A alta temporada do mercado imobiliário no Japão é março. O número de contratos fechados de apartamentos residenciais para locação na Grande Tóquio é cerca de 1,4 vez maior no 1º trimestre (jan-mar) do que no 3º trimestre (jul-set), enquanto nas vendas de apartamentos usados o pico é em março e o mínimo do ano é em janeiro. O número de pessoas que se mudam entre municípios chega a cerca de 2,6 vezes em março em comparação com agosto. No entanto, o conteúdo da "alta temporada" varia de 1 a 2 meses entre locação, venda e mudanças. Mesmo ouvindo que "a baixa temporada é mais barata", isso não define quando você deve agir. Este artigo reinterpreta os dados mensais do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (MLIT), do Bureau de Estatísticas do Japão (Ministério de Assuntos Internos e Comunicações) e da REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) sob a perspectiva de quem aluga, quem vende e quem é proprietário.
Os pontos principais deste artigo
- A "alta temporada imobiliária" na verdade se refere a três fenômenos distintos: os contratos de locação têm pico no 1º trimestre (jan-mar), as vendas têm pico em março, e as mudanças têm pico de meados de março ao início de abril.
- O número de contratos fechados de apartamentos para locação na Grande Tóquio foi de 43.607 no 1º trimestre de 2025 (jan-mar) e 31.002 no 3º trimestre (jul-set), uma diferença de cerca de 1,4 vez.
- Nas vendas de apartamentos usados, março foi o mês com mais contratos fechados e janeiro o mês com menos, por dois anos seguidos — portanto, dizer que "todo o período de janeiro a março é alta temporada" está equivocado.
- O preço por metro quadrado dos contratos de locação de apartamentos nos 23 distritos de Tóquio subiu cerca de 14% em pouco mais de dois anos, e há casos em que o aumento do aluguel durante a espera anula o ganho obtido na negociação.
- Os períodos de menor movimento nas imobiliárias — a "baixa temporada" de trabalho — são de julho a setembro e novembro.
Quando é a alta e a baixa temporada imobiliária? A resposta muda entre locação, venda e mudança
Não é possível responder à alta temporada imobiliária com uma única palavra. Os três indicadores — contratos de locação fechados, contratos de venda fechados e mudanças realizadas — têm seus picos e vales em meses diferentes. Memorizar que "janeiro a março é alta temporada e julho a agosto é baixa temporada" leva a decisões equivocadas.
É preciso distinguir entre o volume de trabalho das imobiliárias e o número real de contratos fechados e mudanças. Não há dúvida de que o volume de trabalho se acumula de janeiro a março. Mas, em números reais, janeiro está entre os meses mais baixos do ano tanto em vendas quanto em número de pessoas que se mudam — é um mês "movimentado, mas sem fechamentos". A definição vem em março.
| Indicador | Fonte | Mês ou período com mais | Mês ou período com menos | Proporção usada neste artigo |
| Contratos fechados de apartamentos residenciais para locação na Grande Tóquio | REINS | 1º trim. de 2025 (jan-mar): 43.607 | 3º trim. de 2025 (jul-set): 31.002 | O 1º trimestre é cerca de 1,4 vez o 3º trimestre |
| Contratos fechados de apartamentos usados na Grande Tóquio | REINS | Março de 2025: 4.991 | Janeiro de 2025: 3.242 | Comparação por números mensais reais (ver adiante) |
| Pessoas que se mudam entre municípios (nacional) | Bureau de Estatísticas do Japão | Março de 2025: 905.000 pessoas | Novembro de 2025: 310.000 pessoas | Março é cerca de 2,6 vezes agosto |
| Pessoas que se mudam entre prefeituras (nacional) | Bureau de Estatísticas do Japão | Março de 2025: 518.532 pessoas | Agosto de 2025: 161.506 pessoas | Março é cerca de 3,2 vezes agosto |
| Mudanças realizadas pelas 6 principais empresas de mudança | MLIT | Março | Mês comum | Março é cerca de 2 vezes um mês comum |
As quatro proporções da tabela referem-se a indicadores diferentes. Cerca de 1,4 vez é o número de contratos fechados de apartamentos para locação da REINS; cerca de 2,6 vezes e 3,2 vezes são o número de pessoas que se mudam do Bureau de Estatísticas; e cerca de 2 vezes é o número de mudanças do MLIT.
