Die Hochsaison für Immobilien ist der März. Im Großraum Tokio liegt die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge für Wohnungen im 1. Quartal (Januar bis März) etwa beim 1,4-Fachen des 3. Quartals (Juli bis September); bei Bestandswohnungen ist der März der Monat mit den meisten und der Januar der Monat mit den wenigsten Vertragsabschlüssen im Jahr. Die Zahl der Umzüge zwischen Gemeinden erreicht im März etwa das 2,6-Fache des Augustwerts. Allerdings verschiebt sich der Inhalt der „Hochsaison“ je nach Miete, Kauf/Verkauf und Umzug um ein bis zwei Monate. Auch wer hört „In der Nebensaison ist es günstiger“, weiß damit noch nicht, wann er aktiv werden sollte. Dieser Artikel ordnet die monatlichen Daten des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), des Statistikamts Japans und der REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) nach den Perspektiven von Mietern, Verkäufern und Vermietern neu ein.
Die Kernpunkte dieses Artikels
- Die „Hochsaison für Immobilien“ bezeichnet drei unterschiedliche Phänomene: Bei der Miete liegt der Höhepunkt im 1. Quartal (Januar bis März), beim Kauf/Verkauf im März und bei Umzügen von Mitte März bis Anfang April.
- Die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge für Wohnungen im Großraum Tokio lag im 1. Quartal 2025 bei 43.607, im 3. Quartal 2025 bei 31.002 – ein Unterschied von etwa dem 1,4-Fachen.
- Beim Kauf/Verkauf von Bestandswohnungen war zwei Jahre in Folge der März der Monat mit den meisten und der Januar der Monat mit den wenigsten Vertragsabschlüssen. Die Annahme, „Januar bis März sei komplett Hochsaison“, ist daher falsch.
- Der Preis pro Quadratmeter bei abgeschlossenen Mietverträgen für Wohnungen in den 23 Bezirken Tokios ist in gut zwei Jahren um etwa 14 % gestiegen – in manchen Fällen hebt der Mietanstieg während der Wartezeit den Verhandlungsvorteil wieder auf.
- Die „ruhige Zeit“ mit geringem Arbeitsaufkommen bei Immobilienunternehmen liegt im Juli bis September sowie im November.
Wann ist Hochsaison und Nebensaison bei Immobilien? Bei Miete, Kauf/Verkauf und Umzug lautet die Antwort unterschiedlich
Die Hochsaison für Immobilien lässt sich nicht mit einem einzigen Zeitraum beantworten. Die drei Indikatoren – abgeschlossene Mietverträge, abgeschlossene Kauf-/Verkaufsverträge und tatsächlich durchgeführte Umzüge – haben ihre Höhepunkte und Tiefpunkte jeweils in unterschiedlichen Monaten. Wer sich merkt „Januar bis März ist Hochsaison, Juli bis August ist Nebensaison“, trifft daher leicht eine Fehleinschätzung.
Zu unterscheiden sind das Arbeitsaufkommen der Immobilienunternehmen und die tatsächliche Zahl der Vertragsabschlüsse und Einzüge. Dass sich das Arbeitsaufkommen im Januar bis März häuft, steht außer Frage. Bei den tatsächlichen Zahlen jedoch gehört der Januar sowohl beim Kauf/Verkauf als auch bei den Umzugszahlen zu den schwächsten Monaten des Jahres – ein Monat, der „viel Arbeit, aber wenig Abschlüsse“ bringt. Die eigentliche Entscheidung fällt im März.
