Il s'agit d'un article qui explique le prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison au Japon où vous ou vos proches vivez. Avec les prêts immobiliers japonais, le taux d'intérêt applicable est calculé en soustrayant le montant de la réduction selon les termes du contrat du taux d'intérêt standard affiché en magasin. Il n'est donc pas possible de comparer les conditions de remboursement simplement en regardant le faible chiffre annoncé. Contrairement à l'opinion courante à l'étranger consistant à « comparer les taux d'intérêt affichés eux-mêmes », il est nécessaire de vérifier le taux d'intérêt de base, le montant de la réduction et les conditions après la fin de la période comme un ensemble. En outre, les prêts hypothécaires résidentiels au Japon ne peuvent en principe pas être utilisés pour des immeubles de placement, et la sélection et les caractéristiques du produit sont différentes du financement d'immeubles à revenus.
Qu'est-ce que le taux d'intérêt préférentiel ? Deux types de structures de prêt immobilier et critères de refinancement
Même si vous voyez « 0,○ % par an » ou « maximum ▲○ % par an » dans un guide de prêt hypothécaire, vous ne pouvez pas décider d'un plan de remboursement sur la base de ces seuls chiffres. Si vous ne vérifiez pas à partir de quel taux de base, à quelle date et dans quelles conditions le taux d'intérêt applicable, qui semble faible, sera abaissé, vous risquez de vous retrouver avec un montant de remboursement différent de celui prévu à la fin de la période fixée ou lors du refinancement.
Le taux d’intérêt préférentiel est le montant de la réduction qui se déduit du taux d’intérêt de base du prêt immobilier. Dans cet article, nous expliquerons la différence entre le traitement préférentiel à long terme et le traitement préférentiel de la période initiale, comment lire le tableau comparatif et l'ordre dans lequel les décisions de refinancement doivent être prises. En règle générale, les prêts hypothécaires résidentiels ne peuvent pas être utilisés à des fins d’investissement immobilier. Lorsqu’il s’agit de financer des immeubles à revenus, vous devez considérer séparément la qualité et la sélection du produit.
Qu'est-ce que le taux d'intérêt préférentiel ?
Le taux d'intérêt préférentiel fait référence au montant de la réduction qui est déduit du taux d'intérêt standard (taux d'intérêt de gré à gré indiqué) indiqué par une institution financière selon les termes du contrat. Par exemple, si le taux d'intérêt de base est de 3,125 % par an et le taux préférentiel est de -2,18 % par an, le taux d'intérêt applicable est de 0,945 % par an. Les faibles taux d’intérêt que vous voyez dans les publicités correspondent souvent au taux d’intérêt applicable et non au taux d’intérêt de base lui-même.
L'éventail des avantages préférentiels peut varier en fonction de votre lieu de travail, de votre propriété, de vos fonds propres, de la durée du prêt, de l'assurance vie crédit collective, des transactions avec les institutions financières, etc. Il se peut que vous ne puissiez pas bénéficier du « traitement préférentiel maximum » même selon vos propres conditions, veuillez donc vérifier séparément les conditions présentées après l'examen préliminaire et les conditions du contrat formel de prêt.
Dans l'exemple de la Banque de Mitsubishi UFJ en juillet 2026, le taux d'intérêt variable « Cours de traitement toujours préférentiel » est de 0,945 % par an, le taux d'intérêt de gré à gré est de 3,125 % par an et la réduction est de 2,18 % par an. Il s'agit d'un exemple d'une institution financière et de certaines conditions, et le niveau de taux d'intérêt et la fourchette de traitement préférentiel changeront chaque mois, produit et sélection.
Différence entre le traitement préférentiel pour une période complète et le traitement préférentiel pour la période initiale
Il est plus facile d’organiser le système de traitement préférentiel en le divisant en deux parties principales.
Un traitement préférentiel pendant toute la période
La méthode de traitement préférentiel sur toute la période applique le même montant de réduction jusqu'au remboursement intégral du prêt. Ils sont souvent utilisés avec des taux d'intérêt variables, et si le taux d'intérêt de base est révisé, le taux d'intérêt applicable changera, mais la fourchette préférentielle du « combien de points de pourcentage seront déduits du taux de base » reste la condition au moment de la conclusion du contrat.
Il convient aux personnes qui peuvent sécuriser leurs fonds tout en maintenant le montant du remboursement initial à un faible niveau tout en supposant que les taux d’intérêt pourraient augmenter à l’avenir. Ce n’est pas seulement le taux d’intérêt actuel que vous devriez examiner. Calculez l’évolution du montant et du solde de votre remboursement mensuel si le taux d’intérêt de base augmente de 0,5 % ou de 1,0 %.
