Free Rent (フリーレント, furī rento) ist eine Klausel im japanischen Mietvertrag, die den Mieter für einen festgelegten Zeitraum nach dem Einzug von der Mietzahlung befreit. Erlassen wird ausschließlich die Miete selbst. Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale sowie die Stellplatzmiete laufen in dieser Zeit unverändert weiter. Der eigentliche Kernpunkt liegt aber woanders: Für dieselbe Anzahl von Monaten, die geschenkt werden, steht in aller Regel eine Vertragsstrafe für eine vorzeitige Kündigung im Vertrag.
Wer in Japan eine Wohnung sucht und auf einem Mietportal die Angabe „フリーレント2ヶ月" (zwei Monate Free Rent) entdeckt, steht vor derselben Frage wie viele einheimische Interessenten: Ist das schlicht ein gutes Angebot, oder hat diese Wohnung eine Geschichte? Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum kommt eine zweite Unsicherheit hinzu. Mietfreie Zeit kennen Sie aus der Gewerbevermietung, wo sie als Anreiz bei Bürovermietungen üblich ist. In Japan ist dieses Instrument bis tief in den Wohnungsmarkt hinein Standard, und es ist dort mit einer Bindungswirkung verknüpft, die es in einem deutschen Wohnraummietvertrag in dieser Form nicht geben könnte. Dieser Artikel ordnet ein, was der Unterschied zwischen einem, zwei und drei mietfreien Monaten bedeutet, wie weit die Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung nach japanischem Recht trägt und wie sich der Verdacht auf ein sogenanntes jiko bukken (事故物件, eine Wohnung mit belastender Vorgeschichte) methodisch klären lässt. Grundlage sind das japanische Verbrauchervertragsgesetz, ein japanisches Gerichtsurteil und die Richtlinie des japanischen Bau- und Verkehrsministeriums.
Alle Yen-Beträge in diesem Artikel sind zur Orientierung mit rund 170 JPY je Euro (Stand 2026) in Euro umgerechnet. Die tatsächlichen Beträge hängen vom Wechselkurs am Zahlungstag ab.
Die wichtigsten Punkte
- Free Rent erlässt ausschließlich die Miete. Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale, Stellplatzmiete sowie Strom, Gas und Wasser fallen auch während der mietfreien Monate an.
- Der Unterschied zwischen einem, zwei und drei mietfreien Monaten spiegelt zweierlei wider: wie stark der Vermieter unter Leerstand steht und wie schwer die Bindung ist, die der Mieter dafür übernimmt.
- Liegt die Miete über dem Marktniveau, lässt sich die Wohndauer, ab der sich das Angebot nicht mehr rechnet, mit der Formel „mietfreie Monate × Miete ÷ monatliche Mietdifferenz" berechnen.
- Bei Wohnraumverträgen zwischen einem Unternehmen und einer Privatperson kann eine Vertragsstrafe für kurzfristige Kündigung nach japanischem Recht gemäß Art. 9 Abs. 1 Nr. 1 des japanischen Verbrauchervertragsgesetzes insoweit unwirksam sein, als sie den „durchschnittlichen Schaden" übersteigt. Es besteht insoweit ein Spielraum, kein Automatismus. Ein japanisches Gericht hat in einem konkreten Fall eine Monatsmiete als durchschnittlichen Schaden angesehen; diese Entscheidung betrifft einen bestimmten Sachverhalt und lässt sich nicht verallgemeinern. Gewerbe- und Firmenverträge fallen nicht unter dieses Gesetz.
- Free Rent bedeutet nicht, dass es sich um ein jiko bukken handelt. Nach der Richtlinie des japanischen Bau- und Verkehrsministeriums muss der Makler jedoch unabhängig von der verstrichenen Zeit und der Todesursache das offenlegen, was seine Nachforschungen ergeben haben, sobald der Mietinteressent danach fragt.
Was ist Free Rent? Welche Kosten entfallen und welche weiterlaufen
Free Rent ist eine Vertragsbedingung, die den Mieter für einen bestimmten Zeitraum nach dem Einzug von der Pflicht zur Mietzahlung befreit. Befreit wird allein die Miete. Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale, Stellplatzmiete sowie Strom, Gas und Wasser werden auch in den mietfreien Monaten ganz normal in Rechnung gestellt. Der Ausgangspunkt für jede Bewertung dieses Angebots ist deshalb, die Angabe „mietfreier Zeitraum" nicht als einen Zeitraum ohne Wohnkosten zu lesen.
Für Investoren und Mieter aus dem deutschsprachigen Raum ist an dieser Stelle eine Einordnung nützlich. In Deutschland, Österreich und der Schweiz ist mietfreie Zeit ein Instrument der Gewerbevermietung: Ein Büromieter erhält drei oder sechs mietfreie Monate, um den Ausbau zu finanzieren. Im Wohnraum ist das die Ausnahme. In Japan dagegen ist Free Rent im Wohnungsmarkt ein alltägliches Vermarktungsinstrument, das offen in Exposés und Portalen ausgewiesen wird und über das man verhandeln kann. Diese Selbstverständlichkeit ist japanspezifisch, und sie hat eine ökonomische Logik, die weiter unten erklärt wird.
Definition und Funktionsweise von Free Rent
„Free Rent" ist ein wasei-eigo (和製英語, ein in Japan aus englischen Bausteinen gebildeter Fachbegriff) aus „free" und „rent" und in der japanischen Immobilienpraxis fest etabliert. Die Regelung steht als Sonderklausel (特約, tokuyaku) im Mietvertrag selbst oder in einer separaten Zusatzvereinbarung und ist dort in der Form formuliert, dass die Miete für die Monate von X bis Y erlassen wird. Für diesen Zeitraum entsteht die Mietforderung schlicht nicht.
Entscheidend ist dabei, dass Free Rent keine Mietsenkung ist. Die ausgeschriebene Miete bleibt unverändert stehen; erlassen werden nur die ersten Monate nach dem Einzug. Aus Sicht des Vermieters ist das ein Weg, einen faktischen Rabatt zu gewähren, ohne das Mietniveau der Wohnung anzutasten. Aus Sicht des Mieters senkt es die Anfangskosten und verhindert, dass für eine Übergangszeit zwei Mieten parallel laufen. Beides sind „faktische Rabatte", aber Mietsenkung und Free Rent haben für die Folgejahre eine völlig unterschiedliche Bedeutung. Wer aus dem deutschsprachigen Raum kommt, kann sich die Unterscheidung über die Ertragswertlogik merken: Eine Mietsenkung verändert die nachhaltig erzielbare Miete und damit den Ertragswert dauerhaft, ein mietfreier Zeitraum belastet nur das erste Jahr.
Ein Beispiel: Für eine Wohnung mit 120.000 JPY (rund 705 EUR) Miete und 8.000 JPY (rund 47 EUR) Verwaltungskostenpauschale werden zwei Monate Free Rent gewährt. Erlassen werden damit 240.000 JPY (rund 1.410 EUR) an Miete. Die Verwaltungskostenpauschale von zusammen 16.000 JPY (rund 94 EUR) für zwei Monate wird dennoch berechnet, und die Verträge und Zahlungen für Strom, Gas und Wasser beginnen mit dem ersten Einzugstag. Wer seine Liquiditätsplanung auf der Annahme aufbaut, zwei Monate lang keinerlei Ausgaben zu haben, sieht sein Startkapital schneller schrumpfen als geplant.
