La temporada alta del sector inmobiliario en Japón es marzo. El número de operaciones cerradas de pisos de alquiler en el área metropolitana de Tokio es aprox. 1,4 veces mayor en el primer trimestre (enero-marzo) que en el tercer trimestre (julio-septiembre), y en la compraventa de pisos de segunda mano, marzo es el mes con más operaciones cerradas del año y enero el mes con menos. El número de personas que se trasladan entre municipios alcanza en marzo aprox. 2,6 veces el de agosto. Sin embargo, el contenido de la "temporada alta" varía entre 1 y 2 meses según se trate de alquiler, compraventa o mudanzas. Aunque se diga que "apuntar a la temporada baja sale más barato", esto no determina por sí solo cuándo hay que actuar. Este artículo reinterpreta los datos mensuales del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT), la Oficina de Estadística de Japón y REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) según la posición de cada lector: quien alquila, quien vende y quien es propietario.
Puntos clave de este artículo
- La "temporada alta inmobiliaria" engloba en realidad tres fenómenos distintos: las operaciones de alquiler alcanzan su pico en el primer trimestre (enero-marzo), la compraventa en marzo, y las mudanzas entre mediados de marzo y principios de abril.
- El número de operaciones cerradas de pisos de alquiler en el área metropolitana de Tokio fue de 43.607 en el primer trimestre de 2025 (enero-marzo) frente a 31.002 en el tercer trimestre (julio-septiembre), una diferencia de aprox. 1,4 veces.
- En la compraventa de pisos de segunda mano, marzo fue el mes con más operaciones y enero el mes con menos durante dos años consecutivos, por lo que afirmar que "todo el periodo enero-marzo es temporada alta" es incorrecto.
- El precio por metro cuadrado de los pisos de alquiler cerrados en los 23 distritos de Tokio subió aprox. un 14% en poco más de dos años, lo que en algunos casos hace que la subida de la renta durante la espera anule la ventaja obtenida al negociar.
- Los periodos en que las inmobiliarias tienen menos carga de trabajo son de julio a septiembre y noviembre.
¿Cuándo son la temporada alta y la temporada baja del sector inmobiliario? La respuesta varía según sea alquiler, compraventa o mudanza
No se puede responder con una sola palabra cuál es la temporada alta del sector inmobiliario. Los tres indicadores —operaciones de alquiler cerradas, operaciones de compraventa cerradas y mudanzas realizadas— tienen sus picos y valles en meses distintos. Memorizar simplemente "enero-marzo es temporada alta, julio-agosto es temporada baja" lleva a conclusiones erróneas.
Conviene distinguir entre la carga de trabajo de las inmobiliarias y el número real de operaciones cerradas y de mudanzas. No hay duda de que la carga de trabajo se concentra entre enero y marzo. Pero en cifras reales, enero está entre los meses con menos operaciones del año, tanto en compraventa como en número de personas que se trasladan: es un mes "ocupado pero sin cerrar nada". El desenlace llega en marzo.
| Indicador | Fuente | Mes o periodo con más operaciones | Mes o periodo con menos operaciones | Proporción usada en este artículo |
| Número de operaciones cerradas de pisos de alquiler en el área metropolitana de Tokio | REINS (Real Estate Information Network System for East Japan) | 1er trim. de 2025 (ene-mar): 43.607 | 3er trim. de 2025 (jul-sep): 31.002 | El 1er trimestre es aprox. 1,4 veces el 3er trimestre |
| Número de operaciones cerradas de pisos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio | REINS | Marzo de 2025: 4.991 | Enero de 2025: 3.242 | Comparación por cifras mensuales reales (ver más abajo) |
| Número de personas que se trasladan entre municipios (nacional) | Oficina de Estadística de Japón | Marzo de 2025: 905.000 personas | Noviembre de 2025: 310.000 personas | Marzo es aprox. 2,6 veces agosto |
| Número de personas que se trasladan entre prefecturas (nacional) | Oficina de Estadística de Japón | Marzo de 2025: 518.532 personas | Agosto de 2025: 161.506 personas | Marzo es aprox. 3,2 veces agosto |
| Número de mudanzas de las 6 principales empresas de mudanzas | MLIT | Marzo | Un mes normal | Marzo es aprox. 2 veces un mes normal |
Las cuatro proporciones de la tabla corresponden a indicadores distintos: aprox. 1,4 veces es el número de operaciones cerradas de alquiler de REINS; aprox. 2,6 veces y aprox. 3,2 veces son los números de personas trasladadas de la Oficina de Estadística de Japón; y aprox. 2 veces es el número de mudanzas del MLIT.
