Dans l’investissement en copropriété et la propriété par lots, même après le remboursement du prêt immobilier, les charges fixes que sont les frais de gestion et le fonds de réserve pour réparations continuent de s’appliquer. Le niveau des frais de gestion est directement lié à la valeur patrimoniale du bien, et l’idée simpliste selon laquelle « moins c’est cher, mieux c’est » peut fausser la décision d’investissement. Dans cet article, nous expliquons, du point de vue de l’investisseur et du propriétaire, le fonctionnement des frais de gestion, leur niveau de référence, la différence avec le fonds de réserve pour réparations, ainsi que les risques d’impayés.
Quelle est la vue d’ensemble des frais d’entretien liés à la vie en copropriété ?
Lorsque vous possédez une copropriété, les frais d’entretien suivants s’appliquent de manière continue.
| Poste de dépense | Référence mensuelle | Remarques |
|---|---|---|
| Frais de gestion | 15 000 à 20 000 yens | Tendance à la hausse d’année en année |
| Fonds de réserve pour réparations | 10 000 à 15 000 yens | Augmente avec l’ancienneté de l’immeuble |
| Frais de stationnement | 5 000 à 30 000 yens (50 000 à 80 000 yens dans le centre-ville) | Dépend de la zone et des équipements |
| Assurance incendie et séisme | (50 000 à 100 000 yens pour 10 ans) | Dépend du contenu des garanties |
| Taxe foncière et taxe d’urbanisme | 100 000 à 150 000 yens par an (neuf à Tokyo) | Varie selon la valeur d’évaluation |
Sur 30 ans, le cumul des seuls frais de gestion et du fonds de réserve pour réparations peut atteindre 9 à 12,6 millions de yens (et 12,15 à 18,2 millions de yens en incluant le stationnement, les taxes et l’assurance).
Que sont les frais de gestion d’une copropriété ? Différence avec le fonds de réserve pour réparations
Les frais de gestion correspondent aux dépenses utilisées pour l’entretien et la gestion courants des parties communes. Ils comprennent le nettoyage des couloirs, ascenseurs, halls d’entrée et parkings, l’achat de consommables, la maintenance des équipements, les primes d’assurance incendie ainsi que les charges d’eau et d’électricité. Une grande partie est utilisée comme rémunération de la société de gestion mandatée.
À l’inverse, le fonds de réserve pour réparations est une provision destinée aux travaux de grande ampleur. Il sert notamment au ravalement des façades, au remplacement des ascenseurs et à la réparation des parkings à vélos, et son usage est encadré par le « règlement standard de gestion des copropriétés » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.
Quel est le niveau de référence des frais de gestion ?
De manière générale, les frais de gestion d’une copropriété s’élèvent à environ 16 000 yens par mois et par lot en moyenne, mais ils varient selon la taille de l’immeuble.
- Petites copropriétés de 20 lots ou moins : environ 19 000 yens par mois
- Grandes copropriétés de 500 lots ou plus : environ 15 000 yens par mois (moins chères grâce aux économies d’échelle)
Les copropriétés avec concierge permanent et équipements haut de gamme sont encore plus coûteuses.
Pourquoi il ne suffit pas que les frais de gestion soient faibles
Une gestion insuffisante dégrade le confort de vie
Des frais de gestion faibles = moins de ressources disponibles pour la gestion. Cela entraîne des retards dans le renouvellement des équipements, l’absence de personnel de gestion, une baisse de la sécurité et un nettoyage insuffisant des parties communes, ce qui réduit la satisfaction des résidents.
La valeur patrimoniale a davantage tendance à baisser
Comme le disent souvent les investisseurs, « dans une copropriété, on achète la gestion », et l’état de gestion est directement lié à la valeur du bien immobilier. Une copropriété mal entretenue se dégrade plus vite et devient difficile à mettre en vente à un prix élevé. Lors d’un investissement dans un bien en propriété par lots, il est indispensable de vérifier le niveau de gestion.
Que faire si le paiement des frais de gestion devient difficile ?
- Renégocier son prêt auprès d’un établissement financier à taux plus bas (un refinancement à taux fixe apporte davantage de sécurité)
- Proposer au syndicat des copropriétaires de changer de société de gestion (en faire un point à l’ordre du jour de la réunion d’explication sur la révision tarifaire)
- Changer de stationnement pour un parking mensuel à proximité (il peut être moins cher qu’un emplacement dans la résidence)
- Consulter un FP (financial planner) afin d’optimiser l’équilibre entre recettes et dépenses
- Rembourser par anticipation ou refinancer le prêt immobilier pour réduire le montant total remboursé
Que se passe-t-il en cas d’impayé de frais de gestion ? Les risques que le propriétaire doit connaître
Selon les « résultats de l’enquête générale sur les copropriétés pour l’exercice 2018 » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, environ 25 % des lots accusent plus de 3 mois d’impayés de frais de gestion ou de fonds de réserve pour réparations. Si les impayés se prolongent, les risques suivants apparaissent.
- La société de gestion adresse des appels de relance et des mises en demeure écrites
- Le nom est rendu public lors du conseil d’administration du syndicat des copropriétaires
- Des pénalités de retard s’ajoutent (14,6 % par an dans de nombreuses copropriétés)
- Risque de vente forcée par adjudication (les débiteurs persistants peuvent faire l’objet d’une action en justice et d’une adjudication)
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Les frais de gestion et le fonds de réserve pour réparations augmenteront-ils à l’avenir ?
Le fonds de réserve pour réparations augmente souvent avec l’ancienneté de l’immeuble, et il peut encore progresser à l’approche de travaux de grande ampleur. Les frais de gestion présentent eux aussi un risque de hausse en raison de l’évolution de la conjoncture et des coûts de main-d’œuvre.
Q. Que sont les « frais initiaux de gestion » et le « fonds initial de réserve pour réparations » payés en une seule fois lors de l’achat d’une copropriété neuve ?
Les frais initiaux de gestion correspondent à un paiement unique destiné à permettre un démarrage fluide de la gestion de la copropriété, tandis que le fonds initial de réserve pour réparations constitue une première provision pour les travaux de grande ampleur. Comme ces deux montants ne sont pas remboursables, ils doivent être intégrés au plan de financement au moment de l’achat.
Q. Si les frais de gestion d’une copropriété sont supérieurs au niveau du marché, comment faut-il les évaluer ?
Comparez-les aux frais de gestion de copropriétés voisines de taille et de zone similaires, puis vérifiez si le contenu de la gestion (concierge, équipements, etc.) les justifie. Il faut juger si le coût correspond ou non au niveau de service proposé.
Q. Si certains copropriétaires sont en retard de paiement sur les frais de gestion, y a-t-il un impact sur les autres propriétaires ?
Si le nombre d’impayés augmente, les autres propriétaires en subissent aussi les conséquences : les travaux ne peuvent plus être réalisés conformément au plan de réparation, le niveau de gestion baisse et, à terme, les frais de gestion peuvent augmenter.
