Es bien sabido que al comprar una vivienda usada "no se aplica impuesto al consumo", pero en realidad depende de si el vendedor es un particular o una empresa. Además, constituir una sociedad también puede ser una opción eficaz para maximizar el ahorro fiscal. En este artículo explicamos cómo funciona el impuesto al consumo en las viviendas usadas y las ventajas fiscales de constituir una sociedad.
¿Es cierto que "las viviendas usadas no están sujetas al impuesto al consumo"?
Si el vendedor es un particular, no se aplica impuesto al consumo sobre el edificio. En cambio, si el vendedor es una empresa, como una inmobiliaria, se genera un 10% de impuesto al consumo sobre la parte correspondiente al edificio (el terreno siempre está exento). La idea de que "vivienda usada = sin impuesto al consumo" es inexacta; la clave está en la naturaleza del vendedor.
Cuando el vendedor es un particular: sin impuesto al consumo
Como el vendedor particular no se considera un sujeto pasivo del impuesto, no se genera impuesto al consumo sobre el edificio. Sin embargo, los honorarios de intermediación sí están sujetos al impuesto al consumo (precio de compraventa superior a 4 millones de yenes: el límite máximo de la comisión es "precio de compraventa × 3% + 60.000 yenes + impuesto al consumo").
Cuando el vendedor es una empresa: el edificio sí está sujeto al impuesto al consumo
Si el vendedor es una empresa, el impuesto al consumo se añade al precio del edificio. Como la parte del terreno está exenta, es posible calcular el precio base del edificio a partir del impuesto al consumo (importe del impuesto al consumo ÷ 10% = precio base del edificio).
¿Cómo puede identificarse al vendedor?
Revise el campo "tipo de transacción" en los portales inmobiliarios:
- "Vendedor": alta probabilidad de que el vendedor sea una empresa → con impuesto al consumo
- "Representación" o "Intermediación": alta probabilidad de que el vendedor sea un particular → sin impuesto al consumo
Dado que no puede determinarse con total certeza solo con el portal, es importante confirmarlo directamente con la inmobiliaria.
¿Por qué conviene considerar la constitución de una sociedad si se busca ahorrar impuestos?
Mayor efecto de ahorro fiscal
Frente al máximo del 55% de impuesto sobre la renta personal (5-45%) + impuesto de residencia (10%), la tasa impositiva efectiva de una sociedad se sitúa entre el 20% y el 30%, lo que supone una reducción importante. También se amplía el alcance de los gastos deducibles (prima de seguros íntegra, remuneración de directivos, etc.), por lo que resulta especialmente eficaz para propietarios inmobiliarios con ingresos elevados.
Facilita el acceso a financiación
Una sociedad suele tener mayor credibilidad social que una persona física, y le resulta más fácil superar la evaluación crediticia de las entidades financieras. Al aumentar el importe financiable, resulta más fácil ampliar la escala de la inversión.
Diversidad de vías de financiación
Si se trata de una sociedad anónima, también puede utilizarse el crowdfunding de inversión, lo que abre vías de financiación que no están disponibles para las personas físicas.
El período de compensación de pérdidas es más largo
En el caso de las personas físicas (declaración azul), la compensación puede trasladarse un máximo de 3 años, mientras que en una sociedad puede trasladarse hasta 10 años. Esto permite nivelar a largo plazo la carga fiscal del ejercicio en el que se produjo la pérdida.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Hay casos en los que una vivienda usada sí esté sujeta al impuesto al consumo?
Sí. Si el vendedor es una empresa, como una inmobiliaria, se aplica un 10% de impuesto al consumo sobre la parte correspondiente al edificio.
Q. ¿Cuánto cuestan los gastos iniciales para constituir una sociedad?
Para constituir una sociedad anónima se necesitan, entre otros, el impuesto de registro y licencia (mínimo 150.000 yenes) y el coste de certificación de los estatutos (aproximadamente 50.000 yenes), por lo que en total suelen requerirse unos 200.000 a 300.000 yenes. Tras la constitución, también se genera cada año el impuesto per cápita de residencia corporativa (desde aproximadamente 70.000 yenes).
Q. ¿Cuál es el mejor momento para pasar de persona física a sociedad?
Se dice que las ventajas de constituir una sociedad aumentan a partir de unos 9 millones de yenes de renta imponible. Recomendamos tomar la decisión consultando con un asesor fiscal y un especialista inmobiliario.
Q. ¿Los honorarios de intermediación están sujetos al impuesto al consumo independientemente de a quién se compre?
Sí, porque los honorarios de intermediación son la remuneración pagada a la inmobiliaria intermediaria (empresa), por lo que están sujetos al impuesto al consumo con independencia de la naturaleza del vendedor.