Übersicht: Was entfällt und was weiterhin anfällt
Was während der mietfreien Zeit erlassen und was weiterhin in Rechnung gestellt wird, lässt sich nach Kostenpositionen wie folgt ordnen. Wer diese Tabelle vor Vertragsschluss neben das Exposé und den Vertragsentwurf legt und Zeile für Zeile abgleicht, erlebt bei der ersten Abrechnung keine Überraschungen. Ein Hinweis vorab für deutschsprachige Leser: Die japanische Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale (管理費・共益費, kanrihi/kyōekihi) ist ein fester monatlicher Betrag und wird nicht wie die deutschen Betriebskosten am Jahresende gegen die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Eine Nachzahlung oder Erstattung gibt es in der Regel nicht.
| Kostenposition | Behandlung während der Free-Rent-Zeit | Was Sie klären sollten |
| Miete | wird erlassen (Kern der Free-Rent-Regelung) | Welche Monate erfasst sind und ob anteilig abgerechnet wird |
| Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale | fällt grundsätzlich an | Bei Objekten mit Bruttomietangabe die Aufteilung des erlassenen Anteils prüfen |
| Pkw-Stellplatz, Fahrrad- und Motorradstellplatz | fällt an (meist eigener Vertrag) | Ob der Stellplatz separat vertraglich geregelt ist und wie er bei Kündigung behandelt wird |
| Strom, Gas, Wasser | fällt an | Ob das Wasser pauschal über die Verwaltungskosten abgegolten ist |
| Internetnutzung | fällt an (außer bei Objekten mit Gratis-Internet) | Ob ein Sammelvertrag für das ganze Haus oder ein Einzelvertrag besteht |
| Beitrag zur Nachbarschafts- bzw. Bezirksvereinigung | fällt an | Ob er zusammen mit der Miete eingezogen oder gesondert abgerechnet wird |
| Entgelt der Mietbürgschaftsgesellschaft | fällt sowohl beim Abschluss als auch bei der Verlängerung an | Wie viele Monatsmieten die Bemessungsgrundlage des Erstentgelts umfasst |
| Feuerversicherung bzw. Kleinstversicherung | fällt an | Ob Versicherungslaufzeit und Vertragslaufzeit auseinanderfallen |
| Kaution (shikikin), Schlüsselgeld (reikin), Maklerprovision | fällt unabhängig von der Free-Rent-Regelung an | Das Schlüsselgeld wird nicht zurückgezahlt, deshalb Gesamtsummen vergleichen |
Besonders leicht übersehen wird das Entgelt der Mietbürgschaftsgesellschaft (家賃債務保証会社, yachin saimu hoshō gaisha). Diese Gesellschaften übernehmen in Japan die Rolle, die im deutschsprachigen Raum eine Bürgschaft, eine Mietkautionsversicherung oder eine Bonitätsauskunft spielt: Sie garantieren dem Vermieter die Mietzahlung und lassen sich das mit einem Erstentgelt und regelmäßigen Verlängerungsentgelten bezahlen. Ist das Erstentgelt als Prozentsatz der Summe aus Miete und Nebenkosten definiert, bleibt die vertraglich vereinbarte Miete die Bemessungsgrundlage, auch wenn sie gerade erlassen ist. Die Befreiung senkt das Bürgschaftsentgelt also nicht. Ein vollständiges Bild der Einzugskosten erhalten Sie mit der Aufschlüsselung der Anfangskosten eines japanischen Mietvertrags und Wegen, sie zu senken.
Warum Vermieter Free Rent anbieten
Vermieter entscheiden sich für Free Rent, weil der Verlust kleiner ausfällt als bei einer Mietsenkung. Steht eine Wohnung einen Monat leer, sind die Mieteinnahmen dieses Monats gleich null. Wird die Wohnung dagegen dank eines mietfreien Monats noch in diesem Monat vermietet, ist der entgangene Betrag zwar derselbe, aber die Miete der Folgemonate ist gesichert. Das Ergebnis unterscheidet sich damit erheblich.
Der zweite Grund ist die Verteidigung des Mietniveaus. Der Wert einer Mietimmobilie bemisst sich nach der Summe der tatsächlich vereinnahmten Mieten. Wird die ausgeschriebene Miete von 100.000 JPY (rund 590 EUR) auf 90.000 JPY (rund 530 EUR) gesenkt, sinken die Jahreseinnahmen dieser Wohnung um 120.000 JPY (rund 705 EUR), und nach der Ertragswertlogik sinkt damit der Objektwert selbst. Ein mietfreier Monat kostet dagegen nur einmalig 100.000 JPY im ersten Jahr, während ab dem Folgejahr wieder volle 100.000 JPY pro Monat auflaufen. Für den Vermieter ist die mietfreie Zeit deshalb häufig die rationalere Wahl als der Preisnachlass.
Für DACH-Investoren mit langfristigem, konservativem Anlagehorizont ist genau das der interessante Punkt. Anders als in Deutschland, wo die zulässige Miete durch Mietspiegel und Mietpreisbremse von außen gedeckelt wird, ist die Nominalmiete in Japan im Grundsatz frei verhandelbar. Der Vermieter schützt sie trotzdem, und zwar aus eigenem Interesse an der Bewertung. Wer japanische Wohnimmobilien hält, sollte deshalb bei der Prüfung eines Bestands nicht nur auf die Vertragsmiete schauen, sondern auf die tatsächlich vereinnahmte Miete der letzten zwölf Monate. Ein Objekt, das mit voller Sollmiete ausgewiesen wird, aber jede Neuvermietung mit zwei mietfreien Monaten erkaufen musste, hat eine schwächere Ertragslage, als das Mietenblatt vermuten lässt.
Kurz: Dass eine Wohnung mit Free Rent angeboten wird, ist für sich genommen kein Warnsignal. Eher im Gegenteil, gerade Vermieter, die ihr Mietniveau halten wollen, greifen zu diesem Mittel. Wer das verstanden hat, kann sich von der Vorstellung „Free Rent gleich Problemwohnung" lösen und die Bedingung nüchtern für sich bewerten.
Bedeutet Free Rent, dass ich komplett kostenlos wohne?
Nein. Wer nach „wohnung kostenlos vermieten“, „wohnung umsonst vermieten“ oder „mietvertrag ohne miete“ sucht, hat oft ein anderes Modell im Kopf als das hier beschriebene Free Rent: eine dauerhaft mietfreie Wohnung, bei der über die gesamte Mietzeit gar keine Miete anfällt, sondern höchstens Nebenkosten. Ein solches Dauermodell existiert im regulären japanischen Wohnungsmarkt praktisch nicht.
Free Rent (フリーレント) ist, wie in den Abschnitten oben beschrieben, ausschließlich ein zeitlich begrenzter Erlass der Kaltmiete für die ersten ein bis drei Monate eines regulären Mietverhältnisses; Nebenkosten sowie die Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale laufen von Beginn an weiter.
Ein tatsächlich dauerhaft mietfreies Wohnen kennt der japanische Wohnungsmarkt nur in einer engen Sonderkonstellation: der Dienstwohnung eines Hausmeisters oder einer Concierge (管理人, kanrinin), die als Teil eines Anstellungsverhältnisses mit dem Gebäudeeigentümer oder der Verwaltungsgesellschaft überlassen wird. Rechtsgrundlage ist dort kein Mietvertrag, sondern ein Arbeits- bzw. Dienstverhältnis; diese Option setzt eine Anstellung als Hausmeister voraus und steht gewöhnlichen Mietinteressenten nicht offen.
Was sich bei einem, zwei und drei mietfreien Monaten ändert
Die Länge des mietfreien Zeitraums bildet unmittelbar ab, wie stark der Vermieter unter Druck steht und wie schwer die Bindung ist, die der Mieter dafür eingeht. Ein Monat ist die übliche Bedingung, um einen Abschluss anzuschieben. Zwei Monate deuten auf eine Wohnung mit längerem Leerstand hin. Drei Monate und mehr finden sich vor allem im hochpreisigen Segment und bei der Erstvermietung großer Neubauprojekte. Und je länger der Zeitraum, desto höher fallen Vertragsstrafe und Bindungsdauer bei einer kurzfristigen Kündigung aus.
Was die einzelnen Zeiträume bedeuten und welche Bindung sie mit sich bringen
| Free-Rent-Zeitraum | Typische Objekte und Situationen | Ziel des Vermieters | Zu erwartende Vertragsstrafe und Bindungsdauer |
| 1 Monat | Gewöhnliche Mietwohnungen; Vermarktung außerhalb der Hochsaison | Die Anfangskosten optisch senken und den Abschluss anschieben | Eine Monatsmiete; erfasst wird meist eine Kündigung innerhalb eines Jahres |
| 2 Monate | Wohnungen mit langem Leerstand, ältere Gebäude, Lagen mit weitem Weg zum Bahnhof | Den Konditionsabstand zur Konkurrenz schließen und schnell abschließen | Zwei Monatsmieten; erfasst wird meist eine Kündigung innerhalb von ein bis zwei Jahren |
| 3 Monate | Hochpreisige Wohnungen, Erstvermietung großer Neubauten, Gewerbeobjekte | Die Auslastung kurzfristig steigern, ohne die ausgewiesene Miete anzutasten | Drei Monatsmieten; erfasst wird meist eine Kündigung innerhalb von zwei Jahren |
| Ein halbes Jahr oder mehr | Gewerbe, Ladenflächen, Sonderflächen; wenn eine Ausbauphase eingerechnet wird | Die Last der Ausbauphase abfedern und einen langfristigen Vertrag erreichen | Wird teils mit befristeten Mietverträgen oder mit einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung kombiniert |
Bitte achten Sie in dieser Tabelle vor allem auf die rechte Spalte. Verlängert sich der mietfreie Zeitraum, wächst die zu erwartende Vertragsstrafe genauso schnell wie der erlassene Betrag. Bei einer Wohnung mit 120.000 JPY (rund 705 EUR) Miete und drei mietfreien Monaten beträgt der Erlass 360.000 JPY (rund 2.120 EUR), und die übliche Gestaltung sieht bei einem Auszug innerhalb von zwei Jahren eine Vertragsstrafe in derselben Höhe von 360.000 JPY vor. Der Vorteil wird also eins zu eins zurückgegeben, weshalb sich nicht sagen lässt, dass mehr immer besser wäre. Der Vorteil von Free Rent liegt vollständig bei den Anfangskosten, der Nachteil vollständig bei Vertragsstrafe und Bindungsdauer. Legen Sie beides auf dieselbe Waage.