Además, suele pasarse por alto que el pico de operaciones de alquiler cerradas llega aprox. un mes antes que el pico de mudanzas. Se dice que "la temporada baja del sector inmobiliario y la de las empresas de mudanzas coinciden", pero el periodo con pocos contratos y el periodo en que menos gente se traslada están desfasados entre 1 y 2 meses.
Temporada alta y baja del alquiler: las operaciones cerradas en el área metropolitana de Tokio son aprox. 1,4 veces más en el 1er trimestre que en el 3er trimestre
La temporada baja del alquiler es el tercer trimestre (julio-septiembre). El número de operaciones cerradas de pisos de alquiler en el área metropolitana de Tokio fue de 43.607 en el primer trimestre de 2025 (enero-marzo) y de 31.002 en el tercer trimestre (julio-septiembre). El primer trimestre es aprox. 1,4 veces el tercero, y en el caso de los edificios de alquiler de baja altura, aprox. 1,6 veces.
| Periodo | Operaciones cerradas de pisos | Operaciones cerradas de edificios de baja altura |
| Ene-mar de 2025 | 43.607 | 21.133 |
| Abr-jun de 2025 | 35.728 | 13.586 |
| Jul-sep de 2025 | 31.002 | 12.953 |
| Oct-dic de 2025 | 32.031 | 14.327 |
| Abr-jun de 2026 | 30.293 | 13.199 |
El número de operaciones cerradas puede interpretarse como "la cantidad de inventario en oferta que se ha movido". Si la base varía en un 30%, el margen de elección y la facilidad para negociar cambian por completo.
| Lo que se quiere priorizar | Cuándo actuar | Lo que se obtiene | La contrapartida que se asume |
| Mayor número de opciones | Enero-marzo | El periodo con más operaciones cerradas y con el inventario en oferta más amplio del año | Poco tiempo para decidir y negociación de condiciones más difícil |
| Margen para negociar condiciones | Julio-septiembre | Menos operaciones cerradas y viviendas vacías que tienden a acumularse | Base aprox. un 30% menor, por lo que quedan pocos pisos cerca de la estación o de construcción reciente |
| Coste total de los gastos iniciales | Julio-septiembre y noviembre | Margen para ajustar los pagos únicos y el precio de la mudanza | Carga de las visitas y las gestiones en pleno calor |
| Mudanza confirmada para abril | Empezar entre diciembre y enero del año anterior | Poder establecer prioridades antes de que salga toda la oferta | Una solicitud demasiado temprana genera pagar renta antes de mudarse |
Es más fiable no comparar solo por la renta. Aunque la mensualidad baje unos pocos miles de yenes, el gasto anual puede invertirse según los gastos iniciales. En el desglose de los gastos iniciales del contrato de alquiler y cómo reducirlos, puede consultar qué partidas se pueden ajustar según la época.
Una vez decidido el mes de la mudanza, el siguiente paso es planificar el calendario hacia atrás a partir de la fecha de entrada. Cuántos días se necesitan para las visitas, la evaluación del inquilino y el aviso de salida se explica en Cuándo empezar a buscar vivienda: calendario a la inversa.
