日本房地产的旺季是3月。首都圈（东京都市圈）出租公寓成交件数1〜3月期约为7〜9月期的1.4倍，二手公寓买卖成交以3月最多、1月为全年最少。市区町村间迁移人数3月约达8月的2.6倍。但"旺季"的具体内容因租赁、买卖、搬家而错开1〜2个月。即便听说"瞄准淡季就便宜"，也无法据此判断该何时行动。本文将日本国土交通省、日本总务省统计局、东日本不动产流通机构（REINS）的月度数据，按租房者、卖房者、出租房东的不同立场重新解读。
本文要点
- "不动产的旺季"实际指三种不同现象：租赁成交高峰在1〜3月期，买卖成交高峰在3月，搬家高峰则在3月中旬至4月上旬。
- 首都圈出租公寓成交件数，2025年1〜3月期为43,607件，7〜9月期为31,002件，相差约1.4倍。
- 二手公寓买卖成交连续两年都是3月最多、1月最少，"1〜3月整体都是旺季"的说法并不准确。
- 东京23区出租公寓成交每平方米单价在两年多的时间里上涨了约14%，等待期间的租金上涨有时会抵消议价带来的收益。
- 房产中介公司业务量较少的"淡季"是7〜9月和11月。
日本房地产的旺季和淡季分别是什么时候？租赁、买卖、搬家的答案各不相同
不动产的旺季无法用一句话概括。因为租赁成交、买卖成交、实际搬家这三项指标的高峰和低谷各自出现在不同月份。如果只记住"1〜3月是旺季、7〜8月是淡季"，判断就会出错。
需要区分的是房产中介公司的业务量与成交、入住的实际数字。业务量在1〜3月堆积是确定无疑的。但从实际数字看，1月无论在买卖还是迁移人数上都属于全年最少之列，是"很忙却谈不成"的月份。真正见分晓要到3月。
| 指标 | 出处 | 最多的月份・期间 | 最少的月份・期间 | 本文使用的倍率 |
| 首都圈 出租居住用公寓成交件数 | 东日本不动产流通机构(REINS) | 2025年1〜3月期 43,607件 | 2025年7〜9月期 31,002件 | 1〜3月期约为7〜9月期的1.4倍 |
| 首都圈 二手公寓成交件数 | 东日本不动产流通机构(REINS) | 2025年3月 4,991件 | 2025年1月 3,242件 | 按月度实际数字比较（详见下文） |
| 全国 市区町村间迁移人数 | 日本总务省统计局 | 2025年3月 90.5万人 | 2025年11月 31.0万人 | 3月约为8月的2.6倍 |
| 全国 都道府县间迁移人数 | 日本总务省统计局 | 2025年3月 51万8,532人 | 2025年8月 16万1,506人 | 3月约为8月的3.2倍 |
| 大型搬家公司6家的搬家件数 | 日本国土交通省 | 3月 | 平常月份 | 3月约为平常月份的2倍 |
表中的四个倍率各自对应不同的指标。约1.4倍是REINS出租公寓成交件数的倍率，约2.6倍和约3.2倍是日本总务省迁移人数的倍率，约2倍是日本国土交通省搬家件数的倍率。
此外，租赁成交高峰比搬家高峰约早1个月这一点也常被忽视。虽然有人说"房产淡季和搬家公司的淡季相同"，但签约稀少的时期与人员实际迁移的时期之间存在1〜2个月的错位。
租赁的旺季与淡季｜首都圈成交件数1〜3月期约为7〜9月期的1.4倍
租赁的淡季是7〜9月期。首都圈出租居住用公寓的成交件数，2025年1〜3月期为43,607件，7〜9月期为31,002件。1〜3月期约为7〜9月期的1.4倍，低层出租公寓则约为1.6倍。
| 期间 | 公寓成交件数 | 低层出租公寓成交件数 |
| 2025年1〜3月 | 43,607件 | 21,133件 |
| 2025年4〜6月 | 35,728件 | 13,586件 |
| 2025年7〜9月 | 31,002件 | 12,953件 |
| 2025年10〜12月 | 32,031件 | 14,327件 |
| 2026年4〜6月 | 30,293件 | 13,199件 |
