El área norte de Akasaka 9-chome, en Minato-ku, Tokio, donde se extendían zonas de alta concentración de construcciones de madera y laderas de fuerte pendiente, renació como una torre superalta de aproximadamente 166 m de altura. El proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito norte de Akasaka 9-chome fue una iniciativa que, a lo largo de cinco años desde la decisión de planificación urbana de 2013 hasta su finalización en 2018, mejoró de forma fundamental la capacidad de respuesta ante desastres y el entorno residencial de la zona. En este artículo, organizamos qué aportó esta reurbanización al área de Akasaka en Minato-ku y cómo debe interpretarse dentro del contexto de la reurbanización continua que sigue avanzando en la actualidad.
Distrito norte de Akasaka 9-chome: un "terreno difícil para la reurbanización" con una triple problemática
La triple dificultad de laderas, concentración de construcciones de madera y parcelas pequeñas
El distrito norte de Akasaka 9-chome era un área que ya padecía graves problemas urbanos antes de la reurbanización. A lo largo de vías estrechas y al pie de las laderas se concentraban viviendas de madera, y debido a las deficientes condiciones de acceso vial y al reducido tamaño de las parcelas, la reconstrucción individual apenas avanzaba. A ello se sumaba el riesgo topográfico propio de una zona de fuerte pendiente, lo que hacía que su vulnerabilidad ante desastres fuera extremadamente alta.
En distritos como este, son frecuentes los casos en los que, aunque los propietarios desean reconstruir, no pueden actuar por restricciones legales y físicas. El hecho de que viviendas de madera envejecidas permanezcan densamente agrupadas y sin intervención aumenta también el riesgo de que los daños por incendios o terremotos se extiendan a gran escala. "Resolver, mediante la colaboración entre la administración y el sector privado, problemas urbanos que las personas no pueden solucionar por sí solas": precisamente en este distrito se condensaba la esencia de la reurbanización urbana.
Por qué esta zona pasó a ser objeto de reurbanización urbana
Minato-ku venía observando esta zona desde temprano desde la perspectiva de la planificación urbana. Ello se debe a que, tras la apertura de Tokyo Midtown en 2007, la ineficiencia en el uso del suelo y los problemas de seguridad de esta área colindante se hicieron aún más evidentes. La superficie del área de ejecución, de aproximadamente 0,8 hectáreas, no era en absoluto amplia, pero considerando las dificultades topográficas y la complejidad de los derechos de los propietarios, la elección del método de proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 fue natural.
Tras la decisión de planificación urbana de junio de 2013, en diciembre del mismo año se constituyó la asociación. Esta rápida constitución demuestra que la formación de consenso entre los propietarios avanzó de manera relativamente fluida, y también constituye una prueba de lo apremiantes que eran los problemas de la zona.
Resumen del proyecto de reurbanización y proceso de ejecución
La intención urbanística concentrada en un área de ejecución de 0,8 ha
La entidad ejecutora del proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito norte de Akasaka 9-chome fue la "Asociación de Reurbanización Urbana del Distrito Norte de Akasaka 9-chome", y Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. participó como colaborador del proyecto. Para materializar, en un terreno de aproximadamente 0,8 hectáreas, un edificio de 44 plantas sobre rasante, 1 planta subterránea y 2 niveles de coronación, con una superficie total aproximada de 44.440 m2, fue necesaria una planificación urbana minuciosa basada en un aprovechamiento intensivo con un coeficiente de edificabilidad cercano al 630%.
Un aspecto especialmente destacable entre los resultados del proyecto es que hizo posible un desarrollo mixto que incorporó no solo función residencial, sino también instalaciones de apoyo a la crianza y una instalación de atención domiciliaria multifuncional de pequeña escala. No se trató simplemente de construir un edificio residencial en altura, sino de integrar funciones complejas que consideran la sostenibilidad de la comunidad local, lo que refleja el alto valor público de esta reurbanización.