Hier liegt der schärfste Unterschied zum deutschen Wohnraummietrecht, und er ist für DACH-Leser der wichtigste Punkt dieses Abschnitts. In einem deutschen Wohnraummietvertrag ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zulasten des Mieters gesetzlich ausgeschlossen; ein Mieter kann in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne für die Kündigung als solche zahlen zu müssen. Japanische Wohnraummietverträge kennen dieses Verbot nicht. Dort sind Vertragsstrafen für eine kurzfristige Kündigung im Grundsatz wirksam vereinbar, und die Rechtsfrage lautet lediglich, ob und in welchem Umfang die Höhe im Einzelfall zu hoch angesetzt ist. Übertragen Sie deshalb bitte keine Erwartung aus dem deutschen Recht auf einen japanischen Vertrag: Was Sie unterschreiben, gilt zunächst so, wie es dort steht.
Die Wohndauer am Break-even berechnen
Ob eine Wohnung mit Free Rent tatsächlich günstiger ist, entscheidet sich im Vergleich mit der marktüblichen Miete für vergleichbare Objekte und daran, wie lange Sie dort wohnen. Statt Vor- und Nachteile in Worten gegenüberzustellen, kommen Sie mit einer einzigen Zahl schneller zu einer Entscheidung.
Wohndauer am Break-even (in Monaten) = (mietfreie Monate × Miete dieser Wohnung) ÷ (Miete dieser Wohnung − marktübliche Miete für vergleichbare Objekte)
Angenommen, eine Wohnung kostet 100.000 JPY (rund 590 EUR) Miete und bietet zwei mietfreie Monate, während vergleichbare Wohnungen gleicher Größe, gleichen Baujahrs und gleicher Entfernung zum Bahnhof für 95.000 JPY (rund 560 EUR) angeboten werden. Der Erlass beträgt 200.000 JPY (rund 1.180 EUR), die monatliche Differenz 5.000 JPY (rund 29 EUR). 200.000 geteilt durch 5.000 ergibt 40 Monate als Break-even. Wer länger als 40 Monate, also mehr als drei Jahre und vier Monate, in dieser Wohnung bleibt, hat die durch Free Rent gewonnenen 200.000 JPY über die monatliche Differenz vollständig zurückgezahlt und wohnt ab da teurer. Ist dagegen ein Auszug nach zwei Jahren geplant, ist diese Wohnung in der Gesamtsumme die günstigere Wahl.
Und wie sieht es bei einer Wohnung mit 150.000 JPY (rund 880 EUR) Miete und drei mietfreien Monaten aus, wenn vergleichbare Objekte 140.000 JPY (rund 825 EUR) kosten? 450.000 JPY (rund 2.650 EUR) geteilt durch 10.000 JPY (rund 59 EUR) ergibt 45 Monate. Der Wendepunkt liegt bei drei Jahren und neun Monaten. Umgekehrt gilt: Liegt die Miete auf Marktniveau und kommt der mietfreie Zeitraum einfach obendrauf, geht der Nenner gegen null, und die Wohnung ist unabhängig von der Wohndauer in der Gesamtsumme vorteilhaft. Wenn Sie also Free Rent sehen, prüfen Sie zuerst, ob die Miete über dem Marktniveau liegt. Allein diese Reihenfolge verbessert die Qualität Ihrer Entscheidung deutlich.
Diese Formel vergleicht ausschließlich die monatliche Miete. Ob und in welcher Höhe eine Verlängerungsgebühr anfällt, wie hoch das Schlüsselgeld ausfällt und ob die Maklerprovision reduziert ist, bleibt außen vor. Beim tatsächlichen Vergleich stellen Sie deshalb die Gesamtzahlungen über Ihre voraussichtliche Wohndauer nebeneinander. Zwei dieser Positionen haben im deutschsprachigen Raum überhaupt keine Entsprechung: das Schlüsselgeld (礼金, reikin), eine einmalige Zahlung an den Vermieter, die nicht zurückgezahlt wird, und die Verlängerungsgebühr (更新料, kōshinryō), die in vielen Regionen alle zwei Jahre in Höhe von etwa einer Monatsmiete anfällt. Die vollständige Kostenstruktur einschließlich Kaution und Schlüsselgeld haben wir in der Erläuterung zu Kaution und Schlüsselgeld in Japan und den Fallstricken sogenannter Null-Null-Objekte aufbereitet.
Warum ein längerer Zeitraum nicht automatisch besser ist
Ob eine Wohnung mit langem mietfreiem Zeitraum die richtige Wahl ist, entscheidet Ihre geplante Wohndauer. Wer nur auf den Vorteil des erlassenen Betrags schaut, übersieht den Nachteil der Vertragsstrafe. Das maßgebliche Kriterium ist nicht die Höhe des Erlasses, sondern die Frage, ob Sie den Zeitraum, in dem die Vertragsstrafe greift, sicher überstehen.
Nehmen wir an, Sie sehen bei einem großen Neubauprojekt folgende Konditionen: 120.000 JPY (rund 705 EUR) Miete, drei Monate Free Rent, bei Kündigung innerhalb von zwei Jahren eine Vertragsstrafe in Höhe von drei Monatsmieten. Der Erlass von 360.000 JPY (rund 2.120 EUR) ist attraktiv. Kommt aber nach eineinhalb Jahren die Ankündigung einer Versetzung, fallen die Vertragsstrafe von 360.000 JPY, die Umzugskosten und die Anfangskosten der nächsten Wohnung gleichzeitig an. Für Berufsgruppen mit Versetzungsrisiko und für alle, die wegen einer Prüfung oder eines Studiums nicht sagen können, wo sie in einigen Jahren leben, kann eine Wohnung mit einem mietfreien Monat und einer Vertragsstrafe von einer Monatsmiete am Ende die beweglichere Lösung sein.
Für Expatriates aus dem deutschsprachigen Raum, die für eine Entsendung nach Tokio oder Osaka ziehen, ist dieser Punkt besonders relevant. Entsendungen werden verlängert, verkürzt oder abgebrochen, und die Vertragsstrafe trifft in Japan den Mieter persönlich, sofern der Vertrag auf seinen Namen läuft. Wer nur eine Zusage über zwei Jahre hat, sollte den Bindungszeitraum nicht länger wählen als die gesicherte Laufzeit der Entsendung. Auch für Kapitalanleger lohnt der Blick von der anderen Seite: Ein Mieterstamm, der überwiegend über lange mietfreie Zeiträume gewonnen wurde, zeigt eine Wohnung, die sich zu ihrer ausgewiesenen Miete am Markt nicht von selbst trägt.
Wenn Sie unschlüssig sind, schreiben Sie den „Zeitraum, in dem die Vertragsstrafe greift" und den „Zeitraum, für den Sie sicher sagen können, dass Sie dort wohnen bleiben", nebeneinander auf. Ist der erste länger als der zweite, ist die Differenz genau das Risiko, das Sie übernehmen. Wenn Sie mehrere Objekte hinsichtlich Gesamtzahlung und Vertragsstrafenrisiko gegenüberstellen möchten, rechnen wir bei INA&Associates die Angebotskonditionen gern gemeinsam mit Ihnen durch.
Wie weit trägt die Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung?