Type de traitement préférentiel pendant la période initiale
Le type de traitement préférentiel pendant la période initiale est l'idée selon laquelle la plage de traitement préférentiel n'est augmentée que pendant la période initiale, comme une période fixe de 3 ou 10 ans. Pendant la période fixe, le montant du remboursement peut être facilement lu, mais après la fin de la période, il existe certains produits dans lesquels une fourchette préférentielle plus petite est appliquée au taux d'intérêt de base à ce moment-là.
Par exemple, dans le cas d'un terme fixe de 10 ans auprès de la Banque de Mitsubishi UFJ commençant en juillet 2026, le taux d'intérêt initial applicable est de 3,35 % par an. Sur la même page, le montant de la réduction après la fin du délai fixé est différent de la condition initiale. Lorsque vous empruntez, vous devez vérifier non seulement le taux d'intérêt à 10 ans, mais également sur quels critères le taux d'intérêt sera basé la 11e année et quel pourcentage de traitement préférentiel sera disponible.
| Éléments de comparaison | Traitement préférentiel pour toute la période | Traitement préférentiel pendant la période initiale |
|---|---|---|
| Gamme de traitement préférentiel | En règle générale, la même fourchette jusqu'au remboursement intégral | Il est important pendant la période initiale et peut être réduit par la suite |
| Principales situations de sélection | Vous souhaitez opter pour un taux d'intérêt variable et conserver la fourchette de traitement préférentiel | Vous souhaitez avoir un montant de remboursement fixe pendant une certaine période et avoir des perspectives fixes |
| Points à noter | Si le taux d'intérêt de base augmente, le taux d'intérêt applicable augmentera également | Le taux d'intérêt et la fourchette de traitement préférentiel changeront après la fin de la période fixe |
| Matériel de confirmation | Règles de révision des taux d'intérêt, calcul d'essai du montant du remboursement | Fourchette de traitement préférentiel après la résiliation initiale, types de taux d'intérêt sélectionnables |
Lorsque vous comparez les taux d'intérêt, ne décidez pas uniquement en fonction du « taux d'intérêt applicable »
Lorsqu’on vous propose un taux d’intérêt bas, vous êtes tenté de comparer uniquement le montant du remboursement mensuel. Cependant, la charge totale ne peut être comparée que si vous incluez le montant du prêt, la durée restante, les frais de prêt, les frais de garantie, la garantie de crédit de groupe et les conditions de remboursement anticipé.
Un prêt à terme se caractérise par la possibilité de fixer le montant du remboursement sans être affecté par les hausses des taux d’intérêt. Selon le Flat 35 de juillet 2026 publié par l'Agence japonaise de financement du logement, le taux d'intérêt le plus courant pour les prêts d'une durée de 21 à 35 ans et d'un taux de prêt de 90 % ou moins est de 3,140 % par an. Même s'il semble supérieur à un taux d'intérêt variable, l'intérêt de pouvoir fixer vos remboursements futurs dépend de la capacité financière de votre ménage et de la durée de détention.
Lors de la comparaison, veuillez organiser au moins les quatre éléments suivants en fonction des mêmes hypothèses.
- Solde du prêt et durée de remboursement restante
- Quand le taux d’intérêt actuellement applicable et la fourchette de traitement préférentiel changeront-ils ?
- Dépenses diverses telles que frais de prêt, frais d'enregistrement, droits de timbre, frais de notaire judiciaire, etc.
- Détails garantis sur le crédit de groupe, les frais de remboursement anticipé et les règles de révision du montant du remboursement
Vous ne pouvez pas simplement dire : « Je vais refinancer parce que la différence de taux d'intérêt est de 0,3 % par an. » Si le solde est faible, la durée restante est courte ou les frais sont élevés, le coût peut dépasser le montant de la réduction des intérêts.
Trois timings pour envisager un refinancement
Le refinancement n’est pas seulement une procédure lorsque vous souhaitez modifier votre gamme de traitement préférentiel actuelle. C’est l’occasion de revoir votre plan de remboursement.
Avant la fin du délai fixe
Pour le type préférentiel de période initiale, la première opportunité de comparaison est lorsque vous confirmez le taux d'intérêt et la fourchette préférentielle après la fin de la période fixe. Si vous attendez juste avant la date limite, vous n’aurez peut-être pas assez de temps pour terminer les procédures et les réviser. Il sera plus facile de prendre une décision en calculant les conditions de votre institution financière actuelle et les conditions d'une autre banque avec le même délai de remboursement environ 6 mois à l'avance.
