantagem de estar adjacente ao Tokyo Midtown. A continuidade do verde com o Midtown Garden foi assegurada, e também é atraente o acesso a pé às duas grandes áreas de concentração comercial e cultural de Roppongi e Akasaka. A combinação do endereço altamente escasso do distrito de Minato com essas vantagens locacionais formou um prêmio de localização como “um lugar especial mesmo dentro de Tóquio”.
Essa “escassez do lugar” é um fator importante também do ponto de vista da preservação patrimonial de longo prazo em investimentos imobiliários. Quando a reurbanização é concluída, aumentam a escassez e o reconhecimento de toda a área, e a avaliação dos imóveis existentes ao redor também se eleva em conjunto. Esse “efeito positivo de spillover” é particularmente evidente em Akasaka.
Reurbanização em cadeia: repercussões sobre Akasaka 1-chome, 7-chome e 2/6-chome
Na área de Akasaka, a onda de reurbanização continuou mesmo após a conclusão da zona norte de 9-chome. Junto com a área de Akasaka 1-chome (Akasaka Intercity AIR, concluído em agosto de 2017), as funções urbanas de toda a região foram sendo atualizadas gradualmente. Além disso, atualmente, o Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Área 2 de Akasaka 7-chome está em andamento (início das obras em junho de 2025, com conclusão prevista para o ano fiscal de 2028), e a área de Akasaka 2/6-chome (reurbanização da TBS) também avança com meta de conclusão em 2028.
| Nome do projeto | Status | Conclusão |
|---|---|---|
| Zona norte de Akasaka 9-chome | Concluído | fevereiro de 2018 |
| Área de Akasaka 1-chome (Akasaka Intercity AIR) | Concluído | agosto de 2017 |
| Área 2 de Akasaka 7-chome | Em andamento (obras iniciadas em junho de 2025) | previsto para o ano fiscal de 2028 |
| Área de Akasaka 2/6-chome (reurbanização da TBS) | Em andamento | previsto para 2028 |
Essa reurbanização em cadeia não representa apenas o acúmulo de projetos individuais, mas o fortalecimento contínuo da marca territorial “Akasaka”. O sucesso dos projetos anteriores facilita a formação de consenso para os seguintes, criando uma estrutura em que o valor de toda a área cresce em espiral.
As possibilidades abertas pela “reurbanização de áreas difíceis”
O maior significado da zona norte de Akasaka 9-chome está em ter conseguido realizar uma reurbanização em uma área marcada pelo “triplo desafio” de encostas, concentração de construções de madeira e lotes exíguos. Essas condições não são exclusivas de Tóquio; são amplamente encontradas em zonas urbanas antigas e densas em todo o Japão. Para áreas que haviam desistido por considerar que “as condições são ruins demais para reurbanizar”, este caso oferece uma resposta concreta.
No entanto, não se deve esquecer que, por trás desse sucesso, houve um processo persistente de formação de consenso entre os proprietários, além de um trabalho em equipe no qual poder público, parceira do projeto, projetistas e construtores atuaram de forma integrada. Mesmo que algo seja tecnicamente viável, a reurbanização não avança sem confiança e consenso entre as partes envolvidas. O poder do capital humano é a força motriz fundamental que torna viáveis projetos complexos de reurbanização, e isso permanece verdadeiro em qualquer caso analisado.
A efetividade do modelo de cooperação público-privada na reurbanização urbana
Neste projeto, foi adotado um modelo em que, embora a execução tenha sido conduzida por associação, com protagonismo dos proprietários, uma empresa privada, a Mitsui Fudosan Residential, participou como parceira do projeto. Esse modelo é uma forma eficaz de cooperação público-privada, pois preserva a autonomia dos proprietários e, ao mesmo tempo, aproveita a capacidade financeira, o know-how de desenvolvimento e a força comercial do setor privado.
O poder público (Minato City) também desempenhou o papel de estruturar a base do planejamento urbano e assegurar o interesse público por meio da garantia de áreas públicas abertas e equipamentos de bem-estar. À luz das tendências mais recentes da reurbanização urbana em Tóquio, é provável que esse tipo de modelo de cooperação público-privada continue sendo um dos principais mecanismos de renovação urbana. Não é exagero afirmar que é justamente o desenho de uma estrutura em que poder público, iniciativa privada e proprietários atuam de forma integrada que define o sucesso ou o fracasso de um projeto de reurbanização.
