¿Sabía que en Japón es posible obtener la devolución del impuesto al consumo (shōhizei, 消費税, el «IVA» japonés vigente desde 1989) al invertir en bienes raíces? Se trata de un mecanismo distintivamente japonés: aunque en su lógica se parece a la deducción del IVA soportado que ya conocen los inversores de España y América Latina, Japón aplica desde 2020 restricciones mucho más estrictas para la vivienda en alquiler, sin equivalente directo en los sistemas de IVA hispanohablantes. En el alquiler residencial esta devolución resulta, en principio, muy difícil de conseguir, pero los contribuyentes sujetos a impuestos (kazei jigyōsha, 課税事業者) que poseen inmuebles de uso comercial sí tienen posibilidades reales de recuperarla. Sin embargo, las reformas fiscales recientes han endurecido notablemente los requisitos. Este artículo explica de forma sistemática, desde la perspectiva del inversor internacional, el mecanismo, las condiciones, los trámites y las precauciones de la devolución del impuesto al consumo inmobiliario en Japón, y qué implica todo esto para quien diversifica su patrimonio hacia el mercado japonés.
Qué es la devolución del impuesto al consumo: el mecanismo básico
La devolución del impuesto al consumo (shōhizei no kanpu, 消費税還付) es el mecanismo por el cual, cuando el impuesto al consumo que una empresa ha pagado en sus compras supera al impuesto al consumo que ha cobrado a sus clientes, la diferencia le es devuelta. Es el resultado del sistema de deducción del impuesto soportado en las compras (shiire zeigaku kōjo, 仕入税額控除), funcionalmente equivalente a la deducción del IVA soportado frente al IVA repercutido que ya es familiar en España y en buena parte de Latinoamérica. La empresa ingresa a Hacienda el impuesto al consumo incluido en sus ventas, pero puede restar el impuesto que pagó al adquirir gastos y activos. Si lo pagado supera lo cobrado, ese saldo negativo se traduce en una devolución.
En el sector inmobiliario, esta situación es especialmente frecuente en el momento de adquirir un edificio, un activo de elevado valor: el impuesto pagado en la compra suele ser, de forma temporal, muy superior al impuesto cobrado por los ingresos del alquiler. Es decir, la devolución no llega «porque el negocio genera beneficios», sino porque se produce un desequilibrio puntual entre lo pagado y lo cobrado que la Administración liquida a favor del contribuyente. Conviene entenderla como un ajuste contable, no como una ganancia adicional de la inversión.
Qué impuesto al consumo pagado entra en el cálculo de la devolución
Solo el impuesto al consumo pagado en operaciones sujetas a gravamen entra en el cálculo de la devolución. El precio de compra del terreno, los intereses de la hipoteca, los salarios y las primas de seguro quedan fuera del impuesto al consumo (no sujetos o exentos) y no se incluyen en el cálculo. Los principales conceptos que sí computan son el propio edificio, las instalaciones, las comisiones de intermediación y los costes de obra. A diferencia de otros mercados donde el suelo y la edificación pueden tributar de forma más homogénea, en Japón la distinción entre terreno (exento) y construcción (gravada) es estructural y condiciona directamente cuánto puede recuperarse.
Por qué la devolución del impuesto al consumo es difícil en la inversión inmobiliaria
Los ingresos por alquiler de vivienda residencial se clasifican como ventas exentas. La devolución del impuesto al consumo solo está disponible para los contribuyentes sujetos a impuestos que además apliquen el régimen general de tributación (gensoku kazei, 原則課税, también llamado ippan kazei), de modo que la mayoría de propietarios de vivienda en alquiler, al ser empresarios exentos (menzei jigyōsha, 免税事業者), ni siquiera llegan a la puerta de entrada del sistema. Esta lógica recordará a los lectores de España o México a la exención del alquiler de vivienda en sus propios sistemas de IVA; sin embargo, en Japón esa barrera de acceso se suma a un segundo obstáculo, todavía más severo, que se explica a continuación.
Además, aunque se adquiera un inmueble residencial, dado que su alquiler es una venta exenta, el impuesto al consumo pagado en la construcción del edificio se considera «compra vinculada a ventas exentas» y queda excluido de la deducción con relativa facilidad. Este doble muro —exención de las ventas y exclusión de la compra— es la razón estructural por la que la devolución resulta tan difícil en la inversión inmobiliaria residencial japonesa, y explica por qué tantos folletos de inversión omiten este matiz.
