부동산 성수기는 3월입니다. 수도권(도쿄 광역권) 임대 아파트(맨션) 계약 체결 건수는 1~3월기가 7~9월기의 약 1.4배이며, 중고 아파트(맨션) 매매 계약 체결은 3월이 가장 많고 1월이 연중 가장 적습니다. 시구정촌 간 이동자 수는 3월이 8월의 약 2.6배에 달합니다. 다만 '성수기'의 내용은 임대·매매·이사에 따라 1~2개월씩 차이가 납니다. '비수기를 노리면 저렴하다'는 말을 들어도, 언제 움직여야 할지는 정해지지 않습니다. 이 기사에서는 일본 국토교통성·일본 총무성 통계국·REINS(동일본 부동산유통기구)의 월별 데이터를, 임차인·매도인·임대인의 입장별로 다시 풀어봅니다.
이 기사의 포인트
- '부동산 성수기'는 서로 다른 3가지 현상을 가리키며, 임대 계약 체결은 1~3월기, 매매는 3월, 이사는 3월 중순~4월 상순이 정점입니다.
- 수도권 임대 아파트(맨션) 계약 체결 건수는 2025년 1~3월기 43,607건, 7~9월기 31,002건으로 약 1.4배 차이입니다.
- 중고 아파트(맨션) 매매 계약 체결은 2년 연속으로 3월이 가장 많고 1월이 가장 적어, '1~3월이 통째로 성수기'라는 생각은 틀렸습니다.
- 도쿄 23구의 임대 아파트(맨션) 계약 체결 ㎡당 단가는 2년여 만에 약 14% 상승했으며, 기다리는 동안의 임대료 상승이 협상으로 얻는 이익을 상쇄하는 경우도 있습니다.
- 부동산 회사의 업무량이 적은 '한산한 시기'는 7~9월과 11월입니다.
부동산 성수기·비수기는 언제일까? 임대·매매·이사에 따라 답이 다르다
부동산 성수기는 한마디로 답할 수 없습니다. 임대 계약 체결, 매매 계약 체결, 이사 실행이라는 3가지 지표는 정점도 저점도 각각 다른 달에 오기 때문입니다. '1~3월이 성수기, 7~8월이 비수기'라고 외워두면 판단을 그르치게 됩니다.
구분해야 할 것은 부동산 회사의 업무량과 계약 체결·입주의 실수치입니다. 업무량이 쌓이는 시기가 1~3월이라는 점은 틀림없습니다. 그러나 실수치를 보면 1월은 매매에서도 이동자 수에서도 연중 최저 수준으로, '바쁜데 결정은 나지 않는' 달입니다. 결판은 3월에 납니다.
| 지표 | 출처 | 가장 많은 달·기 | 가장 적은 달·기 | 이 기사에서 사용하는 배율 |
| 수도권 임대 거주용 아파트(맨션)의 계약 체결 건수 | REINS(동일본 부동산유통기구) | 2025년 1~3월기 43,607건 | 2025년 7~9월기 31,002건 | 1~3월기는 7~9월기의 약 1.4배 |
| 수도권 중고 아파트(맨션)의 계약 체결 건수 | REINS(동일본 부동산유통기구) | 2025년 3월 4,991건 | 2025년 1월 3,242건 | 월별 실수치로 비교(뒤에서 다룸) |
| 전국 시구정촌 간 이동자 수 | 일본 총무성 통계국 | 2025년 3월 90.5만 명 | 2025년 11월 31.0만 명 | 3월은 8월의 약 2.6배 |
| 전국 도도부현 간 이동자 수 | 일본 총무성 통계국 | 2025년 3월 51만 8,532명 | 2025년 8월 16만 1,506명 | 3월은 8월의 약 3.2배 |
| 대형 이사업체 6개사의 이사 건수 | 일본 국토교통성 | 3월 | 평월 | 3월은 평월의 약 2배 |
표에 나온 4가지 배율은 모두 서로 다른 지표입니다. 약 1.4배는 REINS의 임대 아파트(맨션) 계약 체결 건수, 약 2.6배와 약 3.2배는 일본 총무성 통계국의 이동자 수, 약 2배는 일본 국토교통성의 이사 건수입니다.
또한, 임대 계약 체결의 정점은 이사 정점보다 약 1개월 이르다는 점도 간과되기 쉽습니다. '부동산 비수기와 이사업체 비수기는 같다'고 하지만, 계약이 적은 시기와 사람이 움직이지 않는 시기는 1~2개월씩 차이가 납니다.