Desde la decisión de planificación urbana hasta la finalización: la trayectoria de cinco años
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Decisión de planificación urbana | Junio de 2013 |
| Aprobación de constitución de la asociación | Diciembre de 2013 |
| Aprobación del plan de conversión de derechos | Noviembre de 2014 |
| Inicio de las obras de construcción | Febrero de 2015 |
| Finalización de las obras de construcción | Febrero de 2018 |
| Aprobación de disolución de la asociación (finalización del proyecto) | Marzo de 2019 |
A lo largo de aproximadamente seis años, entre 2013 y 2019, se logró un impulso coherente desde la decisión de planificación urbana hasta la disolución de la asociación. La rapidez de apenas tres meses entre la aprobación del plan de conversión de derechos (noviembre de 2014) y el inicio de las obras (febrero de 2015) demuestra que tanto la formación de consenso entre los propietarios como los procedimientos administrativos avanzaron de forma ordenada. En un contexto en el que los retrasos en la formación de consenso suelen ser un problema en los proyectos de reurbanización urbana, este caso puede considerarse un ejemplo de gestión del avance digno de referencia.
Por qué se reunieron Mitsui Fudosan Residential, Taisei Corporation y Kengo Kuma
El diseño estuvo a cargo de Nikken Sekkei, y Kengo Kuma & Associates participó en el diseño arquitectónico. La construcción fue ejecutada por Taisei Corporation, y Mitsui Fudosan Residential actuó como colaborador del proyecto. Un proyecto situado junto a Tokyo Midtown y, al mismo tiempo, condicionado por laderas y una alta concentración de construcciones de madera, exigía una elevada especialización en cada uno de esos ámbitos. La participación de Mitsui Fudosan Residential como colaborador del proyecto complementó la capacidad de planificación comercial y de ventas propia de una promoción residencial para venta.
El valor añadido de la reurbanización materializado por Park Court Akasaka Hinokicho The Tower
La filosofía de diseño inspirada en "un solo ciprés japonés" y el Good Design Award 2018
Park Court Akasaka Hinokicho The Tower es una obra cuyo diseño arquitectónico fue desarrollado por Kengo Kuma & Associates bajo el concepto de "un solo ciprés japonés". En 2018, el año siguiente a su finalización, recibió el Good Design Award, y el alto reconocimiento arquitectónico que obtuvo fue también validado externamente. El diseño, que elevó directamente a concepto la palabra "Hinokicho" presente en el topónimo, puede considerarse un ejemplo de integración hábil entre la memoria del lugar y la renovación urbana.
Aunque alcanza una escala de 166,23 m de altura máxima y 44 plantas sobre rasante, su apariencia exterior, concebida teniendo en cuenta la continuidad del paisaje, el verde y el agua junto con Tokyo Midtown, elevó de manera significativa la calidad del espacio urbano del área. Al hablar del "valor patrimonial" de un inmueble, la ventaja del diseño arquitectónico suele subestimarse, pero este caso es un buen ejemplo de cómo el diseño puede elevar la valoración de toda una zona.
Un desarrollo mixto con contribución local que integra instalaciones de apoyo a la crianza y de atención asistencial
Además de 322 viviendas en total (125 viviendas para propietarios, 34 viviendas para el colaborador del proyecto y 163 viviendas de venta general), el edificio incorpora una instalación de apoyo a la crianza y una instalación de atención domiciliaria multifuncional de pequeña escala. Esto se definió en el marco de las consultas entre la asociación de reurbanización y Minato-ku, y tenía un objetivo múltiple: no solo suministrar vivienda, sino también reforzar al mismo tiempo la infraestructura local de bienestar y crianza.
También se llevaron a cabo la reurbanización del parque infantil conmemorativo Kuwata, la creación de espacios públicos abiertos y la adecuación de recorridos accesibles. Cuando se incorpora este tipo de "retorno a la comunidad", aumenta la legitimidad social de la reurbanización y se genera un círculo virtuoso en el que la formación de consenso con la administración también se vuelve más fluida. Es importante entender que la reurbanización urbana no es simplemente una reconstrucción, sino una política urbana orientada a renovar las funciones de interés público de la comunidad.
