Qu'est-ce que le contrat électronique en vente immobilière ? Points clés du Web juyosetsumei et de l'usage de la procuration

Le contrat électronique dans les ventes immobilières a été pleinement autorisé à la suite de la révision, en mai 2022, de la loi japonaise sur les transactions immobilières, qui a reconnu la dématérialisation de la notice explicative importante et du contrat de vente (document de l'article 37). Toutefois, sur le terrain, notamment dans la pratique des couples actifs achetant avec un prêt en couple, les dossiers « entièrement finalisés en électronique » restent encore minoritaires. Même pour les acquisitions de résidences principales de clients ultra-fortunés et fortunés accompagnées par INA&Associates, la formule la plus souvent retenue associe le Web juyosetsumei et une procuration papier. Dans cet article, nous mettons en ordre les points essentiels que l'acquéreur doit maîtriser, depuis le déroulé et le calendrier de signature jusqu'à la procuration et aux échanges avec la banque.

Points clés de cet article

• Avec la révision de mai 2022 de la loi sur les transactions immobilières, la remise électronique et la suppression du cachet pour la notice explicative importante et le document de l'article 37 dans les ventes immobilières ont été autorisées, et le juyosetsumei à distance est entré dans une phase d'exploitation à grande échelle pour les transactions de vente.
• Pour les couples actifs achetant avec un prêt en couple, lorsque l'un travaille loin ou est expatrié, le contrat électronique et le Web juyosetsumei réduisent fortement la charge liée au « temps de déplacement et à la gestion des congés ».
• Même lorsque le contrat électronique est possible, la pratique dominante reste de conserver la procuration sur papier, avec sceau officiel et certificat d'enregistrement du sceau. Cela tient aux pratiques d'acceptation des établissements financiers, des shihoshoshi et du bureau des affaires juridiques.
• Même si le contrat de vente peut être dématérialisé, il n'est pas rare que le contrat de prêt bancaire reste sur papier, et la qualité de la planification du calendrier influence alors directement le risque au moment du règlement final.

Pourquoi le contrat électronique dans les ventes immobilières a-t-il été pleinement autorisé ? Contexte et niveau d'avancement à la date de 2026

En conclusion, la révision de mai 2022 de la loi sur les transactions immobilières a véritablement ouvert la voie à la dématérialisation dans le domaine des ventes, et en 2026 nous en sommes au stade où « l'environnement permettant la dématérialisation est en place, mais elle est choisie pour les dossiers où l'accord de toutes les parties peut être obtenu ».

Points clés de la révision de mai 2022 de la loi sur les transactions immobilières

Le contrat électronique pour les ventes immobilières a véritablement commencé à se déployer avec l'entrée en vigueur, le 18 mai 2022, de la révision de la loi sur les transactions immobilières. Celle-ci a autorisé la remise électronique de la notice explicative importante (document de l'article 35) et du contrat de vente (document de l'article 37), tout en supprimant l'obligation d'apposer un cachet. Avec l'accord de la partie concernée, les documents peuvent être remis par voie électronique et conclus par signature électronique.

Avant cette révision, le juyosetsumei à distance était déjà exploité dans la location après des expérimentations, mais les ventes en étaient exclues. L'ouverture aux ventes a donc une portée considérable, et les parcours de l'acquéreur, de l'agence intermédiaire et du shihoshoshi ont été profondément revus.

Place du déploiement à grande échelle du juyosetsumei à distance (Web juyosetsumei)

Pour les transactions de vente, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a présenté le 30 mars 2021 sa politique de déploiement à grande échelle du juyosetsumei à distance, qui a été étendu à l'échelle nationale à partir de l'exercice 2021. Aujourd'hui, le « Manuel de mise en œuvre de la notice explicative importante à l'aide des technologies de l'information » du ministère ainsi que le manuel de la fédération nationale des agents immobiliers (révision de décembre 2024) se sont imposés comme lignes directrices.

Cela dit, il existe toujours un écart entre « le contrat électronique est possible » et « le dossier sera traité en contrat électronique ». Si l'entreprise du vendeur, l'établissement financier ou le shihoshoshi part du principe d'une gestion papier, la seule volonté de l'acquéreur ne suffit pas à obtenir une dématérialisation complète. Même en 2026, le taux de dématérialisation des contrats de vente varie selon les dossiers.

Pour un couple actif achetant avec un prêt en couple, dans quels cas le contrat électronique en vente immobilière est-il efficace, et dans quels cas l'est-il moins ?

En conclusion, la dématérialisation est très efficace lorsque les contraintes de présence tiennent à un travail éloigné, une expatriation ou l'éducation des enfants, tandis que le contrat de prêt bancaire et la présence au règlement final demeurent des domaines où le papier et le présentiel subsistent.