Die Klausel über eine Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung kommt als solche wirksam zustande. Da Wohnraummietverträge in Japan jedoch dem japanischen Verbrauchervertragsgesetz (消費者契約法, Shōhisha Keiyaku Hō) unterliegen, besteht nach Art. 9 Abs. 1 Nr. 1 dieses Gesetzes Raum für die Beurteilung, dass der Teil unwirksam ist, der den „durchschnittlichen Schadensbetrag" übersteigt. Tatsächlich existiert auch eine gerichtliche Entscheidung, die den durchschnittlichen Schaden mit einer Monatsmiete angesetzt hat.
Bevor wir ins Detail gehen, eine Einordnung, die für Leserinnen und Leser aus Deutschland, Österreich und der Schweiz unerlässlich ist. Alles, was in diesem Abschnitt behandelt wird, ist japanisches Recht. Das japanische Verbrauchervertragsgesetz ist weder mit der deutschen AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB identisch noch mit ihr austauschbar, auch wenn beide Regelwerke an derselben Stelle ansetzen, nämlich bei vorformulierten Klauseln zulasten von Verbrauchern. Die Prüfungsmaßstäbe, die Rechtsfolgen und die Verfahrenswege sind andere. Ebenso wenig gilt in Japan das deutsche Verbot der Vertragsstrafe im Wohnraummietvertrag. Wer einen japanischen Mietvertrag unterschreibt, unterwirft sich japanischem Recht, und die folgenden Ausführungen beschreiben ausschließlich, wie dieses Recht die Frage behandelt.
Wie die Vertragsstrafenklausel formuliert ist
Klauseln über eine Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung bestehen im Wesentlichen aus vier Elementen. Wenn Sie den Vertrag lesen und diese vier Punkte der Reihe nach heraussuchen, erschließt sich Ihnen das Gesamtbild.
- Fristbeginn: ab dem Vertragsbeginn, ab dem Tag der Bezugsfertigkeit oder ab der Schlüsselübergabe
- Erfasster Zeitraum: „innerhalb eines Jahres ab Vertragsbeginn", „innerhalb von zwei Jahren", „innerhalb eines Jahres nach Ende der Free-Rent-Zeit" und Ähnliches
- Bestimmung der Höhe: in Höhe der erlassenen Miete, in Höhe einer bestimmten Zahl von Monatsmieten oder als zusätzliche Vertragsstrafe neben dem erlassenen Betrag
- Bemessungsgrundlage: nur die Miete oder der monatliche Gesamtbetrag einschließlich Verwaltungs- und Gemeinschaftskostenpauschale
Auch bei identischer Formulierung „zwei Monatsbeträge" verändert sich die Summe um 20.000 JPY (rund 118 EUR), je nachdem, ob nur die Miete von 100.000 JPY (rund 590 EUR) oder der um 10.000 JPY (rund 59 EUR) Verwaltungskosten erhöhte Betrag von 110.000 JPY (rund 647 EUR) zugrunde gelegt wird. Da in Exposés häufig nur „Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung vorhanden" steht, sollten Sie diese vier Punkte im Originaltext des Vertrags nachlesen. Ein praktischer Hinweis für nicht japanischsprachige Interessenten: Verlangen Sie den Vertragsentwurf so früh wie möglich, notfalls mit einer Übersetzung, und lassen Sie sich die betreffende Klausel mit Artikelnummer zeigen. Eine mündliche Zusammenfassung durch den Makler ersetzt den Wortlaut nicht.
Der Ansatz von Art. 9 Abs. 1 Nr. 1 des japanischen Verbrauchervertragsgesetzes
Art. 9 Abs. 1 Nr. 1 des japanischen Verbrauchervertragsgesetzes bestimmt für Klauseln, die für den Fall der Vertragsauflösung eine Schadenspauschale oder eine Vertragsstrafe vorsehen: Übersteigt der Gesamtbetrag den „durchschnittlichen Schadensbetrag, der dem betreffenden Unternehmer bei Auflösung gleichartiger Verbraucherverträge entstehen dürfte", so ist der übersteigende Teil unwirksam (e-Gov Gesetzesdatenbank, japanisches Verbrauchervertragsgesetz (消費者契約法), auf Japanisch). Nicht die Klausel als Ganzes wird unwirksam, sondern allein der übersteigende Teil. Ergänzend: Vor der Gesetzesänderung wurde diese Vorschrift als „Art. 9 Nr. 1" zitiert. Wenn ältere Darstellungen von Art. 9 Nr. 1 sprechen, ist derselbe Inhalt gemeint.
Für deutschsprachige Leser sei der Unterschied zur gewohnten Systematik ausdrücklich benannt: Es handelt sich hier nicht um die geltungserhaltende Reduktion, die das deutsche Recht bei unwirksamen AGB gerade nicht kennt, sondern um eine ausdrückliche gesetzliche Anordnung des japanischen Rechts, dass nur der übersteigende Betrag entfällt. Das japanische Ergebnis ist also für den Verwender milder, als es ein deutsches Gericht bei einer unwirksamen Klausel wäre. Rückschlüsse von der einen auf die andere Rechtsordnung sind nicht möglich.
Was aber bedeutet „durchschnittlicher Schaden"? In einer Unterlage, die die japanische Verbraucherschutzbehörde (消費者庁, Consumer Affairs Agency) im Juni 2021 einem Fachgremium vorgelegt hat, wird er als der durchschnittliche Schadensbetrag beschrieben, der demselben Unternehmer bei Auflösung der von ihm geschlossenen gleichartigen Verträge entstehen dürfte. Auf die Miete übertragen heißt das: der Schaden, der dem Vermieter durch eine vorzeitige Beendigung entsteht, also etwa die Miete für die Leerstandszeit bis zum Einzug des nächsten Mieters sowie die Werbe- und Maklerkosten der Neuvermietung.
Entscheidend ist dabei, dass es sich um einen Vertrag einer Privatperson zu Wohnzwecken handeln muss. Das japanische Verbrauchervertragsgesetz gilt für Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Dieser Ansatz ist deshalb ausschließlich auf Verträge anwendbar, die eine Privatperson zum eigenen Wohnen abschließt.
Eine Entscheidung, die eine Monatsmiete als durchschnittlichen Schaden ansah
Zur Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung ist ein Urteil des Summarischen Gerichts Tokio (東京簡易裁判所) vom 7. August 2009 aufschlussreich. In diesem Fall wurde zur Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung eines Wohnraummietvertrags entschieden, dass es sachgerecht sei, den durchschnittlichen Schaden, der dem Vermieter durch die Kündigung entstehen kann, mit einem Betrag in Höhe einer Monatsmiete anzusetzen. Eine Klausel, die für eine Kündigung vor Ablauf eines Jahres eine Vertragsstrafe von zwei Monatsmieten vorsah, wurde hinsichtlich des übersteigenden Teils für unwirksam erklärt (Real Estate Transaction Promotion Center Japan, gemeinnützige Stiftung (公益財団法人不動産流通推進センター), „Wirksamkeit einer Vertragsstrafenklausel bei vorzeitiger Kündigung eines befristeten Gebäudemietvertrags durch den Mieter", auf Japanisch).
Die Größenordnung von einer Monatsmiete wird damit begründet, dass dies der Zeitraum sei, der üblicherweise benötigt wird, um einen Nachmieter zu finden. Es handelt sich dabei allerdings um eine Entscheidung zu einem konkreten Einzelfall. Je nach Lage des Objekts, nach der Mietnachfrage und nach den Neuvermietungskosten, die der Vermieter tatsächlich getragen hat, kann der als durchschnittlicher Schaden bewertete Betrag anders ausfallen. Es lässt sich daraus keineswegs verallgemeinern, dass eine Vertragsstrafe in Höhe von zwei Free-Rent-Monaten ohne Weiteres unwirksam wäre.
Zwei weitere Einordnungen sind für DACH-Leser wichtig, damit die Tragweite dieser Entscheidung nicht überdehnt wird. Erstens ist das Summarische Gericht in Japan die unterste Instanz, die für Streitigkeiten mit geringem Streitwert zuständig ist; das Urteil steht nicht auf der Ebene einer höchstrichterlichen Leitentscheidung. Zweitens kennt das japanische Recht keine formale Präjudizienbindung. Ein Urteil in einem anderen Verfahren entfaltet keine bindende Wirkung für Ihren Vertrag. Aus diesem Urteil folgt daher nicht, dass Sie eine vereinbarte Vertragsstrafe ganz oder teilweise nicht zahlen müssten.