La antigua brecha legal: el esquema de la máquina expendedora y su cierre
Tras la reforma fiscal de 1991 (Heisei 3), que declaró exento el alquiler de vivienda residencial, se popularizó una técnica —conocida en japonés como jidō-hanbaiki sukīmu (自動販売機スキーム)— consistente en instalar una máquina expendedora dentro del terreno para generar una pequeña venta gravada, convertirse así en contribuyente sujeto a impuestos y obtener la devolución del impuesto al consumo pagado en la construcción del edificio residencial. Se trataba de un tecnicismo sin verdadero equivalente conocido en los mercados de IVA hispanohablantes, que explotaba una laguna en el cálculo de la proporción de ventas gravadas. Sin embargo, las reformas de 2010 (Heisei 22) y 2016 (Heisei 28) lo restringieron progresivamente, hasta que la reforma del año fiscal 2020 (Reiwa 2-nendo, 令和2年度) bloqueó, en principio, la deducción del impuesto soportado para los propios edificios residenciales de alquiler. Actualmente este tipo de esquema ya no funciona en la práctica.
El tratamiento de los edificios residenciales de alquiler tras la reforma del año fiscal 2020
Desde el 1 de octubre de 2020 (Reiwa 2), se introdujo la restricción de que el impuesto al consumo vinculado a la adquisición de un edificio residencial de alquiler no puede, en principio, deducirse como impuesto soportado. Este es el punto más importante de la práctica actual: muchos artículos y guías anteriores a esta fecha siguen circulando con el supuesto previo a la reforma, de modo que basarse en información antigua lleva a conclusiones erróneas. Es un ejemplo claro de por qué, al invertir en Japón, conviene verificar siempre la vigencia normativa antes de aplicar cualquier estrategia fiscal descrita en fuentes desactualizadas o en foros de inversores extranjeros.
En cambio, los edificios destinados a uso comercial —oficinas, locales y almacenes— quedan fuera de esta restricción. Por tanto, en la práctica actual, la devolución del impuesto al consumo queda limitada a los contribuyentes sujetos a impuestos que posean o adquieran inmuebles de uso comercial. Para el inversor extranjero, esto significa que la oportunidad real de devolución se concentra casi exclusivamente en activos comerciales, no en vivienda, algo que conviene tener presente al comparar Japón con mercados donde el IVA inmobiliario funciona de otro modo.
Las principales condiciones para obtener la devolución del impuesto al consumo
Condición 1: ser un contribuyente sujeto a impuestos
Toda empresa cuyas ventas gravadas durante el periodo de referencia (kijun kikan, 基準期間, en principio el ejercicio de hace dos años) superen los 10.000.000 de yenes (aprox. 59.000 €, a razón de 170 JPY/EUR) se convierte automáticamente en contribuyente sujeto a impuestos. Una sociedad de nueva creación también lo es desde su constitución si su capital social es igual o superior a 10.000.000 de yenes (aprox. 59.000 €). Fuera de estos casos, existe la posibilidad de optar voluntariamente por el régimen general presentando la «declaración de elección de contribuyente sujeto a impuestos al consumo» (shōhizei kazei jigyōsha sentaku todokede-sho). Dado que el alquiler de oficinas, almacenes y locales comerciales constituye una venta gravada, poseer este tipo de inmuebles abre la puerta a convertirse en contribuyente sujeto a impuestos, algo que no ocurre con la vivienda residencial pura.
Condición 2: haber optado por el régimen general de tributación
Como se explica más adelante, si se ha optado por el régimen simplificado (kan'i kazei, 簡易課税), no se utiliza el importe real del impuesto al consumo pagado, por lo que no se genera ninguna devolución. Para aspirar a una devolución, el régimen general es un requisito previo indispensable.
Condición 3: haber realizado una compra gravada de gran importe, como un edificio
El impuesto al consumo grava la parte correspondiente al edificio (excluido el terreno), por lo que cuando un contribuyente sujeto a impuestos adquiere un edificio comercial de elevado valor, el impuesto pagado en ese ejercicio aumenta y la probabilidad de obtener una devolución crece considerablemente. Conviene tener presente que el precio de compra del terreno está exento y no entra en el cálculo de la devolución. Las grandes reformas y la renovación de instalaciones también se incluyen en el cálculo como compras gravadas.
Condición 4: que la proporción de ventas gravadas alcance un nivel suficiente
El importe de la devolución depende de la proporción que las ventas gravadas representan sobre el total de ventas (kazei uriage wariai, 課税売上割合). En inmuebles donde conviven uso residencial y uso comercial, si la parte comercial es reducida, también lo será el importe deducible. El resultado varía además según se aplique el método de asignación individual (kobetsu taiō hōshiki) o el método de prorrateo global (ikkatsu hirei haibun hōshiki), por lo que una simulación previa es indispensable antes de tomar decisiones de inversión.
