La gestión de apartamentos atrae atención como medida de planificación del impuesto sobre sucesiones, pero sin conocimientos adecuados también puede producir el efecto contrario. Aquí explicamos de forma estructurada cómo funciona este mecanismo, así como sus ventajas, desventajas y la manera de plantear un plan sucesorio.
¿Por qué la gestión de apartamentos es eficaz como medida frente al impuesto sobre sucesiones?
La principal razón por la que la gestión de apartamentos resulta eficaz para el impuesto sobre sucesiones es que el valor de tasación sucesoria de un inmueble se reduce de forma significativa en comparación con el efectivo. Mientras que 100 millones de yenes en efectivo se valoran tal cual en 100 millones, en el caso de un inmueble hay situaciones en las que el valor puede comprimirse hasta alrededor de 60 millones de yenes según el valor de referencia de la calle y la valoración del impuesto sobre activos fijos.
El valor sucesorio es más bajo que el del efectivo
La valoración por precio de referencia de la calle suele ser aproximadamente el 80% del efectivo, y la valoración de activos fijos se reduce hasta alrededor del 60% al 70% del efectivo. Entre 100 millones de yenes en efectivo y 100 millones de yenes en inmuebles, surge así una gran diferencia en la base imponible del impuesto sobre sucesiones.
En los inmuebles de renta se aplica una reducción adicional
Los inmuebles de renta, como los apartamentos en alquiler, pueden ver reducido su valor de tasación del impuesto sobre sucesiones en aproximadamente otro 30% respecto a un inmueble de uso propio. Además, al poder acogerse a la excepción para terrenos residenciales de pequeña escala, la posibilidad de reducir notablemente el valor es una ventaja propia de los inmuebles de renta.
Aprovechamiento de la deducción de deudas mediante financiación
Los préstamos pueden deducirse como deudas del patrimonio hereditario. Sin embargo, los préstamos contratados inmediatamente antes con el objetivo de reducir el impuesto sobre sucesiones conllevan el riesgo de ser objeto de tributación basada en el valor de mercado. Existen incluso casos respaldados por sentencias del Tribunal Supremo, por lo que una planificación patrimonial ordenada es esencial.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la gestión de apartamentos como estrategia frente al impuesto sobre sucesiones?
La gestión de apartamentos ofrece varias ventajas además del efecto fiscal, pero también implica riesgos. Para tomar una decisión de inversión es indispensable comprender ambos aspectos.
Ventajas
- Permite obtener ingresos por alquiler estables a largo plazo, que pueden convertirse en la base de vida de la familia
- La compensación de pérdidas y ganancias puede ayudar a reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto de residencia
Desventajas
- Vacancia, caída de rentas, subida de tipos de interés y desastres naturales, entre otros, son riesgos que deben considerarse
- Los gastos del contrato de préstamo, diversos impuestos y honorarios profesionales suponen, entre otros, una carga inicial elevada
¿Cuándo y cómo debe prepararse un plan sucesorio?
Los inmuebles son activos difíciles de dividir, por lo que tienden a generar conflictos hereditarios. Por ello, es importante definir con antelación un plan sucesorio claro y dejarlo consignado en un testamento.
Cuando una sola persona hereda la gestión del apartamento
Es una opción que reduce el riesgo de conflictos en la toma de decisiones y en el reparto de los ingresos por alquiler. No obstante, una sola persona asumirá la carga fiscal y la gestión operativa.
Cuando varias personas heredan en copropiedad
Si se mantiene como patrimonio compartido, el impuesto sobre la renta puede distribuirse entre varias personas, pero existe el riesgo de que las relaciones de derechos se vuelvan más complejas al pasar a la siguiente generación.
La opción de vender y convertir en efectivo
Permite una distribución equitativa, pero es necesario tener en cuenta que al transferir el inmueble se gravarán el impuesto sobre la renta y el impuesto de residencia.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto puede reducirse el impuesto sobre sucesiones con la gestión de apartamentos?
Aunque depende del valor de tasación del inmueble, hay casos en los que el valor de tasación del impuesto sobre sucesiones puede comprimirse entre un 40% y un 60% en comparación con la tenencia en efectivo.
Q. ¿Supone un problema comprar un apartamento justo antes de la sucesión?
Sí. Si la compra inmediata previa tiene como objetivo reducir el impuesto sobre sucesiones, la administración tributaria puede recalcular la valoración conforme al valor de mercado, y esto también ha sido reconocido en precedentes del Tribunal Supremo.
Q. ¿Es mejor vender el apartamento heredado o seguir gestionándolo?
Depende de la ubicación, la antigüedad del inmueble y la disposición de los herederos para gestionarlo. Recomendamos consultar con un especialista utilizando una segunda opinión sobre inversión inmobiliaria.
Q. ¿Constituir una sociedad resulta más ventajoso para el impuesto sobre sucesiones?
Depende del volumen de ingresos y del número de herederos. La constitución de una sociedad puede favorecer la distribución de ingresos y la compresión del patrimonio sucesorio, pero también deben considerarse los costes de creación y operación.
