曾经遍布木造密集区与急斜坡地的东京都港区赤坂九丁目北区域，如今已焕新为一座高度约166米的超高层塔楼。赤坂九丁目北地区第一种市街地再开发事业，从2013年的都市计划决定到2018年竣工，历时5年，从根本上改善了区域的防灾能力与居住环境。本文将梳理这项再开发为港区赤坂区域带来了什么，以及在如今仍持续推进的连续再开发脉络中，应如何理解这一案例。
赤坂九丁目北地区：承担三重课题的“再开发困难地”
崖地、木造密集、狭小用地的三重困境
赤坂九丁目北地区在再开发之前，就是一个面临严重城市问题的区域。狭窄道路沿线及崖下密集分布着木造住宅，由于临路条件不佳且用地狭小，个别重建几乎始终难以推进。再加上急斜坡地这一地形风险，区域在防灾层面的脆弱性可以说极高。
在这样的区域中，即使业主希望重建，也常常因为法律与物理条件的限制而难以行动。老旧木造住宅长期密集闲置，也会提高火灾或地震发生时损害大范围扩散的风险。“行政与民间协同解决个人无法独自解决的城市课题”，这正是市街地再开发的本质，而这一点在本地区得到了高度凝缩的体现。
为何此地会成为市街地再开发对象
从都市计划的角度来看，港区很早就开始关注这一地区。原因在于，东京中城于2007年开业后，与其相邻的这一片区域在土地利用低效及安全层面的课题变得更加鲜明。虽然施行区域面积约0.8公顷，并不算大，但考虑到地形上的困难以及土地权利关系的复杂性，选择第一种市街地再开发事业这一方式是顺理成章的。
经过2013年6月的都市计划决定后，同年12月便成立了组合。如此迅速的组合设立，表明权利人之间的共识形成推进得相对顺畅，也从侧面说明当地课题之迫切。
再开发事业概要与实施过程
施行区域0.8公顷所承载的都市计划意图
赤坂九丁目北地区第一种市街地再开发事业的施行者为“赤坂九丁目北地区市街地再开发组合”，三井不动产Residential株式会社则作为事业协力者参与其中。要在约0.8公顷的用地上，实现地上44层、地下1层、塔屋2层、总建筑面积约44,440平方米的建筑规模，就必须以约630%的容积率高效利用为前提，制定周密的都市计划。
本项目成果中尤为值得关注的一点，在于其不仅提供住宅功能，还实现了包含育儿支援设施与小规模多功能居家护理设施的复合开发。这并非单纯建设高层公寓，而是在项目中纳入兼顾社区可持续性的复合功能，体现了本次再开发较高的公共性价值。
从都市计划决定到竣工：5年的轨迹
| 里程碑 | 时间 |
|---|---|
| 都市计划决定 | 2013年6月 |
| 组合设立获批 | 2013年12月 |
| 权利转换计划获批 | 2014年11月 |
| 建筑工程开工 | 2015年2月 |
| 建筑工程完工 | 2018年2月 |
| 组合解散获批（事业完成） | 2019年3月 |
从2013年到2019年的约6年间，从都市计划决定到组合解散实现了一以贯之的推进。从权利转换计划获批（2014年11月）到开工（2015年2月）仅用3个月，这一速度说明权利人之间的共识形成与行政手续均有序推进。在市街地再开发事业中，共识形成迟缓往往是一大难题，而本案可以说是进度管理的示范性案例。
为何集结了三井不动产Residential、大成建设与隈研吾
设计由日建设计负责，隈研吾建筑都市设计事务所则参与了意匠设计。施工由大成建设承担，事业协力者则是三井不动产Residential。对于这样一个紧邻东京中城、同时又面临崖地与木造密集区等复杂条件的项目，各领域的高度专业性不可或缺。三井不动产Residential作为事业协力者加入后，也进一步补强了分售公寓在产品策划与销售层面的能力。
Park Court 赤坂桧町 The Tower所体现的再开发附加价值