La diferencia entre el régimen general y el régimen simplificado determina si hay devolución
Existen, a grandes rasgos, dos métodos de cálculo del impuesto al consumo japonés, y la elección entre uno u otro cambia radicalmente si es posible o no obtener una devolución.
| Concepto | Régimen general (gensoku kazei / ippan kazei) | Régimen simplificado (kan'i kazei) |
|---|---|---|
| Fórmula de cálculo (importe a pagar, orientativo) | Impuesto cobrado − Impuesto pagado | Impuesto cobrado − (Impuesto cobrado × tipo de compra estimado) |
| ¿Es posible la devolución? | Sí, puede producirse | En principio, no se produce |
| Cuándo conviene | Ventajoso en ejercicios con compras gravadas de gran importe | Cuando el volumen de negocio es reducido y se busca simplificar la gestión administrativa |
| Tipo de compra estimado para el arrendamiento inmobiliario | — | En principio, 40 % (sexta categoría, dai-rokushu) |
El régimen simplificado calcula el impuesto a pagar sin utilizar el importe real del impuesto pagado, por lo que, por muy costoso que sea el edificio adquirido, no se genera devolución alguna. Optar por el régimen general es, por tanto, condición indispensable para obtener una devolución. Solo pueden acogerse al régimen simplificado las empresas cuyas ventas gravadas del periodo de referencia no superen los 50.000.000 de yenes (aprox. 295.000 €), y una vez elegido, en principio no puede modificarse durante dos años. Antes de diseñar cualquier plan de inversión, el primer paso es verificar qué régimen aplica actualmente la propia empresa o el vehículo inversor japonés a través del cual se invierte.
Trámites y calendario de declaraciones para obtener la devolución
La devolución del impuesto al consumo solo se obtiene declarándola en la declaración de la renta o del impuesto de sociedades (en el caso de las personas jurídicas, en principio dentro de los dos meses posteriores al cierre del periodo impositivo). Si un empresario exento aspira a la devolución, debe presentar la declaración de elección de contribuyente sujeto a impuestos antes del día anterior al inicio del periodo impositivo correspondiente. En la mayoría de los casos, presentar la declaración después de haber adquirido el edificio llega demasiado tarde para que sea efectiva en ese periodo impositivo. Esta rigidez de calendario, sin un equivalente tan estricto en los plazos de algunos regímenes fiscales latinoamericanos, es una de las trampas más frecuentes para el inversor extranjero que se acerca por primera vez al sistema japonés.
Esquema general del procedimiento
- Comprobar si la propia empresa es contribuyente sujeto a impuestos o empresario exento
- Si es empresario exento, presentar la declaración de elección de contribuyente sujeto a impuestos antes de que finalice el periodo impositivo anterior al de la adquisición
- Si se ha optado por el régimen simplificado, valorar presentar la renuncia y pasar al régimen general
- Realizar las compras gravadas del edificio y las obras, y reunir facturas, contratos y demás justificantes
- Elegir el método de deducción según la proporción de ventas gravadas y declarar la devolución en la declaración de la renta o del impuesto de sociedades
Como el plazo de presentación está vinculado a los cortes del periodo impositivo, una planificación calculada hacia atrás condiciona en gran medida el resultado. En adquisiciones que cruzan el cambio de ejercicio, la gestión del calendario es especialmente crítica.
Precauciones y riesgos de la devolución del impuesto al consumo
La regla de ajuste a tres años para activos fijos sujetos a ajuste
Cuando se obtiene una devolución tras adquirir un edificio u otro activo de importe elevado, se aplica una norma —la regla de ajuste a tres años para activos fijos sujetos a ajuste (chōsei taishō kotei shisan no san-nen shibari, 調整対象固定資産の3年縛り)— que obliga a corregir el importe deducido durante los tres años siguientes a la adquisición (hasta el tercer ejercicio) en función de la variación de la proporción de ventas gravadas. Esta regla existe precisamente para neutralizar maniobras como elevar artificialmente la proporción de ventas gravadas justo tras la adquisición para cobrar la devolución, y reconvertir después el inmueble a uso residencial: en ese escenario, Hacienda recupera total o parcialmente la devolución concedida. Es fundamental entender que obtener la devolución no es «un asunto cerrado en el momento en que se cobra», sino una posición fiscal que permanece abierta tres años más, algo que sorprende a inversores acostumbrados a devoluciones de IVA sin periodo de revisión posterior.
