Al considerar una inversión en un apartamento de segunda mano, no son pocos los inversionistas que se fijan solo en la rentabilidad y pasan por alto la realidad de los costos de mantenimiento. Si no se comprenden con precisión los costos de mantenimiento, existe la posibilidad de que la estimación de la rentabilidad de la inversión se desvíe de forma considerable. En esta ocasión, explicaremos la estructura de los costos de mantenimiento de un apartamento de segunda mano y cómo utilizarlos en la toma de decisiones de inversión.
¿Qué costos de mantenimiento implica un apartamento de segunda mano?
Los costos de mantenimiento de un apartamento de segunda mano se clasifican, en términos generales, en tres categorías: "impuestos", "fondo de reserva para reparaciones" y "cuota de administración". Todos ellos son indispensables para calcular la rentabilidad de la inversión, y subestimar cualquiera de ellos puede llevar a un deterioro inesperado de los ingresos y gastos.
Impuesto sobre activos fijos e impuesto de planificación urbana
Incluso si se posee una sola unidad de condominio, cada año se aplica el impuesto sobre activos fijos. En el caso de inmuebles situados en zonas de urbanización, también se genera por separado el impuesto de planificación urbana. Es importante estimar el importe anual de los impuestos antes de la compra e incorporarlo al flujo de caja mensual.
Fondo de reserva para reparaciones | Confirmar el plan de reparaciones es clave para decidir la inversión
El fondo de reserva para reparaciones se utiliza para la impermeabilización de la azotea, la pintura exterior, el ascensor y las reparaciones de las áreas comunes.
¿Para qué se utiliza el fondo de reserva para reparaciones?
En muchos casos, el importe acumulado se establece con un margen suficiente para cubrir no solo las obras periódicas de reparación, sino también reparaciones urgentes derivadas de desastres naturales o accidentes.
Por qué es indispensable revisar el plan de reparaciones
En los condominios cuyo plan de reparaciones no se ha revisado desde la construcción, puede haber una discrepancia con la situación real. Existe el riesgo de que, poco después de la compra, surja una reparación a gran escala no prevista y se exija un pago único adicional al fondo de reserva para reparaciones. Lo prudente es excluir de los objetivos de inversión los inmuebles con planes de reparación deficientes.
Cuota de administración | Hay que tener cuidado con los inmuebles demasiado baratos
La cuota de administración se calcula en proporción a la superficie exclusiva, por lo que puede resultar elevada si hay pocas unidades o si se trata de un edificio de gran altura.
Riesgos de un apartamento de segunda mano con una cuota de administración demasiado baja
Una cuota de administración barata puede haber sido fijada intencionalmente en un nivel bajo para atraer a los primeros residentes. Si luego se incrementa, o si la falta de recursos hace que la administración del edificio deje de funcionar adecuadamente, puede surgir un riesgo importante. En los inmuebles con cuotas de administración notablemente bajas, asegúrese de verificar siempre la realidad operativa.
Puntos de verificación que los inversionistas deben revisar desde la perspectiva de los costos de mantenimiento
Los inmuebles con costos de mantenimiento demasiado altos presionan la rentabilidad
Si, en comparación con inmuebles en condiciones similares, los costos de mantenimiento son claramente más altos, puede haber detrás un mal funcionamiento de la asociación de propietarios o problemas de conducta de los residentes. En los inmuebles donde se teme una insuficiencia del fondo de reserva para reparaciones, también es necesario prestar atención al riesgo de recaudaciones extraordinarias en el momento de una gran reparación.
La selección de la empresa administradora influye en los resultados de la inversión
Como referencia para una empresa administradora fiable, recomendamos tomar en cuenta una tasa media de ocupación del 95% y una tasa de morosidad igual o inferior al 2,5% (criterio de la Asociación Japonesa de Gestión de Viviendas en Alquiler). Consulte también los detalles sobre cómo elegir una empresa administradora.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿A cuánto ascienden aproximadamente los costos de mantenimiento de un apartamento de segunda mano?
Los principales costos de mantenimiento son un fondo de reserva para reparaciones de 10.000 a 30.000 yenes, una cuota de administración de 10.000 a 20.000 yenes y el impuesto sobre activos fijos (importe anual). Varían considerablemente según la escala del inmueble, la ubicación y la categoría.
¿Es riesgoso un inmueble con un fondo de reserva para reparaciones bajo?
Existe el riesgo de que, en el futuro, cuando se realice una reparación a gran escala, se produzca una insuficiencia de fondos y se exijan costos adicionales a los copropietarios. Es indispensable revisar el plan de reparaciones.
¿No hay problema con un apartamento de segunda mano cuya cuota de administración es baja?
Puede tratarse de una fijación intencionalmente baja, y existe el riesgo de que se incremente más adelante. Asegúrese de revisar siempre el desglose de la cuota de administración y la realidad operativa.
Además de los costos de mantenimiento, ¿qué otros costos deben revisarse en la inversión en apartamentos de segunda mano?
También es necesario incluir en el cálculo de ingresos y gastos la comisión de intermediación, los gastos de registro, los costos asociados al préstamo, los costos de colocación de inquilinos (costos de leasing) y los costos de restauración del estado original, entre otros.