Dieser Artikel will ausdrücklich nicht zeigen, wie man um die Zahlung einer Vertragsstrafe herumkommt. Er zeigt, dass es für Vertragsstrafen einen gesetzlichen Ansatz für eine Obergrenze gibt und dass Raum besteht, sich die Grundlage dafür vom Vermieter oder der Verwaltung erläutern zu lassen. Wer vor Vertragsschluss in der Lage ist zu fragen: „Auf welcher Schadensannahme beruht dieser Betrag?", steht am Eingang zu einer Konditionsverhandlung. Geht es im Einzelfall darum, Wirksamkeit oder Unwirksamkeit tatsächlich streitig zu klären, empfehlen wir, eine Anwältin oder einen Anwalt oder andere Fachleute hinzuzuziehen. Für Mandanten aus dem Ausland gilt das in besonderem Maße, da das Verfahren in japanischer Sprache geführt wird.
Die Berechnungsgrundlage der Vertragsstrafe darf erfragt werden
Auch für das Nachfragen selbst findet sich ein Anhaltspunkt im japanischen Verbrauchervertragsgesetz. Art. 9 Abs. 2 dieses Gesetzes bestimmt, dass der Unternehmer, wenn er auf Grundlage einer Vertragsstrafenklausel Zahlung verlangt und der Verbraucher um Erläuterung bittet, sich bemühen muss, die Grundzüge der Berechnungsgrundlage der Vertragsstrafe darzulegen. Nach dem Inhalt der geforderten Summe zu fragen, ist also ein Verhalten, das das Gesetz voraussetzt.
Zwei Punkte sollten Sie dabei präzise im Blick behalten. Erstens handelt es sich um eine Bemühenspflicht; bleibt die Erläuterung aus, wird die Forderung dadurch nicht ohne Weiteres unwirksam. Zweitens setzt die Vorschrift die Situation der Zahlungsaufforderung voraus; sie begründet keine Pflicht zur Erläuterung vor Vertragsschluss. Dennoch: Wenn Sie wissen, dass es sich um eine Klausel handelt, deren Grundlage im Forderungsfall erfragt werden darf, brauchen Sie keine Hemmungen zu haben, dieselbe Frage schon vor Vertragsschluss zu stellen.
Die Frage, die Sie tatsächlich verwenden, kann kurz sein: „Von welchem Schaden ausgehend wurde diese Vertragsstrafe für kurzfristige Kündigung berechnet? Bitte nennen Sie mir den Betrag, der als Bemessungsgrundlage dient, und den erfassten Zeitraum." Lassen Sie sich die Antwort per E-Mail geben und bewahren Sie sie zusammen mit der betreffenden Vertragsklausel auf. Nach dem Einzug lassen sich die Konditionen nicht mehr ändern; vor Vertragsschluss besteht dagegen noch Spielraum, eine Anpassung von Betrag oder erfasstem Zeitraum anzuregen.
Bei Gewerbe- und Firmenverträgen gilt etwas anderes
Verträge über die Anmietung als Ladenlokal oder Büro sowie Verträge, die eine juristische Person für ihren Geschäftsbetrieb schließt, fallen nicht in den Anwendungsbereich des japanischen Verbrauchervertragsgesetzes. Das Gesetz definiert den „Verbraucher" als natürliche Person unter Ausschluss der Fälle, in denen sie als Unternehmerin oder für unternehmerische Zwecke Vertragspartei wird. In diesen Fällen lässt sich der Ansatz, die Obergrenze der Vertragsstrafe über den „durchschnittlichen Schaden" zu begrenzen, nicht heranziehen, und es gilt grundsätzlich das, was im Vertrag steht.
Mietfreie Zeiträume im gewerblichen Bereich können drei Monate bis zu einem halben Jahr betragen; anzutreffen sind Gestaltungen, die eine Ausbauphase einrechnen, sowie Kombinationen mit einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder mit dem befristeten Gebäudemietvertrag (定期建物賃貸借, teiki tatemono chintaishaku), einer japanischen Vertragsform, die anders als der reguläre Mietvertrag ohne Verlängerungsanspruch endet. Auch wer als Firmenwohnung auf den Namen der Gesellschaft anmietet, muss dieselbe Einordnung vornehmen, weil Vertragspartei die Gesellschaft ist. Für deutsche und schweizerische Unternehmen, die Mitarbeitende nach Japan entsenden, ist das ein handfester Punkt: Läuft der Vertrag über die Landesgesellschaft, entfällt der verbraucherrechtliche Schutzansatz vollständig, und die Vertragsstrafe steht so, wie sie vereinbart wurde. Wer solche Klauseln mit dem Gefühl liest, das man bei der Suche nach einer privaten Wohnung mitbringt, geht unerwartete Belastungen ein. Wenn Sie hinsichtlich der Vertragsstrafenklausel Zweifel haben, sprechen Sie INA&Associates vor der Unterschrift an. Auch zur vorherigen Prüfung im Abgleich von Mietvertrag und der gesetzlich vorgeschriebenen Aufklärung über wesentliche Punkte (重要事項説明書, jūyō jikō setsumeisho) beraten wir Sie gern.
Sind Free-Rent-Wohnungen „Problemobjekte"? Der Zusammenhang mit jiko bukken
In den allermeisten Fällen ist Free Rent eine Vermarktungsentscheidung und kein Anzeichen für einen psychologischen Mangel. Wer dennoch Bedenken hat, hat aber einen festen Weg, das zu klären. Nach der Richtlinie des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus muss der Makler unabhängig von der verstrichenen Zeit und der Todesursache das offenlegen, was seine Nachforschungen ergeben haben, sobald der Mietinteressent danach fragt. Es besteht also ein Mechanismus, der auf Nachfrage eine Antwort liefert.
Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Themenkomplex vermutlich der fremdeste des ganzen Artikels, und er ist japanspezifisch. Japan kennt den Begriff des jiko bukken (事故物件): eine Wohnung, in der sich ein Todesfall oder ein anderer belastender Vorfall ereignet hat, was rechtlich als „psychologischer Mangel" (心理的瑕疵, shinriteki kashi) eingeordnet wird und den Wert und die Vermietbarkeit spürbar drückt. Es gibt sogar öffentlich zugängliche Karten, auf denen solche Adressen gesammelt werden. In Deutschland, Österreich und der Schweiz existiert dafür weder ein eingeführter Rechtsbegriff noch eine vergleichbare, behördlich formulierte Offenlegungspraxis; ein Todesfall in einer Wohnung ist dort im Regelfall kein offenbarungspflichtiger Umstand. Wer in Japan investiert oder mietet, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass „so etwas ohnehin nicht relevant ist". Es ist relevant, und es ist geregelt.
Die tatsächlichen Gründe für ein Free-Rent-Angebot
Stellt man die Gründe zusammen, die in der Praxis vorkommen, ergibt sich folgendes Bild.
- Vermarktung außerhalb der Hochsaison (Januar bis März), um den Abschluss anzuschieben
- Erstvermietung nach Neubau oder umfassender Sanierung, um die Auslastung schnell zu erhöhen
- Der Wunsch, die Konditionen faktisch zu lockern, ohne die ausgewiesene Miete zu senken
- Mehrere leerstehende Wohnungen mit gleichem Grundriss im selben Gebäude, von denen eine bestimmte zuerst belegt werden soll
- Ein kurzfristiger Auszug des Vormieters, wodurch der Leerstand länger dauert als geplant
- Mängel an der Ausstattung oder anstehende Arbeiten, deren Belastung für diesen Zeitraum ausgeglichen werden soll
- Eine schwierige Vermarktung aufgrund eines Vorfalls in der Vergangenheit
Es ist der letzte Punkt, wegen dessen viele Interessenten diesem Angebot mit Vorbehalt begegnen. Nach dem, was wir in der Vermietungspraxis sehen, liegt der tatsächliche Grund jedoch fast immer in einem der sechs vorgenannten vermarktungsbezogenen Umstände. Wichtig ist deshalb nicht, misstrauisch zu sein, sondern ein Verfahren zur Klärung zu haben.
Die Regel der „etwa drei Jahre" bei der Offenlegung von Todesfällen
Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) hat im Oktober 2021 die „Richtlinie zur Offenlegung von Todesfällen durch Immobilienmakler" erlassen und darin den Ansatz für die Offenlegung geordnet. Zusammengefasst gilt für den Bereich der Vermietung Folgendes.