Ações que os proprietários devem considerar
Avaliação de posicionamento para proprietários com ativos na área de Akasaka
Para proprietários que possuem imóveis na área de Akasaka, no distrito de Minato, este é um momento importante para reavaliar seu posicionamento. Em 2025, os preços dos condomínios já alcançaram cerca de 2,09 milhões de ienes por ㎡, e espera-se nova elevação do valor da região com a conclusão dos projetos de reurbanização de Akasaka 7-chome Área 2 e Akasaka 2/6-chome. No entanto, justamente por se tratar de uma fase de valorização, é necessário decidir com serenidade e visão de longo prazo se o melhor caminho é “continuar mantendo o ativo”, “vender e realizar caixa agora” ou “fazer investimentos adicionais”.
Recomendamos uma avaliação patrimonial abrangente, combinando o potencial futuro da área com fatores individuais como idade do imóvel, estado da edificação, movimentação de inquilinos e saldo de financiamento. Decisões baseadas não em percepções intuitivas, mas em dados e conhecimento especializado, contribuem para uma gestão patrimonial saudável no longo prazo.
Estratégias de utilização patrimonial em áreas de reurbanização contínua
Os proprietários que possuem ativos em áreas de reurbanização contínua dispõem de várias possibilidades de ação. A primeira é revisar a política de aluguel de acordo com o avanço das reurbanizações no entorno. Se a competitividade da área aumenta, mesmo imóveis existentes podem melhorar sua rentabilidade locatícia por meio de reformas adequadas e revisão de preços.
A segunda é o ajuste de direitos em relação às áreas previstas para reurbanização. Se o proprietário possui terreno ou edifício em uma futura área de reurbanização, o diálogo antecipado com parceiros do projeto e associações pode ser decisivo para obter condições mais favoráveis. É importante não começar a agir apenas quando a formação de consenso já tiver iniciado, mas antecipar a coleta de informações e a construção de relacionamentos. Enquanto acompanha continuamente os principais projetos de reurbanização urbana em Tóquio e seus impactos sobre o valor imobiliário, torna-se necessário adotar uma abordagem capaz de antecipar as mudanças da área.
A visão da INA
Sinto que a reurbanização da zona norte de Akasaka 9-chome materializa bem uma convicção que sempre sustento: “o valor do imóvel não é determinado apenas pelo edifício em si, mas pelo contexto da área”. O processo pelo qual um terreno sob as condições mais desafiadoras, marcado por encostas e concentração de construções de madeira, foi transformado em uma das residências premium mais representativas de Tóquio por meio da colaboração entre poder público, iniciativa privada e proprietários oferece aprendizados relevantes para todos os envolvidos com o mercado imobiliário.
Nós, da INA&Associates株式会社, acompanhamos continuamente as tendências de mercado nas áreas centrais, incluindo o distrito de Minato, e oferecemos suporte que combina dados e conhecimento de campo para que os proprietários possam desenhar suas estratégias patrimoniais com visão de longo prazo. A sequência de reurbanizações em curso na área de Akasaka deverá avançar ainda mais nos próximos anos. Para enfrentar a pergunta “como aplicar essas mudanças ao meu patrimônio?”, é indispensável compreender a história da área e o grande fluxo do planejamento urbano, elaborando estratégias à luz da situação específica de cada ativo.
Em vez de oscilar emocionalmente com as ondas de curto prazo do mercado, acredito que a essência da gestão patrimonial em áreas de intensa regeneração urbana está em interpretar as mudanças estruturais da região com visão de longo prazo e agir no momento mais adequado.
