Cuando escuchas hablar de una propiedad que ha llegado al final de su vida útil al invertir en bienes raíces, puedes pensar que es un edificio que ya no se puede utilizar. Sin embargo, la vida útil legal es el número de años utilizados para calcular la depreciación a efectos fiscales y no es la vida útil física del edificio en sí.
Por otro lado, las propiedades que han superado su vida útil legal afectan en gran medida la depreciación, la carga fiscal, la financiación bancaria, las reparaciones y el número de compradores a la hora de vender. Aunque una compra en efectivo puede parecer atractiva, el período de financiación puede ser corto, los costos de reparación pueden ser altos y las opciones de salida pueden ser limitadas.
En este artículo explicaremos a inversores y propietarios qué sucede cuando un inmueble llega al final de su vida útil.
La vida útil tiene tres significados
El término vida útil tiene diferentes significados según la situación.
| Tipo | Significado | Situación donde se utiliza |
|---|---|---|
| Vida útil legal | Número de años utilizados para la depreciación fiscal | Declaración final de impuestos, contabilidad, fiscalidad |
| Vida útil física | Período durante el cual se puede utilizar físicamente un edificio | Reparaciones y diagnóstico de edificios |
| Vida económica | Periodo que produce valor como propiedad de renta | Decisiones de inversión, ventas, financiación |
En cuanto a los activos amortizables, la Agencia Tributaria Nacional explica que los edificios y otros activos son activos cuyo valor disminuye con el paso del tiempo, y que la vida útil legal, que corresponde al período de utilización, está estipulada en el anexo de la Ordenanza del Ministerio de Hacienda.
En otras palabras, que un edificio haya superado su vida útil legal no significa que no pueda utilizarse inmediatamente. En la práctica, analizamos el estado del edificio, el historial de reparaciones, la demanda de alquiler y la evaluación del préstamo.
Vida útil legal por estructura
La vida útil legal típica de un edificio residencial varía según su estructura.
| Estructura | Vida útil legal para edificios residenciales |
|---|---|
| Construcción de madera/resina sintética | 22 años |
| Construcción con mortero y estructura de madera | 20 años |
| Construcción de hormigón armado con acero / construcción de hormigón armado | 47 años |
| Construcción de ladrillo/piedra/bloque | 38 años |
| Construcción metálica | Varía según el grosor del material del marco. |
Los apartamentos de madera, que se ven comúnmente en inversiones inmobiliarias, tienen una vida útil de 22 años y los condominios RC tienen una vida útil de 47 años. Esta diferencia afecta el monto de la depreciación, el plazo del préstamo y el precio de salida.
¿Qué pasa con la depreciación después de la vida útil?
Si un edificio se deprecia según su vida útil legal desde el momento de su nueva construcción, básicamente ya no se puede registrar la depreciación al final de su vida útil. La depreciación es un gasto que no implica gastos en efectivo, por lo que cuando se elimina, su ingreso imponible aumenta y su carga tributaria puede volverse más pesada.
| Estado | Implicaciones fiscales |
|---|---|
| Durante la depreciación | Una parte del coste de adquisición del edificio se carga a gastos cada año |
| Después de que finalice la depreciación | Disminuyen los gastos de depreciación, lo que facilita aumentar la base imponible |
| Reparaciones a gran escala | El tratamiento difiere según se trate de un coste de reparación o de un gasto de capital |
| En el momento de la venta | Los costes de adquisición y la depreciación acumulada afectan a las plusvalías |
Es importante señalar aquí que una mayor depreciación no significa necesariamente un mejor valor. Incluso si su carga fiscal disminuye mientras posee la propiedad, el valor en libros después de la depreciación puede ser menor cuando la vende y su ganancia de capital puede aumentar.
Vida útil de propiedad usada y método simplificado
Al adquirir activos usados, en principio, la vida útil debe estimarse en función del período durante el cual se pueden utilizar después de la adquisición. Sin embargo, cuando la estimación es difícil, se acepta un método simplificado.
En el cuestionario de revisión de vida útil de la Agencia Tributaria Nacional se explica que cuando resulta difícil estimar la vida útil de los activos usados, se puede utilizar un método simplificado en función del número de años transcurridos.
Una idea típica es la siguiente.
| Situación | Concepto del método simplificado |
|---|---|
| Ha transcurrido toda la vida útil legal | Vida útil legal x 20% |
| Transcurrido parcialmente | Vida útil legal - número de años transcurridos + número de años transcurridos x 20% |
| Resultados del cálculo hace menos de 2 años | 2 años |
Por ejemplo, si un edificio de departamentos de madera con una vida útil legal de 22 años ha superado su vida útil, entonces 22 años x 20% = 4,4 años, que se redondea a 4 años.
Impacto en la financiación
En el caso de los préstamos bancarios, la vida útil legal y la vida útil restante se utilizan a veces como guía para el período del préstamo. Para propiedades que han excedido con creces su vida útil, la evaluación del edificio se considerará baja, lo que resultará en un período de préstamo más corto y una tasa de crecimiento más lenta.
| Impacto | Contenido |
|---|---|
| Período de préstamo | Puede acortarse en función de la vida útil restante |
| Evaluación de garantías | La evaluación de la construcción se reduce y la evaluación del terreno se vuelve más importante |
| Fondos propios | Se requieren muchas cosas |
| Importe del reembolso | Cuanto más corto sea el plazo, mayores serán los pagos mensuales |
| Salir | Al comprador también le puede resultar difícil obtener financiación |
Las áreas con fuertes valores de terreno o propiedades con un buen historial de reparaciones pueden evaluarse mejor. Sin embargo, es importante señalar que es probable que sea limitado el número de compradores que pueden obtener financiación para propiedades que han superado su vida útil.