| Indikator | Quelle | Monat/Zeitraum mit dem höchsten Wert | Monat/Zeitraum mit dem niedrigsten Wert | In diesem Artikel verwendeter Faktor |
| Zahl der abgeschlossenen Mietverträge für Wohnungen im Großraum Tokio | REINS | 1. Quartal 2025: 43.607 | 3. Quartal 2025: 31.002 | 1. Quartal ca. 1,4-mal so hoch wie 3. Quartal |
| Zahl der abgeschlossenen Verträge für Bestandswohnungen im Großraum Tokio | REINS | März 2025: 4.991 | Januar 2025: 3.242 | Vergleich anhand der monatlichen Zahlen (siehe unten) |
| Zahl der Umzüge zwischen Gemeinden landesweit | Statistikamt Japans | März 2025: 905.000 Personen | November 2025: 310.000 Personen | März ca. 2,6-mal so hoch wie August |
| Zahl der Umzüge zwischen Präfekturen landesweit | Statistikamt Japans | März 2025: 518.532 Personen | August 2025: 161.506 Personen | März ca. 3,2-mal so hoch wie August |
| Zahl der Umzüge bei sechs großen Umzugsunternehmen | MLIT | März | normaler Monat | März ca. 2-mal so hoch wie ein normaler Monat |
Die vier Faktoren in der Tabelle beziehen sich jeweils auf unterschiedliche Indikatoren: Der Faktor von ca. 1,4 bezieht sich auf die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge von REINS, die Faktoren von ca. 2,6 und ca. 3,2 auf die Zahl der umgezogenen Personen laut Statistikamt Japans und der Faktor von ca. 2 auf die Zahl der Umzugsaufträge laut MLIT.
Übersehen wird zudem, dass der Höhepunkt bei den Mietvertragsabschlüssen etwa einen Monat vor dem Höhepunkt der Umzüge liegt. Es heißt oft, „die Nebensaison bei Immobilien und die Nebensaison bei Umzugsunternehmen seien identisch“ – tatsächlich verschieben sich die Zeit mit wenigen Vertragsabschlüssen und die Zeit mit wenig Bewegung jedoch um ein bis zwei Monate.
Hochsaison und Nebensaison bei der Miete｜Die Zahl der Vertragsabschlüsse im Großraum Tokio liegt im 1. Quartal ca. beim 1,4-Fachen des 3. Quartals
Die Nebensaison bei der Miete ist das 3. Quartal (Juli bis September). Die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge für Wohnungen im Großraum Tokio lag im 1. Quartal 2025 bei 43.607 und im 3. Quartal 2025 bei 31.002. Das 1. Quartal liegt damit etwa beim 1,4-Fachen des 3. Quartals, bei niedriggeschossigen Mietshäusern (Apartments) sind es etwa 1,6-mal so viele.
| Zeitraum | Vertragsabschlüsse Wohnungen | Vertragsabschlüsse niedriggeschossige Mietshäuser |
| Januar–März 2025 | 43.607 | 21.133 |
| April–Juni 2025 | 35.728 | 13.586 |
| Juli–September 2025 | 31.002 | 12.953 |
| Oktober–Dezember 2025 | 32.031 | 14.327 |
| April–Juni 2026 | 30.293 | 13.199 |
Die Zahl der Vertragsabschlüsse lässt sich als „Umfang der bewegten Angebotsbestände“ lesen. Unterscheidet sich die Grundgesamtheit um drei Zehntel, kehren sich Auswahlbreite und Verhandlungsspielraum um.
| Priorität | Zeitpunkt zum Handeln | Was Sie erhalten | In Kauf zu nehmender Kompromiss |
| Große Auswahl | Januar bis März | Zeitraum mit den meisten Vertragsabschlüssen und dem größten Angebotsbestand im Jahr | Wenig Bedenkzeit, Konditionsverhandlungen schwer durchsetzbar |
| Verhandlungsspielraum bei den Konditionen | Juli bis September | Wenigste Vertragsabschlüsse, Leerstände bleiben eher bestehen | Etwa 30 % kleinere Grundgesamtheit, bahnhofsnahe und neuere Objekte bleiben seltener übrig |
| Gesamtbetrag der Anfangskosten | Juli bis September und November | Verhandlungsspielraum bei Einmalzahlungen und Umzugskosten | Belastung durch Besichtigungen und Umzug in der heißesten Jahreszeit |
| Einzug im April steht fest | Beginn im Dezember/Januar des Vorjahres | Prioritäten lassen sich festlegen, bevor das gesamte Angebot verfügbar ist | Bei zu früher Bewerbung fällt vor dem Einzug bereits Miete an |
Es ist sicherer, den Vergleich nicht allein anhand der Miete vorzunehmen. Sinkt die Monatsmiete auch nur um einige Tausend Yen, kann sich die Jahresbilanz je nach Anfangskosten wieder umkehren. In Aufschlüsselung und Einsparmöglichkeiten bei den Anfangskosten eines Mietvertrags erfahren Sie, welche Posten sich je nach Zeitpunkt beeinflussen lassen.