Também é comum não perceber que o pico dos contratos de locação chega cerca de um mês antes do pico das mudanças. Costuma-se dizer que "a baixa temporada imobiliária e a baixa temporada das empresas de mudança são a mesma coisa", mas o período com poucos contratos e o período em que as pessoas não se movimentam têm uma defasagem de 1 a 2 meses.
Alta e baixa temporada de locação | O número de contratos fechados na Grande Tóquio é cerca de 1,4 vez maior no 1º trimestre do que no 3º
A baixa temporada da locação é o 3º trimestre (jul-set). O número de contratos fechados de apartamentos residenciais para locação na Grande Tóquio foi de 43.607 no 1º trimestre de 2025 (jan-mar) e 31.002 no 3º trimestre (jul-set). O 1º trimestre é cerca de 1,4 vez o 3º trimestre, e nos prédios de aluguel de poucos andares a diferença é de cerca de 1,6 vez.
| Período | Contratos fechados de apartamentos | Contratos fechados de prédios de poucos andares |
| Jan-mar de 2025 | 43.607 | 21.133 |
| Abr-jun de 2025 | 35.728 | 13.586 |
| Jul-set de 2025 | 31.002 | 12.953 |
| Out-dez de 2025 | 32.031 | 14.327 |
| Abr-jun de 2026 | 30.293 | 13.199 |
O número de contratos fechados pode ser lido como "o volume de estoque de imóveis anunciados que efetivamente foi negociado". Quando a base numérica varia 30%, tanto a amplitude de opções quanto a facilidade de negociar condições se invertem.
| O que priorizar | Quando agir | O que você ganha | Trade-off que você assume |
| Variedade de opções | Jan-mar | Período com mais contratos fechados e o maior estoque de imóveis anunciados do ano | Menos tempo para decidir e menor chance de negociar condições |
| Margem para negociar condições | Jul-set | Período com menos contratos fechados, favorecendo o acúmulo de vacâncias | Base numérica cerca de 30% menor, e imóveis próximos à estação ou mais novos tendem a não sobrar |
| Valor total dos custos iniciais | Jul-set e novembro | Surge margem para ajustar taxas únicas e o valor da mudança | Ônus de visitar imóveis e fazer a mudança em pleno calor intenso |
| Mudança confirmada para abril | Começar em dezembro-janeiro do ano anterior | Permite definir prioridades antes que todo o estoque esteja disponível | Uma candidatura muito antecipada pode gerar aluguel a pagar antes mesmo de morar no imóvel |
É mais seguro não comparar apenas pelo valor do aluguel. Mesmo que a mensalidade caia alguns milhares de ienes, o gasto anual pode se inverter dependendo dos custos iniciais. Consulte Detalhamento dos custos iniciais do contrato de locação e como reduzi-los para verificar quais itens podem ser ajustados conforme a época.
Depois de decidir o mês da mudança, o próximo passo é planejar o cronograma de trás para frente a partir da data de entrada. Quantos dias são necessários para visitas, análise cadastral e aviso de saída está detalhado em Quando começar a procurar um imóvel: cronograma calculado de trás para frente.