La capacidad de respuesta ante desastres demostrada por la estructura de aislamiento sísmico y control híbrido de vibraciones
Este edificio adopta una tecnología antisísmica avanzada que combina una estructura de aislamiento sísmico con una estructura híbrida de control de vibraciones. En la antigua zona de alta concentración de construcciones de madera, se preveían daños devastadores en caso de gran terremoto debido al colapso de los edificios y a la propagación en cadena de incendios. La importancia preventiva de haber transformado esa zona vulnerable en un edificio sólido dotado de las tecnologías más avanzadas de aislamiento y control de vibraciones es incalculable.
También se llevó a cabo la adecuación de las zonas de fuerte pendiente y de las laderas, reduciendo al mismo tiempo el riesgo topográfico. Se eliminó el riesgo de derrumbe de taludes y mejoró la seguridad de las vías circundantes. Uno de los motivos por los que la reurbanización del distrito norte de Akasaka 9-chome es valorada como un modelo exitoso de desarrollo urbano orientado a la prevención de desastres es precisamente que logró "resolver de una sola vez riesgos complejos de prevención de desastres".
Impacto de la finalización de la reurbanización en el valor inmobiliario del área de Akasaka, en Minato-ku
Evolución del precio de los condominios en Minato-ku (2016→2025: +106%)
El precio de los condominios en el área de Akasaka, en Minato-ku, pasó de aproximadamente 1,01 millones de yenes/m2 en 2016 a cerca de 2,09 millones de yenes/m2 en 2025, lo que representa prácticamente una duplicación (+106%). Este incremento supera ampliamente el promedio del conjunto de los 23 distritos de Tokio y muestra con claridad la elevada solidez patrimonial del área de Akasaka.
Por supuesto, la subida de precios no puede atribuirse únicamente a esta reurbanización. Se han superpuesto factores complejos, como la entrada de capital de inversión impulsada por la flexibilización monetaria, la recuperación de la demanda inbound y la concentración patrimonial de las personas con alto poder adquisitivo en inmuebles costosos del centro urbano. Sin embargo, considero que la "base" que hizo posible este aumento de precios fue la mejora cualitativa de la infraestructura urbana del área, representada por la apertura de Tokyo Midtown (2007) y por esta reurbanización (finalizada en 2018). La estructura mediante la cual la reurbanización eleva el "estatus" de una zona y ese estatus sostiene de manera continua una valoración patrimonial premium funciona con claridad en el área de Akasaka.
La formación de una prima de ubicación por la cercanía inmediata a Tokyo Midtown
La ubicación de Park Court Akasaka Hinokicho The Tower cuenta con la ventaja excepcional de estar junto a Tokyo Midtown. La continuidad del verde con Midtown Garden está asegurada, y también resulta atractivo el acceso a pie a dos grandes áreas de concentración comercial y cultural: Roppongi y Akasaka. La combinación entre una dirección tan escasa y valiosa como Minato-ku y estas ventajas de ubicación ha creado una prima locacional como "uno de los lugares más especiales de Tokio".
Esta "escasez del lugar" es también un factor importante desde la perspectiva de la preservación patrimonial a largo plazo en la inversión inmobiliaria. Cuando la reurbanización se completa, aumentan la escasez y el reconocimiento de toda el área, y también se elevan de forma correlacionada las valoraciones de los inmuebles existentes de los alrededores. Puede decirse que este "efecto de derrame positivo" funciona de manera especialmente marcada en el área de Akasaka.
