日本不動產的旺季是3月。首都圈的租賃住宅大樓成交件數，1〜3月期是7〜9月期的約1.4倍；中古住宅大樓的買賣成交則以3月最多、1月為全年最少。市區町村間的遷移人數，3月更達到8月的約2.6倍。不過「旺季」的內涵在租賃、買賣、搬家這三者之間會相差1〜2個月。就算聽說「鎖定淡季比較便宜」，也無法據此判斷該在何時行動。本文將日本國土交通省、日本總務省統計局、REINS（東日本不動產流通機構）的月別數據，依照租屋者、賣方、房東等不同立場重新解讀。
本文重點
- 「不動產的旺季」其實指的是3種不同的現象：租賃成交高峰在1〜3月期，買賣成交高峰在3月，搬家高峰則在3月中旬至4月上旬。
- 首都圈租賃住宅大樓成交件數，2025年1〜3月期為43,607件，7〜9月期為31,002件，相差約1.4倍。
- 中古住宅大樓的買賣成交連續2年都是3月最多、1月最少，「1〜3月整段都是旺季」這種說法並不正確。
- 東京23區租賃住宅大樓的成交每平方公尺單價，兩年多來上漲了約14%，等待期間的租金上漲，有時反而會抵銷議價帶來的好處。
- 不動產公司業務量較少的「淡季」則是7〜9月與11月。
日本不動產的旺季、淡季是什麼時候？租賃、買賣、搬家的答案各不相同
不動產的旺季無法一言以蔽之。租賃成交、買賣成交、搬家執行這3項指標，高峰與低谷各自落在不同月份。若只記得「1〜3月是旺季、7〜8月是淡季」，判斷就會出錯。
應該區分的是不動產公司的業務量與成交、入住的實際件數。業務量集中在1〜3月確實無誤。但就實際件數而言，1月無論在買賣或遷移人數上都是全年最低等級，是「忙碌卻遲遲定不下來」的月份。真正拍板定案要等到3月。
| 指標 | 資料來源 | 最多的月份・期別 | 最少的月份・期別 | 本文使用的倍率 |
| 首都圈 租賃住宅用大樓成交件數 | REINS（東日本不動產流通機構） | 2025年1〜3月期 43,607件 | 2025年7〜9月期 31,002件 | 1〜3月期為7〜9月期的約1.4倍 |
| 首都圈 中古住宅大樓成交件數 | REINS（東日本不動產流通機構） | 2025年3月 4,991件 | 2025年1月 3,242件 | 以月別實際件數比較（詳見後文） |
| 全國 市區町村間遷移人數 | 日本總務省統計局 | 2025年3月 90.5萬人 | 2025年11月 31.0萬人 | 3月為8月的約2.6倍 |
| 全國 都道府縣間遷移人數 | 日本總務省統計局 | 2025年3月 51萬8,532人 | 2025年8月 16萬1,506人 | 3月為8月的約3.2倍 |
| 大型搬家業者6社的搬家件數 | 日本國土交通省 | 3月 | 一般月份 | 3月為一般月份的約2倍 |
表中的4個倍率分別對應不同指標。約1.4倍是REINS的租賃住宅大樓成交件數，約2.6倍與約3.2倍是日本總務省統計局的遷移人數，約2倍則是日本國土交通省的搬家件數。
另外還有一點常被忽略：租賃成交的高峰比搬家高峰早約1個月出現。雖然常聽人說「不動產淡季和搬家業者的淡季是同一段時間」，但簽約稀少的時期與人們實際不搬家的時期，其實會相差1〜2個月。
租賃的旺季、淡季｜首都圈成交件數1〜3月期為7〜9月期的約1.4倍
租賃的淡季是7〜9月期。首都圈租賃住宅用大樓成交件數，2025年1〜3月期為43,607件，7〜9月期為31,002件。1〜3月期是7〜9月期的約1.4倍，若以低層出租公寓來看則約為1.6倍。
| 期別 | 住宅大樓成交件數 | 低層出租公寓成交件數 |
| 2025年1〜3月 | 43,607件 | 21,133件 |
| 2025年4〜6月 | 35,728件 | 13,586件 |
| 2025年7〜9月 | 31,002件 | 12,953件 |
| 2025年10〜12月 | 32,031件 | 14,327件 |
| 2026年4〜6月 | 30,293件 | 13,199件 |
成交件數可以解讀為「招租庫存被消化的量」。母數只要相差3成，可選擇的範圍與議價的難易度就會截然不同。