以“一株桧木”为母题的设计理念与2018年Good Design奖
Park Court 赤坂桧町 The Tower是隈研吾建筑都市设计事务所以“一株桧木”为概念进行意匠设计的作品。其于竣工次年2018年获得Good Design奖，建筑层面的高评价也在外部得到了确认。将地名中的“桧町”这一词汇直接升华为设计概念，是巧妙融合场所记忆与城市更新的一个案例。
虽然建筑规模达到166.23米（最高高度）、地上44层，但其外观强调与东京中城一体化的景观、绿意与水景连续性，大幅提升了区域城市空间的品质。谈及房地产“资产价值”时，建筑设计的优势常常被低估，而这一案例正是说明设计可以整体抬升区域评价的典型例证。
内含育儿支援设施与护理设施的区域贡献型复合开发
除总户数322户的住宅外（其中权利人住宅125户、事业协力者住宅34户、一般销售163户），建筑内还设置了育儿支援设施与小规模多功能居家护理设施。这是在再开发组合与港区协商过程中确定的安排，体现出该项目不仅提供住宅，也同时承担完善地区福利与育儿基础设施的复合目标。
此外，还同步实施了桑田纪念儿童游园的再整备、公共开放空间的确保以及无障碍动线的完善。正因为纳入了这种“回馈地区”的机制，再开发的社会正当性得以提升，也形成了与行政更顺畅达成共识的良性循环。市街地再开发并非单纯重建，而是更新地区公益性功能的城市政策，这一视角十分重要。
免震×混合制振结构所展示的防灾能力
本建筑采用了将免震结构与混合制振结构相结合的先进抗震技术。在过去的木造密集区，一旦发生大规模地震，建筑倒塌与火灾连锁反应带来的巨大损失几乎可以预见。如今，这一脆弱区域被更新为具备最先进免震与制振技术的坚固建筑，其在防灾层面的意义难以估量。
急斜坡地与崖地也同步得到再整备，地形性风险因此一并降低。崖地坍塌风险得以消除，周边道路安全性也有所提升。正是这种“将复合型防灾风险一次性化解”的成果，使赤坂九丁目北地区再开发被评价为防灾型城市建设的成功范例之一。
再开发完成对港区赤坂区域房地产价值带来的影响
港区公寓价格走势（2016年→2025年：+106%）
港区赤坂区域的公寓价格，从2016年的约101万日元/平方米，上升到2025年的约209万日元/平方米，增长约2倍（+106%）。这一涨幅明显高于东京23区整体平均水平，直观体现出赤坂区域较高的资产性。
当然，价格上升的原因并非只有再开发。宽松金融环境带来的投资资金流入、入境需求恢复、富裕阶层对都心高价资产的集中配置等，多重因素叠加产生了影响。然而，我认为为这种价格上涨奠定“基础”的，是包括东京中城开业（2007年）以及本次再开发竣工（2018年）在内的区域城市基础设施质量提升。再开发抬升了地区“格局”，而这一格局又持续支撑着高溢价的资产评价，这一结构在赤坂区域表现得尤为清晰。
紧邻东京中城所形成的区位溢价
Park Court 赤坂桧町 The Tower的区位，具有紧邻东京中城这一极为稀缺的优势。其与Midtown Garden之间保持了绿意的连续性，同时可步行到达六本木与赤坂两大商业、文化集聚区，这一点也极具吸引力。港区这一高稀缺性的地址，与此类区位优势结合之后，形成了“即使在东京之中也属特别之地”的区位溢价。
这种“场所的稀缺性”，从房地产投资长期资产保全的角度来看，也是重要因素。随着再开发完成，整个区域的稀缺性与认知度都会提升，周边既有物业的评价也会联动上升。这种“正向溢出效应”在赤坂区域尤其明显。
连锁再开发：向赤坂一丁目、七丁目、二六丁目扩散