Cas où cela fonctionne bien : contraintes de temps liées à un travail éloigné, une expatriation ou l'éducation des enfants

Dans un prêt en couple, chacun des époux devient débiteur ; idéalement, la notice explicative importante comme le contrat de vente devraient donc être signés en présence conjointe des deux personnes . Toutefois, il n'est pas rare que l'un soit muté en région, expatrié, ou tout juste après un accouchement et donc difficilement mobile. Le Web juyosetsumei et la signature électronique lèvent de front cette contrainte de présence.

Dans les dossiers que nous avons accompagnés, il y a par exemple le cas d'un couple actif où le mari était expatrié à Singapour et l'épouse à Tokyo, occupée à élever leur enfant. Ils ont pu finaliser en une heure un Web juyosetsumei reliant le lieu d'affectation et le domicile, puis conclure le contrat de vente par signature électronique. Le fait de ne plus avoir à mobiliser billets d'avion et congés payés a, selon nous, amélioré la qualité même de leur décision.

Cas où cela fonctionne moins bien : lorsque la banque ne propose que des contrats papier, et lors de la présence au règlement

À l'inverse, certaines étapes se prêtent moins bien à la dématérialisation. Le cas le plus représentatif est le contrat de prêt bancaire. Même parmi les grandes banques, certains produits prennent en charge le contrat électronique et d'autres restent exclusivement sur papier ; dans les banques régionales et les coopératives de crédit, la gestion papier demeure majoritaire. En outre, la présence au règlement le jour de la remise des clés reste difficile à finaliser intégralement en ligne, car le shihoshoshi procède en vérifiant les originaux des documents d'enregistrement.

Distinguer avec calme « ce que la dématérialisation peut raccourcir » et « ce qu'elle ne peut pas raccourcir » constitue le premier jugement pour protéger le temps de l'acquéreur. Nous vous recommandons de vérifier très tôt auprès de votre intermédiaire si votre dossier permet ou non la dématérialisation du contrat. Si vous avez des inquiétudes, vous pouvez faire un point individualisé via le guichet de consultation gratuite d'INA .

Comment se déroule le Web juyosetsumei (IT juyosetsumei) ? Préparation avant le jour J et organisation du jour même

En conclusion, si vous préparez avant le jour J les quatre points que sont l'envoi préalable, la confirmation de lecture, la vérification de l'environnement de communication et l'archivage vidéo, l'explication du jour même se déroulera avec efficacité et en peu de temps.

Pratique de l'envoi préalable et de la confirmation de lecture

Le point central du Web juyosetsumei est de ne pas « tout découvrir le jour même ». Le manuel du ministère demande également l'envoi préalable de la notice explicative importante et la confirmation de sa lecture. En pratique, il est standard de recevoir les documents sous forme électronique quelques jours avant la date du contrat, de poser ses questions au conseiller intermédiaire, puis d'aborder le rendez-vous final avec ces points clarifiés.

Sur le terrain, nous constatons que les dossiers comportant des échanges de questions en amont raccourcissent le temps d'explication le jour même, tandis que ceux qui arrivent sans aucune question tendent à s'allonger. Nous recommandons à nos lecteurs de prévoir 2 à 3 jours ouvrés pleins entre la remise préalable et le rendez-vous.

Vérification d'identité le jour même, environnement de communication et archivage vidéo

Le jour même, l'agent immobilier qualifié vérifie via la caméra une pièce d'identité avec photo, contrôle la qualité de la connexion et la clarté du son, puis commence l'explication. Le manuel du ministère recommande l'enregistrement vidéo et audio, et de nombreuses agences conservent l'enregistrement après avoir obtenu l'accord de l'acquéreur. Cet enregistrement permet d'éviter, ultérieurement, les divergences de type « cela a été dit ou non » et constitue aussi un facteur de sérénité pour l'acquéreur.

Ajuster le moment de la signature électronique : concevoir un calendrier avec des dates de contrat distinctes

Le point offrant le plus de marge d'ajustement pour les couples en prêt conjoint est le calendrier de la signature électronique. Techniquement, un contrat électronique peut être signé avec un décalage horaire, même si « les deux personnes ne sont pas présentes le même jour ». Les services de signature électronique dans le cloud (tels que CloudSign) permettent à chacun de signer au moment qui lui convient, tant que cela intervient dans la période de validité de 48 à 72 heures après l'envoi de la demande de signature.

Toutefois, il faut coordonner ce calendrier avec le moment où le vendeur signe, et si l'on conçoit un dispositif avec des dates de contrat distinctes, l'accord tripartite du vendeur, de l'intermédiaire et du shihoshoshi est indispensable. Le point auquel il faut veiller est la date de versement de l'acompte , qui doit coïncider avec la date de formation du contrat de vente.

