在建设公寓楼时，提前掌握《建筑基准法》的相关规定至关重要。了解所拥有的土地是否可以建设公寓楼，以及最大可建设的规模，有助于顺利推进计划。
本文将在了解《建筑基准法》特点的基础上，详细介绍建设公寓楼的条件，以及违规建筑物和既存不适格物件的相关内容。
《建筑基准法》是一部怎样的法律？
《建筑基准法》是一部为保障人们安心、安全生活而制定的法律，规定了建筑物在建设和使用过程中应遵守的各项规则。法律对建筑物的用途、场地、设备及结构等方面均设有相应标准。
《建筑基准法》的特点
《建筑基准法》规定了可建造建筑物的种类、建筑面积及总建筑面积的上限等内容。开工前须经"建筑确认"审查其是否符合法律规定，取得确认证书后方可动工。施工过程中还需进行中间检查，竣工后需进行竣工验收。
单体规定与集体规定的区别
单体规定是针对建筑物本身的安全标准（包括结构耐久性、抗震性、采光、通风等），在全国范围内统一适用。集体规定是以改善区域环境为目的的标准（包括场地、道路、建筑密度、容积率、高度限制等），主要适用于城市规划区域和准城市规划区域内。
公寓楼在《建筑基准法》中如何分类？
公寓楼在《建筑基准法》中被归类为"共同住宅"，并进一步作为"特殊建筑物"处理，须满足比普通住宅更为严格的条件。
什么是共同住宅
一栋建筑内含有2套及以上住宅，且设有楼梯、走廊、门厅的，即归类为共同住宅。
什么是特殊建筑物
供不特定多数人出入、存在火灾风险的建筑属于特殊建筑物。公寓楼与学校、医院、百货商场等同等对待，建筑条件更为严格。
建设公寓楼需满足哪些条件？
《建筑基准法》对公寓楼建设规定了诸多要求，以下来了解主要条件。
建筑密度与容积率
建筑密度越大，可建的建筑面积越大；容积率越高，可建的楼层越高。上限因土地及用途区域的不同而有所差异。
建筑高度限制
高度限制分为绝对高度限制、道路斜线限制、北侧斜线限制和日照限制四种，具体适用情况因用途区域而异。
- 绝对高度限制：第一种、第二种低层住宅专用区域限高10米或12米以下
- 道路斜线限制：为保障临街道路日照和通风而设定的坡度限制
- 北侧斜线限制：为保障北侧相邻地块采光而设定的高度限制
- 日照限制：对中高层建筑造成阴影时长的限制
道路接邻义务
建筑用地须与宽度4米以上的道路相接2米以上。若宽度不足，部分情况下可通过"退缩建筑线"实现合法建设。
消防设施的设置
3层及以上的公寓楼须设置疏散设施、消火栓、自动喷水灭火系统（11层及以上）、排烟设备、应急照明、疏散通道、避雷针（20米及以上）及消防电梯（31米以上）等设施。
户型及内装限制
墙壁和天花板的装修材料须使用难燃材料或准不燃材料，无窗房间须采用耐火构造。
采光性、通风性与隔音性
窗户面积须达到居室建筑面积的1/7以上，通风开口部须达到1/20以上。同时须考虑对相邻居民生活噪音的影响，安装隔音墙。
定期报告义务
公寓楼须每3年提交一次定期报告。如有怠报，将被处以100万日元以下的罚款。
哪些地区可以建设公寓楼，哪些地区不能？
公寓楼须在城市规划区域内建设，城市规划区域以外原则上不得建设。用途区域的不同也会带来相应限制。
城市规划区域的构成
城市规划区域分为城市化区域、城市化控制区域和非划定区域，公寓楼主要在城市化区域内建设。
与用途区域的关系
13种用途区域各自规定了建筑密度、容积率和高度限制。工业专用区域原则上不得建设公寓楼。
还需确认地方政府条例
各地方政府可能制定有独自的条例，请提前确认。
违规建筑物与既存不适格物件的区别是什么？
与《建筑基准法》相关的问题物件分为"违规建筑物"和"既存不适格物件"两类，正确理解两者的区别至关重要。
违规建筑物的特点
未申请建筑确认擅自建设，或建成建筑与申请内容不符的，即属违规建筑物。主要情形如下。
- 未经许可建设或建筑与申请内容不符
- 建成后出售部分场地导致建筑密度、容积率超标
- 未经许可擅自加建、改建或变更用途
既存不适格物件的特点
建造时符合法律规定，但因法规修订而不再符合现行标准的物件。继续居住或使用本身并无问题，但在进行加建、改建时须符合现行法律规定。常见情形包括：用途区域变更、建筑密度及容积率修订、新抗震标准实施前建造的建筑等。
如何避免投资违规建筑物？
在房地产投资中，为避免购入违规建筑物，以下核查不可或缺。
核查建筑确认申请书及检查合格证
通过建筑确认申请书可核实设计是否符合法律规定，通过检查合格证可确认施工完成后是否存在问题。
核查消防检查实施情况
若每年一次的法定建筑设备检查及每3年一次的特殊建筑物定期调查报告均已适当完成，则可作为该物件符合《建筑基准法》的证明。
购买既存不适格公寓楼时的注意事项
既存不适格物件也不乏地段优越者，但须了解以下风险。
- 加建、重建的限制：可能无法按现有规模进行加建或改建
- 资产价值偏低：建筑年代久远，维护成本可能持续增加
- 融资困难：与其他公寓楼相比，资金筹措可能更为困难
- 出售困难：因资产价值被认定偏低，买家可能难以找到
常见问题（FAQ）
Q. 《建筑基准法》中的"建筑确认"是什么？
这是一项审查建筑物是否符合法律规定的制度。经审查合格后将颁发确认证书，方可开工建设。
Q. 违规建筑物与既存不适格物件最大的区别是什么？
违规建筑物是指建造时即已违反法律规定的建筑；既存不适格物件是指建造时合法，但因法规修订而不再符合现行标准的建筑。
Q. 既存不适格物件可以进行加建或改建吗？
可以，但加建或改建部分须符合现行《建筑基准法》的规定。根据规模大小，有时也可能需要拆除重建。
Q. 有没有不允许建设公寓楼的用途区域？
工业专用区域原则上不允许建设公寓楼。城市化控制区域内的建设也基本受到限制。