임대 성수기·비수기｜수도권 계약 체결 건수는 1~3월기가 7~9월기의 약 1.4배
임대 비수기는 7~9월기입니다. 수도권 임대 거주용 아파트(맨션)의 계약 체결 건수는 2025년 1~3월기가 43,607건, 7~9월기가 31,002건이었습니다. 1~3월기는 7~9월기의 약 1.4배이며, 저층 임대주택(아파트)에서는 약 1.6배입니다.
| 기 | 아파트(맨션) 계약 체결 건수 | 저층 임대주택 계약 체결 건수 |
| 2025년 1~3월 | 43,607건 | 21,133건 |
| 2025년 4~6월 | 35,728건 | 13,586건 |
| 2025년 7~9월 | 31,002건 | 12,953건 |
| 2025년 10~12월 | 32,031건 | 14,327건 |
| 2026년 4~6월 | 30,293건 | 13,199건 |
계약 체결 건수는 '모집 재고가 움직인 양'으로 읽을 수 있습니다. 모수가 3할 다르면 선택의 폭과 협상이 통하기 쉬운 정도가 뒤바뀝니다.
| 우선하고 싶은 것 | 움직여야 할 시기 | 얻을 수 있는 것 | 감수해야 할 트레이드오프 |
| 선택지의 많음 | 1~3월 | 계약 체결 건수가 가장 많고 모집 재고도 연중 가장 두터운 시기 | 검토 시간이 짧고 조건 협상은 통하기 어려움 |
| 조건 협상의 여지 | 7~9월 | 계약 체결이 가장 적어 공실이 정체되기 쉬움 | 모수가 약 3할 적어 역세권·신축급 매물이 남기 어려움 |
| 초기 비용 총액 | 7~9월·11월 | 일시금이나 이사 비용의 조정 여지가 생김 | 폭염기 매물 내부 견학과 작업 부담 |
| 4월 입주가 확정되어 있음 | 전년 12월~1월에 착수 | 재고가 다 나오기 전에 우선순위를 정할 수 있음 | 너무 이른 신청은 입주 전 임대료 부담이 발생함 |
비교는 임대료만으로 하지 않는 편이 확실합니다. 월세가 수천 엔 내려가더라도 초기 비용에 따라 연간 지출은 역전될 수 있습니다. 임대 계약 초기 비용의 내역과 절감 방법에서 시기에 따라 조정할 수 있는 항목을 확인해 보십시오.
이사할 달을 정했다면 다음은 입주일로부터 역산해 일정을 세울 차례입니다. 내부 견학, 입주 심사, 퇴거 통보에 각각 며칠이 필요한지는 집 찾기는 언제부터 시작할까 (역산 일정)에 정리되어 있습니다.
부동산 매각 성수기는 3월｜'1월도 성수기'는 오해
부동산 매각 성수기는 3월입니다. 임대와 달리 분기가 아니라 단일 월에서 정점이 나타납니다. 주의할 점은 1월이 연중 계약 체결이 가장 적은 달이라는 것으로, '1~3월이 성수기'라는 말은 매매에는 해당하지 않습니다.
| 월 | 2025년 계약 체결 건수 | 2026년 계약 체결 건수(6월까지 공표) |
| 1월 | 3,242건(연간 최저) | 3,343건(연간 최저) |
| 2월 | 4,152건 | 4,241건 |
| 3월 | 4,991건(연간 최고) | 5,001건(연간 최고) |
| 4월 | 3,950건 | 3,903건 |
| 5월 | 3,841건 | 3,709건 |
| 6월 | 4,299건 | 4,241건 |
| 7월 | 3,979건 | — |
| 8월 | 3,553건 | — |
| 9월 | 4,475건 | — |
| 10월 | 4,222건 | — |
| 11월 | 4,435건 | — |
| 12월 | 3,975건 | — |
2년 연속으로 3월이 가장 많고 1월이 가장 적은 패턴이 재현되었습니다. 중고 단독주택도 마찬가지로, 2025년에는 3월 2,196건이 가장 많고 1월 1,279건이 가장 적습니다.
매도인에게 의미가 있는 것은 계약 체결일이 아니라 착수일입니다. 중개 계약에서 광고 개시, 매물 내부 견학, 협상, 계약, 결제로 진행되기 때문에 3월에 계약을 체결하려면 전년 10~12월에 중개 계약을 맺어야 합니다. 1월에 상담을 시작하면 시장에 나오는 시점이 2월 중순이 되어, 매수인이 가장 활발히 움직이는 시기의 절반을 놓치게 됩니다.