Resumo
O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Zona Norte de Akasaka 9-chome transformou de forma estrutural uma área difícil, marcada pelo triplo desafio de encostas, concentração de construções de madeira e lotes exíguos, melhorando tanto a prevenção de desastres quanto o ambiente residencial. Concluído em 2018, o Park Court Akasaka Hinokicho The Tower agregou valor por múltiplas frentes, incluindo o projeto de Kengo Kuma, o recebimento do Good Design Award e a estrutura híbrida de isolamento e amortecimento sísmico, contribuindo, junto com o prêmio locacional de estar ao lado do Tokyo Midtown, para a valorização imobiliária da área de Akasaka.
Tendo essa conclusão como ponto de partida, a área de Akasaka vem passando por uma sequência contínua de reurbanizações, e, em 2026, os projetos das áreas de Akasaka 7-chome Área 2 e Akasaka 2/6-chome continuam em andamento. Os preços dos condomínios na área de Akasaka, no distrito de Minato, praticamente dobraram entre 2016 e 2025, e por trás desse movimento está o acúmulo contínuo dessas atualizações urbanas.
O elemento comum aos projetos de reurbanização bem-sucedidos é a força do “capital humano”: proprietários, poder público, empresas privadas, projetistas e construtores cooperam com base em confiança mútua e mantêm a disposição de superar dificuldades. Aos proprietários de imóveis, recomendamos utilizar este caso como um eixo de referência, acompanhando continuamente as tendências de planejamento urbano da área em que seus ativos estão localizados e desenhando estratégias patrimoniais com perspectiva de longo prazo.
FAQ
Q1. Quando a reurbanização da zona norte de Akasaka 9-chome foi concluída?
A. As obras de construção foram concluídas em fevereiro de 2018 e, após a liquidação e os procedimentos subsequentes, a aprovação para dissolução da associação foi concedida em março de 2019, concluindo formalmente o projeto. O nome do edifício concluído é Park Court Akasaka Hinokicho The Tower.
Q2. Quantas unidades foram vendidas ao mercado em geral?
A. Das 322 unidades no total, 163 foram destinadas à venda geral. As demais são compostas por 125 unidades de proprietários originais e 34 unidades destinadas à venda pela parceira do projeto (Mitsui Fudosan Residential). As plantas variam de 2LDK a 3LDK, com áreas privativas entre 57,61㎡ e 203,96㎡.
Q3. Há planos futuros de reurbanização para a área de Akasaka?
A. Em 2026, estão em andamento o Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Área 2 de Akasaka 7-chome (obras iniciadas em junho de 2025, com conclusão prevista para o ano fiscal de 2028) e a reurbanização da área de Akasaka 2/6-chome (relacionada ao projeto de reurbanização da TBS, prevista para 2028). Ambos são projetos de grande porte que elevarão ainda mais as funções urbanas da área e vêm sendo observados como fatores que sustentam o valor imobiliário de Akasaka no médio e longo prazo.
Q4. Como devem agir os proprietários que possuem terrenos ou edifícios em projetos de reurbanização urbana?
A. É importante coletar informações ainda na fase de planejamento da reurbanização e iniciar desde cedo o diálogo com a associação e com os parceiros do projeto. Em muitos casos, participar desde as fases iniciais favorece as negociações sobre as condições de conversão de direitos, por isso recomendamos não esperar passivamente, mas avançar ativamente na coleta de informações e na consulta a especialistas. Na INA&Associates株式会社, prestamos consultoria sobre estratégias patrimoniais em áreas de reurbanização como esta.
Leituras relacionadas
- Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Área 2 de Akasaka 7-chome: visão completa da obra iniciada em 2025 e prevista para conclusão em 2028
- Principais projetos de reurbanização urbana em Tóquio e seus impactos no valor imobiliário: resumo de 2025
Fontes e referências
- Minato City “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Zona Norte de Akasaka 9-chome” (2019)
- Minato City “Lista de projetos de reurbanização urbana Tipo I”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development “Sobre os projetos de reurbanização urbana”
- Taisei Techsolu “Projeto de Reurbanização Urbana da Zona Norte de Akasaka 9-chome”
- Kengo Kuma & Associates “Park Court Akasaka Hinokicho The Tower”
- Minato City “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo I da Área 2 de Akasaka 7-chome”
- PR TIMES (Nippon Steel Kowa Real Estate) “Anúncio do início das obras da Área 2 de Akasaka 7-chome” (2025)
