Guía completa para comprar un departamento usado

Ante el alza de los precios de los condominios nuevos, crece el interés por los condominios de segunda mano. Aunque los condominios de segunda mano son más asequibles, hay muchos puntos que conviene verificar antes de comprar. En este artículo explicamos el proceso de compra y tres puntos de revisión clave.

¿Cómo es el proceso de compra de un condominio de segunda mano?

La compra de un condominio de segunda mano avanza en tres etapas principales: "planificación financiera → búsqueda de la propiedad → contrato y entrega". Revisemos los puntos que debe tener en cuenta en cada etapa.

Paso 1: Elaborar un plan financiero

Al comprar un condominio de segunda mano, es necesario elaborar un plan financiero que contemple, además del precio de la propiedad, los gastos adicionales (aproximadamente el 10% del importe de compra). Como también se generan mensualmente la cuota de administración y el fondo de reparaciones, conviene estimar el impacto en la vida diaria sumándolos al pago de la hipoteca. Un plan con margen es el primer paso para evitar errores.

Paso 2: Buscar la propiedad

Conviene estudiar varias opciones en cuanto a zona, distribución y rango de precios. El mercado de condominios de segunda mano se mueve rápido y, como suele ocurrir que las buenas propiedades reciban ofertas poco después de publicarse, es importante revisar la información de las propiedades todos los días y contactar de inmediato con la inmobiliaria si encuentra una que le interese.

Paso 3: Solicitud de compra, evaluación del préstamo, contrato y entrega

La prioridad de la solicitud de compra se determina por el orden de presentación de la carta de intención de compra. Si avanza con la preevaluación del préstamo al mismo tiempo que presenta la solicitud, podrá realizar los trámites posteriores con mayor fluidez. En el momento de la entrega, tanto el vendedor como el comprador presentan la documentación registral al escribano judicial.

Tres puntos que debe revisar sin falta al comprar un condominio de segunda mano

1. Antigüedad del edificio y tendencia de caída del precio

Hasta los 20 años de antigüedad, el precio tiende a bajar a medida que pasan los años, pero una vez superados los 20 años la caída suele volverse más gradual. Si está considerando una futura venta, es importante incluir la antigüedad del edificio entre las condiciones de selección de la propiedad.

2. Estado de la administración y plan de reparaciones a largo plazo

Por lo general, un condominio requiere una reparación a gran escala cada 10 años. Asegúrese de revisar la situación del fondo de reparaciones, el contenido del plan de reparaciones a largo plazo y las actas de la asociación de propietarios. La limpieza de las zonas comunes, como la entrada, el área de basura o los buzones, es un indicador sencillo para conocer el nivel de administración.

3. Plan de reforma o renovación integral

Las propiedades ya renovadas ofrecen una buena relación costo-beneficio porque sus instalaciones y acabados pueden equipararse a los de una vivienda nueva, aunque su precio suele ser más alto. Además, si el vendedor es una inmobiliaria, también debe tener en cuenta que se aplica el impuesto al consumo. La forma de elegir la propiedad cambia según decida o no realizar una reforma al comprar, por lo que conviene incorporar de antemano el presupuesto de renovación a su plan.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P. ¿Se puede utilizar la deducción hipotecaria al comprar un condominio de segunda mano?

R. Puede utilizar la deducción hipotecaria si cumple requisitos como antigüedad del inmueble, superficie y normas antisísmicas. Como referencia, en edificios resistentes al fuego el límite suele ser de 25 años y en construcciones de madera de 20 años, pero incluso los inmuebles que superan ese plazo pueden aplicar si cuentan con un certificado sísmico.

P. ¿Cuánto cuestan aproximadamente los gastos adicionales al comprar un condominio de segunda mano?

R. En general, equivalen aproximadamente al 6% al 10% del precio de la propiedad. Los principales conceptos incluyen la comisión de intermediación, el impuesto de registro y licencia, los honorarios del escribano judicial, el seguro contra incendios y el ajuste del impuesto sobre activos fijos.

P. ¿Es imprescindible revisar las actas de la asociación de propietarios?

R. Si es posible, le recomendamos encarecidamente revisarlas. En ellas se registran informaciones importantes como el historial de obras de reparación, la existencia de problemas entre residentes y la situación financiera. No obstante, como la asociación no tiene obligación de divulgarlas, puede haber casos en los que no se faciliten.

P. Entre un condominio de segunda mano ya renovado y uno sin renovar, ¿cuál resulta más conveniente?

R. Si el diseño y el equipamiento se ajustan a sus preferencias, una propiedad ya renovada puede resultar más económica. Si tiene preferencias concretas, comprar una propiedad sin renovar a menor precio y reformarla por su cuenta puede ofrecer un mayor grado de satisfacción.