Wenn Sie den Monat für Ihren Umzug festgelegt haben, planen Sie im nächsten Schritt rückwärts vom Einzugstermin. Wie viele Tage Sie für Besichtigungen, die Bonitätsprüfung und die Kündigungsfrist benötigen, erfahren Sie unter Wann Sie mit der Wohnungssuche beginnen sollten: der Zeitplan rückwärts gerechnet.
Die Hochsaison beim Immobilienverkauf ist der März｜„Auch der Januar ist Hochsaison“ ist ein Missverständnis
Die Hochsaison beim Immobilienverkauf ist der März. Anders als bei der Miete liegt der Höhepunkt nicht in einem Quartal, sondern in einem einzelnen Monat. Zu beachten ist, dass der Januar der Monat mit den wenigsten Vertragsabschlüssen im Jahr ist – „Januar bis März ist Hochsaison“ trifft auf den Kauf/Verkauf also nicht zu.
| Monat | Abgeschlossene Verträge 2025 | Abgeschlossene Verträge 2026 (veröffentlicht bis Juni) |
| Januar | 3.242 (niedrigster Wert des Jahres) | 3.343 (niedrigster Wert des Jahres) |
| Februar | 4.152 | 4.241 |
| März | 4.991 (höchster Wert des Jahres) | 5.001 (höchster Wert des Jahres) |
| April | 3.950 | 3.903 |
| Mai | 3.841 | 3.709 |
| Juni | 4.299 | 4.241 |
| Juli | 3.979 | — |
| August | 3.553 | — |
| September | 4.475 | — |
| Oktober | 4.222 | — |
| November | 4.435 | — |
| Dezember | 3.975 | — |
Zwei Jahre in Folge zeigte sich dasselbe Muster: März mit den meisten, Januar mit den wenigsten Abschlüssen. Bei gebrauchten Einfamilienhäusern ist es ähnlich: 2025 war der März mit 2.196 der stärkste und der Januar mit 1.279 der schwächste Monat.
Für Verkäufer zählt nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern der Zeitpunkt des Beginns. Der Ablauf führt vom Maklervertrag über den Start der Bewerbung, Besichtigungen, Verhandlungen und den Vertragsabschluss bis zur Abwicklung – für einen Abschluss im März ist daher bereits ein Maklervertrag von Oktober bis Dezember des Vorjahres nötig. Wer die Beratung erst im Januar beginnt, kommt erst Mitte Februar auf den Markt und verpasst damit die Hälfte der Zeit, in der Käufer am aktivsten sind.
Ein weiterer Punkt: Auch im September und November gibt es einen Höhepunkt beim Kauf/Verkauf. 2025 lagen September mit 4.475 und November mit 4.435 Abschlüssen auf einem Niveau direkt hinter dem März. Dieser zweite Höhepunkt im Herbst zeigt sich bei Miete und Umzügen nicht, existiert beim Kauf/Verkauf aber tatsächlich: Wer den März verpasst, hat im September die nächste Gelegenheit, mit Beginn im Juni/Juli. Zusammen mit Methode zur Bestimmung des Verkaufszeitpunkts anhand des Immobilienpreisindex lassen sich Marktlage und Saisonalität getrennt beurteilen. Auch bei der Rückrechnung, wann der Maklervertrag geschlossen werden sollte, unterstützen wir Sie gerne in der kostenlosen Beratung von INA.