또 하나, 9월과 11월에도 매매의 정점이 있습니다. 2025년에는 9월 4,475건, 11월 4,435건으로 3월 다음가는 수준이었습니다. 가을의 두 번째 정점은 임대나 이사에서는 보이지 않지만 매매에서는 실제로 존재하며, 3월을 놓쳤을 때 다음 출구는 9월이고 착수는 6~7월입니다. 부동산 가격지수로 매각 타이밍을 판단하는 방법과 함께 확인하면 시장 상황과 계절성을 나누어 판단할 수 있습니다. 중개 계약을 언제 맺을지 역산하는 작업은 INA의 무료 상담에서도 함께 도와드립니다.
이사 정점은 3월·4월｜이동자 수는 8월의 약 2.6배
이사가 가장 집중되는 시기는 3월 중순부터 4월 상순입니다. 일본 총무성 통계국의 주민기본대장 인구이동 보고에 따르면, 2025년 시구정촌 간 이동자 수는 3월 90.5만 명, 8월 34.9만 명으로 약 2.6배입니다. 도도부현 간에서는 3월 51만 8,532명, 8월 16만 1,506명으로 약 3.2배까지 벌어집니다.
| 월 | 시구정촌 간 이동자 수(2025년) |
| 1월 | 32.7만 명 |
| 2월 | 35.7만 명 |
| 3월 | 90.5만 명 |
| 4월 | 68.4만 명 |
| 5월 | 38.3만 명 |
| 6월 | 37.2만 명 |
| 7월 | 39.8만 명 |
| 8월 | 34.9만 명 |
| 9월 | 36.8만 명 |
| 10월 | 38.0만 명 |
| 11월 | 31.0만 명 |
| 12월 | 35.8만 명 |
이 표는 두 가지 통념을 깨뜨립니다. '여름이 비수기'라는 통념과 달리 7월은 39.8만 명으로 연중 3위입니다. '가을이 두 번째 성수기'라는 통념과 달리 9월 36.8만 명·10월 38.0만 명은 7월보다 낮으며, 실제로 조용한 시기는 11월과 1월입니다.
일본 국토교통성은 2026년 1월 28일, 물류·자동차국 화물유통사업과 명의로 이사 시기 분산을 요청하는 보도자료를 발표했습니다. '3월의 이사 건수는 평월의 약 2배'라고 밝히며, '예년 최성수기인 3월 중순~4월 상순에는 기사(드라이버) 및 차량 양쪽 측면에서 대응이 어려워지고 있습니다'라고 적혀 있습니다. 건수의 근거는 전일본트럭협회가 대형 이사업체 6개사를 대상으로 실시한 청취조사입니다.
같은 발표에는 시기를 조정한 이용자의 목소리로 '3월 말 주말 이사와 비교해 이사 비용이 저렴해졌다', '3월 마지막 주에서 이사 시기를 옮김으로써 예약이 수월해졌다'는 내용이 실려 있습니다. 다만 금액 차이는 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. '성수기는 비수기의 몇 배'라는 기준에는 공적인 근거가 없으므로 단정은 피합니다. 확실한 것은, 3월 마지막 주와 4월 첫째 주만 피해도 예약의 용이함이 달라진다는 점입니다.
2026년에는 '비수기까지 기다리면 저렴하다'가 성립하기 어려운 이유
2026년 임대 시장에서는 반년을 기다려 협상하는 것보다 지금 결정하는 편이 총액 면에서 유리한 경우가 나타나고 있습니다. 기다리는 동안 시장 임대료 자체가 오르고 있기 때문입니다.
도쿄 23구의 임대 아파트(맨션) 계약 체결 임대료는 2024년 1~3월기 10.4만 엔에서 2026년 4~6월기 13.2만 엔이 되었습니다. ㎡당 단가는 같은 2년여 사이 3,410엔에서 3,899엔으로 약 14% 상승했습니다. 계절성을 제외한 동일한 4~6월기 비교에서도 ㎡당 단가는 2025년 3,705엔에서 5.2% 상승했습니다. 한편 수도권 계약 체결 건수는 같은 기간 35,728건에서 30,293건으로 15.2% 감소했습니다. 거래는 줄어드는데 단가는 오르는, 공실 부족 시장 특유의 형태입니다.