A alta temporada da venda de imóveis é março | O engano de achar que "janeiro também é alta temporada"
A alta temporada da venda de imóveis é março. Diferente da locação, o pico não ocorre em um trimestre, mas em um único mês. É importante notar que janeiro é o mês com menos contratos fechados do ano, ou seja, "janeiro a março é alta temporada" não se aplica às vendas.
| Mês | Contratos fechados em 2025 | Contratos fechados em 2026 (dados publicados até junho) |
| Janeiro | 3.242 (mínimo do ano) | 3.343 (mínimo do ano) |
| Fevereiro | 4.152 | 4.241 |
| Março | 4.991 (máximo do ano) | 5.001 (máximo do ano) |
| Abril | 3.950 | 3.903 |
| Maio | 3.841 | 3.709 |
| Junho | 4.299 | 4.241 |
| Julho | 3.979 | — |
| Agosto | 3.553 | — |
| Setembro | 4.475 | — |
| Outubro | 4.222 | — |
| Novembro | 4.435 | — |
| Dezembro | 3.975 | — |
O padrão de março como o mês com mais contratos e janeiro com menos se repetiu por dois anos seguidos. O mesmo vale para casas usadas: em 2025, março teve o máximo com 2.196 contratos e janeiro o mínimo com 1.279.
Para o vendedor, o que importa não é a data do fechamento, mas a data de início do processo. Como o processo segue da assinatura do contrato de intermediação até o início da divulgação, visitas, negociação, contrato e liquidação, um fechamento em março exige um contrato de intermediação firmado entre outubro e dezembro do ano anterior. Se a consulta começar em janeiro, o imóvel só chega ao mercado em meados de fevereiro, perdendo metade do período em que os compradores mais se movimentam.
Há ainda outro ponto: setembro e novembro também têm picos de vendas. Em 2025, setembro teve 4.475 contratos e novembro 4.435, ficando atrás apenas de março. Esse segundo pico de outono não aparece nos dados de locação ou mudança, mas existe de fato nas vendas — se você perder março, a próxima janela é setembro, com início do processo em junho-julho. Consulte também Como identificar o momento de vender a partir do índice de preços imobiliários para separar as condições de mercado da sazonalidade. A consultoria gratuita da INA também pode ajudar você a calcular quando firmar o contrato de intermediação.
O pico das mudanças é em março e abril | O número de pessoas que se mudam é cerca de 2,6 vezes o de agosto
As mudanças se concentram mais entre meados de março e o início de abril. Segundo o Relatório de Migração Populacional do Registro Básico de Residentes do Bureau de Estatísticas do Japão, em 2025 o número de pessoas que se mudaram entre municípios foi de 905.000 em março e 349.000 em agosto, uma diferença de cerca de 2,6 vezes. Entre prefeituras a diferença chega a cerca de 3,2 vezes, com 518.532 pessoas em março contra 161.506 em agosto.
| Mês | Pessoas que se mudam entre municípios (2025) |
| Janeiro | 327.000 pessoas |
| Fevereiro | 357.000 pessoas |
| Março | 905.000 pessoas |
| Abril | 684.000 pessoas |
| Maio | 383.000 pessoas |
| Junho | 372.000 pessoas |
| Julho | 398.000 pessoas |
| Agosto | 349.000 pessoas |
| Setembro | 368.000 pessoas |
| Outubro | 380.000 pessoas |
| Novembro | 310.000 pessoas |
| Dezembro | 358.000 pessoas |
Esta tabela desfaz duas suposições comuns. Contrariando a ideia de que "o verão é baixa temporada", julho registra 398.000 pessoas, a terceira maior marca do ano. Contrariando a ideia de que "o outono é a segunda alta temporada", setembro (368.000) e outubro (380.000) ficam abaixo de julho — os meses realmente mais calmos são novembro e janeiro.
Em 28 de janeiro de 2026, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (MLIT), por meio da Divisão de Negócios de Distribuição de Carga do Departamento de Logística e Veículos Automotores, divulgou um comunicado pedindo que as mudanças sejam distribuídas ao longo do ano. O texto afirma que "o número de mudanças em março é cerca de 2 vezes o de um mês comum", e menciona que "no período de meados de março ao início de abril, tradicionalmente o mais movimentado do ano, tem se tornado cada vez mais difícil atender à demanda tanto em termos de motoristas quanto de veículos". Os números têm como base uma pesquisa da Associação Japonesa de Transporte Rodoviário de Carga junto às 6 principais empresas de mudança.
