Viele Menschen stehen vor der Frage: „Der Umzug steht fest – aber ab wann sollte ich mit der Wohnungssuche beginnen?" Wer zu früh anfängt, findet zwar vielleicht eine gute Wohnung, kann sie aber noch nicht unterschreiben; wer zu spät beginnt, hat weniger Auswahl. Dieser Artikel bündelt den optimalen Zeitpunkt für den Start der Wohnungssuche, einen vom Umzugstag rückwärts gerechneten Zeitplan sowie die zu prüfenden Anfangskosten und Vertragsbedingungen in einem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Richtwert sollten Sie 1–2 Monate vor dem gewünschten Einzugstermin mit der Wohnungssuche beginnen. Nur mit der Klärung Ihrer Anforderungen können Sie ruhig früher anfangen.
- Planen Sie den Zeitplan rückwärts vom Umzugstag. Prüfen Sie zuerst die Frist für die Kündigung Ihres Mietverhältnisses.
- Die Mieterprüfung dauert 3–10 Tage, und pro Tag sollten Sie höchstens 3–4 Wohnungsbesichtigungen einplanen.
- Vergleichen Sie bei den Anfangskosten nicht nur die Miete, sondern die Summe aus Kaution, Reikin, Bürgschaftsgebühr, Versicherung und Schlossaustausch.
- Prüfen Sie vor der Bewerbung die Bedingungen zu Verlängerungsgebühr, Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, um Streit beim Auszug zu vermeiden.
Ab wann sollten Sie mit der Wohnungssuche beginnen?
Der ideale Zeitpunkt für den Start der Wohnungssuche liegt 1–2 Monate vor dem geplanten Umzugstermin.
Wenn Sie mehr als einen Monat im Voraus beginnen, können Sie Besichtigung, Vergleich, Prüfung und Vertragsabschluss mit ausreichend Zeitpuffer angehen. Beginnen Sie dagegen mehr als zwei Monate im Voraus, kann es passieren, dass Sie eine passende Wohnung zwar finden, sie aber nicht vorläufig reservieren können und schon vor dem Einzug Miete anfällt. Da Wohnungen selten über längere Zeit zurückgehalten werden können, ist die Zahl der Objekte, die Sie ein halbes Jahr im Voraus tatsächlich anmieten können, begrenzt, selbst wenn Sie schon so früh besichtigen.
Allerdings können Sie die Klärung Ihrer Anforderungen ruhig früher beginnen. Wenn Sie Lage, Budget, Pendelzeit, benötigte Wohnfläche und nicht verhandelbare Kriterien vorab festlegen, können Sie schneller entscheiden, sobald ein passendes Angebot erscheint.
Wenn Sie derzeit zur Miete wohnen, prüfen Sie zuerst die Frist für die Kündigung Ihres Mietverhältnisses. Bei den meisten Wohnungen muss die Kündigung mindestens einen Monat vor dem Auszug erfolgen; wird sie zu spät eingereicht, fällt doppelte Miete an. Lassen Sie zwischen Umzugstag und Auszugstag einen Puffer von 3 Tagen bis 1 Woche, damit Sie Vergessenes nachholen und die Wohnung in Ruhe räumen können. Die genauen Schritte finden Sie unter Zeitpunkt, Ablauf und Kosten der Kündigung des Mietverhältnisses.
Der rückwärts gerechnete Zeitplan bis zum Umzug
Am einfachsten ordnen Sie die anstehenden Aufgaben, indem Sie vom Umzugstag aus rückwärts rechnen.
| Zeitraum | Aufgabe | Worauf zu achten ist |
| 3 Monate vorher | Budget, Lage und Prioritäten klären | Noch keine Reservierung, sondern die Phase der Informationssammlung |
| 2 Monate vorher | Angebote sichten, Liste möglicher Besichtigungen erstellen | In der Hochsaison früher aktiv werden |
| 1,5 Monate vorher | Besichtigungen durchführen (Richtwert: höchstens 3–4 pro Tag) | Zu viele Termine an einem Tag trüben das Urteilsvermögen |
| 1 Monat vorher | Bewerbung, Mieterprüfung, Vertragsabschluss sowie Kündigung der aktuellen Wohnung | Erforderliche Unterlagen vorab bereithalten |
| 3–4 Wochen vorher | Umzugsunternehmen beauftragen, Strom, Gas, Wasser und Internet ummelden | In der Hochsaison sind die Termine der Anbieter schnell ausgebucht |
| 1–2 Wochen vorher | Abmeldung bei der Gemeinde einreichen (ab 14 Tagen vor dem Umzug möglich), Postnachsendeauftrag stellen | Vertragsinhalte nicht überfliegen, sondern genau lesen |
Wenn Sie erst 1 Monat vorher beginnen
Da wenig Zeit bleibt, müssen Sie Wohnungssuche und Organisation des Umzugsunternehmens parallel vorantreiben. Schließen Sie die Besichtigungen bis 3 Wochen vorher ab und entscheiden Sie sich für eine Wohnung, sodass Sie 2 Wochen vorher Vertragsabschluss, Kündigung und Ummeldungen erledigen können. Je knapper die Zeit, desto wichtiger ist es, Entscheidungskriterien vorab festzulegen.