La temporada alta de la venta de inmuebles es marzo: "enero también es temporada alta" es un error
La temporada alta de la venta de inmuebles es marzo. A diferencia del alquiler, el pico no se produce por trimestre, sino en un único mes. Hay que tener en cuenta que enero es el mes con menos operaciones cerradas de todo el año, por lo que "enero-marzo es temporada alta" no se aplica a la compraventa.
| Mes | Operaciones cerradas en 2025 | Operaciones cerradas en 2026 (publicado hasta junio) |
| Enero | 3.242 (mínimo anual) | 3.343 (mínimo anual) |
| Febrero | 4.152 | 4.241 |
| Marzo | 4.991 (máximo anual) | 5.001 (máximo anual) |
| Abril | 3.950 | 3.903 |
| Mayo | 3.841 | 3.709 |
| Junio | 4.299 | 4.241 |
| Julio | 3.979 | — |
| Agosto | 3.553 | — |
| Septiembre | 4.475 | — |
| Octubre | 4.222 | — |
| Noviembre | 4.435 | — |
| Diciembre | 3.975 | — |
Este patrón, marzo como máximo y enero como mínimo, se repitió durante dos años consecutivos. Lo mismo ocurre con las casas de segunda mano: en 2025, marzo fue el máximo con 2.196 operaciones y enero el mínimo con 1.279.
Para el vendedor, lo que realmente importa no es la fecha de cierre, sino la fecha de inicio de las gestiones. El proceso avanza desde el contrato de intermediación hasta el inicio de la publicidad, las visitas, la negociación, la firma del contrato y la liquidación, de modo que para cerrar en marzo hace falta firmar el contrato de intermediación entre octubre y diciembre del año anterior. Si se empieza a consultar en enero, el inmueble no sale al mercado hasta mediados de febrero, con lo que se pierde la mitad del periodo en que más se mueven los compradores.
Otro dato: también hay un pico de compraventa en septiembre y noviembre. En 2025, septiembre registró 4.475 operaciones y noviembre 4.435, el segundo nivel más alto después de marzo. Este segundo pico de otoño no se aprecia en el alquiler ni en las mudanzas, pero sí existe en la compraventa: si se pierde marzo, la siguiente salida es septiembre, y las gestiones deben iniciarse entre junio y julio. Consultarlo junto con cómo determinar el momento de venta a partir del índice de precios inmobiliarios permite separar el juicio sobre la coyuntura del mercado y el de la estacionalidad. En la consulta gratuita de INA también podemos ayudarle a calcular cuándo firmar el contrato de intermediación.
El pico de las mudanzas es marzo y abril: el número de personas trasladadas es aprox. 2,6 veces el de agosto
Las mudanzas se concentran principalmente entre mediados de marzo y principios de abril. Según el Informe sobre Movimiento de Población del Registro Básico de Residentes de la Oficina de Estadística de Japón, en 2025 el número de personas que se trasladaron entre municipios fue de 905.000 en marzo y 349.000 en agosto, aprox. 2,6 veces más. Entre prefecturas, la diferencia se amplía a aprox. 3,2 veces: 518.532 en marzo frente a 161.506 en agosto.
| Mes | Personas trasladadas entre municipios (2025) |
| Enero | 327.000 |
| Febrero | 357.000 |
| Marzo | 905.000 |
| Abril | 684.000 |
| Mayo | 383.000 |
| Junio | 372.000 |
| Julio | 398.000 |
| Agosto | 349.000 |
| Septiembre | 368.000 |
| Octubre | 380.000 |
| Noviembre | 310.000 |
| Diciembre | 358.000 |
Esta tabla desmiente dos ideas preconcebidas. Frente a la suposición de que "el verano es temporada baja", julio registra 398.000 personas, el tercer valor más alto del año. Y frente a la idea de que "el otoño es la segunda temporada alta", septiembre (368.000) y octubre (380.000) quedan por debajo de julio; los meses realmente tranquilos son noviembre y enero.
El Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) publicó el 28 de enero de 2026, a través de la División de Distribución de Carga de la Oficina de Logística y Automóviles, un comunicado de prensa pidiendo distribuir mejor la época de las mudanzas. En él se indica que "el número de mudanzas en marzo es aprox. el doble de un mes normal", y se señala que "en el periodo de mediados de marzo a principios de abril, que es habitualmente el de mayor actividad del año, resulta cada vez más difícil responder tanto en términos de conductores como de vehículos disponibles". La cifra se basa en una encuesta de la Asociación Japonesa de Transporte por Camión (All Japan Trucking Association) a las 6 principales empresas de mudanzas.