成交件数可以解读为"招租库存被消化的量"。基数相差三成，可选范围与议价的难易程度就会随之改变。
| 想优先考虑的事项 | 应行动的时期 | 可获得的 | 需承担的权衡 |
| 选择范围广 | 1〜3月 | 成交件数最多，招租库存也是全年最厚的时期 | 考虑时间短，条件议价不易通过 |
| 议价空间大 | 7〜9月 | 成交最少，空房容易滞留 | 基数约少三成，近站、新建房源不易留存 |
| 初期费用总额 | 7〜9月・11月 | 一次性费用及搬家费出现调整空间 | 酷暑期看房与搬运的负担 |
| 已确定4月入住 | 前一年12月〜1月着手 | 可在房源集中出现前建立优先顺序 | 申请过早会产生入住前的租金负担 |
比较时不要只看租金更为稳妥。即使月租下降数千日元，根据初期费用的不同，年度总支出也可能逆转。请参阅租赁合同初期费用的构成与节省方法，确认哪些项目可以随时期调整。
确定搬家月份后，接下来就要以入住日为基准倒推安排日程。看房、入住审核、退租通知各需要多少天，可参阅找房该从何时开始（倒推日程）。
房产出售的旺季是3月｜"1月也是旺季"是一种误解
房产出售的旺季是3月。与租赁不同，其高峰不是以季度、而是以单月形式出现。需要注意的是1月是全年成交最少的月份，"1〜3月是旺季"这一说法并不适用于买卖。
| 月份 | 2025年 成交件数 | 2026年 成交件数（公布至6月） |
| 1月 | 3,242件（全年最少） | 3,343件（全年最少） |
| 2月 | 4,152件 | 4,241件 |
| 3月 | 4,991件（全年最多） | 5,001件（全年最多） |
| 4月 | 3,950件 | 3,903件 |
| 5月 | 3,841件 | 3,709件 |
| 6月 | 4,299件 | 4,241件 |
| 7月 | 3,979件 | — |
| 8月 | 3,553件 | — |
| 9月 | 4,475件 | — |
| 10月 | 4,222件 | — |
| 11月 | 4,435件 | — |
| 12月 | 3,975件 | — |
连续两年都重现了3月最多、1月最少的格局。二手独栋住宅也是如此，2025年3月2,196件为最多，1月1,279件为最少。
对卖方而言，真正有意义的是不是成交日，而是着手日。因为流程要经过委托中介合同、开始发布广告、看房、议价、签约、结算等阶段，若想在3月成交，就需要在前一年10〜12月签订委托中介合同。若1月才开始咨询，房源上市就会拖到2月中旬，会错过买方最活跃时期的一半。
还有一点，9月和11月同样存在买卖高峰。2025年9月为4,475件，11月为4,435件，是仅次于3月的水平。这个秋季第二高峰在租赁和搬家数据中并不明显，但在买卖数据中确实存在，若错过3月，下一个出手窗口就是9月，着手时间则应在6〜7月。结合从房地产价格指数判断出售时机的方法一同确认，可以将市场行情与季节性因素区分开来判断。关于委托中介合同应何时签订的倒推计算，也欢迎在INA的免费咨询中一起探讨。
搬家高峰在3月・4月｜迁移人数约为8月的2.6倍
搬家最集中的时段是3月中旬到4月上旬。根据日本总务省统计局基于居民基本台账的人口迁移报告，2025年市区町村间迁移人数3月为90.5万人、8月为34.9万人，约相差2.6倍。都道府县间则3月为51万8,532人、8月为16万1,506人，差距扩大到约3.2倍。
| 月份 | 市区町村间迁移人数（2025年） |
| 1月 | 32.7万人 |
| 2月 | 35.7万人 |
| 3月 | 90.5万人 |
| 4月 | 68.4万人 |
| 5月 | 38.3万人 |
| 6月 | 37.2万人 |
| 7月 | 39.8万人 |
| 8月 | 34.9万人 |
| 9月 | 36.8万人 |
| 10月 | 38.0万人 |
| 11月 | 31.0万人 |