在赤坂区域，九丁目北地区完成后，再开发浪潮仍在持续。加上赤坂一丁目地区（赤坂Intercity AIR，2017年8月竣工），整个区域的城市功能得到了阶段性更新。并且目前，赤坂七丁目2番地区第一种市街地再开发事业正在推进中（2025年6月开工，计划于2028年度竣工），赤坂二、六丁目地区（TBS再开发）也正以2028年竣工为目标推进。
| 项目名称 | 状态 | 竣工 |
|---|---|---|
| 赤坂九丁目北地区 | 已完成 | 2018年2月 |
| 赤坂一丁目地区（赤坂Intercity AIR） | 已完成 | 2017年8月 |
| 赤坂七丁目2番地区 | 进行中（2025年6月开工） | 计划于2028年度竣工 |
| 赤坂二、六丁目地区（TBS再开发） | 进行中 | 计划于2028年竣工 |
这种连锁式再开发，并不仅仅是单个项目的累积，更意味着“赤坂”这一区域品牌在持续强化。过去再开发项目的成功，使后续再开发项目更容易形成共识，并由此形成整个区域价值螺旋式上升的结构。
“困难地再开发”所打开的可能性
赤坂九丁目北地区最大的意义，在于其成功实现了在具备崖地、木造密集、狭小用地“三重困境”区域内的再开发。这类条件不仅见于东京，在全国老旧密集市街地中也广泛存在。对于那些曾经认为“条件太差，根本无法再开发”的地区而言，这一案例给出了一种可行答案。
不过，我们也不能忽视成功背后，是权利人之间坚持不懈的共识形成过程，以及行政、事业协力者、设计者、施工者共同协作的团队力量。即使技术上可行，若没有相关各方之间的信任与共识，再开发也无法推进。人才的力量，正是促成复杂再开发事业落地的根本驱动力，这一事实在任何案例中都不会改变。
市街地再开发中公私协作模式的有效性
本项目采取的是以权利人为主体的组合施行形式，同时引入三井不动产Residential作为民间事业者担任事业协力者。这一模式在保障权利人主体性的同时，能够活用民间的资金实力、开发经验与销售能力，是公私协作的一种有效形态。
行政方面（港区）则通过完善都市计划框架，并确保公共开放空间与福利设施，承担了保障公益性的职责。结合东京都市再开发的最新动向来看，这类公私协作模式今后也有望持续作为城市更新的主要手法发挥作用。行政、民间与权利人三方一体的机制设计，可以说正是决定再开发项目成败的关键。
业主应采取的行动
持有赤坂区域资产的业主应重新评估自身位置
对于在港区赤坂区域持有房地产的业主而言，现在正是重新评估自身持仓的重要时点。截至2025年，公寓价格已达到约209万日元/平方米，随着赤坂七丁目2番地区与赤坂二、六丁目地区再开发的完成，区域价值今后仍有望继续提升。不过，也正因为处于上升阶段，针对“是否应继续持有”“是否现在出售变现”“是否应追加投资”等问题，更需要以冷静且长期的视角进行判断。
建议在梳理物业楼龄、建筑状况、租户动向及融资余额等个别因素的基础上，结合区域未来性进行综合资产评估。比起凭感觉决策，基于数据与专业判断所作出的决策，更有助于实现资产的长期稳健运营。
连续再开发区域中的资产活用策略
对于在连续再开发区域持有资产的业主而言，可采取的行动并不止一种。第一，是根据周边再开发推进情况，重新审视租金设定。若区域竞争力提升，即便是既有物业，也有机会通过适当翻新与价格调整改善租赁收益。
第二，是就再开发预定地进行权利协调。若在未来再开发地区拥有土地或建筑，与事业协力者或组合尽早展开对话，往往是争取更有利条件的关键。与其等到再开发共识形成启动后再行动，不如提前进行信息收集与关系建立。持续关注东京都市再开发的主要项目及其对房地产价值的影响，并提前研判区域变化，是值得重视的方法。
INA的观点
在我看来，赤坂九丁目北地区再开发正体现了我一贯强调的观点，即“不动产的价值并非由单体建筑决定，而是由其所在区域的脉络所决定”。一块处于崖地与木造密集区这一最困难条件下的土地，最终在行政、民间与权利人协同下，蜕变为东京屈指可数的高端住宅，其过程对所有从事房地产相关工作的人都具有丰富启发。
