過去遍布木造密集街區與急傾斜地的東京都港區赤坂九丁目北區域，如今已重生為高約166公尺的超高層塔樓。赤坂九丁目北地區第一種市街地再開發事業，自2013年都市計畫決定至2018年竣工，歷時5年，從根本上改善了區域的防災能力與居住環境。本文將整理這項再開發為港區赤坂區域帶來了什麼，以及在至今仍持續的連續再開發脈絡中，應如何解讀其意義。
赤坂九丁目北地區：肩負三重課題的「再開發困難地」
崖地、木造密集與狹小基地的三重困境
赤坂九丁目北地區在再開發前，原本就是一個承受嚴重都市問題的區域。狹窄道路沿線與崖下密集分布著木造住宅，由於臨路條件不佳且基地狹小，個別改建幾乎無法推進。再加上急傾斜地的地形風險，使其防災脆弱性極高。
在這類地區，即使所有權人希望改建，也常因法律與物理條件的限制而難以採取行動。老舊木造住宅長期密集存在，也會提高火災或地震時災害擴及大範圍的風險。「對於個人無法解決的都市課題，由政府與民間攜手處理」，正是市街地再開發的本質，而這個地區正高度體現了這一點。
為何此地會成為市街地再開發的對象
港區從都市計畫的角度，很早便持續關注此地區。原因在於東京中城於2007年開業後，與其相鄰的這一區域在土地利用效率低落與安全問題上的缺點，變得更加鮮明。施行區域面積約0.8公頃，雖然並不算大，但考量其地形上的困難與地權關係的複雜性，採用第一種市街地再開發事業這一手法，可說是相當自然的選擇。
在2013年6月完成都市計畫決定後，同年12月即成立了再開發組合。如此迅速的組合成立，顯示地權人之間的共識形成進展相對順利，也從側面說明了區域課題的迫切性。
再開發事業概要與實施流程
施行區域0.8公頃所承載的都市計畫意圖
赤坂九丁目北地區第一種市街地再開發事業的施行者為「赤坂九丁目北地區市街地再開發組合」，並由三井不動產Residential股份有限公司以事業協力者身分參與。要在約0.8公頃的基地上，實現地上44層、地下1層、屋塔2層、總樓地板面積約44,440平方公尺的建築規模，必須以約630%的容積率高效利用為前提，制定周密的都市計畫。
本事業最值得關注的成果之一，在於不僅提供住宅功能，還實現了納入育兒支援設施與小規模多機能居家照護設施的複合開發。這不只是興建高層住宅，更是在規劃中融入兼顧區域社群永續性的複合功能，彰顯了此項再開發高度的公共性。
自都市計畫決定至竣工：五年的軌跡
| 里程碑 | 時間 |
|---|---|
| 都市計畫決定 | 2013年6月 |
| 組合設立核准 | 2013年12月 |
| 權利變換計畫核准 | 2014年11月 |
| 建築工程開工 | 2015年2月 |
| 建築工程完工 | 2018年2月 |
| 組合解散核准（事業完成） | 2019年3月 |
從2013年至2019年的約6年間，從都市計畫決定到組合解散，整體推進得以一貫落實。從權利變換計畫核准（2014年11月）到開工（2015年2月）僅短短3個月，反映出地權人之間的共識形成與行政程序均井然有序。對於市街地再開發事業而言，共識形成延宕往往是常見課題，而本案可說是進度管理的示範案例。
三井不動產Residential、大成建設與隈研吾匯聚於此的原因
設計由日建設計負責，並由隈研吾建築都市設計事務所參與意匠設計。施工由大成建設擔任，事業協力者則為三井不動產Residential。面對緊鄰東京中城的區位條件，以及崖地、木造密集街區等高難度前提，這個專案需要各領域高度專業的整合。三井不動產Residential作為事業協力者加入，也補足了分售住宅在商品企劃與銷售能力上的優勢。
Park Court 赤坂檜町 The Tower 所體現的再開發附加價值