| 12月 | 35.8万人 |
这张表打破了两个先入为主的印象。针对"夏季是淡季"的说法，7月为39.8万人，位居全年第3。针对"秋季是第二旺季"的说法，9月36.8万人、10月38.0万人均低于7月，真正冷清的其实是11月和1月。
日本国土交通省于2026年1月28日，由物流・汽车局货物流通事业课发布新闻稿，呼吁分散搬家时期。其中指出"3月的搬家件数约为平常月份的2倍"，并写明"每年最繁忙的3月中旬〜4月上旬，从司机和车辆两方面来看，应对都变得愈发困难"。件数的依据来自全日本卡车协会对大型搬家公司6家的访谈调查。
同一份发布资料中，还刊载了错开时期用户的反馈，如"与3月末周末搬家相比，搬家费用变便宜了""从3月最后一周错开搬家时间后，预约变得更容易了"。不过并未给出具体金额差异。"旺季是淡季的多少倍"这类说法没有官方数据支持，因此本文避免下定论。可以确定的是，只要避开3月最后一周和4月第一周，预约的难易程度就会明显改变。
为什么2026年"等到淡季就便宜"这一说法难以成立
在2026年的租赁市场中，出现了这样的情况：与其等待半年再议价，不如现在就定下来，在总额上反而更划算。原因在于，等待期间市场租金本身就在上涨。
东京23区出租公寓成交租金，从2024年1〜3月期的10.4万日元，涨到2026年4〜6月期的13.2万日元。每平方米单价在同样两年多的时间里，从3,410日元涨到3,899日元，上涨约14%。即使剔除季节性因素、同为4〜6月期比较，每平方米单价也从2025年的3,705日元上涨了5.2%。与此同时，首都圈成交件数在同一期间从35,728件减少到30,293件，降幅达15.2%。交易量在萎缩，单价却在上涨，这正是空房不足市场特有的形态。
| 判断依据 | 选择等待更合理的情况 | 选择现在决定更合理的情况 |
| 等待期间的住房费用 | 住在老家等待成本几乎为零 | 需继续支付现居住处租金、承担双重负担 |
| 该地区招租租金走势 | 近1年持平，招租房源不断累积 | 近1年每平方米单价上涨、招租数量减少 |
| 执着条件的数量 | 条件宽松，剩余房源也可接受 | 距车站远近、楼层、建成年份等不可让步的条件有3项以上 |
| 议价可期待的金额 | 可见到超过月租数%的调整空间 | 即使下降也只有数千日元，抵不过等待期间的涨幅 |
计算方式很简单。将"议价可降低的月租 × 合同期限"，与"等待月数 × 等待期间的住房费用"加上"该期间市场租金的上涨部分"进行比较。如果这道减法算不出正值，就没有等待的理由。"淡季更有利"这一前提，是市场租金不变时代的经验法则。
在淡季让条件议价获得通过的判断依据与表达方式
决定淡季议价结果的，不是热情，而是依据。因为房东判断的标准是"如果不以这个条件成交，空房还会持续多少个月"。
| 议价项目 | 容易通过的条件 | 可作为依据使用的信息 | 房东一方的接受程度 |
| 降低租金 | 招租开始已超过3个月且高于市场行情 | 同区域、同建成年代的成交租金与每平方米单价 | 因今后租金水平会随之下降，抵触最强 |
| 降低或取消礼金 | 越过旺季仍未租出的房间 | 从招租开始日起经过的月数 | 因属于一次性费用，可维持租金水平，较易接受 |
| 免租期 | 距离希望入住日尚有时日 | 预计维持空房状态的月数 | 相当于转嫁空房损失，容易达成一致 |
| 增设或更新设备 | 建成年代较久、逊色于同类竞品 | 周边同等条件房源的设备规格 | 因可作为资产留存，中长期较易被接受 |
表达方式也会因是否有依据而不同。不要只说"请便宜一点"，而应表达为"招租已开始4个月，同建成年代的成交租金为每平方米◯日元。如果能免除礼金，我本周内就申请入住"。以房东能够拿去走内部审批流程的形式提出，事情推进得就越快。让房租降价议价成功的资料收集方法中整理了应收集的数据。