Der Höhepunkt bei Umzügen liegt im März und April｜Die Zahl der umgezogenen Personen erreicht etwa das 2,6-Fache des Augustwerts
Umzüge konzentrieren sich am stärksten von Mitte März bis Anfang April. Laut dem Bericht über die Bevölkerungsbewegung auf Basis des Einwohnerregisters des Statistikamts Japans lag die Zahl der Umzüge zwischen Gemeinden 2025 im März bei 905.000 und im August bei 349.000 Personen – etwa das 2,6-Fache. Zwischen den Präfekturen öffnet sich die Schere mit 518.532 Personen im März gegenüber 161.506 Personen im August auf etwa das 3,2-Fache.
| Monat | Umzüge zwischen Gemeinden (2025) |
| Januar | 327.000 Personen |
| Februar | 357.000 Personen |
| März | 905.000 Personen |
| April | 684.000 Personen |
| Mai | 383.000 Personen |
| Juni | 372.000 Personen |
| Juli | 398.000 Personen |
| August | 349.000 Personen |
| September | 368.000 Personen |
| Oktober | 380.000 Personen |
| November | 310.000 Personen |
| Dezember | 358.000 Personen |
Diese Tabelle widerlegt zwei verbreitete Annahmen. Der Annahme „der Sommer ist die Nebensaison“ widerspricht der Juli mit 398.000 Personen, dem dritthöchsten Wert des Jahres. Der Annahme „der Herbst ist die zweite Hochsaison“ widersprechen September mit 368.000 und Oktober mit 380.000 Personen, die beide unter dem Juliwert liegen – wirklich ruhig sind erst November und Januar.
Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) veröffentlichte am 28. Januar 2026 über die Abteilung für Gütertransportgewerbe der Abteilung für Logistik und Automobilverkehr eine Pressemitteilung, die um eine zeitliche Verteilung der Umzugstermine bittet. Darin heißt es: „Die Zahl der Umzüge im März beträgt etwa das 2-Fache eines normalen Monats“, und weiter: „Für den Zeitraum von Mitte März bis Anfang April, der alljährlich die stärkste Hochsaison darstellt, wird es sowohl im Hinblick auf Fahrer als auch auf Fahrzeuge zunehmend schwieriger, den Bedarf zu decken.“ Grundlage der Zahlen ist eine Befragung von sechs großen Umzugsunternehmen durch den Verband der japanischen Lkw-Speditionen.
In derselben Mitteilung werden Stimmen von Nutzern zitiert, die ihren Umzugstermin verschoben haben: „Im Vergleich zu einem Umzug am letzten Wochenende im März wurden die Umzugskosten günstiger“ und „Durch die Verschiebung des Umzugstermins ab der letzten Märzwoche ließ sich leichter ein Termin buchen.“ Ein konkreter Preisunterschied wird jedoch nicht genannt. Für die Faustregel „Hochsaison ist das Wievielfache der Nebensaison“ gibt es keine amtliche Bestätigung, weshalb hier keine feste Zahl genannt wird. Sicher ist nur, dass sich die Verfügbarkeit von Terminen bereits deutlich ändert, wenn man die letzte Märzwoche und die erste Aprilwoche meidet.
Warum die Regel „Wer bis zur Nebensaison wartet, zahlt weniger“ 2026 kaum noch gilt
Auf dem Mietmarkt 2026 zeigen sich zunehmend Fälle, in denen es unter dem Strich günstiger ist, sich sofort zu entscheiden, statt ein halbes Jahr zu warten und dann zu verhandeln. Der Grund: Während der Wartezeit steigt bereits die Marktmiete selbst.
Die abgeschlossene Miete für Wohnungen in den 23 Bezirken Tokios stieg vom 1. Quartal 2024 mit 104.000 Yen auf 132.000 Yen im 2. Quartal 2026. Der Preis pro Quadratmeter kletterte im selben Zeitraum von gut zwei Jahren von 3.410 Yen auf 3.899 Yen, ein Anstieg von etwa 14 %. Auch im saisonbereinigten Vergleich desselben 2. Quartals (April bis Juni) stieg der Preis pro Quadratmeter gegenüber 3.705 Yen im Jahr 2025 um 5,2 %. Gleichzeitig sank die Zahl der Vertragsabschlüsse im Großraum Tokio im selben Zeitraum von 35.728 auf 30.293, ein Rückgang um 15,2 %. Der Umsatz schrumpft, während die Preise steigen – ein typisches Muster eines Marktes mit Leerstandsmangel.
