L’achat d’un appartement en copropriete ancien s’accompagne de nombreux frais annexes en plus du prix du bien. Si vous ne les identifiez pas en amont, votre plan de financement peut s’en trouver fortement déséquilibré. Cette fois-ci, nous expliquons de manière structurée les frais liés à l’achat d’un appartement en copropriete ancien, en les répartissant en trois phases : à la signature du contrat, à la remise du bien et après l’emménagement.
Quels sont les frais à prévoir au moment de la signature du contrat ?
Au moment de la signature, les trois principaux frais sont l’acompte, le droit de timbre et les frais d’intermediation.
Acompte
L’acompte represente en principe environ 10 % du prix du bien, mais il peut varier selon l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Si l’annulation intervient pour des raisons imputables à l’acheteur, l’acompte est perdu ; si elle intervient pour des raisons imputables au vendeur, celui-ci verse à l’acheteur le double de l’acompte. Dans le plan de financement, il est important d’anticiper le risque de non-recuperation de cet acompte.
Droit de timbre
Il est acquitte par l’apposition de timbres fiscaux sur le contrat de vente. Son montant varie selon le prix de vente : à titre indicatif, il est de 10 000 yens pour un montant superieur à 10 millions et inferieur ou egal à 50 millions de yens, et de 30 000 yens pour un montant superieur à 50 millions et inferieur ou egal à 100 millions de yens.
Frais d’intermediation
Il s’agit des frais engages lorsqu’une agence immobiliere intervient comme intermediaire. Le plafond est fixe par la loi :
・Jusqu’à 2 millions de yens : prix du bien × 5 %
・Plus de 2 millions et jusqu’à 4 millions de yens : prix du bien × 4 % + 20 000 yens
・Plus de 4 millions de yens : prix du bien × 3 % + 60 000 yens
Quels sont les frais à prévoir au moment de la remise du bien ?
Frais lies au pret immobilier
Le contrat de pret necessite lui aussi des timbres fiscaux. Pour un montant emprunte compris entre 10 millions et 50 millions de yens, le droit de timbre s’eleve à 20 000 yens.
Commission de garantie du pret
Il existe deux formules : le paiement unique anticipe et la majoration du taux d’interet. Si vous disposez d’une marge suffisante en fonds propres, le paiement unique anticipe permet de reduire le montant total à payer. Si vous souhaitez limiter les frais initiaux, la majoration du taux d’interet peut etre une option, mais le montant total à payer sera plus eleve.
Prime d’assurance deces-invalidite groupee
Il s’agit d’une assurance qui rembourse le pret à la place de l’emprunteur en cas de deces ou d’invalidite lourde. Selon l’etat de sante, il existe des cas où l’adhesion n’est pas possible ; une verification prealable est donc indispensable.
Quels sont les frais à prévoir après l’emménagement ?
Taxe d’acquisition immobiliere
Formule de calcul : (valeur d’evaluation de la taxe fonciere − montant de la deduction) × taux d’imposition de 3 %. La notification est envoyee par la collectivite locale quelque temps après l’acquisition. Vous pouvez beneficier d’un allegement si vous remplissez des conditions telles qu’une surface de 50 à 240 m², un usage residentiel et une construction datant de 1982 ou après, conforme aux nouvelles normes parasismiques.
Fonds de reserve pour reparations
Le fonds de reserve pour reparations perçu auprès des occupants se situe generalement entre 10 000 et 30 000 yens. Consultez egalement les details des frais d’entretien afin d’etablir votre plan de revenus et de depenses.
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Foire aux questions (FAQ)
À combien s’estiment les frais annexes lors de l’achat d’un appartement en copropriete ancien en pourcentage du prix du bien ?
En regle generale, les frais annexes representent environ 7 % à 10 % du prix du bien. En cas de recours à un pret, des frais supplementaires de garantie et de dossier s’ajoutent.
Quel est le niveau habituel et le plafond des frais d’intermediation ?
Pour les biens de plus de 4 millions de yens, le plafond legal est de « prix du bien × 3 % + 60 000 yens (hors taxes) ». Selon la negociation, une reduction peut aussi etre obtenue dans certains cas.
Quelles sont les conditions pour beneficier de l’allegement de la taxe d’acquisition immobiliere ?
Les conditions sont une surface de 50 à 240 m², un usage residentiel (ou de residence secondaire) et une construction datant de 1982 ou après, conforme aux nouvelles normes parasismiques.
Pour la commission de garantie du pret immobilier, vaut-il mieux un paiement unique ou une majoration du taux d’interet ?
Si l’on compare le montant total du remboursement, le paiement unique anticipe est souvent plus avantageux ; toutefois, lorsque les fonds initiaux sont limites, la majoration du taux d’interet constitue une option plus realiste.