- Ein natürlicher Tod sowie ein Unfalltod im Rahmen des alltäglichen Lebens müssen grundsätzlich nicht offengelegt werden. Wurde jedoch auch bei diesen Todesfällen eine Spezialreinigung oder Ähnliches durchgeführt, gilt die nachfolgende Behandlung.
- Bei Vermietungsgeschäften müssen andere als die vorgenannten Todesfälle sowie Todesfälle, die eine Spezialreinigung oder Ähnliches nach sich gezogen haben, nach Ablauf von etwa drei Jahren seit ihrem Bekanntwerden grundsätzlich nicht mehr gegenüber dem Mieter offengelegt werden.
- Etwas anderes gilt jedoch für Fälle, bei denen die strafrechtliche Bedeutung, der Bekanntheitsgrad oder die gesellschaftliche Wirkung besonders hoch sind.
- Gemeinschaftsflächen einer Wohnanlage, die der Mieter im täglichen Leben üblicherweise nutzt (gemeinsamer Eingang, Aufzug, Flure, Treppen und Ähnliches), werden ebenso behandelt wie die vermietete Immobilie selbst. Vorfälle in Nachbarwohnungen oder auf Gemeinschaftsflächen, die üblicherweise nicht genutzt werden, müssen dagegen grundsätzlich nicht offengelegt werden.
- Auch wenn offengelegt wird, müssen Name, Alter, Wohnort und Familienverhältnisse der verstorbenen Person sowie die konkreten Umstände des Todes nicht mitgeteilt werden.
Diese Grenze von „etwa drei Jahren" ist das, was gemeinhin als Drei-Jahres-Regel bezeichnet wird (japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省), „Richtlinie zur Offenlegung von Todesfällen durch Immobilienmakler", Oktober 2021, auf Japanisch). Nach der Richtlinie ist dieser Zeitrahmen für Vermietungsgeschäfte formuliert; für Kaufgeschäfte ist dieselbe Grenze nicht vorgesehen. Auch diesen Unterschied sollte man sich merken, dann fällt das Verständnis leichter. Für Kapitalanleger heißt das konkret: Beim Ankauf einer Wohnung greift die Drei-Jahres-Orientierung nicht in gleicher Weise, sodass die Nachforschung beim Erwerb eher weiter reicht als bei der Anmietung.
Auch nach drei Jahren muss auf Nachfrage offengelegt werden
Die Richtlinie enthält eine Passage, die für Mieter in der Praxis am wertvollsten ist: Unabhängig von der verstrichenen Zeit und der Todesursache muss der Makler, wenn Käufer oder Mieter nach dem Vorliegen eines Vorfalls fragen, das offenlegen, was seine Nachforschungen ergeben haben. Auch wenn drei Jahre vergangen sind, gibt es also eine Antwort, sofern man von sich aus fragt.
Halten Sie deshalb für die Besichtigung oder für die Zeit vor der Bewerbung um die Wohnung passende Fragen bereit. Die folgenden drei genügen; Sie können sie wörtlich so vorbringen.
- „Hat es in dieser Wohnung oder in diesem Gebäude in der Vergangenheit einen Vorfall gegeben, bei dem ein Mensch zu Tode gekommen ist? Bitte teilen Sie mir unabhängig von der verstrichenen Zeit und der Todesursache mit, was Ihre Nachforschungen ergeben haben."
- „Wurde in dieser Wohnung eine Spezialreinigung oder eine umfangreiche Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands durchgeführt?"
- „Können Sie mir das, was Sie mir soeben gesagt haben, in der Aufklärung über die wesentlichen Punkte oder per E-Mail schriftlich geben?"
Die dritte Bitte ist der Angelpunkt. Ein mündlicher Austausch lässt sich später nicht mehr überprüfen, während eine Antwort per E-Mail oder ein Eintrag in der Aufklärung über die wesentlichen Punkte als Nachweis dient. Bleibt die Antwort bei „Davon ist uns nichts bekannt" oder „Das wissen wir nicht" stehen, bitten Sie nach: „Könnten Sie beim Vermieter oder der Hausverwaltung nachfragen und mir die Antwort schriftlich geben?" Für Immobilienmakler in Japan besteht ein Rahmen für Nachforschungen, in dem sie bei Verkäufer oder Vermieter das Vorliegen eines Vorfalls abfragen. Diese Bitte ist also keine Zumutung. Für nicht japanischsprachige Interessenten empfiehlt es sich, die Fragen schriftlich auf Japanisch zu übermitteln, damit die Antwort ebenfalls schriftlich zurückkommt.
Wann Sie im Ablauf von der Bewerbung bis zum Vertragsschluss was prüfen sollten, haben wir in der Darstellung des Ablaufs eines japanischen Mietvertrags und der erforderlichen Unterlagen aufbereitet. Wer das Gesamtbild vorab kennt, verpasst den richtigen Zeitpunkt für seine Fragen nicht.
Sieben Prüfpunkte vor Vertragsschluss und direkt verwendbare Fragen
Was bei einer Wohnung mit Free Rent zu prüfen ist, lässt sich auf die folgenden sieben Punkte verdichten. Zu jedem Punkt finden Sie hier, warum er wichtig ist, welche Frage Sie dem Maklerbüro tatsächlich stellen können und was zu tun ist, wenn die Antwort vage bleibt. Wenn Sie noch am Tag des Erhalts des Vertragsentwurfs in der Reihenfolge dieser Tabelle vorgehen, übersehen Sie nichts. Eine Anmerkung für internationale Interessenten: In Japan ist es üblich, dass zwischen der Bewerbung um die Wohnung und der Vertragsunterzeichnung nur wenige Tage liegen. Verschieben Sie diese Prüfungen daher nicht auf den Vertragstermin, sondern beginnen Sie damit, sobald die Konditionen feststehen.
| Prüfpunkt | Warum er wichtig ist | Beispielfrage | Vorgehen bei vager Antwort |
| 1. Fristbeginn der Free-Rent-Zeit | Je nachdem, ob ab Vertragsbeginn oder ab Bezugsfertigkeit gerechnet wird, verschiebt sich die mietfreie Zeit faktisch um einen halben Monat | „Wird die Free-Rent-Zeit ab dem Vertragsbeginn oder ab dem Tag der Bezugsfertigkeit gerechnet? Für welche Monate gilt der Erlass?" | Um eine Zusatzvereinbarung oder eine Vertragsanlage bitten, in der die erfassten Monate ausdrücklich benannt sind |
| 2. Anteilige Abrechnung | Bei einem Einzug im laufenden Monat macht es mehrere zehntausend Yen aus, ob die anteilige Miete des ersten Monats in den Erlass fällt | „Wird bei einem Einzug im laufenden Monat die anteilige Miete des ersten Monats vom Erlass erfasst?" | Sich die Zusammensetzung der ersten Rechnung vor dem Einzug schriftlich geben lassen |
| 3. Erfasster Zeitraum der Vertragsstrafe | Ob ein Jahr oder zwei Jahre erfasst sind, verändert die Belastung bei Versetzung oder Jobwechsel vollständig | „Bis wann nach Vertragsbeginn wird eine Kündigung von der Vertragsstrafe für kurzfristige Kündigung erfasst?" | Sich die Artikelnummer im Vertrag zeigen lassen und die Klausel vor Ort laut durchgehen |
| 4. Berechnungsgrundlage der Vertragsstrafe | Ob nur die Miete oder auch die Verwaltungskosten einfließen und ob neben dem Erlass noch etwas aufgeschlagen wird, bewegt den Betrag | „Auf welcher Grundlage wurde die Höhe der Vertragsstrafe berechnet? Entspricht sie der erlassenen Miete oder gibt es eine gesonderte Regelung?" | Sich Berechnungsformel und erwarteten Betrag schriftlich geben lassen und bei Unzufriedenheit eine Reduzierung anregen |
| 5. Behandlung der Verwaltungskosten und Ähnliches | Nicht vom Erlass erfasste Fixkosten fallen auch während der mietfreien Zeit monatlich an | „Könnten Sie mir die während der Free-Rent-Zeit zu zahlenden Kosten nach Position und Betrag auflisten?" | Sich eine Aufstellung der voraussichtlichen Forderungen vom ersten bis zum dritten Monat geben lassen |
| 6. Abstand zwischen Angebotsmiete und Marktniveau | Liegt die Miete über dem Marktniveau, wird die Gesamtsumme mit zunehmender Wohndauer ungünstiger | „Wie hoch ist die Miete für eine Wohnung mit gleichem Grundriss im selben Gebäude ohne Free Rent?" | Sich drei vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft nennen lassen und nach Gesamtzahlung vergleichen |
| 7. Verlängerungskonditionen und Sonderklausel zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands | Je nach Verlängerungsgebühr und Sonderklauseln übersteigt die Gesamtsumme bis zum Auszug die Erwartung | „Wie hoch ist die Verlängerungsgebühr? Gibt es zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eine Sonderklausel, die Kosten auf den Mieter überträgt?" | Den vollständigen Wortlaut der Sonderklausel vorab anfordern und prüfen, ob der Umfang der Mieterbelastung mit der Richtlinie des Ministeriums vereinbar ist |
Von diesen sieben Punkten sind es Nummer 3 und 4, bei denen sich nachträglich am wenigsten korrigieren lässt. Die Vertragsstrafe kann nach dem Einzug nicht mehr geändert werden. Umgekehrt lassen sich bei den Punkten 1, 2 und 5 Abweichungen von der Liquiditätsplanung vermeiden, wenn Sie die Beträge vor dem Einzug festschreiben lassen.
