Au Japon, la haute saison de l'immobilier est le mois de mars. Dans la région du Grand Tokyo, le nombre de transactions conclues pour les appartements locatifs au 1er trimestre est environ 1,4 fois celui du 3e trimestre, et pour les appartements anciens vendus, mars est le mois le plus actif de l'année tandis que janvier est le plus calme. Le nombre de personnes ayant déménagé entre municipalités atteint environ 2,6 fois son niveau de mars par rapport à août. Mais le contenu de cette « haute saison » diffère d'un à deux mois selon qu'il s'agit de location, de vente ou de déménagement. Entendre que « viser la basse saison, c'est moins cher » ne suffit pas à savoir quand agir. Cet article relit les données mensuelles du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT), du Bureau des statistiques du Japon (ministère des Affaires intérieures et des Communications) et de REINS (Real Estate Information Network System for East Japan), selon trois points de vue : celui qui loue, celui qui vend et celui qui met en location.
Les points clés de cet article
- La « haute saison de l'immobilier » recouvre en réalité trois phénomènes distincts : le pic des transactions locatives se situe au 1er trimestre, celui des ventes en mars, et celui des déménagements de la mi-mars au début avril.
- Dans la région du Grand Tokyo, le nombre de transactions locatives conclues pour les appartements s'élève à 43 607 au 1er trimestre 2025 contre 31 002 au 3e trimestre 2025, soit un écart d'environ 1,4 fois.
- Pour la vente d'appartements anciens, mars a été le mois le plus actif et janvier le plus calme deux années de suite : dire que « tout le 1er trimestre est haute saison » est donc inexact.
- Le prix au mètre carré des transactions locatives conclues pour les appartements dans les 23 arrondissements de Tokyo a augmenté d'environ 14% en un peu plus de deux ans, si bien que la hausse des loyers pendant l'attente peut annuler le bénéfice d'une négociation.
- Les périodes où l'activité des agences immobilières est la plus faible sont juillet-septembre et novembre.
Quand se situent la haute saison et la basse saison de l'immobilier ? La réponse diffère selon la location, la vente et le déménagement
Il est impossible de répondre en un mot à la question de la haute saison immobilière. Les transactions locatives conclues, les ventes conclues et les déménagements effectifs sont trois indicateurs dont les pics et les creux ne tombent pas le même mois. Retenir que « le 1er trimestre est la haute saison, juillet-août la basse saison » conduit à des erreurs de jugement.
Il faut distinguer le volume d'activité des agences immobilières du nombre réel de transactions conclues et d'emménagements. Le volume d'activité s'accumule bien de janvier à mars. Mais en nombre réel, janvier figure parmi les mois les plus calmes de l'année, aussi bien pour les ventes que pour les déménagements : c'est un mois « chargé mais où rien ne se conclut ». Le dénouement survient en mars.
| Indicateur | Source | Mois / période le plus actif | Mois / période le plus calme | Facteur utilisé dans cet article |
| Grand Tokyo — transactions locatives conclues pour appartements | REINS | 1er trim. 2025 : 43 607 | 3e trim. 2025 : 31 002 | Le 1er trim. est environ 1,4 fois le 3e trim. |
| Grand Tokyo — transactions conclues pour appartements anciens | REINS | Mars 2025 : 4 991 | Janvier 2025 : 3 242 | Comparaison en valeurs mensuelles (détaillée plus bas) |
| National — nombre de personnes ayant déménagé entre municipalités | Bureau des statistiques du Japon | Mars 2025 : 905 000 personnes | Novembre 2025 : 310 000 personnes | Mars vaut environ 2,6 fois août |
| National — nombre de personnes ayant déménagé entre préfectures | Bureau des statistiques du Japon | Mars 2025 : 518 532 personnes | Août 2025 : 161 506 personnes | Mars vaut environ 3,2 fois août |
| Nombre de déménagements réalisés par les 6 grands déménageurs | MLIT | Mars | Mois ordinaire | Mars vaut environ 2 fois un mois ordinaire |
Les quatre facteurs du tableau renvoient à quatre indicateurs différents. Le facteur d'environ 1,4 concerne le nombre de transactions locatives conclues selon REINS, les facteurs d'environ 2,6 et 3,2 concernent le nombre de personnes déménagées selon le Bureau des statistiques du Japon, et le facteur d'environ 2 concerne le nombre de déménagements selon le MLIT.