El mismo comunicado recoge testimonios de usuarios que cambiaron de fecha: "el precio de la mudanza resultó más barato en comparación con un fin de semana de finales de marzo" y "al desplazar la mudanza fuera de la última semana de marzo, resultó más fácil conseguir reserva". Sin embargo, no se indica la diferencia de importe. No existe un respaldo oficial para la cifra de "cuántas veces es la temporada alta respecto a la baja", así que evitamos afirmarlo de forma categórica. Lo que sí es seguro es que, con solo evitar la última semana de marzo y la primera de abril, cambia la facilidad para conseguir reserva.
Por qué en 2026 es difícil que se cumpla la idea de "esperar a la temporada baja sale más barato"
En el mercado de alquiler de 2026 se dan casos en los que decidir ahora resulta más ventajoso en el total que esperar medio año para negociar. Esto se debe a que la renta de mercado sube durante la espera.
La renta de cierre de los pisos de alquiler en los 23 distritos de Tokio pasó de 104.000 yenes en el primer trimestre de 2024 (enero-marzo) a 132.000 yenes en el segundo trimestre de 2026 (abril-junio). El precio por metro cuadrado subió en ese mismo periodo de poco más de dos años de 3.410 yenes a 3.899 yenes, un aumento de aprox. el 14%. Incluso comparando el mismo segundo trimestre (abril-junio) sin efecto estacional, el precio por metro cuadrado subió un 5,2% desde los 3.705 yenes de 2025. Por otro lado, el número de operaciones cerradas en el área metropolitana de Tokio bajó un 15,2% en el mismo periodo, de 35.728 a 30.293. El precio unitario sube aunque las transacciones se reducen, una configuración propia de un mercado con escasez de viviendas vacías.
| Criterio de decisión | Cuándo es razonable esperar | Cuándo es razonable decidir ahora |
| Coste de vivienda durante la espera | El coste de esperar es casi cero (por ejemplo, en casa de la familia) | Seguir pagando la renta de la vivienda actual o asumir un doble gasto |
| Evolución de la renta en oferta en la zona | Se ha mantenido estable en el último año y se acumula oferta | El precio por metro cuadrado ha subido en el último año y la oferta ha disminuido |
| Número de condiciones imprescindibles | Condiciones flexibles, se puede elegir entre lo que quede | Tres o más condiciones innegociables (distancia a la estación, planta, antigüedad, etc.) |
| Margen de negociación esperado | Se ve un margen de ajuste superior a unos pocos puntos porcentuales de la mensualidad | Aunque baje, son solo unos pocos miles de yenes que no compensan la subida acumulada durante la espera |
El cálculo es sencillo: comparar "la rebaja mensual lograda por negociación × la duración del contrato" con "los meses de espera × el coste de vivienda durante la espera" más "la subida de la renta de mercado en ese periodo". Si esta resta no sale positiva, no hay motivo para esperar. La premisa de que la temporada baja es ventajosa es una regla empírica de una época en la que la renta de mercado no se movía.
Argumentos y forma de plantear la negociación de condiciones en temporada baja
Lo que marca la diferencia en la negociación durante la temporada baja no es el entusiasmo, sino los argumentos concretos. El propietario está calculando "cuántos meses más seguirá vacía la vivienda si no cierro con estas condiciones".