另外，免租期并非无条件划算。它常与短期解约违约金搭配设置，也有合同规定若在不满2年时退租，需返还已免除的部分。请务必在达成一致前确认条款内容。
从房东与中介公司角度看不动产的旺季与淡季｜招租开始日与淡季运营设计
对出租方而言，真正的胜负关键不在1〜3月，而在此前的10〜12月。想在1〜3月成交的房间，如果到12月为止条件和招租图纸还没准备好，就会在库存最厚的时期在比较中落败。
| 时期 | 房东需要决定和行动的事项 |
| 7〜9月 | 成交最少的时期。提前进行大规模维修、设备更新、恢复原状单价的重新评估 |
| 10〜11月 | 退租通知增多的时期。将招租租金和一次性费用与近期成交实绩对照后确定 |
| 12月 | 开始招租。更换照片、图纸、设备清单，并确保旺季所需的广告费预算 |
| 1〜3月 | 每周确认咨询数与看房数。2月内未能成交的房间需调整一档条件 |
| 4〜6月 | 将积压未租出的原因归类到租金、设备、照片、看房动线中的某一项 |
判断的分水岭在2月末。1〜3月期未能成交的房间，下一次出现同样厚度的需求要等到次年1月，实际上有近1年空置的风险。若2月时仍无看房，应调整租金、一次性费用，还是照片与设备清单，这一选择将左右全年收支。为维持满租而进行招租的推进方法中整理了判断的先后顺序。
中介公司一方的季节分配也是如此，业绩集中在1〜3月，7〜9月则较为清淡。为避免在旺季消耗人才，我们把房源数据整理和向房东提出条件建议这类工作安排在淡季进行。若需要分析持续空置房源的原因或重新评估招租条件，欢迎使用INA的免费咨询。
房产中介公司的"淡季"是什么时候｜易于咨询和看房的时机
房产中介公司较为清闲的时期是7〜9月和11月。无论从成交件数还是迁移人数来看都处于低谷，来访和咨询也相对平静。繁忙时期是1〜3月，其中3月因签约、交钥匙、入住验收集中在一起，能分配给单个客户的时间是全年最短的。
需要注意的是，"清闲的时期"与"成交较少的时期"重合，但"繁忙的时期"与"成交较多的时期"并不重合。1月在实际成交数字上属于全年最少之列，但在业务量上却是旺季，因为咨询和看房不断累积，而最终成交要到3月才会见分晓。
想花时间仔细咨询的人，适合选择淡季的工作日。可以多次向同一位负责人咨询，一起梳理优先顺序。请求提供该地区的成交案例，或放宽一项条件后能有多少候选房源，这类要求也更容易得到满足。关于星期和时间段的选择方法，整理在房产中介公司的定休日与便于到店的星期一文中。
出售也是同理。若想在3月成交，着手时间是10〜12月，但咨询本身若能提前到7〜9月进行，就能更从容地梳理评估依据和销售策略。不是在旺季来临时才咨询，而是为了赶上旺季而在淡季提前咨询。这是把季节性变为助力的最可靠方法。
常见问题（FAQ）
不动产的旺季是什么时候？
是3月。不过不同指标呈现的形态各不相同：租赁成交高峰出现在1〜3月期，而买卖和搬家则集中在3月。就业务量而言，1〜3月是旺季。
房产出售的旺季是什么时候？
成交高峰在3月，1月为全年最少。首都圈二手公寓成交件数在2025年和2026年均为3月最多、1月最少。若想在3月成交，需要在前一年10〜12月签订委托中介合同。
租赁淡季房租真的会下降吗？
确实有房间会降价，但2026年市场租金本身在上涨，等待带来的收益有时会被抵消。东京23区出租公寓成交每平方米单价在两年多的时间里上涨了约14%。请将议价可降低的金额，与等待期间的住房费用及租金上涨部分进行比较。
搬家费用最高的时期是什么时候？
是3月中旬到4月上旬。日本国土交通省指出，3月的搬家件数约为平常月份的2倍，这段时期在司机和车辆两方面应对都比较困难。由于官方统计中没有具体金额差异，无法断言差多少，但只要避开3月最后一周，预约就会更容易。
房产中介公司清闲的时期是什么时候？
是7〜9月和11月。成交件数与迁移人数都处于低谷，到店和咨询也相对平静。想仔细咨询的人如果选择这个时期行动，更容易占用到负责人的时间。
引用・参考资料