以「一棵檜木」為主題的設計思想與2018年Good Design Award
Park Court 赤坂檜町 The Tower 是由隈研吾建築都市設計事務所以「一棵檜木」為概念所打造的意匠設計作品。竣工翌年即於2018年榮獲 Good Design Award，其建築價值也因此獲得對外肯定。將地名中的「檜町」直接昇華為設計概念，使場所記憶與都市更新巧妙融合，可說是一個出色案例。
雖然其規模達到166.23公尺（最高高度）、地上44層，但其外觀強調與東京中城連成一體的景觀、綠意與水景延續性，大幅提升了整個區域都市空間的品質。談及不動產「資產價值」時，建築設計的優勢往往容易被低估，而此案例正是設計能夠抬升整體區域評價的鮮明例證。
納入育兒支援與照護設施的區域貢獻型複合開發
除了總戶數322戶的住宅（地權人住宅125戶、事業協力者住宅34戶、一般銷售163戶）之外，建物內也設置了育兒支援設施與小規模多機能居家照護設施。這是在再開發組合與港區協議下確立的安排，不僅提供住宅，也同時達成充實地區福祉與育兒基礎設施的複合目的。
此外，也同步進行了桑田紀念兒童遊園的再整備、公共開放空間的確保，以及無障礙動線的完善。透過把這類「回饋地區」的功能納入規劃，再開發的社會正當性得以提高，也有助於與行政部門更順利地形成共識。市街地再開發不只是單純的改建，更應理解為更新地區公共功能的都市政策。
隔震×混合制震結構所展現的防災能力
本建物採用了結合隔震構造與混合制震構造的先進耐震技術。以往的木造密集街區，一旦發生大規模地震，往往預期會因建物倒塌與火災連鎖而造成重大損害。如今，這片脆弱區域被更新為具備最先進隔震與制震技術的堅固建築，其防災意義無可估量。
急傾斜地與崖地也同步完成整備，地形風險因而一併降低。崖地崩塌風險獲得消除，周邊道路安全性也隨之提升。正因為一次性解決了這種「複合型防災風險」，赤坂九丁目北地區再開發才會被評價為防災型城鎮建設的成功典範之一。
再開發完成對港區赤坂區域不動產價值的影響
港區住宅價格走勢（2016年→2025年：+106%）
港區赤坂區域的住宅價格，從2016年的約101萬日圓/㎡，至2025年上升至約209萬日圓/㎡，約增加至兩倍（+106%）。這一漲幅明顯高於東京23區整體平均，也直接反映出赤坂區域資產性的高度。
當然，價格上升的原因並非僅由再開發單一因素造成。寬鬆金融環境帶來的投資資金流入、入境需求回升，以及富裕階層將資產集中於都心高價物件等，都是交互作用的複合因素。然而，我認為支撐這波價格上升的「基礎」，正是包括東京中城開業（2007年）與本次再開發竣工（2018年）在內的區域都市基礎設施質量提升。再開發抬升了區域的「格局」，而這一格局持續支撐高端資產評價，這樣的結構在赤坂區域運作得相當明確。
緊鄰東京中城所形成的區位溢價
Park Court 赤坂檜町 The Tower 的區位，具備緊鄰東京中城這一極為稀有的優勢。其與 Midtown Garden 維持綠意連續性，步行可及六本木與赤坂兩大商業與文化聚集區，也同樣具有吸引力。高稀缺性的港區地址，再加上這種區位優勢，使其形成了「即使在東京之中也屬特別之地」的區位溢價。
這種「場所的稀缺性」，從不動產投資的長期資產保全角度來看，也是非常重要的要素。隨著再開發完成，整個區域的稀缺性與認知度同步提升，周邊既有物件的評價也隨之連動上升。這種「正向外溢效果」在赤坂區域可說表現得尤為明顯。
連鎖再開發：擴及赤坂一丁目、七丁目與二・六丁目