On oublie aussi souvent que le pic des transactions locatives précède d'environ un mois celui des déménagements effectifs. On dit parfois que « la basse saison de l'immobilier coïncide avec celle des déménageurs », mais la période où les contrats se raréfient et celle où les gens déménagent réellement sont décalées d'un à deux mois.
Haute saison et basse saison de la location : dans le Grand Tokyo, le 1er trimestre compte environ 1,4 fois plus de transactions conclues que le 3e trimestre
La basse saison de la location se situe au 3e trimestre. Dans la région du Grand Tokyo, le nombre de transactions locatives conclues pour les appartements a été de 43 607 au 1er trimestre 2025, contre 31 002 au 3e trimestre 2025. Le 1er trimestre représente environ 1,4 fois le 3e trimestre, et environ 1,6 fois pour les petits immeubles locatifs (aparto).
| Période | Transactions conclues — appartements | Transactions conclues — petits immeubles locatifs |
| 1er trim. 2025 | 43 607 | 21 133 |
| 2e trim. 2025 | 35 728 | 13 586 |
| 3e trim. 2025 | 31 002 | 12 953 |
| 4e trim. 2025 | 32 031 | 14 327 |
| 2e trim. 2026 | 30 293 | 13 199 |
Le nombre de transactions conclues se lit comme « le volume de stock disponible qui a effectivement bougé ». Quand la base varie de 30%, l'éventail de choix et la facilité à négocier s'inversent.
| Priorité recherchée | Période à privilégier | Ce que l'on obtient | Le compromis à accepter |
| Un grand choix de logements | Janvier à mars | Le nombre de transactions conclues est au plus haut et le stock disponible aussi le plus étoffé de l'année | Peu de temps pour réfléchir, la négociation des conditions passe difficilement |
| Une marge de négociation sur les conditions | Juillet à septembre | Les transactions conclues sont au plus bas et les logements vacants ont tendance à rester disponibles | La base est environ 30% plus faible, les biens proches des gares ou récents se raréfient |
| Le montant total des frais initiaux | Juillet à septembre, novembre | Une marge d'ajustement apparaît sur les frais forfaitaires ou les frais de déménagement | La charge des visites et du déménagement pendant la forte chaleur |
| L'emménagement en avril est déjà fixé | Débuter en décembre-janvier de l'année précédente | Établir ses priorités avant que le stock ne soit au complet | Une candidature trop précoce entraîne une charge de loyer avant l'emménagement |
Il est plus sûr de ne pas comparer uniquement sur le loyer. Même si le montant mensuel baisse de quelques milliers de yens, la dépense annuelle peut s'inverser selon les frais initiaux. Consultez le détail des frais initiaux d'un contrat de location et comment les réduire pour identifier les postes qui varient selon la période.
Une fois le mois du déménagement choisi, l'étape suivante consiste à établir le calendrier à rebours à partir de la date d'entrée dans les lieux. Le nombre de jours nécessaires pour les visites, l'examen du dossier de location et le préavis de départ est détaillé dans Quand commencer sa recherche de logement : calendrier à rebours.