Wir empfehlen, diese Abstimmungen möglichst per E-Mail zu führen. Die Aufzeichnungen bleiben auch dann erhalten, wenn die zuständige Person das Büro wechselt, und mündliche Erläuterungen, die nicht im Vertrag stehen, lassen sich als Nachweis sichern. Für die Aufteilung der Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug ist die Richtlinie des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Konflikte um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und die zugehörige Richtlinie (zweite überarbeitete Fassung)" der Maßstab. Auch wenn die mietfreie Zeit die Anfangskosten senkt, entstehen beim Auszug gesonderte Kosten. Für deutschsprachige Mieter ist das ein Punkt, der Aufmerksamkeit verdient: Anders als bei der deutschen Diskussion um Schönheitsreparaturklauseln, in der unwirksame Formularklauseln vollständig entfallen, arbeitet die japanische Praxis mit einer abgestuften Aufteilung zwischen normaler Abnutzung und darüber hinausgehender Beschädigung, und Sonderklauseln können unter bestimmten Voraussetzungen Bestand haben.
Lässt sich Free Rent verhandeln?
Es gibt Spielraum, Free Rent zu erreichen. Allerdings gelingt das nicht jederzeit, sondern nur dann, wenn der Vermieter einen Grund hat, jetzt abschließen zu wollen. Aussichtsreich sind Zeiten, in denen der Markt sich schwer bewegt, sowie Wohnungen mit anhaltendem Leerstand. Dass Konditionen im Wohnungsmarkt überhaupt verhandelbar sind, ist übrigens ein Punkt, der viele DACH-Interessenten überrascht: In angespannten deutschen Großstadtmärkten ist die Miete faktisch nicht verhandelbar, in Japan gehören Konditionsgespräche zum normalen Ablauf.
Günstige Zeitpunkte und wie Sie geeignete Objekte erkennen
Auf dem japanischen Mietmarkt ballen sich die Bewerbungen von Januar bis März, während die Bewegung von Mai bis August nachlässt. Der Grund für diesen Rhythmus ist japanspezifisch: Geschäftsjahr und Schuljahr beginnen im April, weshalb Versetzungen, Berufseinstiege und Studienbeginn in dieselben Wochen fallen. In der Hochsaison werden Wohnungen auch ohne Zugeständnisse vermietet, sodass kaum Verhandlungsspielraum besteht. In der ruhigen Zeit dagegen ist der Verlust eines weiteren Leerstandsmonats präsent, und die Bereitschaft zu Zugeständnissen bei mietfreier Zeit oder Schlüsselgeld steigt spürbar. Die Kostenunterschiede nach Jahreszeit haben wir in der Übersicht zu den günstigen Mietmonaten in Japan und zur Nutzung der Nebensaison ausführlich aufbereitet.
Auch am Objekt selbst lässt sich einiges erkennen. Ein altes Einstell- oder Aktualisierungsdatum der Anzeige, mehrere leerstehende Wohnungen mit gleichem Grundriss im selben Gebäude, ein dauerhaft stehender Hinweis „sofort beziehbar": Bei solchen Wohnungen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Vermieter die Leerstandsdauer im Blick hat.
Warum Free Rent leichter durchgeht als eine Mietsenkung
Wenn Sie verhandeln, ist die Zustimmung erfahrungsgemäß leichter zu erreichen, wenn Sie fragen: „Könnten Sie mir Free Rent gewähren?", statt zu sagen: „Bitte senken Sie die Miete." Der Grund wurde oben bereits angesprochen: Der Vermieter möchte die ausgewiesene Miete nicht senken. Eine Mietsenkung reduziert die Einnahmen dauerhaft und wirkt sich auf die Bewertung des Objekts aus. Bei Free Rent bleibt die Belastung auf die ersten Monate beschränkt.
Wirksam ist es außerdem, die Absicht zu einem längeren Verbleib zu signalisieren. Der Satz „Eine Versetzung steht nicht an, ich beabsichtige, mindestens vier Jahre hier zu wohnen" ist für den Vermieter die Information, dass das Risiko einer kurzfristigen Kündigung gering ist. Formulieren lässt sich das etwa so:
„Diese Wohnung ist meine erste Wahl. Da ich lange bleiben möchte, würden Sie einen mietfreien Monat in Betracht ziehen, damit sich meine Anfangskosten senken lassen? Sollte das schwierig sein, kann ich den Einzugstermin auch nach den Wünschen des Vermieters ausrichten."
Wenn Sie nicht nur fordern, sondern mit der Flexibilität beim Einzugstermin auch etwas anbieten, kommt das Gespräch leichter voran. Beachten Sie dabei: Wenn Sie eine mietfreie Zeit heraushandeln, kann sich im Gegenzug der Zeitraum verlängern, in dem die Vertragsstrafe greift. Nehmen Sie die angebotenen Konditionen deshalb stets als Paket aus Erlass und Bindung entgegen.
Free Rent aus Sicht von Vermietern und Eigentümern
Für den Vermieter ist Free Rent ein Mittel, den Leerstandsverlust zu stoppen, ohne die Miete zu senken. Die Entscheidung hängt daran, welcher Betrag größer ist: die erlassene Miete oder das, was durch anhaltenden Leerstand verloren geht.
Steht eine Wohnung mit 100.000 JPY (rund 590 EUR) Miete drei Monate leer, betragen die entgangenen Einnahmen 300.000 JPY (rund 1.765 EUR). Wird stattdessen ein mietfreier Monat angeboten und die Wohnung noch in diesem Monat vermietet, beläuft sich die Belastung auf 100.000 JPY, und ab dem Folgemonat laufen wieder 100.000 JPY Miete auf. Da die ausgeschriebene Miete zudem bei 100.000 JPY bleibt, hält sich die Wirkung auf die nächste Vermarktung und auf die Objektbewertung in Grenzen. Als Reihenfolge der Prüfung lässt sich festhalten: Bevor eine Mietsenkung erwogen wird, klären, ob Free Rent möglich ist. Das erspart viel Unschlüssigkeit.
Für Eigentümer aus dem deutschsprachigen Raum, die japanische Wohnimmobilien halten oder erwerben wollen, hat dieser Punkt eine handfeste Bewertungsdimension. Da japanische Wohnungsbestände regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden, wirkt eine Senkung der Nominalmiete unmittelbar auf den Verkehrswert, während ein mietfreier Zeitraum nur die Zahlungsreihe des ersten Jahres belastet. Zugleich bedeutet das: Wenn Sie einen Bestand ankaufen, sagt die Sollmietenliste allein zu wenig aus. Fragen Sie nach den in den letzten zwölf Monaten gewährten mietfreien Zeiträumen und den Vermarktungskosten je Neuvermietung. Erst diese Zahlen zeigen, wie belastbar die ausgewiesene Rendite ist.
Nicht sinnvoll ist es dagegen, die Vertragsstrafenklausel als Instrument zum Zurückholen des Erlasses zu gestalten. Eine Vertragsstrafe soll frühe Kündigungen dämpfen und die Kosten der Neuvermietung ausgleichen. Eine Klausel, deren Betrag sich nicht begründen lässt, beschädigt das Vertrauensverhältnis zum Mieter. Bei Wohnraumverträgen bleibt zudem Raum dafür, dass über den Teil gestritten wird, der den durchschnittlichen Schadensbetrag übersteigt. Gerade wer Konditionen anbietet, sollte in der Lage sein, die Berechnungsgrundlage schriftlich darzulegen. Das verringert Konflikte nach dem Einzug und trägt langfristig zu einer stabilen Auslastung bei. Diese begründbare Gestaltung der Konditionen ist das, worauf wir in der Mietverwaltungspraxis Wert legen.