在赤坂區域，九丁目北地區完工後，再開發浪潮仍持續推進。連同赤坂一丁目地區（赤坂 Intercity AIR，2017年8月竣工），整個區域的都市機能持續分階段更新。進一步來看，目前赤坂七丁目2番地區第一種市街地再開發事業正在推進中（2025年6月開工，預定2028年度竣工），而赤坂二・六丁目地區（TBS再開發）也正朝2028年竣工目標推進。
| 事業名稱 | 狀態 | 竣工 |
|---|---|---|
| 赤坂九丁目北地區 | 已完成 | 2018年2月 |
| 赤坂一丁目地區（赤坂 Intercity AIR） | 已完成 | 2017年8月 |
| 赤坂七丁目2番地區 | 進行中（2025年6月開工） | 預定2028年度 |
| 赤坂二・六丁目地區（TBS再開發） | 進行中 | 預定2028年 |
這種連鎖式再開發，不只是個別事業的累積，更意味著「赤坂」這一區域品牌的持續強化。過去再開發事業的成功，使下一個再開發案的共識形成更為順利，也讓整個區域的價值呈螺旋式持續上升。
「困難地再開發」所開啟的可能性
赤坂九丁目北地區最大的意義，在於它成功完成了具有崖地、木造密集與狹小基地這種「三重困境」區域的再開發。這類條件不僅見於東京，在全國老朽密集市街地也相當普遍。對於那些曾認為「條件過於惡劣，無法再開發」的地區而言，這個案例提供了一個具體答案。
不過，我們也不能忽視，在成功背後，是地權人之間持續而堅韌的共識形成過程，以及行政、事業協力者、設計者與施工者一體合作的團隊協作。技術上即使可行，若沒有關係人之間的信任與共識，再開發也無法啟動。人才的力量，正是促成複雜再開發事業落地的根本驅動力，這一事實在任何案例中都不曾改變。
市街地再開發中公私協作模式的有效性
本事業採用了以組合施行為基礎、由地權人主導，同時由三井不動產Residential作為民間事業者參與的模式。這種模式既維持了地權人的主體性，也能運用民間的資金實力、開發經驗與銷售能力，是公私協作的有效形態之一。
行政部門（港區）則透過整備都市計畫框架，以及確保公共開放空間與福祉設施，扮演了擔保公共性的角色。若結合東京都市再開發的最新動向來看，這種公私協作模式未來仍將持續作為都市再生的重要手法。行政、民間與地權人三方一體的制度設計，正是左右再開發成敗的關鍵。
所有權人應採取的行動
持有赤坂區域資產的所有權人之部位評估
對於在港區赤坂區域持有不動產的所有權人而言，現在正是重新評估部位的重要時點。截至2025年，住宅價格已達約209萬日圓/㎡，未來隨著赤坂七丁目2番地區與赤坂二・六丁目地區再開發完成，區域價值仍可望進一步提升。然而，正因處於上升階段，更需要以冷靜且長期的視角，回應「是否應持續持有」「是否應於此時出售變現」「是否應進一步追加投資」等判斷。
建議先整理物件屋齡、建物狀況、租戶動向與融資餘額等個別因素，再結合區域未來性，進行綜合性的資產評估。不是依賴感覺判斷，而是基於數據與專業見解做出決策，才能帶來長期且健全的資產運用。
連續再開發區域中的資產活用策略
在持續再開發區域持有資產的所有權人，可以採取的行動不只一種。第一，是配合周邊再開發進度，重新檢視租金設定。當區域競爭力提升時，即使是既有物件，也有機會透過適當翻新與價格調整，改善租賃收益。
第二，是與預定再開發用地相關的權利調整。若未來再開發區域內擁有土地或建物，及早與事業協力者或組合展開對話，往往是為所有權人爭取有利條件的關鍵。不要等到再開發的共識形成正式啟動後才行動，而應提前進行資訊蒐集與關係建立。持續關注東京都市再開發的主要專案及其對不動產價值的影響，並提前預判區域變化，這樣的做法尤其重要。
INA 的觀點
在我看來，赤坂九丁目北地區再開發，正體現了我一向主張的觀點：不動產的價值並非由單一建築決定，而是由其所處區域的脈絡所形塑。原本具備崖地與木造密集街區等最困難條件的土地，在行政、民間與地權人的協作之下，蛻變為東京屈指可數的高端住宅，這一過程對所有與不動產相關的人而言，都具有高度啟發性。