| Entscheidungsfaktor | Wann Warten sinnvoll ist | Wann eine sofortige Entscheidung sinnvoll ist |
| Wohnkosten während der Wartezeit | Wartekosten nahe null, z. B. bei den Eltern | Miete für die aktuelle Wohnung läuft weiter bzw. doppelte Belastung |
| Entwicklung der Angebotsmieten in der Region | Im letzten Jahr stabil, Angebote stauen sich | Im letzten Jahr gestiegener Quadratmeterpreis, sinkende Angebotszahl |
| Zahl der festen Ansprüche | Anspruchslose Auswahl, auch übrig gebliebene Wohnungen kommen infrage | Drei oder mehr unverzichtbare Kriterien wie Bahnhofsnähe, Stockwerk oder Baujahr |
| In der Verhandlung erzielbarer Betrag | Erkennbarer Spielraum von mehr als einigen Prozent der Monatsmiete | Auch bei Erfolg nur einige Tausend Yen, die den Anstieg während der Wartezeit nicht ausgleichen |
Die Rechnung dahinter ist einfach: Man stellt „durch Verhandlung gesenkte Monatsmiete × Vertragslaufzeit“ gegenüber „Anzahl der Wartemonate × Wohnkosten während der Wartezeit“ plus „Anstieg der Marktmiete in dieser Zeit“. Geht diese Rechnung nicht positiv auf, gibt es keinen Grund zu warten. Die Annahme, die Nebensaison sei vorteilhafter, ist eine Faustregel aus einer Zeit, in der sich die Marktmiete kaum bewegte.
Wie sich in der Nebensaison Konditionsverhandlungen durchsetzen lassen｜Entscheidungsgrundlagen und Formulierungen
Über den Erfolg von Verhandlungen in der Nebensaison entscheiden nicht Engagement, sondern belastbare Argumente. Denn der Eigentümer fragt sich: „Wie viele Monate bleibt die Wohnung leer, wenn ich mich jetzt nicht auf diese Konditionen einlasse?“
| Verhandlungspunkt | Begünstigende Bedingungen | Verwendbare Argumente | Sichtweise des Eigentümers |
| Mietminderung | Seit Beginn der Vermarktung mehr als drei Monate vergangen und Miete über dem Marktniveau | Abgeschlossene Mieten und Quadratmeterpreise in derselben Region und Baujahresklasse | Größter Widerstand, da sich das künftige Mietniveau senkt |
| Reduzierung oder Streichung des Schlüsselgelds (Reikin) | Wohnung, die über die Hochsaison hinaus leer steht | Anzahl der Monate seit Beginn der Vermarktung | Da es sich um eine Einmalzahlung handelt, bleibt das Mietniveau erhalten – leichter zustimmungsfähig |
| Mietfreie Zeit (Free Rent) | Noch Zeit bis zum gewünschten Einzugstermin | Voraussichtliche Anzahl an Monaten mit Leerstand | Entspricht nur einer Verschiebung des Leerstandsverlusts – leicht zu vereinbaren |
| Ergänzung oder Erneuerung der Ausstattung | Älteres Baujahr, im Vergleich zur Konkurrenz im Nachteil | Ausstattungsstandard vergleichbarer Objekte in der Umgebung | Bleibt als Vermögenswert erhalten – mittel- bis langfristig eher akzeptabel |
Auch die Formulierung hängt davon ab, ob Argumente vorliegen. Statt „Bitte machen Sie es günstiger“ heißt es besser: „Seit Beginn der Vermarktung sind vier Monate vergangen, die abgeschlossene Miete für Objekte desselben Baujahrs liegt bei ◯ Yen pro Quadratmeter. Wenn Sie auf das Schlüsselgeld verzichten, reiche ich diese Woche noch die Bewerbung ein.“ Je eher sich das Anliegen in eine Form bringen lässt, die der Eigentümer intern durchsetzen kann, desto schneller geht es voran. In Wie Sie die richtigen Argumente für eine erfolgreiche Mietsenkungsverhandlung sammeln sind die zu sammelnden Daten zusammengestellt.
Zu beachten ist außerdem, dass mietfreie Zeit nicht automatisch von Vorteil ist. Häufig ist sie an eine Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung gekoppelt, und manche Verträge sehen vor, dass der erlassene Betrag bei einem Auszug vor Ablauf von zwei Jahren zurückzuzahlen ist. Prüfen Sie die entsprechenden Klauseln, bevor Sie zustimmen.