Reurbanización en cadena: repercusión en Akasaka 1-chome, 7-chome y 2/6-chome
En el área de Akasaka, la oleada de reurbanización continuó incluso después de la finalización del distrito norte de 9-chome. Junto con el distrito de Akasaka 1-chome (Akasaka Intercity AIR, finalizado en agosto de 2017), las funciones urbanas del conjunto del área se han ido renovando por etapas. Además, en la actualidad, el proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito 2 de Akasaka 7-chome está en marcha (inicio de obras en junio de 2025 y finalización prevista para el ejercicio 2028), y el distrito de Akasaka 2/6-chome (reurbanización de TBS) también avanza con la vista puesta en su finalización en 2028.
| Nombre del proyecto | Estado | Finalización |
|---|---|---|
| Distrito norte de Akasaka 9-chome | Finalizado | Febrero de 2018 |
| Distrito de Akasaka 1-chome (Akasaka Intercity AIR) | Finalizado | Agosto de 2017 |
| Distrito 2 de Akasaka 7-chome | En curso (inicio de obras en junio de 2025) | Previsto para el ejercicio 2028 |
| Distrito de Akasaka 2/6-chome (reurbanización de TBS) | En curso | Previsto para 2028 |
Esta reurbanización en cadena no significa simplemente la acumulación de proyectos individuales, sino el fortalecimiento continuo de la marca territorial "Akasaka". El éxito de los proyectos de reurbanización anteriores facilita la formación de consenso para los siguientes, y así se genera una estructura en la que el valor de toda el área aumenta en espiral.
Las posibilidades abiertas por la "reurbanización de terrenos difíciles"
La mayor relevancia del distrito norte de Akasaka 9-chome radica en haber logrado la reurbanización de un área que presentaba la "triple dificultad" de laderas, alta concentración de construcciones de madera y parcelas pequeñas. Estas condiciones no se observan solo en Tokio, sino ampliamente en zonas urbanas envejecidas y densamente edificadas de todo Japón. Para los distritos que habían renunciado pensando que "las condiciones son demasiado desfavorables y la reurbanización es imposible", este caso ofrece una respuesta concreta.
No obstante, no debe olvidarse que detrás del éxito hubo un persistente proceso de formación de consenso entre los propietarios y un trabajo en equipo en el que administración, colaborador del proyecto, diseñadores y constructores actuaron como un solo conjunto. Aunque algo sea técnicamente posible, sin confianza y acuerdo entre las partes interesadas la reurbanización no avanza. El hecho de que la fuerza del talento sea el motor fundamental que hace posible materializar proyectos complejos de reurbanización no cambia, independientemente del caso que observemos.
La eficacia del modelo de colaboración público-privada en la reurbanización urbana
En este proyecto se adoptó un modelo en el que, manteniendo una modalidad liderada por los propietarios a través de la ejecución por asociación, una empresa privada como Mitsui Fudosan Residential participó como colaborador del proyecto. Este modelo constituye una de las formas eficaces de colaboración público-privada, en la medida en que preserva la iniciativa de los propietarios y, al mismo tiempo, aprovecha la capacidad financiera, el know-how de desarrollo y la capacidad comercial del sector privado.
La administración (Minato-ku) también desempeñó el papel de establecer el marco de planificación urbana y de garantizar el interés público mediante la creación de espacios públicos abiertos y la provisión de instalaciones de bienestar. A la luz de las tendencias más recientes de la reurbanización urbana en Tokio, se considera que este tipo de modelo de colaboración público-privada seguirá funcionando en adelante como uno de los principales métodos de regeneración urbana. No es exagerado afirmar que el diseño de un marco en el que administración, sector privado y propietarios actúen de manera integrada determina el éxito o el fracaso de un proyecto de reurbanización.
Acciones que deberían tomar los propietarios
Reevaluar la posición de los propietarios con activos en el área de Akasaka
Para los propietarios que poseen inmuebles en el área de Akasaka, en Minato-ku, este es un momento importante para reevaluar nuevamente su posición. En 2025, el precio de los condominios alcanzó aproximadamente 2,09 millones de yenes/m2, y se prevé que el valor del área siga aumentando con la finalización futura de las reurbanizaciones del distrito 2 de Akasaka 7-chome y del distrito de Akasaka 2/6-chome. Sin embargo, precisamente por tratarse de una fase alcista, es necesario responder con serenidad y una perspectiva de largo plazo a preguntas como "¿debo seguir manteniendo el activo?", "¿debo venderlo y monetizarlo ahora?" o "¿debo realizar inversión adicional?".