Bei einem eiligen Umzug ist die Versuchung groß, auf Besichtigungen zu verzichten. Doch Zustand der Verwaltung und Umgebung lassen sich anhand von Fotos allein nicht beurteilen. Auch eine kurze Besichtigung vor Ort ist die sicherere Wahl.
Wie unterscheidet sich die Wohnungssuche je nach Monat?
Auch wenn die Faustregel „1–2 Monate vorher" immer gilt, unterscheiden sich die Bedingungen je nach Monat.
- Januar bis März (Hochsaison): Schulwechsel, Berufseinstieg und Versetzungen fallen zusammen, sodass die Nachfrage am höchsten ist. Im Januar nimmt die Zahl der zum Auszug anstehenden Wohnungen zu, im Februar häufen sich die Bewerbungen und die guten Wohnungen werden zuerst vergeben. Im März sind auch die Immobilienmakler stark ausgelastet, sodass eine entspannte Auswahl schwierig wird.
- April/Mai und September/Oktober (Zwischensaison): Ruhiger als in der Hochsaison. In dieser Zeit lassen sich Besichtigungen auch gut über längere Feiertage legen.
- Juni bis August (Nebensaison): Sowohl Immobilienmakler als auch Umzugsunternehmen haben mehr Kapazität, sodass eher Spielraum für Verhandlungen besteht.
- November/Dezember: Im Vorfeld der Hochsaison nimmt das Angebot an Wohnungen zu, und die Mitarbeiter haben noch Zeit. Geeignet für alle, die in Ruhe suchen möchten.
Allerdings gilt nicht zwingend: „Wer bis zur Nebensaison wartet, zahlt automatisch weniger." Steigt das Mietniveau am Markt insgesamt an, kann der Anstieg während der Wartezeit den durch Verhandlung erzielten Vorteil wieder aufheben. Entscheidungsgrundlagen auf Basis monatlicher Abschlussdaten finden Sie ausführlich unter Wann ist Hoch- und Nebensaison bei Immobilien?.
Häufig übersehene Posten bei den Anfangskosten
Die Anfangskosten einer Mietwohnung lassen sich nicht allein an einer niedrigen Miete beurteilen. Vergleichen Sie die Summe aus Kaution, Reikin, Maklerprovision, Gebühr für die Mietbürgschaftsgesellschaft, Feuerversicherung, Schlossaustausch, 24-Stunden-Support und im Voraus gezahlter Miete.
Auch wenn die Anfangskosten einer Wohnung niedrig erscheinen, können Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung oder Reinigungskosten beim Auszug erheblich ausfallen. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss getrennt, welche Kosten beim Einzug und welche möglicherweise beim Auszug anfallen. Eine Übersicht der einzelnen Posten finden Sie unter Aufschlüsselung der Anfangskosten bei Mietverträgen und wie man sie senkt.
Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten
Achten Sie bei der Besichtigung nicht nur auf Grundriss und Lichteinfall, sondern auch auf den Zustand der Gebäudeverwaltung. Sauberkeit der Gemeinschaftsbereiche, Aushänge, Briefkästen, Fahrradabstellplatz, Mülllagerung, Lärm, Gerüche, Wasserdruck und Internetverbindung wirken sich direkt auf Ihre Zufriedenheit nach dem Einzug aus.
Was auf Fotos gut aussieht, kann sich vor Ort anders darstellen: Straßenlärm, die Situation auf dem Nachbargrundstück oder die Beleuchtung nachts können störend sein. Prüfen Sie die Wohnung nach Möglichkeit an unterschiedlichen Wochentagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten. Welche Wochentage sich für einen Besuch beim Makler und für Besichtigungen eignen, erfahren Sie unter Ruhetage und Öffnungszeiten von Immobilienmaklern.
Vertragsbedingungen, die Sie vor der Bewerbung prüfen sollten
Die Bewerbung ist noch kein Vertrag, doch wenn Sie die Bedingungen nicht ausreichend geprüft haben, lässt sie sich später nur schwer zurückziehen. Prüfen Sie die folgenden Punkte vor der Bewerbung.
| Prüfpunkt | Warum das wichtig ist |
| Verlängerungsgebühr und Bearbeitungsgebühr für die Verlängerung | Verändert die Gesamtkosten bei langfristigem Wohnen |
| Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung | Belastung bei einem frühen Auszug |
| Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Reinigungskosten | Vorbeugung von Streit bei der Auszugsabrechnung |
| Bedingungen der Mietbürgschaftsgesellschaft | Ob die Prüfung bestanden wird und die Bürgschaftsgebühr bei Verlängerung |
| Verbotene Nutzungen | Ob Haustiere, Musikinstrumente, gewerbliche Nutzung usw. erlaubt sind |
Klären Sie unklare Bedingungen schriftlich oder per E-Mail statt nur mündlich, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Den Unterschied zwischen Kaution und Bürgschaftssumme erklären wir unter Unterschiede zwischen Kaution, Abschreibungsgebühr, Shikibiki und Bürgschaftssumme.