| Punto de negociación | Condición que facilita el acuerdo | Qué se puede usar como argumento | Cómo lo percibe el propietario |
| Reducción de la renta | Han pasado más de 3 meses desde el inicio de la oferta y está por encima del mercado | Renta de cierre y precio por metro cuadrado de la misma zona y antigüedad | Es el punto de mayor resistencia, porque baja el nivel de renta a partir de entonces |
| Reducción o eliminación del key money (reikin) | Piso que sigue vacío tras pasar la temporada alta | Meses transcurridos desde el inicio de la oferta | Al ser un pago único, se mantiene el nivel de renta, por lo que es más fácil de aceptar |
| Meses de renta gratuita (free rent) | Quedan días hasta la fecha deseada de entrada | Meses previstos en los que la vivienda seguiría vacía | Equivale a trasladar la pérdida por vacío, por lo que es fácil de acordar |
| Adición o renovación de equipamiento | Antigüedad alta y desventaja frente a la competencia | Especificaciones de equipamiento de inmuebles similares cercanos | Queda como activo, por lo que es más fácil de aceptar a medio-largo plazo |
La forma de plantearlo también cambia según se disponga de argumentos o no. En lugar de "bájeme el precio, por favor", conviene decir algo como "han pasado 4 meses desde el inicio de la oferta y la renta de cierre de la misma antigüedad es de ◯ yenes por metro cuadrado; si elimina el key money, presento la solicitud esta misma semana". Cuanto más se entregue en una forma que el propietario pueda llevar fácilmente a su decisión interna, más rápido avanza la negociación. En cómo reunir los argumentos para lograr una negociación de renta a la baja se organizan los datos que conviene reunir.
Cabe señalar que la renta gratuita no siempre es una ventaja incondicional. Suele ir acompañada de una penalización por cancelación anticipada, y en algunos contratos hay que devolver el importe exonerado si se sale antes de 2 años. Confirme las cláusulas antes de dar su acuerdo.
La temporada alta y baja desde la perspectiva del propietario y la agencia intermediaria: la fecha de inicio de la oferta y la planificación del trabajo en temporada baja
El momento decisivo para quien alquila no es enero-marzo, sino los meses previos, de octubre a diciembre. Si se quiere cerrar el alquiler entre enero y marzo, cuando la oferta es más abundante del año, hay que tener listas las condiciones y los planos de oferta antes de diciembre, o se pierde frente a la competencia.
| Periodo | Lo que decide y hace el propietario |
| Julio-septiembre | Periodo con menos operaciones cerradas. Adelantar las grandes reparaciones, la renovación de equipamiento y la revisión de precios de restauración |
| Octubre-noviembre | Periodo en que aumentan los avisos de salida. Fijar la renta de oferta y los pagos únicos contrastándolos con las operaciones cerradas más recientes |
| Diciembre | Inicio de la oferta. Renovar fotos, planos y listado de equipamiento, y reservar el presupuesto publicitario para la temporada alta |
| Enero-marzo | Revisar semanalmente el número de consultas y visitas. Si un piso no se cierra durante febrero, ajustar un nivel las condiciones |
| Abril-junio | Identificar si la causa de que el piso siga sin alquilar es la renta, el equipamiento, las fotos o el recorrido de la visita |
El punto de decisión clave es finales de febrero. Un piso que no se cierra en el primer trimestre no vuelve a tener una demanda de ese volumen hasta enero del año siguiente, con el riesgo de quedar vacío casi un año entero. Si a fecha de febrero no hay visitas, decidir qué mover —la renta, los pagos únicos, o las fotos y el listado de equipamiento— condiciona el resultado anual. En cómo gestionar la captación de inquilinos para mantener la ocupación completa se organiza el orden de las decisiones.
La distribución estacional de las agencias intermediarias es similar: los ingresos se concentran entre enero y marzo y bajan entre julio y septiembre. Para no agotar a nuestro equipo en la temporada alta, situamos en la temporada baja la actualización de los datos de los inmuebles y las propuestas de condiciones a los propietarios. Para analizar las causas de un inmueble que sigue vacío o revisar las condiciones de la oferta, utilice la consulta gratuita de INA.
¿Cuándo tienen las inmobiliarias su "temporada tranquila"? El momento propicio para consultas y visitas
Las inmobiliarias tienen su temporada tranquila entre julio y septiembre, y en noviembre. Coincide con el valle tanto en operaciones cerradas como en número de personas trasladadas, y bajan también las visitas y las consultas. El periodo ocupado es enero-marzo: en marzo se acumulan contratos, entregas de llaves y acompañamientos de entrada, por lo que el tiempo disponible por cliente es el más corto del año.