Lorsque seule l'une des deux personnes peut être présente, comment utiliser la procuration pour un prêt en couple ?

En conclusion, même à l'ère du contrat électronique, la pratique dominante reste de conserver la procuration sur papier, avec sceau officiel et certificat d'enregistrement du sceau. Il convient de définir précisément l'étendue du mandat, et en cas d'expatriation, de la remplacer par un certificat de signature.

Pourquoi la procuration est-elle conservée sur papier ?

Même avec l'avancée du contrat électronique, la pratique consistant à ne conserver la procuration que sur papier, avec sceau officiel et certificat d'enregistrement du sceau reste majoritaire. Il y a trois raisons à cela. Premièrement, en tant que document précisant l'étendue des pouvoirs délégués (prix de vente, acompte, date de remise, conditions de financement), l'usage consistant à garantir son authenticité par le sceau officiel et le certificat correspondant demeure fortement ancré auprès des établissements financiers, des shihoshoshi et du bureau des affaires juridiques. Deuxièmement, dans certaines demandes d'enregistrement au bureau des affaires juridiques, l'original papier est requis comme justificatif du pouvoir de représentation. Troisièmement, les procédures de vérification d'identité des établissements financiers sont souvent conçues sur la base d'une procuration papier.

Au regard de la loi sur la signature électronique, rien n'interdit de dématérialiser la procuration. Toutefois, le coût de coordination nécessaire pour que « toutes les parties acceptent le format électronique » reste aujourd'hui élevé, et il est souvent plus rapide et plus sûr, dans la pratique, de faire passer le dossier avec une seule feuille papier.

Mentions indispensables à inscrire dans la procuration

La procuration doit indiquer concrètement le prix de vente, le montant de l'acompte, la date prévue de remise, les conditions plafonds du financement et jusqu'au traitement du droit de résolution. Une délégation générale formulée comme « mandat pour toutes les affaires » est souvent refusée par les établissements financiers et les shihoshoshi dans leur pratique d'acceptation ; il est donc essentiel de circonscrire précisément l'étendue du mandat. Le Centre pour la promotion de la distribution immobilière indique également le même principe dans ses points d'attention lorsque l'une des parties à un contrat de vente agit par l'intermédiaire d'un mandataire.

Certificat de signature et certificat de résidence en cas d'expatriation

Lorsque le mari est expatrié à l'étranger, il ne peut pas obtenir de certificat d'enregistrement du sceau ; il faut donc joindre à la procuration un certificat de signature délivré par une représentation diplomatique ainsi qu'un certificat de résidence. L'obtention suppose une réservation auprès du guichet consulaire, et selon les pays, cela peut prendre deux à trois semaines. En remontant à partir de la date de règlement du prêt en couple, il est prudent de commencer les démarches au moins un mois à l'avance. Si vous rencontrez des difficultés dans la conception des documents, consultez le service de conseil d'INA pour l'accompagnement à l'achat .

Quels sont les risques et comment concevoir le dossier lorsque la banque ne prend pas en charge le contrat électronique ?

En conclusion, même si le contrat de vente peut être dématérialisé, lorsque le contrat de prêt reste sur papier, il est possible d'éviter la confusion juste avant la remise du bien en préparant à l'avance la date de passage en agence, l'écart de droit de timbre, les frais et les conditions de présence le jour du règlement.

Décalage de calendrier entre contrat de vente (électronique) et contrat de prêt (papier)

Le contrat électronique du prêt immobilier n'évolue pas nécessairement au même rythme que le contrat de vente. Même si le contrat de vente peut être conclu électroniquement, si le contrat de prêt de la banque reste sur papier, il faudra généralement signer en agence quelques jours avant le déblocage du prêt. Pour un couple actif dont l'un des membres se trouve loin, l'impossibilité de réserver cette venue à la banque peut repousser la date de règlement.

Traitement du droit de timbre et des frais de contrat électronique

En cas de contrat électronique, le droit de timbre dû sur le contrat de vente n'est plus nécessaire (selon l'interprétation de l'Administration fiscale nationale japonaise, les données électroniques ne constituent pas un document taxable). Pour un contrat de vente compris entre plus de 10 millions et 50 millions de yens, le droit de timbre est de 10 000 yens avec la mesure d'allègement, de sorte que l'avantage économique de la dématérialisation n'est pas négligeable. En revanche, l'usage d'un service de contrat électronique dans le cloud peut entraîner des frais spécifiques ; il convient donc de vérifier à l'avance avec l'intermédiaire le nom du service et la partie qui supportera ces frais.