| 想優先考量的事 | 適合行動的時期 | 能得到的好處 | 需承擔的取捨 |
| 選擇的多寡 | 1〜3月 | 成交件數最多、招租庫存也是全年最豐富的時期 | 考慮時間短，條件議價不易通過 |
| 議價的空間 | 7〜9月 | 成交最少，空屋容易滯留 | 母數少約3成，靠近車站、屋齡較新的物件不易留存 |
| 初期費用總額 | 7〜9月・11月 | 訂金等一次性費用及搬家費有調整空間 | 酷暑期間看房與搬遷的負擔 |
| 已確定4月入住 | 前一年12月〜1月著手 | 可在物件全數釋出前先排好優先順序 | 申請過早會產生入住前的租金負擔 |
比較時最好不要只看租金。就算月租金降了幾千日圓，年度總支出也可能因初期費用的多寡而逆轉。可參考〈租賃契約初期費用的明細與省錢方法〉，確認哪些項目能隨時期調整。
決定好搬家月份後，接下來就要以入住日為基準倒推安排日程。看房、入住審核、退租通知各需要多少天，可參考〈找房該從何時開始（倒推日程）〉。
不動產出售的旺季是3月｜「1月也是旺季」是誤解
不動產出售的旺季是3月。與租賃不同，買賣的高峰不是以季度呈現，而是集中在單一月份。要特別注意的是，1月是全年成交最少的月份，因此「1〜3月是旺季」這種說法並不適用於買賣。
| 月份 | 2025年 成交件數 | 2026年 成交件數（公布至6月為止） |
| 1月 | 3,242件（全年最少） | 3,343件（全年最少） |
| 2月 | 4,152件 | 4,241件 |
| 3月 | 4,991件（全年最多） | 5,001件（全年最多） |
| 4月 | 3,950件 | 3,903件 |
| 5月 | 3,841件 | 3,709件 |
| 6月 | 4,299件 | 4,241件 |
| 7月 | 3,979件 | — |
| 8月 | 3,553件 | — |
| 9月 | 4,475件 | — |
| 10月 | 4,222件 | — |
| 11月 | 4,435件 | — |
| 12月 | 3,975件 | — |
連續2年都重現了3月最多、1月最少的形態。中古獨棟住宅也是如此，2025年以3月2,196件最多、1月1,279件最少。
對賣方而言，真正重要的不是成交日，而是著手日。從簽訂委託仲介契約、開始刊登廣告、看房、議價、簽約到交屋，整個流程需要時間，因此若想在3月成交，前一年10〜12月就必須完成委託仲介契約。如果1月才開始洽談，物件要到2月中旬才會上市，等於錯過了買方最活躍時期的一半。
還有一點，9月與11月同樣是買賣的高峰。2025年9月為4,475件、11月為4,435件，僅次於3月的水準。這個秋季第二高峰在租賃或搬家數據上看不到，但在買賣市場上確實存在；若錯過3月，下一個出場時機就是9月，著手時間則落在6〜7月。可與〈從不動產價格指數判斷出售時機的方法〉一併參考，就能把市況與季節性分開判斷。何時該簽訂委託仲介契約的反推規劃，也歡迎透過INA的免費諮詢一起討論。
搬家的高峰在3月、4月｜遷移人數為8月的約2.6倍
搬家最集中的時期是3月中旬到4月上旬。根據日本總務省統計局〈基於居民基本台帳的人口遷移報告〉，2025年市區町村間遷移人數，3月為90.5萬人、8月為34.9萬人，相差約2.6倍。都道府縣間則是3月51萬8,532人、8月16萬1,506人，差距擴大到約3.2倍。
| 月份 | 市區町村間遷移人數（2025年） |
| 1月 | 32.7萬人 |
| 2月 | 35.7萬人 |
| 3月 | 90.5萬人 |
| 4月 | 68.4萬人 |
| 5月 | 38.3萬人 |
| 6月 | 37.2萬人 |
| 7月 | 39.8萬人 |
| 8月 | 34.9萬人 |
| 9月 | 36.8萬人 |
| 10月 | 38.0萬人 |
| 11月 | 31.0萬人 |
| 12月 | 35.8萬人 |
這張表打破了2個常見的迷思。相對於「夏天是淡季」的印象，7月遷移人數為39.8萬人，是全年第3高。相對於「秋天是第二旺季」的印象，9月36.8萬人、10月38.0萬人都低於7月，真正冷清的其實是11月和1月。