Recomendamos realizar una evaluación patrimonial integral que combine el potencial futuro del área con factores individuales como la antigüedad del inmueble, el estado del edificio, la evolución de los inquilinos y el saldo de la financiación. No se trata de decidir por intuición, sino de basar la toma de decisiones en datos y conocimiento profesional, algo que conduce a una gestión patrimonial sana en el largo plazo.
Estrategias de aprovechamiento patrimonial en áreas de reurbanización continua
Los propietarios con activos en áreas donde la reurbanización se produce de forma continua tienen varias opciones de actuación. La primera es revisar la fijación de rentas en consonancia con el avance de las reurbanizaciones del entorno. Si la competitividad del área aumenta, incluso en inmuebles existentes puede haber margen para mejorar los ingresos por alquiler mediante renovaciones adecuadas y una revisión de precios.
La segunda es la coordinación de derechos con las zonas previstas para reurbanización. Si se posee suelo o edificios en futuros distritos de reurbanización, un diálogo temprano con los colaboradores del proyecto o con la asociación es clave para obtener condiciones favorables para el propietario. No conviene empezar a actuar cuando ya ha comenzado la formación de consenso para la reurbanización; es importante adelantarse con la recopilación de información y la construcción de relaciones. Mientras se observan de forma continua los principales proyectos de reurbanización urbana de Tokio y su impacto en el valor inmobiliario, se requiere un enfoque capaz de anticipar los cambios del área.
La perspectiva de INA
Siento que la reurbanización del distrito norte de Akasaka 9-chome materializa de forma ejemplar una idea que siempre sostengo: "el valor de un inmueble no se determina por el edificio de forma aislada, sino por el contexto del área". El proceso por el cual un terreno con las condiciones más difíciles, como laderas y alta concentración de construcciones de madera, se transformó, gracias a la colaboración entre la administración, el sector privado y los propietarios, en una de las residencias premium más destacadas de Tokio, ofrece valiosas enseñanzas para todas las personas vinculadas al sector inmobiliario.
En INA&Associates Co., Ltd., observamos de forma continua las tendencias del mercado en las áreas céntricas, incluido Minato-ku, y ofrecemos apoyo que combina datos y conocimiento de campo para que los propietarios puedan diseñar estrategias patrimoniales con una visión de largo plazo. La reurbanización continua que avanza en el área de Akasaka previsiblemente seguirá progresando durante los próximos años. Para afrontar la pregunta de "cómo aprovechar estos cambios para mis propios activos", es indispensable comprender la historia del área y las grandes corrientes de la planificación urbana, y a partir de ahí elaborar una estrategia que contraste ese contexto con la situación concreta de cada patrimonio.
En lugar de dejarse llevar por las oscilaciones de corto plazo del mercado, leer los cambios estructurales del área con una perspectiva de largo plazo y actuar en el momento óptimo: considero que esa es la esencia de la gestión patrimonial en áreas de regeneración urbana sujetas a cambios intensos.
Resumen
El proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito norte de Akasaka 9-chome fue una iniciativa que mejoró de forma fundamental, tanto en prevención de desastres como en entorno residencial, un área difícil que padecía la triple dificultad de laderas, alta concentración de construcciones de madera y parcelas pequeñas. Park Court Akasaka Hinokicho The Tower, completado en 2018, aportó un valor añadido múltiple gracias a su diseño de Kengo Kuma, a la obtención del Good Design Award y a su estructura híbrida de aislamiento sísmico y control de vibraciones, contribuyendo junto con la prima de ubicación derivada de su cercanía a Tokyo Midtown al aumento del valor inmobiliario del área de Akasaka.