| 판단 기준 | 기다리는 판단이 합리적인 경우 | 지금 결정하는 판단이 합리적인 경우 |
| 대기 기간 중 주거비 | 본가 등 대기 비용이 거의 제로 | 현재 거주지 임대료를 계속 내거나 이중으로 부담 |
| 지역 모집 임대료 동향 | 최근 1년간 보합세이며 매물이 쌓이고 있음 | 최근 1년간 ㎡당 단가가 오르고 매물 수가 줄고 있음 |
| 양보할 수 없는 조건의 개수 | 조건이 까다롭지 않아 남은 방이라도 선택 가능 | 역까지 거리·층수·건축연도 등 양보할 수 없는 조건이 3개 이상 |
| 협상으로 노릴 수 있는 금액 | 월세의 몇 %를 넘는 조정 여지가 보임 | 내려가도 수천 엔 수준이라 대기 중 상승분에 못 미침 |
계산 방식은 단순합니다. '협상으로 낮아지는 월세 × 계약 기간'과 '대기 개월 수 × 대기 중 주거비' + '그 기간의 시장 임대료 상승분'을 나란히 놓는 것입니다. 이 뺄셈이 플러스가 되지 않는다면 기다릴 이유가 없습니다. 비수기가 유리하다는 전제는 시장 임대료가 움직이지 않던 시대의 경험칙입니다.
비수기에 조건 협상을 성사시키기 위한 판단 근거와 전달 방법
비수기 협상에서 결과를 가르는 것은 열의가 아니라 근거 자료입니다. 임대인이 판단하는 기준은 '이 조건으로 계약하지 않으면 공실이 앞으로 몇 개월 더 이어질까'이기 때문입니다.
| 협상 항목 | 통하기 쉬운 조건 | 근거로 활용할 수 있는 자료 | 임대인 측의 반응 |
| 임대료 감액 | 모집 개시 후 3개월 이상 경과했고 시세보다 높음 | 동일 지역·동일 건축연도대의 계약 체결 임대료와 ㎡당 단가 | 이후 임대료 수준이 낮아지므로 저항이 가장 강함 |
| 사례금(레이킨) 감액·폐지 | 성수기를 지나서도 남아 있는 방 | 모집 개시일로부터 경과한 개월 수 | 일시금이라 임대료 수준은 지킬 수 있어 응하기 쉬움 |
| 프리렌트(임대료 무료 기간) | 입주 희망일까지 여유가 있음 | 공실 상태로 지나갈 것으로 예상되는 개월 수 | 공실 손실을 옮기는 수준이라 합의하기 쉬움 |
| 설비 추가·교체 | 건축연도가 오래되어 경쟁 매물보다 뒤처짐 | 인근 동일 조건 매물의 설비 사양 | 자산으로 남기 때문에 중장기적으로 받아들이기 쉬움 |
전달 방식도 근거 자료가 있는지에 따라 달라집니다. '깎아 주세요'가 아니라, '모집 개시 후 4개월이 지났고, 같은 건축연도대의 계약 체결 임대료는 ㎡당 ◯엔입니다. 사례금을 없애 주시면 이번 주 안에 신청하겠습니다'라고 전달합니다. 임대인이 내부 결재를 통과시킬 수 있는 형태로 전달할수록 이야기는 빨리 진행됩니다. 임대료 인하 협상을 성공시키는 근거 자료 모으는 법에서 모아야 할 데이터를 정리했습니다.
다만 프리렌트가 무조건 이득인 것은 아닙니다. 단기 해지 위약금과 세트로 설정되는 경우가 많으며, 2년 미만에 퇴거하면 면제받은 금액을 반환해야 하는 계약도 있습니다. 합의 전에 조항을 반드시 확인하십시오.
임대인·중개회사 관점에서 본 부동산 성수기와 비수기｜모집 개시일과 비수기 운영 설계
임대인 입장에서 승부처는 1~3월이 아니라 그 이전인 10~12월입니다. 1~3월에 계약을 성사시키고 싶은 방은, 12월까지 조건과 모집 도면이 갖춰져 있지 않으면 재고가 가장 두터운 시기에 비교에서 밀립니다.
| 시기 | 임대인이 결정할 것·움직여야 할 것 |
| 7~9월 | 계약 체결이 가장 적은 시기. 대규모 수선·설비 교체·원상회복 단가 재검토를 앞당겨 진행 |
| 10~11월 | 퇴거 예고가 늘어나는 시기. 모집 임대료와 일시금을 최근 계약 체결 실적과 대조해 확정 |
| 12월 | 모집 개시. 사진·도면·설비표를 교체하고 성수기분 광고비 예산을 확보 |
| 1~3월 | 문의 건수와 매물 내부 견학 건수를 주 단위로 확인. 2월 중에 결정되지 않는 방은 조건을 한 단계 조정 |
| 4~6월 | 남은 공실의 원인을 임대료·설비·사진·견학 동선 중 무엇인지로 구분 |
판단의 분기점은 2월 말입니다. 1~3월기에 결정되지 않은 방은 다음으로 같은 두께의 수요가 오는 시점이 이듬해 1월이라, 실질적으로 거의 1년 가까이 공실로 남을 우려가 있습니다. 2월 시점에 매물 내부 견학이 없다면 임대료인지, 일시금인지, 사진과 설비표인지, 무엇을 바꿀지가 연간 수지를 좌우합니다. 만실 유지를 위한 입주자 모집 진행 방법에서 판단 순서를 정리했습니다.