Impacto en el flujo de caja
El precio de compra de inmuebles que han superado su vida útil puede parecer bajo. Sin embargo, el flujo de caja no está determinado únicamente por el precio.
Los puntos a comprobar son los siguientes.
- Carga fiscal una vez finalizada la depreciación
- Aumento de los costes de reparación.
- Tasa de desocupación/disminución del alquiler
- Carga de reembolso debido al plazo de préstamo más corto
- Condiciones del seguro contra incendios/seguro contra terremotos
- Datos demográficos del comprador al vender
Incluso si el rendimiento superficial es alto, si las reparaciones y los pagos se superponen, el saldo restante será escaso. Especialmente en el caso de edificios de madera antiguos, compruebe el techo, las paredes exteriores, las tuberías de suministro y drenaje de agua, las termitas, los cimientos y la capacidad eléctrica antes de comprarlos.
Impacto en la estrategia de venta/salida
Incluso se pueden vender propiedades que hayan llegado al final de su vida útil. Sin embargo, los atributos del comprador cambiarán. En lugar de que los compradores utilicen préstamos regulares, la atención puede centrarse en los inversores en efectivo, los inversores que ponen énfasis en el valor de la tierra, las empresas de rehabilitación y los compradores que planean reconstruir la propiedad.
| Salir | Propiedad adecuada |
|---|---|
| Vendido como propiedad de ingresos | Hay demanda de alquiler y un buen historial de reparaciones |
| Vender al valor del terreno | El valor del suelo es más fuerte que el valor de la construcción |
| Vendido a una empresa de reciclaje | Hay espacio para reformar y la ubicación es buena |
| Vendido bajo el supuesto de reconstrucción | Buena relación de superficie, accesos y derechos |
| Propiedad a largo plazo | Planes de reparación estables y demanda de alquiler |
Si compra una propiedad antigua sin pensar en el plan de salida, estará en desventaja a la hora de negociar el precio porque tendrá un número limitado de compradores potenciales cuando venda la propiedad. Antes de realizar una compra, es importante pensar quién la comprará a continuación.
Lista de verificación para decisiones de inversión
Al considerar una propiedad que ha excedido su vida útil, asegúrese de verificar los siguientes elementos.
| Artículo | Ver detalles |
|---|---|
| Diagnóstico de edificios | Fugas, vuelcos, termitas, fontanería |
| Historial de reparaciones | Techo, paredes exteriores, abastecimiento y drenaje de agua, zonas comunes |
| Demanda de alquiler | Alquiler circundante, tasa de desocupación, atributos del inquilino |
| Condiciones del préstamo | Plazo de préstamo, tipo de interés, fondos propios |
| Fiscalidad | Periodo de depreciación, impuestos en el momento de la venta |
| Seguros | Disponibilidad de seguro contra incendios/terremotos |
| Salir | Valor del terreno, destino de reventa, margen para reconstrucción |
En lugar de limitarse a comprar basándose en el alto rendimiento, es necesario considerar las reparaciones, la financiación, los impuestos y la salida, todo en uno.
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Filosofía de INA&Asociados
Las propiedades al final de su vida útil pueden ser una oportunidad de inversión si se manejan con comprensión. Sin embargo, si compra teniendo en cuenta únicamente los beneficios fiscales, es posible que tenga problemas con las reparaciones, la financiación y la salida.
Nos centramos en el estado del edificio, el historial de gestión, la demanda de los inquilinos, la planificación financiera y el potencial de ventas en lugar de la antigüedad del edificio en sí. ¿Es una propiedad que se puede conservar durante mucho tiempo, una propiedad que se puede regenerar o una propiedad que conserva su valor como terreno? Sólo después de analizar este punto se podrá emitir un juicio sobre los inmuebles más antiguos.
Preguntas frecuentes
P. ¿Puedo utilizar un edificio que haya pasado su vida útil legal?
Puedes usarlo. La vida útil legal es un número de años a efectos fiscales y es diferente de la vida física de un edificio. El juicio se basará en el estado del edificio y el historial de reparaciones.
P. ¿Habrá ahorros fiscales en las propiedades que hayan excedido su vida útil?
Es posible que se deprecie en un corto período de tiempo. Sin embargo, es necesario tener en cuenta la plusvalía en el momento de la venta, los costes de reparación y las condiciones de financiación a la hora de tomar tu decisión.
P. ¿Puedo obtener un préstamo bancario?
Puede resultar difícil recibirlo. Varía según la evaluación del terreno, la rentabilidad, los atributos de los inquilinos y las políticas de las instituciones financieras. Consulte las condiciones de financiación antes de realizar la compra.
P. ¿Es difícil vender las propiedades antiguas?
La base de compradores puede ser limitada. La posibilidad de vender aumenta si hay demanda de alquiler, valor del terreno, espacio para revitalización e historial de reparaciones.
Referencia/Cita