O mesmo comunicado traz depoimentos de usuários que adiaram a mudança, como "o valor da mudança ficou mais barato em comparação com um fim de semana do final de março" e "ao adiar a mudança a partir da última semana de março, ficou mais fácil conseguir reserva". No entanto, a diferença de valor não é informada. Não há respaldo oficial para a ideia de "quantas vezes a alta temporada custa em relação à baixa temporada", então evitamos afirmações categóricas. O que é certo é que apenas evitar a última semana de março e a primeira semana de abril já muda a facilidade de conseguir reserva.
Por que em 2026 a ideia de "esperar a baixa temporada para economizar" nem sempre se sustenta
No mercado de locação de 2026, há situações em que decidir agora é mais vantajoso em termos de valor total do que esperar seis meses para negociar. Isso porque o próprio aluguel de mercado está subindo enquanto se espera.
O aluguel dos contratos fechados de apartamentos nos 23 distritos de Tóquio passou de 104.000 ienes no 1º trimestre de 2024 (jan-mar) para 132.000 ienes no 2º trimestre de 2026 (abr-jun). O preço por metro quadrado subiu cerca de 14% no mesmo período de pouco mais de dois anos, de 3.410 ienes para 3.899 ienes. Mesmo comparando o mesmo período de abril a junho, sem o efeito da sazonalidade, o preço por metro quadrado subiu 5,2% em relação aos 3.705 ienes de 2025. Por outro lado, o número de contratos fechados na Grande Tóquio caiu 15,2% no mesmo período, de 35.728 para 30.293. É um padrão típico de mercado com escassez de imóveis vagos: as transações diminuem, mas o preço unitário sobe.
| Fator de decisão | Quando esperar é racional | Quando decidir agora é racional |
| Custo de moradia durante a espera | Custo de espera quase zero (ex.: morando com a família) | Continuar pagando o aluguel atual, arcando com custo duplo |
| Tendência do aluguel anunciado na região | Estável no último ano, com estoque anunciado se acumulando | Preço por m² subindo e número de anúncios caindo no último ano |
| Número de exigências | Critérios flexíveis, podendo escolher entre os imóveis que sobraram | Três ou mais condições inegociáveis, como distância da estação, andar, ano de construção |
| Valor possível de negociar | Margem de ajuste visível acima de alguns % do valor mensal | Mesmo com desconto, a redução de alguns milhares de ienes não compensa o aumento durante a espera |
O cálculo é simples. Compare "redução mensal obtida na negociação × duração do contrato" com "meses de espera × custo de moradia durante a espera" + "o quanto o aluguel de mercado sobe nesse período". Se essa subtração não for positiva, não há motivo para esperar. A premissa de que a baixa temporada é mais vantajosa é uma regra empírica de uma época em que o aluguel de mercado não se movia.
Argumentos e como se comunicar para conseguir negociar condições na baixa temporada
O que determina o resultado de uma negociação na baixa temporada não é o entusiasmo, mas os argumentos concretos. Isso porque o que o proprietário está avaliando é "quantos meses a mais o imóvel ficará vago se ele não fechar nessas condições".