중개회사 측의 계절 배분도 마찬가지로, 매출은 1~3월에 몰리고 7~9월은 줄어듭니다. 저희는 성수기에 인력을 소모시키지 않도록 비수기에 매물 데이터 정비와 임대인 대상 조건 제안 업무를 배치하고 있습니다. 공실이 이어지는 매물의 원인 분석이나 모집 조건 재검토는 INA의 무료 상담을 이용해 주십시오.
부동산 회사의 '한산한 시기'는 언제일까｜상담·매물 내부 견학이 수월한 타이밍
부동산 회사가 한산한 시기는 7~9월과 11월입니다. 계약 체결 건수와 이동자 수 모두 저점에 해당하며, 방문객도 문의도 잦아듭니다. 바쁜 시기는 1~3월로, 3월에는 계약·열쇠 인도·입주 입회가 겹쳐 한 건에 들일 수 있는 시간이 연중 가장 짧아집니다.
주의할 점은, '한산한 시기'와 '계약 체결이 적은 시기'는 겹치지만, '바쁜 시기'와 '계약 체결이 많은 시기'는 겹치지 않는다는 것입니다. 1월은 계약 체결 실수치로는 연중 최저 수준이지만 업무량으로는 성수기입니다. 문의와 매물 내부 견학이 쌓이고 결판이 3월에 나기 때문입니다.
시간을 들여 상담하고 싶은 분에게는 비수기 평일이 적합합니다. 같은 담당자와 여러 차례 상담할 수 있고, 우선순위를 함께 정리할 수 있습니다. 지역 계약 체결 사례나 조건을 하나 완화했을 때의 후보 수를 뽑아 달라는 요청도 받아들여집니다. 요일과 시간대를 고르는 법은 부동산 회사의 정기 휴무일과 방문하기 좋은 요일에 정리했습니다.
매각도 마찬가지입니다. 3월 계약 체결을 목표로 한다면 착수는 10~12월이지만, 상담 자체는 7~9월에 미리 해두는 편이 감정 근거와 판매 전략을 차분히 다질 수 있습니다. 부동산 성수기에 상담하는 것이 아니라, 성수기에 맞추기 위해 비수기에 상담한다. 이것이 계절성을 내 편으로 만드는 가장 확실한 방법입니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
부동산 성수기는 언제인가요?
3월입니다. 다만 지표에 따라 양상이 다르며, 임대 계약 체결은 1~3월기에 정점이 오는 반면 매매와 이사는 3월에 집중됩니다. 업무량 기준으로는 1~3월이 성수기입니다.
부동산 매각 성수기는 언제인가요?
계약 체결은 3월이 정점이고 1월이 연중 최저입니다. 수도권 중고 아파트(맨션) 계약 체결 건수는 2025년·2026년 모두 3월이 가장 많고 1월이 가장 적었습니다. 3월 계약 체결을 위해서는 전년 10~12월의 중개 계약이 필요합니다.
임대 비수기에 임대료는 정말로 내려가나요?
내려가는 방도 있지만, 2026년은 시장 임대료 자체가 오르고 있어 기다린 만큼이 상쇄되는 경우가 있습니다. 도쿄 23구의 임대 아파트(맨션) 계약 체결 ㎡당 단가는 2년여 만에 약 14% 상승했습니다. 협상으로 내려가는 금액과 대기 중 주거비·임대료 상승분을 비교해 보십시오.
이사 비용이 가장 비싼 시기는 언제인가요?
3월 중순부터 4월 상순입니다. 일본 국토교통성은 3월의 이사 건수가 평월의 약 2배가 되며, 이 기간은 기사(드라이버)와 차량 양쪽 측면에서 대응이 어렵다고 밝히고 있습니다. 금액 차이는 공적 통계에 나와 있지 않아 단정할 수 없지만, 3월 마지막 주를 피하면 예약이 수월해집니다.
부동산 회사가 한산한 시기는 언제인가요?
7~9월과 11월입니다. 계약 체결 건수와 이동자 수가 모두 저점에 해당하며, 방문·문의도 잦아듭니다. 차분히 상담하고 싶은 분은 이 시기에 움직이면 담당자의 시간을 확보하기 쉬워집니다.
인용·참고 자료