La haute saison de la vente immobilière, c'est mars : « janvier aussi est haute saison » est une idée fausse
La haute saison de la vente immobilière est le mois de mars. Contrairement à la location, le pic ne s'étale pas sur un trimestre mais se concentre sur un seul mois. Il faut noter que janvier est le mois où le moins de transactions se concluent dans l'année : l'idée que « janvier à mars est la haute saison » ne s'applique pas à la vente.
| Mois | Transactions conclues 2025 | Transactions conclues 2026 (publié jusqu'en juin) |
| Janvier | 3 242 (le plus bas de l'année) | 3 343 (le plus bas de l'année) |
| Février | 4 152 | 4 241 |
| Mars | 4 991 (le plus haut de l'année) | 5 001 (le plus haut de l'année) |
| Avril | 3 950 | 3 903 |
| Mai | 3 841 | 3 709 |
| Juin | 4 299 | 4 241 |
| Juillet | 3 979 | — |
| Août | 3 553 | — |
| Septembre | 4 475 | — |
| Octobre | 4 222 | — |
| Novembre | 4 435 | — |
| Décembre | 3 975 | — |
Le schéma « mars au plus haut, janvier au plus bas » s'est reproduit deux années de suite. Il en va de même pour les maisons individuelles anciennes : en 2025, mars a compté 2 196 transactions (le plus haut) et janvier 1 279 (le plus bas).
Ce qui compte pour le vendeur, c'est non pas la date de conclusion mais la date de démarrage. Le processus passe par le mandat de vente, le lancement de la publicité, les visites, la négociation, le contrat puis le règlement financier : pour conclure en mars, il faut donc un mandat de vente signé en octobre-décembre de l'année précédente. Commencer à se renseigner en janvier repousse la mise sur le marché à la mi-février, ce qui fait manquer la moitié de la période où les acheteurs sont les plus actifs.
Autre point : un second pic de la vente existe aussi en septembre et en novembre. En 2025, septembre a compté 4 475 transactions et novembre 4 435, un niveau juste après celui de mars. Ce second pic d'automne n'apparaît ni dans la location ni dans les déménagements, mais il existe bien dans la vente : si l'on manque mars, la sortie suivante se situe en septembre, avec un démarrage en juin-juillet. À lire en complément, comment repérer le bon moment pour vendre à partir de l'indice des prix immobiliers permet de distinguer la conjoncture du marché de la saisonnalité. Le calcul à rebours du moment où signer le mandat de vente peut aussi se faire ensemble lors de la consultation gratuite d'INA.
Le pic des déménagements se situe en mars et avril : le nombre de personnes déménagées est environ 2,6 fois celui d'août
Les déménagements se concentrent le plus fortement de la mi-mars au début avril. Selon le rapport sur les mouvements de population du registre de résidence du Bureau des statistiques du Japon, le nombre de personnes ayant déménagé entre municipalités en 2025 s'est élevé à 905 000 en mars contre 349 000 en août, soit un écart d'environ 2,6 fois. Entre préfectures, l'écart atteint environ 3,2 fois, avec 518 532 personnes en mars contre 161 506 en août.
| Mois | Personnes déménagées entre municipalités (2025) |
| Janvier | 327 000 |
| Février | 357 000 |
| Mars | 905 000 |
| Avril | 684 000 |
| Mai | 383 000 |
| Juin | 372 000 |
| Juillet | 398 000 |
| Août | 349 000 |
| Septembre | 368 000 |
| Octobre | 380 000 |
| Novembre | 310 000 |
| Décembre | 358 000 |
Ce tableau bat en brèche deux idées reçues. Face à l'idée que « l'été est la basse saison », juillet affiche 398 000 personnes, soit le 3e rang de l'année. Face à l'idée que « l'automne est la seconde haute saison », septembre avec 368 000 et octobre avec 380 000 restent en dessous de juillet : les mois réellement les plus calmes sont novembre et janvier.
Le 28 janvier 2026, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) a publié, via sa Division du transport de marchandises du Bureau de la logistique et de l'automobile, un communiqué appelant à étaler les périodes de déménagement. « Le nombre de déménagements en mars est environ deux fois celui d'un mois ordinaire », y est-il indiqué, et le communiqué précise que « pour la période de plus forte affluence habituelle, de la mi-mars au début avril, il devient difficile de répondre à la demande, tant du point de vue des chauffeurs que des véhicules ». Ce chiffre s'appuie sur une enquête menée par la Fédération japonaise du transport routier auprès de six grands déménageurs.