| Item de negociação | Condição favorável | O que pode ser usado como argumento | Como o proprietário costuma reagir |
| Redução do aluguel | Mais de 3 meses desde o início do anúncio, com valor acima do mercado | Aluguel de contratos fechados e preço por m² de imóveis da mesma região e faixa de ano de construção | Maior resistência, pois reduz o patamar de aluguel dali em diante |
| Redução ou eliminação da luvas (礼金) | Imóvel que continua vago após a alta temporada | Meses decorridos desde o início do anúncio | Por ser uma taxa única, preserva o patamar de aluguel, sendo mais fácil de aceitar |
| Free rent (isenção temporária de aluguel) | Há dias até a data desejada de mudança | Meses previstos de vacância | Equivale apenas a transferir a perda por vacância, facilitando o acordo |
| Adição ou renovação de equipamentos | Imóvel antigo, em desvantagem frente à concorrência | Especificações de equipamentos de imóveis vizinhos com condições semelhantes | Mais fácil de aceitar a médio e longo prazo, pois permanece como ativo |
A forma de se comunicar também muda conforme você tenha ou não argumentos. Em vez de dizer "por favor, baixe o preço", diga algo como "já se passaram 4 meses desde o início do anúncio, e o aluguel de contratos fechados de imóveis da mesma faixa de ano de construção é de ◯ ienes por m². Se eliminarem a luvas, eu faço a candidatura ainda esta semana". Quanto mais você entregar o argumento em um formato que o proprietário consiga aprovar internamente, mais rápido o processo avança. Em Como reunir argumentos para negociar com sucesso a redução do aluguel, organizamos os dados que devem ser coletados.
Vale notar que o free rent nem sempre é vantajoso incondicionalmente. Costuma vir junto com uma multa por rescisão em curto prazo, e há contratos em que, ao sair antes de completar 2 anos, é preciso devolver o valor isento. Confira as cláusulas antes de fechar o acordo.
A alta e a baixa temporada imobiliária do ponto de vista do proprietário e da imobiliária | Data de início do anúncio e planejamento de atividades na baixa temporada
Para quem aluga o imóvel, o momento decisivo não é janeiro a março, mas o período anterior, de outubro a dezembro. Se as condições e o material de divulgação do imóvel não estiverem prontos até dezembro, um imóvel que se pretende alugar entre janeiro e março perde na comparação durante o período de maior estoque do ano.
| Período | O que o proprietário decide e faz |
| Jul-set | Período com menos contratos fechados. Antecipar reformas de grande porte, renovação de equipamentos e revisão dos valores de restauração do imóvel |
| Out-nov | Período em que aumentam os avisos de desocupação. Definir o aluguel anunciado e as taxas únicas com base nos resultados recentes de contratos fechados |
| Dezembro | Início do anúncio. Substituir fotos, plantas e lista de equipamentos, e reservar o orçamento de publicidade para a alta temporada |
| Jan-mar | Verificar semanalmente o número de contatos e visitas. Para imóveis não fechados até o fim de fevereiro, ajustar um nível das condições |
| Abr-jun | Identificar se a causa do imóvel não alugado está no aluguel, nos equipamentos, nas fotos ou no percurso de visita |
O ponto de decisão é o final de fevereiro. Um imóvel que não fecha contrato no 1º trimestre só vai encontrar uma demanda de volume semelhante em janeiro do ano seguinte, correndo o risco de ficar vago por quase um ano. Se não houver visitas até fevereiro, a decisão de mexer no aluguel, nas taxas únicas ou nas fotos e na lista de equipamentos é o que vai definir o resultado financeiro do ano. Em Como conduzir a captação de inquilinos para manter a taxa de ocupação plena, organizamos a ordem de decisões a seguir.
A distribuição sazonal também é semelhante do lado das imobiliárias: o faturamento se concentra entre janeiro e março, e fica mais fraco entre julho e setembro. Para não desgastar nossa equipe na alta temporada, concentramos a organização dos dados dos imóveis e as propostas de condições aos proprietários na baixa temporada. Para análise das causas de vacância prolongada ou revisão das condições de anúncio, utilize a consultoria gratuita da INA.
Quando as imobiliárias têm menos movimento | O melhor momento para consultas e visitas
Os períodos de menor movimento nas imobiliárias são de julho a setembro e novembro. Esses meses correspondem a vales tanto no número de contratos fechados quanto no número de pessoas que se mudam, e tanto as visitas quanto os contatos ficam mais tranquilos. O período mais movimentado é de janeiro a março, e em março os contratos, entregas de chave e acompanhamentos de mudança se acumulam, fazendo com que o tempo dedicado a cada caso seja o menor do ano.