A partir de la finalización de esta reurbanización, el área de Akasaka ha seguido avanzando en una dinámica de reurbanización continua, y aún en 2026 siguen en marcha los proyectos del distrito 2 de Akasaka 7-chome y del distrito de Akasaka 2/6-chome. El precio de los condominios en el área de Akasaka, en Minato-ku, prácticamente se duplicó entre 2016 y 2025, y detrás de ello se encuentra la acumulación de este proceso sostenido de renovación urbana.
Lo que tienen en común los proyectos de reurbanización exitosos es la fuerza del "talento": propietarios, administración, empresas privadas, diseñadores y constructores colaboran sobre la base de la confianza mutua y mantienen la voluntad de superar las dificultades. Recomendamos a los propietarios inmobiliarios que tomen este caso como un eje de referencia, comprendan de forma continua las tendencias de planificación urbana del área en la que se encuentran sus activos y diseñen sus estrategias patrimoniales con una visión de largo plazo.
FAQ
Q1. ¿Cuándo se completó la reurbanización del distrito norte de Akasaka 9-chome?
A. Las obras de construcción finalizaron en febrero de 2018 y, tras la liquidación y los procedimientos posteriores, en marzo de 2019 se aprobó la disolución de la asociación, con lo que el proyecto quedó formalmente concluido. El nombre del edificio terminado es Park Court Akasaka Hinokicho The Tower.
Q2. ¿Cuántas viviendas se comercializaron para venta general?
A. De un total de 322 viviendas, 163 se destinaron a venta general. Las restantes se componen de 125 viviendas para propietarios y 34 unidades comercializadas por el colaborador del proyecto (Mitsui Fudosan Residential). Las tipologías iban de 2LDK a 3LDK y la superficie privativa oscilaba entre 57,61 m2 y 203,96 m2.
Q3. ¿Hay planes de futuras reurbanizaciones en el área de Akasaka?
A. A fecha de 2026, están en marcha el proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito 2 de Akasaka 7-chome (obras iniciadas en junio de 2025 y finalización prevista para el ejercicio 2028) y la reurbanización del distrito de Akasaka 2/6-chome (relacionada con la reurbanización de TBS, prevista para 2028). Ambos son grandes proyectos que reforzarán aún más las funciones urbanas del área y se consideran factores de apoyo al valor inmobiliario de Akasaka en el medio y largo plazo.
Q4. ¿Cómo deberían actuar los propietarios que poseen suelo o edificios en un proyecto de reurbanización urbana?
A. Es importante recopilar información en la etapa de planificación de la reurbanización y comenzar pronto el diálogo con la asociación y con los colaboradores del proyecto. En muchos casos, participar desde una fase temprana favorece la negociación de las condiciones de conversión de derechos, por lo que recomendamos no esperar pasivamente, sino avanzar de manera proactiva en la recopilación de información y en la consulta con especialistas. En INA&Associates Co., Ltd. atendemos consultas sobre estrategias patrimoniales en este tipo de áreas de reurbanización.
Lecturas relacionadas
- Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito 2 de Akasaka 7-chome: visión completa de una obra que comienza en 2025 y prevé finalizar en 2028
- Principales proyectos de reurbanización urbana de Tokio y su impacto en el valor inmobiliario: resumen de 2025
Fuentes y materiales de referencia
- Minato-ku, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito norte de Akasaka 9-chome" (2019)
- Minato-ku, "Lista de proyectos de reurbanización urbana de tipo 1"
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Sobre los proyectos de reurbanización urbana"
- Taisei Techsolu, "Proyecto de reurbanización urbana del distrito norte de Akasaka 9-chome"
- Kengo Kuma & Associates, "Park Court Akasaka Hinokicho The Tower"
- Minato-ku, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito 2 de Akasaka 7-chome"
- PR TIMES (Nippon Steel Kowa Real Estate), "Aviso de inicio de obras del distrito 2 de Akasaka 7-chome" (2025)