Hochsaison und Nebensaison bei Immobilien aus Sicht von Eigentümern und Maklerbüros｜Vermarktungsbeginn und Aktivitätsplanung in der Nebensaison
Der entscheidende Zeitraum für Vermieter liegt nicht im Januar bis März, sondern in den vorausgehenden Monaten Oktober bis Dezember. Wenn eine Wohnung im Januar bis März vermietet werden soll, aber Konditionen und Exposé bis Dezember nicht fertig sind, verliert sie den Vergleich in der Zeit mit dem größten Angebot.
| Zeitraum | Was Eigentümer festlegen und tun |
| Juli bis September | Zeit mit den wenigsten Vertragsabschlüssen. Größere Sanierungen, Anlagenerneuerungen und die Überprüfung der Kosten für die Wiederherstellung vorziehen |
| Oktober bis November | Zeit mit steigenden Kündigungsankündigungen. Angebotsmiete und Einmalzahlungen anhand der jüngsten Vertragsabschlüsse festlegen |
| Dezember | Beginn der Vermarktung. Fotos, Grundriss und Ausstattungsliste aktualisieren, Werbebudget für die Hochsaison sichern |
| Januar bis März | Anzahl der Anfragen und Besichtigungen wöchentlich prüfen. Wohnungen, die bis Ende Februar nicht vermietet sind, um eine Stufe in den Konditionen anpassen |
| April bis Juni | Ursache für nicht vermietete Wohnungen eingrenzen: Miete, Ausstattung, Fotos oder Ablauf der Besichtigung |
Der entscheidende Wendepunkt ist Ende Februar. Wohnungen, die im 1. Quartal nicht vermietet werden, treffen erst im Januar des Folgejahres wieder auf eine Nachfrage derselben Stärke – im schlimmsten Fall droht fast ein Jahr Leerstand. Gibt es Ende Februar noch keine Besichtigungen, entscheidet die Wahl zwischen Miete, Einmalzahlung oder Fotos und Ausstattungsliste über die Jahresbilanz. In Vorgehen bei der Mietersuche für die Vollvermietung ist die Reihenfolge der Entscheidungen zusammengestellt.
Auch bei Maklerbüros verteilt sich der Umsatz saisonal ähnlich: Er konzentriert sich auf Januar bis März und fällt im Juli bis September schwächer aus. Damit unsere Mitarbeiter in der Hochsaison nicht überlastet werden, legen wir die Pflege der Objektdaten und die Erarbeitung von Konditionsvorschlägen für Eigentümer in die Nebensaison. Für die Ursachenanalyse bei anhaltendem Leerstand oder die Überprüfung der Vermarktungskonditionen nutzen Sie gerne die kostenlose Beratung von INA.
Wann haben Immobilienunternehmen eine „ruhige Zeit“?｜Der günstigste Zeitpunkt für Beratung und Besichtigungen
Die ruhige Zeit für Immobilienunternehmen liegt im Juli bis September sowie im November. Sowohl bei den Vertragsabschlüssen als auch bei den Umzugszahlen handelt es sich um Tiefpunkte, und auch Besuche und Anfragen nehmen ab. Die geschäftige Zeit liegt im Januar bis März: Im März überschneiden sich Vertragsabschluss, Schlüsselübergabe und Einzugstermine, sodass die Zeit pro Fall im Jahresverlauf am kürzesten ausfällt.
Zu beachten ist, dass sich „ruhige Zeit“ und „Zeit mit wenigen Vertragsabschlüssen“ zwar decken, „geschäftige Zeit“ und „Zeit mit vielen Vertragsabschlüssen“ jedoch nicht. Der Januar gehört bei den tatsächlichen Vertragsabschlüssen zu den schwächsten Monaten des Jahres, gilt beim Arbeitsaufkommen aber als Hochsaison. Der Grund: Anfragen und Besichtigungen häufen sich, während die eigentliche Entscheidung erst im März fällt.