Avant que les finances des ménages et les styles de travail ne changent
Les conditions de sélection et la capacité de remboursement changeront avant et après avoir changé d’emploi, devenir indépendant, prendre un congé pour garde d’enfants ou prendre sa retraite. Même si vous réduisez votre charge de remboursement grâce au refinancement, vous devrez peut-être informer votre état de santé afin de pouvoir nouvellement adhérer au crédit de groupe. Veuillez vérifier non seulement le taux d’intérêt, mais aussi si c’est le bon moment pour terminer la procédure.
Quand vous sentez que le budget de votre ménage ne peut pas absorber la hausse des taux d'intérêt
Si vous avez choisi un taux d'intérêt variable, il est plus réaliste de calculer à l'avance le montant du remboursement en fonction du taux de hausse, plutôt que de se précipiter vers un taux fixe après la hausse du taux d'intérêt. Si l’on considère la fixation comme un acte consistant à décider du plafond du montant de remboursement que les ménages peuvent accepter, plutôt qu’un acte consistant à prédire complètement les augmentations futures, il devient plus facile de choisir.
L'avis de l'INA｜Lire la gamme de traitement préférentiel comme une condition du contrat plutôt que comme « prix bas actuel »
Les taux d’intérêt préférentiels sont utiles comme facteur de comparaison lors de l’achat d’une maison. Cependant, ce qu'il faut vraiment comparer n'est pas le taux d'intérêt minimum annoncé, mais la durée pendant laquelle la fourchette de traitement préférentiel restera en vigueur et si le budget de votre ménage peut résister à l'évolution des taux d'intérêt.
Nous vérifions non seulement le prix de la propriété, mais également si vous pouvez continuer à effectuer des remboursements même après l'achat de la propriété, y compris les frais de réparation, les frais de scolarité et les changements de style de travail. Choisir un taux d’intérêt bas n’est pas un objectif en soi. Il est important de choisir des conditions qui protégeront les finances et les actifs de votre ménage pendant longtemps.
Résumé
- Le taux d'intérêt préférentiel est le montant de la réduction par rapport au taux d'intérêt standard et ne peut être comparé uniquement au taux d'intérêt appliqué.
- Pour le type préférentiel à terme complet, la fourchette préférentielle se poursuit, mais le taux d'intérêt de base est sujet à des fluctuations.
- Pour la période initiale de type préférentiel, il est nécessaire de confirmer la fourchette de traitement préférentiel et le taux d'intérêt après la fin de la période fixe.
- Les calculs de refinancement incluent non seulement la différence de taux d'intérêt, mais également le solde, la durée restante, les dépenses diverses et le crédit de groupe.
- Considérez séparément les prêts hypothécaires résidentiels et les prêts immobiliers d’investissement.
Questions fréquemment posées
Quelle est la différence entre le taux d’intérêt préférentiel et le taux d’intérêt standard ?
Le taux d'intérêt de base est le taux d'intérêt de base indiqué par les institutions financières, et le taux d'intérêt préférentiel est le montant de la réduction qui en est déduit. Le taux d’intérêt applicable que vous paierez réellement est déterminé en soustrayant le taux préférentiel du taux d’intérêt de base.
Le plan de traitement préférentiel de la période initiale est-il dangereux ?
Ce n’est pas considéré comme dangereux. Il présente l’avantage de pouvoir fixer le montant du remboursement pendant la période fixée. Cependant, si vous choisissez un prêt sans vérifier la fourchette de traitement préférentiel et le taux d’intérêt après la fin du terme, vous pourriez être surpris par l’évolution du montant de votre remboursement.
Quel pourcentage de différence de taux d'intérêt rend le refinancement avantageux ?
Il n'existe pas de normes uniformes. Il varie en fonction du solde du prêt, de la durée restante, des diverses dépenses et des détails du crédit de groupe. Comparez les conditions actuelles et post-refinancement avec la même durée de remboursement et les mêmes hypothèses de remboursement anticipé.
Puis-je utiliser un prêt hypothécaire pour une copropriété d'investissement ?
En principe, il ne peut pas être utilisé. Une hypothèque résidentielle est un produit conçu pour être utilisé comme logement par le propriétaire ou par un proche. Pour les immeubles de placement, nous utilisons des prêts d'investissement immobilier établis par des institutions financières.
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Citations/Références
