Muchas personas se preguntan si necesitan presentar una declaración de impuestos al vender un inmueble. La necesidad de presentar una declaración no depende solo de si la ganancia de capital es positiva o negativa, sino también de si se aplican regímenes especiales o deducciones. Organizamos los puntos que deben comprender los inversores y quienes están considerando una venta.
¿En qué casos no es necesario presentar la declaración de impuestos?
La fórmula para calcular la ganancia de capital es la siguiente.
Ganancia de capital = importe de los ingresos por la transferencia - (coste de adquisición + gastos de transferencia)
Si el resultado de este cálculo es negativo (pérdida por transferencia), en principio no es necesario presentar la declaración de impuestos. Sin embargo, debe tener cuidado porque existen excepciones cuando se utilizan regímenes especiales.
¿En qué casos es necesario presentar la declaración de impuestos?
Cuando se utiliza la deducción especial de 30 millones de yenes
La deducción especial de 30 millones de yenes es un régimen que permite deducir hasta 30 millones de yenes de la ganancia de capital al vender un inmueble de residencia propia. Tanto si el resultado del cálculo es positivo como negativo, si se utiliza este régimen especial es necesario presentar la declaración de impuestos. Para su aplicación, se requiere cumplir seis condiciones, entre ellas que "el comprador no sea un familiar ni otra persona con relación especial".
Cuando se utilizan los regímenes especiales de compensación de pérdidas y deducción por arrastre
Incluso cuando se produce una pérdida por transferencia, pueden utilizarse dos regímenes especiales.
- Régimen especial de compensación de pérdidas por transferencia y deducción por arrastre relacionado con la sustitución de una vivienda habitual: permite compensar la pérdida con ingresos salariales, etc., y también arrastrarla durante tres años
- Régimen especial de compensación de pérdidas por transferencia y deducción por arrastre relacionado con una vivienda habitual: permite una compensación de pérdidas similar sin necesidad de sustitución
Si utiliza estos regímenes especiales, deberá presentar la declaración de impuestos aunque haya pérdidas. Debe tener cuidado, ya que la omisión puede dar lugar a recargos por falta de declaración e intereses de demora.
¿Qué documentos se necesitan para la declaración de impuestos?
1. Desglose de la ganancia de capital
Es un documento en el que se indican la ubicación del inmueble vendido, su situación de uso, la comisión de intermediación y otros datos. Puede descargarse desde el sitio web de la Agencia Tributaria Nacional de Japón.
2. Formulario B de la declaración de impuestos (primera y segunda hoja)
Para la venta de inmuebles, se requiere el formulario B. También se presentan al mismo tiempo documentos relacionados con deducciones como las de primas de seguro social.
3. Declaración para tributación separada (tercera hoja)
Documento para declarar la tributación separada de la ganancia de capital. Es más sencillo prepararlo después de completar 1 y 2.
4. Certificado de todos los asientos registrales (certificado del registro)
Puede obtenerse en la Oficina de Asuntos Jurídicos. Si se trata de un terreno, confirme el número catastral, y si se trata de un edificio, el número de la vivienda antes de solicitarlo para agilizar el trámite.
5. Copia del contrato de compraventa y recibos
Se requieren los contratos de compraventa tanto de la compra como de la venta, así como los recibos de diversos gastos. Si no encuentra el contrato de compraventa de la compra, utilizará el 5% del valor de la transferencia como coste de adquisición estimado (aunque esto puede aumentar la carga fiscal).
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es el plazo para presentar la declaración de impuestos?
Como regla general, es del 16 de febrero al 15 de marzo del año siguiente a la venta. Si utiliza e-Tax (declaración electrónica), puede presentarla desde casa y, si corresponde una devolución, también se tramita más rápido.
Q. ¿Se puede utilizar todos los años la deducción especial de 30 millones de yenes?
Se trata de un régimen aplicable a la venta de una vivienda en la que se residía, por lo que no puede utilizarse todos los años. Una de las condiciones es no haber utilizado este mismo régimen especial ni el régimen especial por sustitución en el año anterior ni en el penúltimo año al de la venta.
Q. ¿También es necesario presentar la declaración de impuestos si se vende un inmueble heredado?
Incluso en la venta de un inmueble heredado, si se genera una ganancia de capital será necesario presentar la declaración de impuestos. Sin embargo, como el coste de adquisición en caso de herencia se hereda del causante, es importante reunir los documentos que lo acrediten.
Q. ¿Es necesario declarar aunque no haya otros ingresos en el año en que se vendió el inmueble?
Si la ganancia de capital es positiva, será necesario presentar la declaración de impuestos. Incluso cuando la renta gravable sea cero debido a una deducción especial, puede ser necesario declarar para aplicar el régimen especial. Recomendamos consultar con un asesor fiscal.