我们INA&Associates株式会社持续关注包括港区在内的都心区域市场动向，并通过结合数据与一线经验的支持，帮助各位业主以长期视角制定资产战略。赤坂区域正在推进的连续再开发，预计未来数年还将进一步发展。若要真正回答“如何将这些变化运用于自己的资产”这一问题，就必须在理解区域历史与都市计划大趋势的基础上，结合个别资产状况制定相应策略。
与其因短期市场波动而反复摇摆，不如从长期视角读懂区域结构性变化，并在合适时机采取行动。我认为，这正是变化剧烈的城市更新区域中资产运营的本质。
总结
赤坂九丁目北地区第一种市街地再开发事业，是一个从防灾能力与居住环境两个层面，根本改善了具备崖地、木造密集、狭小用地三重困境区域的项目。2018年完成的Park Court 赤坂桧町 The Tower，凭借隈研吾设计、获得Good Design奖以及免震混合制振结构等多重附加价值，再加上紧邻东京中城的区位溢价，共同推动了赤坂区域房地产价值的提升。
以此次再开发完成为起点，赤坂区域的连续再开发不断推进，截至2026年，赤坂七丁目2番地区与赤坂二、六丁目地区的项目仍在推进中。港区赤坂区域的公寓价格在2016年至2025年间上涨约2倍，而其背后正是这类持续城市更新不断累积的结果。
再开发项目成功的共通点，在于“人才”的力量，即权利人、行政、民间事业者、设计者与施工者在相互信任的基础上协作，并持续保持克服困难的意志。建议各位房地产持有者将这一案例作为参考坐标，持续把握自身资产所在区域的都市计划动向，并以长期视角描绘资产战略。
FAQ
Q1. 赤坂九丁目北地区再开发是在什么时候完成的？
A. 建筑工程于2018年2月完工，随后经过结算与相关手续，组合于2019年3月获得解散批准，项目也由此正式完成。建成建筑名称为Park Court 赤坂桧町 The Tower。
Q2. 面向一般市场销售的住宅有多少套？
A. 总户数322户中，一般销售为163户。其余由权利人住宅125户及事业协力者（三井不动产Residential）销售部分34户构成。户型为2LDK至3LDK，专有面积范围为57.61平方米至203.96平方米。
Q3. 赤坂区域未来还有哪些再开发计划？
A. 截至2026年，赤坂七丁目2番地区第一种市街地再开发事业（2025年6月开工，计划于2028年度竣工）以及赤坂二、六丁目地区的再开发（与TBS再开发相关，计划于2028年完成）正在推进中。两者都是将进一步提升区域城市功能的大型项目，也被视为中长期支撑赤坂房地产价值的重要因素。
Q4. 在市街地再开发项目中持有土地或建筑的业主应如何应对？
A. 在再开发的计划阶段就开始收集信息，并尽早与组合或事业协力者展开对话，这一点十分重要。权利转换条件的谈判，往往在早期介入时更有利。建议不要被动等待，而应积极推进信息收集并咨询专业人士。INA&Associates株式会社也为此类再开发区域中的资产战略提供咨询支持。
引用与参考资料
- 港区“赤坂九丁目北地区第一种市街地再开发事业”（2019年）
- 港区“第一种市街地再开发事业一览”
- 东京都都市整备局“关于市街地再开发事业”
- 大成建设Techsolu“赤坂9丁目北地区市街地再开发事业”
- 隈研吾建筑都市设计事务所“Park Court Akasaka Hinokicho The Tower”
- 港区“赤坂七丁目2番地区第一种市街地再开发事业”
- PR TIMES（日铁兴和不动产）“关于赤坂七丁目2番地区开工的通知”（2025年）