Die buchhalterische und steuerliche Behandlung der Free-Rent-Zeit ist im Übrigen ein eigenes Thema, bei dem es um den Zeitpunkt der Ertragsvereinnahmung geht. Einzelheiten finden Sie unter Buchhaltung und steuerliche Behandlung während der Free-Rent-Zeit. Eigentümerinnen und Eigentümer, die über die Einführung mietfreier Zeiträume oder eine Überarbeitung ihrer Vertragsstrafenklauseln nachdenken, wenden sich gern an das Mietverwaltungsteam von INA&Associates.
Häufige Fragen (FAQ)
Q1. Wie hoch ist die Vertragsstrafe, wenn ich während der Free-Rent-Zeit ausziehe?
Üblich ist eine Gestaltung, die die Vertragsstrafe auf die Höhe der erlassenen Miete festlegt. Bei 100.000 JPY (rund 590 EUR) Miete und zwei mietfreien Monaten sind 200.000 JPY (rund 1.180 EUR) der Richtwert. Je nach Objekt ist jedoch neben dem erlassenen Betrag eine bestimmte Zahl von Monatsmieten festgelegt oder die Verwaltungskostenpauschale in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Prüfen Sie in der Vertragsstrafenklausel des Mietvertrags die drei Punkte erfasster Zeitraum, Bemessungsgrundlage und Bestimmung der Höhe. Bei Wohnraumverträgen bleibt nach japanischem Recht Raum, über den Teil zu streiten, der den durchschnittlichen Schadensbetrag übersteigt; das Ergebnis hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab, und eine Zahlungspflicht entfällt dadurch nicht von selbst.
Q2. In welchem Verhältnis stehen Free Rent, Kaution und Schlüsselgeld?
Free Rent ist ein Erlass der Miete und damit eine andere Position als Kaution und Schlüsselgeld. Auch bei einer Wohnung mit mietfreier Zeit fallen Kaution (shikikin), Schlüsselgeld (reikin), Maklerprovision und das Entgelt der Mietbürgschaftsgesellschaft wie üblich an. Es gibt Objekte, bei denen die Konditionen kombiniert werden, etwa „ein Monat Free Rent plus kein Schlüsselgeld". Rechnen Sie die Anfangskosten deshalb Position für Position zusammen und vergleichen Sie die Gesamtsumme. Besonders das Schlüsselgeld wird beim Auszug nicht zurückgezahlt und hat daher trotz gleicher Höhe eine andere Bedeutung als die Kaution. Für deutschsprachige Leser: Die Kaution entspricht am ehesten der Mietsicherheit, das Schlüsselgeld dagegen hat keine Entsprechung; es ist eine verlorene Zahlung an den Vermieter.
Q3. Wie werden Fristbeginn und anteilige Abrechnung der Free-Rent-Zeit bestimmt?
Das richtet sich nach den Vereinbarungen im Vertrag; eine einheitliche Regel gibt es nicht. Gerechnet wird teils ab dem Vertragsbeginn, teils ab dem Tag der Bezugsfertigkeit, und ob bei einem Einzug im laufenden Monat die anteilige Miete des ersten Monats in den Erlass fällt, ist von Objekt zu Objekt verschieden. Bei einem Einzug am 15. April und der Angabe „ein Monat Free Rent" macht es einen Unterschied, ob der Zeitraum vom 15. April bis zum 14. Mai läuft oder ob der anteilige April und der volle Mai gemeint sind. Am sichersten ist es, sich die erfassten Monate und Beträge in einer Zusatzvereinbarung oder einer Vertragsanlage ausdrücklich bestätigen zu lassen.
Q4. Wie finde ich Wohnungen mit Free Rent?
Neben der Filterfunktion der Immobilienportale ist es wirksam, den eigenen Wunsch direkt beim Maklerbüro zu äußern. Diese Kondition wird häufig erst nachträglich als Anpassung der Vermarktungsbedingungen ergänzt, sodass es Wohnungen gibt, bei denen sie in der Anzeige noch nicht abgebildet ist. Zeitlich sind Mai bis August aussichtsreich. Ergänzend gilt: Wohnungen, deren Anzeige lange läuft, und Objekte mit mehreren leerstehenden Wohnungen desselben Grundrisses im selben Gebäude lassen sich erfahrungsgemäß leichter über Konditionen ansprechen. Formulieren Sie Ihren Wunsch dabei nicht als „Ich möchte die Anfangskosten senken", sondern konkret als „Ist ein Gespräch über Free Rent möglich?". Das bringt die Sache schneller voran.
Q5. Gibt es Free Rent auch bei der Vertragsverlängerung?
Bei der Verlängerung wird Free Rent so gut wie nie gewährt, denn es ist eine Kondition, um eine Neuvermietung zum Abschluss zu bringen. Zur Verlängerung kehrt die reguläre Miete zurück, und je nach Objekt fällt zusätzlich eine Verlängerungsgebühr an. Wenn Sie Ihre langfristigen Wohnkosten berechnen, kalkulieren Sie deshalb mit der regulären Miete ohne die Free-Rent-Zeit zuzüglich der Verlängerungsgebühr. Zudem kann bei der Verlängerung eine Mietanpassung vorgeschlagen werden. Prüfen Sie die Verlängerungsklausel des Vertrags vorab auf die Höhe der Verlängerungsgebühr und die Regelungen zur Anpassung, dann sind Sie auf der sicheren Seite.
Q6. Lohnt sich eine Wohnung mit Free Rent unterm Strich?
Liegt die Miete auf Marktniveau, ist sie unabhängig von der Wohndauer vorteilhaft. Liegt sie darüber, hängt das Ergebnis von der Länge des Aufenthalts ab. Vergleichen wir eine Wohnung mit 105.000 JPY (rund 620 EUR) Miete und zwei mietfreien Monaten mit einer Wohnung für 100.000 JPY (rund 590 EUR) ohne mietfreie Zeit. Bei einem Auszug nach zwei Jahren zahlt man für die erste 22 Monatsmieten, also 2.310.000 JPY (rund 13.590 EUR), für die zweite 24 Monatsmieten, also 2.400.000 JPY (rund 14.120 EUR); die erste ist damit um 90.000 JPY (rund 530 EUR) günstiger. Allein nach der Miete gerechnet liegt der Wendepunkt bei 42 Monaten. Wohnt man vier Jahre, verlängert dazwischen einmal und zahlt dabei jeweils eine Monatsmiete als Verlängerungsgebühr, ergeben sich 4.935.000 JPY (rund 29.030 EUR) für die erste und 4.900.000 JPY (rund 28.820 EUR) für die zweite Wohnung, sodass sich die Reihenfolge umkehrt. Legen Sie also zuerst fest, wie lange Sie wohnen wollen, und vergleichen Sie dann die Gesamtsumme.
Quellen und weiterführende Materialien
- Japanisches Verbrauchervertragsgesetz (消費者契約法, e-Gov Gesetzesdatenbank) (auf Japanisch): Art. 9 Abs. 1 Nr. 1 (Obergrenze für Schadenspauschalen und Vertragsstrafen bei Vertragsauflösung), Art. 9 Abs. 2 (Bemühenspflicht zur Erläuterung der Grundzüge der Berechnungsgrundlage), Art. 2 Abs. 1 (Definition des Verbrauchers)
- Japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省), „Richtlinie zur Offenlegung von Todesfällen durch Immobilienmakler" (Oktober 2021) (auf Japanisch)
- Real Estate Transaction Promotion Center Japan, gemeinnützige Stiftung (公益財団法人不動産流通推進センター), „Wirksamkeit einer Vertragsstrafenklausel bei vorzeitiger Kündigung eines befristeten Gebäudemietvertrags durch den Mieter" (auf Japanisch): Erläuterung zum Urteil des Summarischen Gerichts Tokio vom 7. August 2009
- Japanische Verbraucherschutzbehörde (消費者庁), „Zum Begriff des ,durchschnittlichen Schadens'" (Unterlage für das Fachgremium vom 18. Juni 2021) (auf Japanisch)
- Japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省), „Konflikte um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und die zugehörige Richtlinie (zweite überarbeitete Fassung)" (auf Japanisch)
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