Le même communiqué cite des témoignages d'usagers ayant décalé leur période, comme « comparé à un déménagement le dernier week-end de mars, le tarif a baissé » ou « en décalant le déménagement à partir de la dernière semaine de mars, il a été plus facile d'obtenir une réservation ». Aucun écart chiffré n'est toutefois indiqué. Il n'existe donc pas de fondement officiel à un repère du type « la haute saison coûte tant de fois plus que la basse saison », et il convient d'éviter toute affirmation catégorique. Ce qui est certain, c'est qu'éviter simplement la dernière semaine de mars et la première semaine d'avril change déjà la facilité à obtenir une réservation.
En 2026, pourquoi « attendre la basse saison pour payer moins cher » fonctionne mal
Sur le marché locatif de 2026, il arrive que décider maintenant soit, au total, plus avantageux que d'attendre six mois pour négocier. C'est parce que le loyer du marché lui-même augmente pendant l'attente.
Dans les 23 arrondissements de Tokyo, le loyer des transactions locatives conclues pour les appartements est passé de 104 000 yens au 1er trimestre 2024 à 132 000 yens au 2e trimestre 2026. Sur cette même période d'un peu plus de deux ans, le prix au mètre carré est passé de 3 410 yens à 3 899 yens, soit une hausse d'environ 14%. Même en comparant le même 2e trimestre pour neutraliser la saisonnalité, le prix au mètre carré a progressé de 5,2%, passant de 3 705 yens en 2025. Dans le même temps, le nombre de transactions conclues dans le Grand Tokyo a reculé de 15,2% sur la même période, passant de 35 728 à 30 293. Les transactions se raréfient alors même que le prix unitaire augmente : c'est la forme propre à un marché en manque de logements disponibles.
| Élément de décision | Attendre est rationnel si | Décider maintenant est rationnel si |
| Coût de logement pendant l'attente | Le coût d'attente, par exemple chez ses parents, est quasi nul | Il faut continuer à payer le loyer actuel ou supporter une double charge |
| Évolution des loyers affichés dans le secteur | Stables sur un an, l'offre s'accumule | Le prix au mètre carré a augmenté sur un an et l'offre diminue |
| Nombre d'exigences | Les critères sont souples, un logement restant peut convenir | Trois critères non négociables ou plus (distance à la gare, étage, ancienneté) |
| Montant visé par la négociation | Une marge d'ajustement de plusieurs % du loyer mensuel est visible | Même en baissant, quelques milliers de yens ne compenseront pas la hausse liée à l'attente |
Le calcul est simple dans sa forme. Il s'agit de mettre en balance « la baisse de loyer mensuel obtenue par négociation × la durée du bail » avec « le nombre de mois d'attente × le coût de logement pendant cette attente » plus « la hausse du loyer du marché pendant cette même période ». Si cette soustraction ne donne pas un résultat positif, il n'y a pas de raison d'attendre. L'idée que la basse saison est avantageuse repose sur une expérience acquise à une époque où le loyer du marché ne bougeait pas.
Les arguments et la manière de les présenter pour faire aboutir une négociation en basse saison
En basse saison, ce qui fait la différence dans une négociation, ce ne sont pas les efforts mais les arguments. Ce que le propriétaire évalue, c'est « si je ne conclus pas à ces conditions, combien de mois le logement restera-t-il encore vacant ? ».