La relación con el sistema de facturas cualificadas (invoice seido)
Con la entrada en vigor, en octubre de 2023 (Reiwa 5), del sistema de facturas cualificadas (invoice seido, インボイス制度), un régimen de facturación que cumple una función similar a la factura con desglose de IVA ya habitual en España y Latinoamérica, la deducción del impuesto soportado exige, en principio, conservar una factura cualificada (invoice). Si el proveedor es un empresario exento y no puede emitir facturas cualificadas, el importe pagado puede quedar excluido de la deducción. Si el objetivo es obtener una devolución, también es indispensable verificar si cada proveedor está registrado como emisor de facturas cualificadas antes de firmar contratos de obra o de intermediación.
El riesgo de que la Agencia Tributaria rechace la devolución en una inspección
La devolución del impuesto al consumo es un área que la Administración tributaria japonesa vigila con especial atención. La creación artificial de ventas gravadas sin sustancia económica real, o el tratamiento de un edificio residencial como si fuera de uso comercial, son rechazados por la Agencia y derivan en recargos, sanciones e intereses de demora. En INA&Associates consideramos que, antes que maximizar el importe de la devolución a corto plazo, debe priorizarse un tratamiento fiscal coherente que no sea impugnado después. Ser honestos, incluyendo las desventajas y los riesgos, es lo que protege, a largo plazo, el interés real del inversor, y esa es la convicción sobre la que actuamos.
La perspectiva de INA&Associates: priorizar la solidez a largo plazo sobre la devolución a corto plazo
En INA&Associates株式会社 creemos que conviene ser prudentes a la hora de convertir la devolución del impuesto al consumo en el objetivo principal de una decisión de inversión. La devolución es, ante todo, una liquidación dentro del sistema fiscal: no aumenta por sí misma la rentabilidad del inmueble ni el valor de su ubicación. Al contrario, los esquemas de negocio forzados que priorizan la devolución por encima de todo tienden a acumular riesgos posteriores —la regla de los tres años, el sistema de facturas cualificadas, las inspecciones tributarias— que pueden acabar revirtiendo el beneficio inicial.
Por eso trabajamos junto con asesores fiscales y contables para situar siempre la viabilidad de la devolución dentro del contexto más amplio de la solidez integral de la inversión. Nuestra convicción de que el capital humano (jinzai, 人財, un término japonés que va más allá de «recursos humanos» para expresar que las personas son el activo más valioso de la empresa) es el mayor activo se refleja también en esta forma de colaborar con especialistas externos. Entender correctamente el sistema, actuar con honestidad y decidir con una visión de largo plazo es, para nosotros, el camino hacia el bienestar de todas las partes implicadas: el inversor, la propiedad y quienes la gestionan.
Preguntas frecuentes
¿Los propietarios de apartamentos residenciales no pueden obtener la devolución del impuesto al consumo?
En principio, no pueden. El alquiler residencial es una venta exenta y la mayoría de propietarios son empresarios exentos. Además, tras la reforma del año fiscal 2020, el impuesto al consumo vinculado a la adquisición de un edificio residencial de alquiler no puede, en principio, deducirse como impuesto soportado. Incluso si el propietario desarrolla otra actividad con ventas gravadas, la parte correspondiente al edificio residencial queda excluida de la deducción.
¿Es posible obtener la devolución en inmuebles mixtos de oficina o local con vivienda?
La parte del alquiler correspondiente a la oficina o al local, prorrateada de forma razonable según, por ejemplo, la superficie, constituye una venta gravada. Si la empresa es contribuyente sujeto a impuestos y aplica el régimen general, existe la posibilidad de obtener la devolución del impuesto al consumo correspondiente a la parte de uso comercial. Sin embargo, el importe varía según la proporción de ventas gravadas y el método de deducción elegido, por lo que una simulación previa es fundamental.
¿Constituir una sociedad facilita obtener la devolución del impuesto al consumo?
Una sociedad de nueva creación con un capital social igual o superior a 10.000.000 de yenes (aprox. 59.000 €) es contribuyente sujeto a impuestos desde su constitución. Sin embargo, es necesario cumplir simultáneamente varios requisitos —asegurar ventas gravadas, optar por el régimen general, superar la restricción sobre edificios residenciales— por lo que constituir una sociedad, por sí solo, no garantiza la devolución. Es importante no confundir el medio con el fin.
¿Es necesario consultar a un asesor fiscal (zeirishi, 税理士) para obtener la devolución del impuesto al consumo?
Lo recomendamos encarecidamente. La elección del régimen tributario, el cálculo de la deducción del impuesto soportado, el calendario de las declaraciones y la regla de ajuste a tres años hacen que la práctica del impuesto al consumo japonés sea extremadamente compleja. Un error de valoración no solo puede impedir la devolución, sino provocar años después la recuperación del importe devuelto junto con sanciones. También nosotros trabajamos siempre en coordinación con especialistas fiscales como principio básico de actuación.