Auch das Verhalten der Hausverwaltung als Entscheidungskriterium nutzen
Das Leben zur Miete hängt stark davon ab, wie die Verwaltung nach dem Einzug reagiert. Prüfen Sie die Reaktionsgeschwindigkeit bei Anfragen, den Ablauf bei Reparaturmeldungen, die Notfallkontakte und die Kostenübernahme bei Geräteausfällen – so lässt sich der zu erwartende Stress nach dem Einzug in etwa abschätzen.
Aus Sicht von INA ist eine gute Wohnung nicht nur ein guter Raum, sondern auch eine gute Verwaltung. Ein Verwaltungssystem mit lückenloser Dokumentation, schnellen Erklärungen und klaren Entscheidungen bei Reparaturen sorgt sowohl bei Mietern als auch bei Eigentümern langfristig für Sicherheit.
Sich als Bewerber vorbereiten, den der Vermieter gerne auswählt
Auch als Mietinteressent sollten Sie sich so vorbereiten, dass Vermieter und Hausverwaltung Sie unbesorgt auswählen können. Wenn Sie Ausweisdokumente, Einkommensnachweis, Angaben zum Arbeitgeber, Notfallkontakt und die Möglichkeit zur Nutzung einer Mietbürgschaftsgesellschaft frühzeitig bereithalten, verläuft die Prüfung nach der Bewerbung reibungsloser.
Bei gefragten Wohnungen kann es passieren, dass während Sie nach der Besichtigung noch überlegen, bereits eine andere Bewerbung eingeht. Wichtig ist nicht, aus Zeitdruck vorschnell zu entscheiden, sondern die Entscheidungskriterien vorab festzulegen. Eine gute Wohnungssuche wird zur Hälfte schon vor der eigentlichen Informationssammlung entschieden – durch die richtige Vorbereitung.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie viele Monate im Voraus sollte ich am besten mit der Wohnungssuche beginnen?
Am besten 1–2 Monate vor dem geplanten Umzugstermin. Wenn Sie 2 Monate vorher beginnen, haben Sie einen komfortablen Zeitplan. In der Hochsaison (Januar bis März) sollten Sie jedoch früher aktiv werden.
Kann ich auch schon ein halbes Jahr vorher mit der Suche beginnen?
Für die Klärung Ihrer Anforderungen ist das sinnvoll, doch Wohnungen, die Sie tatsächlich anmieten können, finden Sie leichter 1–2 Monate vor dem Einzug. Der Grund ist, dass Wohnungen selten über längere Zeit zurückgehalten werden können.
Wie viele Besichtigungen kann ich an einem Tag durchführen?
Als Richtwert gelten 3–4 pro Tag. Bei mehr wird die Beurteilung schwieriger, daher empfehlen wir, die Besichtigungen geplant auf mehrere Tage zu verteilen.
Wie lange dauert die Mieterprüfung?
In der Regel etwa 3–10 Tage. In der Hochsaison kann es noch länger dauern. Halten Sie die erforderlichen Unterlagen vorab bereit und reichen Sie die Bewerbung frühzeitig ein.
Was passiert, wenn die Kündigung zu spät eingereicht wird?
Bei den meisten Mietverträgen muss die Kündigung spätestens einen Monat vor dem Auszug eingereicht werden. Bei Verspätung fällt doppelte Miete für die alte und die neue Wohnung an. Prüfen Sie unbedingt vorab die im Vertrag festgelegte Kündigungsfrist.
Kann ich die Bewerbung nach der Einreichung stornieren?
Vor Vertragsabschluss ist das mitunter möglich, bringt aber Vermieter und Hausverwaltung Unannehmlichkeiten. Grundsätzlich sollten Sie sich erst nach Prüfung der Bedingungen bewerben.
Wie viele Monatsmieten sollte ich als Richtwert für die Anfangskosten einplanen?
Das hängt von der jeweiligen Wohnung ab. Prüfen Sie die Summe aus Kaution, Reikin, Bürgschaftsgebühr, im Voraus gezahlter Miete, Versicherung und Schlossaustausch.
Kann ich mich allein aufgrund einer Online-Besichtigung entscheiden?
In Eile kann das eine Option sein, doch Lärm, Gerüche und den Zustand der Gemeinschaftsbereiche erkennen Sie nur vor Ort. Wir empfehlen, nach Möglichkeit vor Vertragsabschluss noch eine reale Besichtigung durchzuführen.
Worauf sollte ich achten, wenn ich in der Hochsaison eine Wohnung suche?
Für gute Wohnungen gehen sofort Bewerbungen ein, daher müssen Sie nach der Besichtigung direkt entscheiden können. Wenn Sie bei der Prüfung unsicher sind, hilft es, die erforderlichen Unterlagen vorab bereitzuhalten.
Quellen