Conviene tener en cuenta que "temporada tranquila" y "periodo con menos operaciones cerradas" coinciden, pero "periodo ocupado" y "periodo con más operaciones cerradas" no coinciden. Enero está entre los meses con menos operaciones cerradas del año en cifras reales, pero en carga de trabajo es temporada alta, porque se acumulan consultas y visitas cuyo desenlace llega en marzo.
Para quienes quieran tomarse tiempo para consultar, los días laborables de la temporada baja son la mejor opción. Se puede consultar varias veces con el mismo agente y organizar juntos las prioridades. También es más fácil pedir ejemplos de operaciones cerradas en la zona o el número de candidatos que aparecen al flexibilizar una condición. En los días de cierre de las inmobiliarias y los días más propicios para visitarlas se recoge cómo elegir el día y la franja horaria.
Lo mismo ocurre con la venta. Si se quiere cerrar en marzo, las gestiones deben empezar entre octubre y diciembre, pero conviene hacer la consulta en sí entre julio y septiembre, para poder definir con calma los fundamentos de la tasación y la estrategia de venta. No se trata de consultar en la temporada alta del sector inmobiliario, sino de consultar en la temporada baja para llegar a tiempo a la temporada alta. Esta es la forma más segura de aprovechar la estacionalidad a favor.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuándo es la temporada alta del sector inmobiliario?
Es marzo. No obstante, la forma varía según el indicador: las operaciones de alquiler cerradas tienen su pico en el primer trimestre (enero-marzo), mientras que la compraventa y las mudanzas se concentran en marzo. En cuanto a carga de trabajo, la temporada alta es enero-marzo.
¿Cuándo es la temporada alta de la venta de inmuebles?
Las operaciones cerradas alcanzan su pico en marzo y su mínimo anual en enero. El número de operaciones cerradas de pisos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio fue el más alto en marzo y el más bajo en enero tanto en 2025 como en 2026. Para cerrar en marzo hace falta firmar el contrato de intermediación entre octubre y diciembre del año anterior.
¿De verdad baja la renta en la temporada baja del alquiler?
Hay pisos en los que sí baja, pero en 2026 la propia renta de mercado está subiendo, lo que puede anular lo ganado al esperar. El precio por metro cuadrado de los pisos de alquiler cerrados en los 23 distritos de Tokio subió aprox. un 14% en poco más de dos años. Compare el importe que puede rebajar con la negociación frente al coste de vivienda durante la espera y la subida de la renta.
¿Cuándo es más caro mudarse?
Entre mediados de marzo y principios de abril. El Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) señala que el número de mudanzas en marzo es aprox. el doble de un mes normal, y que en este periodo resulta difícil responder tanto en conductores como en vehículos. No hay estadísticas oficiales sobre la diferencia de importe, por lo que no puede afirmarse con certeza, pero evitar la última semana de marzo facilita conseguir reserva.
¿Cuándo tienen las inmobiliarias su temporada tranquila?
Entre julio y septiembre, y en noviembre. Coincide con el valle tanto en operaciones cerradas como en personas trasladadas, y también bajan las visitas y las consultas. Quienes quieran consultar con calma tienen más facilidad para conseguir tiempo del agente en este periodo.
Fuentes y referencias
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan), "Tendencia de operaciones de inmuebles de alquiler residencial en el área metropolitana de Tokio", enero-marzo de 2025
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan), "Tendencia de operaciones de inmuebles de alquiler residencial en el área metropolitana de Tokio", julio-septiembre de 2025
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan), "Tendencia de operaciones de inmuebles de alquiler residencial en el área metropolitana de Tokio", abril-junio de 2026
- REINS (Real Estate Information Network System for East Japan), "Informe mensual rápido Market Watch"
- Oficina de Estadística de Japón, "Informe sobre Movimiento de Población del Registro Básico de Residentes", resultados mensuales
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT), "Le pedimos colaboración para distribuir la época de las mudanzas", 28 de enero de 2026 (Reiwa 8)