我們 INA&Associates 股份有限公司持續關注包括港區在內的都心區域市場動向，並結合數據與第一線見解，協助所有權人以長期視野規劃資產策略。赤坂區域正在推進的連續再開發，預計未來幾年還將持續深化。若要真正回應「如何把這些變化運用到自己的資產上」這個問題，就必須在理解區域歷史與都市計畫大方向的基礎上，結合個別資產狀況來擬定策略。
我認為，與其為短期市況波動而起伏不定，不如從長期視角解讀區域的結構性變化，並在最佳時機採取行動。這才是在變化快速的都市再生區域中，資產運用的本質。
總結
赤坂九丁目北地區第一種市街地再開發事業，針對具有崖地、木造密集與狹小基地三重困境的高難度區域，從防災與居住環境兩個層面進行了根本改善。2018年完工的 Park Court 赤坂檜町 The Tower，同時擁有隈研吾設計、榮獲 Good Design Award，以及隔震混合制震結構等多重附加價值，並結合緊鄰東京中城的區位溢價，對提升赤坂區域不動產價值作出了重要貢獻。
以此次再開發完成為起點，赤坂區域的連續再開發持續推進，截至2026年，赤坂七丁目2番地區與赤坂二・六丁目地區的事業仍在進行中。港區赤坂區域的住宅價格在2016年至2025年間已上升約兩倍，而其背後正是這類持續都市更新長期累積的成果。
再開發事業成功的共通點，在於「人才」的力量，也就是地權人、行政、民間事業者、設計者與施工者在相互信任下持續協作並共同克服困難。對於各位不動產所有權人，我建議可將此案例作為參考座標，持續掌握自身資產所在區域的都市計畫動向，並以長期視角規劃資產策略。
FAQ
Q1. 赤坂九丁目北地區再開發是在何時完成的？
A. 建築工程於2018年2月完工，之後經過結算與相關程序，於2019年3月獲得組合解散核准，作為事業已正式完成。完成建物名稱為 Park Court 赤坂檜町 The Tower。
Q2. 一般分售住宅有多少戶？
A. 總戶數322戶中，一般銷售為163戶。其餘由地權人住宅125戶與事業協力者（三井不動產Residential）銷售分34戶構成。格局為2LDK至3LDK，專有面積介於57.61㎡至203.96㎡之間。
Q3. 赤坂區域未來還有再開發計畫嗎？
A. 截至2026年，赤坂七丁目2番地區第一種市街地再開發事業（2025年6月開工、預定2028年度竣工）以及赤坂二・六丁目地區的再開發（與TBS再開發相關，預定2028年）正在推進中。兩者都是能進一步提升區域都市機能的大型專案，也被視為中長期支撐赤坂不動產價值的重要因素。
Q4. 在市街地再開發事業範圍內持有土地或建物的所有權人，應如何因應？
A. 重要的是在再開發規劃階段就開始蒐集資訊，並及早與組合或事業協力者展開對話。權利變換條件的協商，往往在早期介入時更有利，因此不宜被動等待，而應主動進行資訊蒐集並諮詢專業人士。INA&Associates 股份有限公司也提供此類再開發區域資產策略的相關諮詢服務。
引用與參考資料
- 港區「赤坂九丁目北地區第一種市街地再開發事業」（2019年）
- 港區「第一種市街地再開發事業一覽」
- 東京都都市整備局「關於市街地再開發事業」
- 大成建設 Techsolu「赤坂9丁目北地區市街地再開發事業」
- 隈研吾建築都市設計事務所「Park Court Akasaka Hinokicho The Tower」
- 港區「赤坂七丁目2番地區第一種市街地再開發事業」
- PR TIMES（日鐵興和不動產）「赤坂七丁目2番地區開工通知」（2025年）
