Lors de l'achat d'un logement, il est difficile d'éviter le « prêt immobilier ». En comprenant à l'avance où emprunter, quel type de taux choisir et à combien s'élèvera la mensualité, vous pourrez établir un plan de financement soutenable. Dans cet article, nous expliquons clairement les bases du prêt immobilier et un cas type.
Où souscrire un prêt immobilier ? Quels sont les types d'établissements financiers et leurs caractéristiques ?
Les trois principaux guichets proposant des prêts immobiliers sont les suivants.
- Grandes banques, banques régionales et coopératives de crédit, entre autres (agences physiques) : l'accompagnement en face à face facilite la gestion du calendrier. Si c'est votre banque principale, vous pouvez dans certains cas bénéficier d'un taux préférentiel
- Banques en ligne : leur principal avantage est la faiblesse des taux. Comme toutes les démarches se font en ligne, l'examen des dossiers a tendance à être plus strict
- Système de prêt employeur : il peut offrir certains avantages, comme l'absence de garant solidaire. Toutefois, dans l'environnement actuel de taux extrêmement bas, l'avantage lié à l'écart de taux reste limité
Quelles différences entre les types de taux d'un prêt immobilier et leurs niveaux ?
Il existe trois types de taux pour les prêts immobiliers.
- Taux variable : le taux est révisé tous les six mois. C'est la formule la moins chère, et combinée à une banque en ligne, elle peut atteindre les niveaux les plus compétitifs
- Taux fixe à période déterminée : le taux est fixé pendant une période donnée, par exemple 5 ou 10 ans, puis il faut refaire un choix à l'issue de cette période. Il convient d'être attentif au risque d'évolution du taux après la fin de la période fixe
- Taux fixe sur toute la durée (Flat 35) : le taux ne change pas pendant toute la période de remboursement. Comme la mensualité est connue à l'avance, il est plus facile d'établir son projet de vie
Simulation des mensualités avec un cas type
Cas moyen d'utilisateurs de prêts immobiliers, d'après les données 2017 du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme :
- Âge : 35 ans, revenu annuel : 6 millions de yens, apport : 8 millions de yens, durée de remboursement : 30 ans (remboursement intégral à 65 ans)
- Bien : maison individuelle en lotissement à 38 millions de yens (dont 1 million de yens de frais annexes et 1 million de yens de frais bancaires)
- Montant emprunté : 32 millions de yens, avec un taux de 1 %, la mensualité est d'environ 80 000 yens + environ 140 000 yens de paiements de bonus
On considère généralement qu'un montant total d'emprunt inférieur ou égal à 5 fois le revenu annuel constitue un repère prudent. Dans ce cas, il représente environ 5,3 fois le revenu annuel, ce qui peut être considéré comme une marge acceptable.
Profitez de la déduction liée au prêt immobilier (dispositif de réduction fiscale)
La déduction liée au prêt immobilier est un dispositif permettant de déduire un certain pourcentage du solde du prêt de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation locale. Si le taux d'intérêt se situe autour de 1 %, il peut être plus avantageux de tirer pleinement parti de la déduction pendant la période concernée plutôt que d'effectuer des remboursements anticipés. Les conditions détaillées du dispositif (ancienneté du bien, superficie, plafond de revenus, etc.) étant modifiées selon l'exercice fiscal, veuillez vérifier les informations les plus récentes auprès de l'administration fiscale ou de l'agence immobilière.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est le meilleur établissement financier pour souscrire un prêt immobilier ?
A. Si vous privilégiez un taux bas, une banque en ligne est souvent avantageuse. Si vous accordez plus d'importance à un accompagnement en face à face, une banque régionale ou une coopérative de crédit sera plus adaptée. Il est important d'obtenir un accord de principe auprès de plusieurs établissements et de comparer les taux, les frais et les conditions.
Q. Faut-il choisir un taux variable ou un taux fixe ?
A. Le taux variable est plus bas, mais il comporte un risque de hausse future des taux. Le taux fixe (Flat 35) maintient une mensualité inchangée, ce qui facilite la gestion du budget du foyer. Il convient de décider en fonction de la durée de remboursement, de votre tolérance au risque et de votre perspective sur l'évolution des taux.
Q. Jusqu'à quel montant peut-on emprunter avec un prêt immobilier ?
A. En règle générale, on retient comme repère entre 5 et 7 fois le revenu annuel. Toutefois, il est également essentiel de vérifier si la mensualité reste dans une fourchette de 25 % à 30 % du revenu net mensuel.
Q. Qu'est-ce que la déduction liée au prêt immobilier ?
A. Il s'agit d'un dispositif de réduction fiscale permettant de déduire un certain pourcentage du solde du prêt immobilier de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation locale. Le taux de déduction et la durée variant selon l'exercice fiscal, il convient de vérifier le dispositif en vigueur avant l'achat.
Q. Quand faut-il commencer les remboursements anticipés ?
A. Pendant la période d'application de la déduction liée au prêt immobilier, le maintien du solde du prêt peut permettre de maximiser le montant déductible. Une stratégie courante consiste à envisager un remboursement anticipé avec les fonds disponibles après la fin de la période de déduction.