Wer sich in Ruhe beraten lassen möchte, ist an Werktagen in der Nebensaison gut aufgehoben. So lässt sich mehrfach mit demselben Ansprechpartner sprechen und die Prioritäten gemeinsam ordnen. Auch Anfragen zu Vertragsabschlüssen in der jeweiligen Region oder zur Zahl der Optionen bei einer gelockerten Bedingung werden dann eher bearbeitet. Die Wahl von Wochentag und Uhrzeit ist in Ruhetage von Immobilienunternehmen und günstige Besuchstage zusammengefasst.
Beim Verkauf gilt dasselbe. Für einen Abschluss im März muss zwar erst im Oktober bis Dezember begonnen werden, doch eine Beratung bereits im Juli bis September erlaubt es, die Grundlagen der Bewertung und die Verkaufsstrategie in Ruhe auszuarbeiten. Nicht in der Hochsaison beraten lassen, sondern in der Nebensaison beraten lassen, um die Hochsaison rechtzeitig zu erreichen. So lässt sich die Saisonalität am zuverlässigsten zum eigenen Vorteil nutzen.
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- Vertragsstrafen bei mietfreien Vereinbarungen und worauf zu achten ist
- Fristen für die Kündigungsmitteilung und Ablauf bis zum Vermarktungsbeginn
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann ist die Hochsaison für Immobilien?
Im März. Allerdings unterscheidet sich das Bild je nach Indikator: Bei der Miete liegt der Höhepunkt im 1. Quartal (Januar bis März), während sich Kauf/Verkauf und Umzüge im März konzentrieren. Beim Arbeitsaufkommen gilt Januar bis März als Hochsaison.
Wann ist die Hochsaison beim Immobilienverkauf?
Der Höhepunkt bei Vertragsabschlüssen liegt im März, der Januar ist der schwächste Monat des Jahres. Sowohl 2025 als auch 2026 war im Großraum Tokio bei Bestandswohnungen der März der stärkste und der Januar der schwächste Monat. Für einen Abschluss im März ist ein Maklervertrag von Oktober bis Dezember des Vorjahres nötig.
Sinkt die Miete in der Nebensaison wirklich?
Bei manchen Wohnungen ja, doch 2026 steigt die Marktmiete selbst, sodass sich der Vorteil des Wartens teilweise aufhebt. Der Preis pro Quadratmeter bei abgeschlossenen Mietverträgen in den 23 Bezirken Tokios ist in gut zwei Jahren um etwa 14 % gestiegen. Vergleichen Sie den durch Verhandlung erzielbaren Nachlass mit den Wohnkosten während der Wartezeit und dem Mietanstieg in dieser Zeit.
Wann sind die Umzugskosten am höchsten?
Von Mitte März bis Anfang April. Laut MLIT liegt die Zahl der Umzüge im März etwa beim 2-Fachen eines normalen Monats, und in diesem Zeitraum wird es sowohl bei Fahrern als auch bei Fahrzeugen schwierig, den Bedarf zu decken. Ein konkreter Preisunterschied ist amtlich nicht belegt, doch wer die letzte Märzwoche meidet, findet leichter einen Termin.
Wann haben Immobilienunternehmen eine ruhige Zeit?
Im Juli bis September sowie im November. Sowohl die Zahl der Vertragsabschlüsse als auch die Umzugszahlen erreichen dann einen Tiefpunkt, und auch Besuche und Anfragen nehmen ab. Wer sich in Ruhe beraten lassen möchte, hat in dieser Zeit leichter Zugang zur Zeit des Ansprechpartners.
Quellen und weiterführende Informationen
- REINS „Handelstrends bei Mietobjekten im Großraum Tokio“, Januar–März 2025
- REINS „Handelstrends bei Mietobjekten im Großraum Tokio“, Juli–September 2025
- REINS „Handelstrends bei Mietobjekten im Großraum Tokio“, April–Juni 2026
- REINS „Monatlicher Schnellbericht Market Watch“
- Statistikamt Japans „Bericht über die Bevölkerungsbewegung auf Basis des Einwohnerregisters“, monatliche Ergebnisse
- MLIT „Bitte um Ihre Mithilfe bei der zeitlichen Verteilung der Umzugstermine!“, 28. Januar 2026 (Reiwa 8)