| Point de négociation | Conditions qui passent facilement | Argument utilisable | Perception côté propriétaire |
| Baisse du loyer | Plus de 3 mois depuis le début de la mise en location, prix au-dessus du marché | Loyer et prix au mètre carré des transactions conclues dans le même secteur et la même tranche d'ancienneté | La résistance est la plus forte, car cela abaisse le niveau de loyer pour la suite |
| Réduction ou suppression du denier à fonds perdu (reikin) | Logement resté vacant au-delà de la haute saison | Nombre de mois écoulés depuis le début de la mise en location | Concerne un montant forfaitaire, préserve le niveau de loyer, plus facile à accepter |
| Loyer gratuit temporaire (free rent) | Un délai existe avant la date d'emménagement souhaitée | Nombre de mois de vacance estimés si rien ne change | Revient à reporter la perte de vacance, plus facile à accepter |
| Ajout ou remplacement d'équipements | Bâtiment ancien, moins compétitif face à la concurrence | Équipements des biens comparables du voisinage | Reste un actif du bien, plus facile à accepter sur le moyen-long terme |
La manière de formuler la demande change aussi selon que l'on dispose ou non d'arguments. Plutôt que « faites-moi un prix », il vaut mieux dire : « cela fait 4 mois que la mise en location a commencé, et le loyer des transactions conclues dans la même tranche d'ancienneté est de tant de yens au mètre carré. Si vous supprimez le denier à fonds perdu, je dépose ma candidature cette semaine. » Plus l'argument est présenté sous une forme que le propriétaire peut faire valider en interne, plus les choses avancent vite. Comment réunir les arguments pour réussir une négociation de baisse de loyer détaille les données à rassembler.
Notez que le loyer gratuit temporaire n'est pas systématiquement avantageux. Il est souvent associé à une pénalité de résiliation anticipée, et certains contrats prévoient de restituer le montant exonéré en cas de départ avant deux ans. Vérifiez les clauses avant de donner votre accord.
La haute saison et la basse saison vues côté propriétaire et agence de courtage : conception du calendrier de mise en location et de l'activité en basse saison
Pour le bailleur, l'enjeu décisif ne se joue pas de janvier à mars mais dans les mois précédents, d'octobre à décembre. Un logement que l'on souhaite louer entre janvier et mars doit avoir ses conditions et son dossier de mise en location prêts avant décembre, sinon il perdra la comparaison face à un stock au plus haut.
| Période | Ce que le propriétaire décide et met en œuvre |
| Juillet à septembre | Période où les transactions conclues sont au plus bas. Avancer les grosses rénovations, le renouvellement des équipements et la révision des tarifs de remise en état |
| Octobre-novembre | Période où les préavis de départ se multiplient. Fixer le loyer affiché et le denier à fonds perdu en les confrontant aux transactions conclues récentes |
| Décembre | Début de la mise en location. Remplacer photos, plans et fiche d'équipements, et réserver le budget publicitaire de la haute saison |
| Janvier à mars | Suivre chaque semaine le nombre de demandes et de visites. Pour un logement non loué fin février, ajuster les conditions d'un cran |
| Avril à juin | Identifier la cause du reliquat : loyer, équipements, photos ou parcours de visite |
Le point de bascule se situe fin février. Un logement non loué à l'issue du 1er trimestre ne retrouvera une demande d'ampleur comparable qu'en janvier de l'année suivante, avec le risque de rester vacant près d'un an. Si aucune visite n'a lieu en février, le choix entre agir sur le loyer, le denier à fonds perdu, ou les photos et la fiche d'équipements déterminera le résultat annuel. La démarche de recherche de locataires pour maintenir un taux d'occupation complet détaille l'ordre des décisions à prendre.
La répartition saisonnière est la même côté agences de courtage : l'activité se concentre de janvier à mars et se relâche de juillet à septembre. Pour ne pas épuiser nos équipes en haute saison, nous consacrons la basse saison à la mise à jour des données des biens et aux propositions de conditions aux propriétaires. Pour l'analyse des causes d'une vacance prolongée ou la révision des conditions de mise en location, n'hésitez pas à utiliser la consultation gratuite d'INA.
Quand les agences immobilières sont-elles les moins sollicitées ? Les moments propices aux consultations et aux visites
Les agences immobilières sont les moins sollicitées de juillet à septembre et en novembre. Ces mois correspondent à des creux aussi bien pour les transactions conclues que pour le nombre de personnes déménagées, et l'affluence des visiteurs comme des demandes se calme. La période la plus chargée est janvier à mars, mars étant le mois où contrats, remises de clés et états des lieux d'entrée se cumulent, réduisant le temps consacré à chaque dossier à son minimum annuel.