Vale notar que o "período de menos movimento" coincide com o "período de menos contratos fechados", mas o "período mais movimentado" não coincide com o "período de mais contratos fechados". Janeiro está entre os meses com menos contratos fechados em números reais, mas é alta temporada em termos de volume de trabalho, porque os contatos e as visitas se acumulam e a decisão só vem em março.
Para quem quer conversar com calma, os dias úteis da baixa temporada são mais indicados. É possível consultar o mesmo corretor várias vezes e organizar as prioridades juntos. Também é mais fácil pedir exemplos de contratos fechados na região ou o número de candidatos ao flexibilizar uma condição. A escolha do dia da semana e do horário está resumida em Dias de folga das imobiliárias e os melhores dias para visitar.
O mesmo vale para a venda. Para fechar em março, o processo começa entre outubro e dezembro, mas é melhor fazer a consulta inicial entre julho e setembro, quando dá para definir com calma os fundamentos da avaliação e a estratégia de venda. Não consulte durante a alta temporada imobiliária — consulte na baixa temporada para chegar a tempo da alta temporada. Essa é a forma mais segura de usar a sazonalidade a seu favor.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quando é a alta temporada imobiliária?
É março. No entanto, o formato varia conforme o indicador: os contratos de locação têm pico no 1º trimestre (jan-mar), enquanto vendas e mudanças se concentram em março. Em termos de volume de trabalho, a alta temporada é de janeiro a março.
Quando é a alta temporada da venda de imóveis?
O pico dos contratos fechados é em março, e janeiro é o mês com menos no ano. O número de contratos fechados de apartamentos usados na Grande Tóquio teve março como o mês com mais e janeiro com menos tanto em 2025 quanto em 2026. Para fechar em março, é necessário firmar o contrato de intermediação entre outubro e dezembro do ano anterior.
O aluguel realmente cai na baixa temporada de locação?
Há imóveis em que o valor cai, mas em 2026 o próprio aluguel de mercado está subindo, e o tempo de espera pode acabar sendo anulado. O preço por metro quadrado dos contratos de locação de apartamentos nos 23 distritos de Tóquio subiu cerca de 14% em pouco mais de dois anos. Compare o valor que você consegue reduzir na negociação com o custo de moradia durante a espera e o aumento do aluguel nesse período.
Qual é o período mais caro para se mudar?
É de meados de março ao início de abril. O MLIT afirma que o número de mudanças em março chega a cerca de 2 vezes o de um mês comum, e que nesse período é difícil atender à demanda tanto em motoristas quanto em veículos. Não é possível afirmar a diferença de valor com precisão, pois não há dados oficiais sobre isso, mas evitar a última semana de março já facilita a reserva.
Quando as imobiliárias têm menos movimento?
É de julho a setembro e em novembro. Tanto o número de contratos fechados quanto o número de pessoas que se mudam ficam em seus pontos mais baixos, e as visitas e contatos também diminuem. Quem quer consultar com calma tem mais facilidade de conseguir tempo do corretor se agir nesse período.
Fontes e referências
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) — "Tendências de transações de imóveis residenciais para locação na Grande Tóquio", jan-mar de 2025
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) — "Tendências de transações de imóveis residenciais para locação na Grande Tóquio", jul-set de 2025
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) — "Tendências de transações de imóveis residenciais para locação na Grande Tóquio", abr-jun de 2026
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) — "Boletim mensal Market Watch"
- Bureau de Estatísticas do Japão — "Relatório de Migração Populacional do Registro Básico de Residentes", resultados mensais
- MLIT — "Pedimos a colaboração para distribuir o período das mudanças!", 28 de janeiro de 2026