Points à confirmer auprès du conseiller commercial

En tant qu'acquéreur, il convient de confirmer cinq points. Premièrement, si le produit de financement visé prend en charge le contrat électronique. Deuxièmement, la forme de conclusion du contrat de prêt (électronique ou papier, avec ou sans passage en agence). Troisièmement, si la souscription de l'assurance incendie peut être dématérialisée. Quatrièmement, la méthode de remise des informations d'identification de l'enregistrement (envoi postal ou retrait sur place). Cinquièmement, les exigences de présence le jour du règlement. Si ces cinq points sont clarifiés suffisamment tôt, il est possible d'éviter presque totalement les perturbations de calendrier juste avant la remise du bien.

Le point de vue d'INA&Associates : où la dématérialisation crée-t-elle réellement de la valeur ?

En conclusion, la valeur essentielle de la dématérialisation ne réside pas dans l'économie du droit de timbre, mais dans le fait de redonner à l'acquéreur et à sa famille du temps et de la concentration pour décider sereinement.

La valeur essentielle du contrat électronique dans les ventes immobilières ne réside pas dans l'économie du droit de timbre. Elle réside dans le fait de redonner à l'acquéreur et à sa famille du temps et de la concentration pour prendre leurs décisions. Plus un couple actif appartient à une clientèle fortunée, plus la valeur de son temps est élevée et plus il est difficile d'accumuler des demi-journées de congé en semaine. Selon moi, la dématérialisation et le Web juyosetsumei doivent être positionnés comme des moyens de protéger ce « capital temps ».

Cependant, c'est précisément pour cela que le degré de dématérialisation doit être décidé à partir de la « qualité de la décision ». Plutôt que de tout faire passer en électronique, il convient de confirmer sur papier et en présentiel les points décisifs. Chez INA, nous concevons individuellement, pour chaque client, les étapes à dématérialiser et celles à laisser sur papier, et nous soutenons des décisions durables en partant du bonheur de toutes les personnes concernées, en tant qu'entreprise d'investissement en capital humain.

Conclusion

À l'ère du contrat électronique, les ventes immobilières constituent un vent porteur important pour les couples actifs qui contractent un prêt en couple. Toutefois, pour en tirer parti, il faut maîtriser quatre points clés : l'organisation du Web juyosetsumei, le calendrier de la signature électronique, la gestion papier de la procuration et le décalage de calendrier du contrat de prêt. Au contraire, plus le champ de la dématérialisation s'élargit, plus la capacité à décider ce qu'il faut conserver sur papier devient déterminante. Si vous envisagez un achat, nous vous recommandons de choisir un partenaire intermédiaire capable de vous conseiller non seulement dans le choix du bien, mais aussi dans la conception des opérations contractuelles.

Auteur : Daisuke Inazawa (Directeur général d'INA&Associates Co., Ltd.)
Dernière mise à jour : avril 2026

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Peut-on finaliser entièrement en ligne un contrat de vente immobilière ?

R. Techniquement, il est possible de dématérialiser l'ensemble de la notice explicative importante, du contrat de vente et du contrat de prêt, mais en pratique les dossiers entièrement en ligne restent minoritaires en raison des différences de fonctionnement entre banques prêteuses et intervenants du côté du vendeur. Nous vous recommandons de vérifier dès le début avec votre intermédiaire l'étendue de la dématérialisation possible.

Q2. Une procuration électronique est-elle valable ?

R. Si elle répond aux exigences de la loi sur la signature électronique, une procuration électronique est valable. Toutefois, dans la pratique d'acceptation des établissements financiers, des shihoshoshi et du bureau des affaires juridiques, de nombreux cas exigent encore le papier, le sceau officiel et le certificat d'enregistrement du sceau ; la gestion papier reste donc dominante. Il convient d'indiquer précisément l'étendue du mandat, notamment le prix de vente, l'acompte, la date de remise et les conditions de financement.

Q3. L'enregistrement vidéo du juyosetsumei à distance est-il obligatoire ?

R. Ce n'est pas une obligation légale, mais le manuel du ministère recommande l'enregistrement vidéo et audio, et de nombreuses agences conservent une vidéo avec l'accord de l'acquéreur. Comme cela constitue aussi un élément de vérification utile pour l'acquéreur, nous recommandons d'y consentir.

Q4. Dans un prêt en couple, les époux peuvent-ils signer électroniquement à des dates différentes ?

R. Les services de contrat électronique dans le cloud permettent généralement à chacun de signer à une date différente tant que cela se fait dans la période de validité de la demande de signature (48 à 72 heures dans la plupart des cas). Toutefois, cela suppose l'accord tripartite du vendeur, de l'intermédiaire et du shihoshoshi, ainsi que la cohérence avec la date de règlement de l'acompte. Il convient donc de définir ce calendrier à l'avance.