Un point à noter : « période creuse » et « période où peu de transactions se concluent » coïncident, mais « période chargée » et « période où beaucoup de transactions se concluent » ne coïncident pas. Janvier fait partie des mois les plus calmes de l'année en nombre réel de transactions conclues, mais reste une haute saison en volume d'activité. C'est que les demandes et les visites s'accumulent, le dénouement n'arrivant qu'en mars.
Pour ceux qui souhaitent prendre le temps de consulter, un jour de semaine en basse saison convient bien. On peut alors consulter plusieurs fois le même interlocuteur et organiser ses priorités ensemble. Les demandes portant sur des exemples de transactions conclues dans le secteur, ou sur le nombre de biens possibles en assouplissant un critère, aboutissent aussi plus facilement. Le choix du jour et de l'heure est détaillé dans les jours de fermeture des agences immobilières et les jours propices à la visite.
Il en va de même pour la vente. Pour conclure en mars, il faut démarrer entre octobre et décembre, mais la consultation elle-même gagne à avoir lieu dès juillet-septembre, pour affiner tranquillement l'estimation et la stratégie de vente. Il ne s'agit pas de consulter pendant la haute saison, mais de consulter en basse saison pour être prêt à temps pour la haute saison. C'est la manière la plus sûre de tirer parti de la saisonnalité.
Questions fréquentes (FAQ)
Quand se situe la haute saison de l'immobilier ?
En mars. Toutefois, la forme diffère selon l'indicateur : le pic des transactions locatives se situe au 1er trimestre, tandis que la vente et les déménagements se concentrent en mars. En volume d'activité, la haute saison va de janvier à mars.
Quand se situe la haute saison de la vente immobilière ?
Le pic des transactions conclues est en mars, janvier étant le mois le plus calme de l'année. Dans le Grand Tokyo, le nombre de transactions conclues pour les appartements anciens a été le plus élevé en mars et le plus bas en janvier, aussi bien en 2025 qu'en 2026. Pour conclure en mars, un mandat de vente signé en octobre-décembre de l'année précédente est nécessaire.
Le loyer baisse-t-il vraiment en basse saison de la location ?
Certains logements baissent effectivement, mais en 2026 le loyer du marché lui-même augmente, ce qui peut annuler le bénéfice de l'attente. Le prix au mètre carré des transactions locatives conclues pour les appartements dans les 23 arrondissements de Tokyo a augmenté d'environ 14% en un peu plus de deux ans. Comparez le montant obtenu par négociation avec le coût de logement pendant l'attente et la hausse du loyer sur cette période.
Quelle est la période où le coût d'un déménagement est le plus élevé ?
De la mi-mars au début avril. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) indique que le nombre de déménagements en mars est environ deux fois celui d'un mois ordinaire, et que cette période est difficile à gérer tant du point de vue des chauffeurs que des véhicules. L'écart de tarif n'apparaît pas dans les statistiques officielles et ne peut donc pas être affirmé avec certitude, mais éviter la dernière semaine de mars facilite déjà l'obtention d'une réservation.
Quand les agences immobilières sont-elles les moins sollicitées ?
De juillet à septembre et en novembre. Le nombre de transactions conclues et le nombre de personnes déménagées atteignent tous deux un creux, et l'affluence en agence comme les demandes se calment. Pour ceux qui souhaitent consulter tranquillement, agir durant cette période permet d'obtenir plus facilement le temps de l'interlocuteur.
Sources et références
- REINS, « Tendances des transactions des biens locatifs résidentiels dans le Grand Tokyo », 1er trimestre 2025
- REINS, « Tendances des transactions des biens locatifs résidentiels dans le Grand Tokyo », 3e trimestre 2025
- REINS, « Tendances des transactions des biens locatifs résidentiels dans le Grand Tokyo », 2e trimestre 2026
- REINS, « Market Watch, rapport mensuel »
- Bureau des statistiques du Japon, « Rapport sur les mouvements de population du registre de résidence », résultats mensuels
- MLIT, « Merci de votre coopération pour étaler les périodes de déménagement ! », 28 janvier 2026 (ère Reiwa 8)