日本國土交通省於2026年1月28日，由物流・汽車局貨物流通事業課發布新聞稿，呼籲分散搬家時期。內容指出「3月的搬家件數約為一般月份的2倍」，並記載「就每年最繁忙的3月中旬〜4月上旬而言，無論在司機或車輛層面，因應都日益困難」。件數的依據來自全日本卡車協會對6家大型搬家業者的訪查。
同一份發布資料中，也刊載了錯開時期搬家的使用者心聲，例如「跟3月底週末搬家相比，搬家費用變便宜了」「把搬家時間從3月最後一週錯開後，比較容易預約」。不過並未公布具體金額差異。「旺季是淡季的幾倍」這類概略說法並沒有公家統計背書，本文避免斷言。可以確定的是，只要避開3月最後一週與4月第一週，預約的難易度就會不同。
2026年「等到淡季就會比較便宜」為何越來越難成立
在2026年的租賃市場中，出現了與其等半年再議價，不如現在就簽約，總支出反而更划算的情況。原因在於，等待期間市場租金本身也在上漲。
東京23區租賃住宅大樓的成交租金，從2024年1〜3月期的10.4萬日圓，上升到2026年4〜6月期的13.2萬日圓。每平方公尺單價在同樣兩年多的時間裡，從3,410日圓漲到3,899日圓，上漲了約14%。就算排除季節性因素，只比較同為4〜6月期的數據，每平方公尺單價也從2025年的3,705日圓上漲了5.2%。另一方面，首都圈的成交件數在同一期間，從35,728件減少到30,293件，降幅達15.2%。交易量在萎縮，單價卻在上漲，這正是空屋不足市場特有的型態。
| 判斷依據 | 選擇等待較合理的情況 | 選擇現在決定較合理的情況 |
| 等待期間的居住費用 | 例如住老家等，等待成本幾乎為零 | 需持續支付現居住處租金・面臨雙重負擔 |
| 該地區招租租金的走勢 | 近1年持平，招租物件持續累積 | 近1年每平方公尺單價上漲，招租件數減少 |
| 堅持條件的多寡 | 條件寬鬆，剩下的物件也能接受 | 車站距離、樓層、屋齡等不可退讓的條件有3項以上 |
| 議價可望爭取到的金額 | 可看出調整空間超過月租金的百分之幾 | 就算降價也只有幾千日圓，追不上等待期間的漲幅 |
計算方式其實很單純：把「議價後降低的月租金 × 契約期間」，拿來和「等待月數 × 等待期間的居住費用」加上「這段期間市場租金的漲幅」相比。如果這道減法算不出正值，就沒有理由等待。「淡季比較划算」這個前提，其實是市場租金不變動時代的經驗法則。
在淡季讓條件議價成功的判斷依據與表達方式
在淡季議價時，決定結果的並非誠意，而是手上的依據。因為房東心裡在盤算的是「如果不用這個條件成交，空屋還會持續幾個月」。
| 議價項目 | 容易通過的條件 | 可作為依據的資料 | 房東的接受度 |
| 調降租金 | 開始招租已超過3個月，且高於行情 | 同地區、同屋齡帶的成交租金與每平方公尺單價 | 因為往後的租金水準會被拉低，抵抗最強 |
| 調降或取消禮金 | 過了旺季仍未租出的物件 | 從開始招租至今的經過月數 | 因為屬於一次性費用，能守住租金水準，較容易接受 |
| 免租期 | 距離希望入住日尚有天數 | 預估維持空屋狀態的月數 | 只是把空屋損失轉移形式，容易達成共識 |
| 增設或更新設備 | 屋齡較舊，在同類物件中較不具競爭力 | 鄰近同條件物件的設備規格 | 因為會留下資產價值，中長期來看較容易被接受 |
有沒有依據，也會改變表達方式。不要只說「請算便宜一點」，而是要說「已經招租4個月了，同屋齡帶的成交租金是每平方公尺◯日圓。如果能取消禮金，我這週內就會提出申請」。把資料整理成房東容易向上呈報、通過內部核可的形式，事情就能更快談成。〈讓房租議價成功的資料收集方法〉整理了應該收集哪些數據。
另外，免租期並非無條件划算。它經常和短期解約違約金綁在一起，也有些契約規定若在2年內退租，就要退還已免除的租金。請務必在同意前確認條款內容。
從房東、仲介公司角度看不動產的旺季與淡季｜招租開始日與淡季的營運規劃
對出租方而言，真正的勝負關鍵不在1〜3月，而是在那之前的10〜12月。如果希望在1〜3月成交，卻沒有在12月前備妥條件與招租圖面，就會在庫存最豐富的時期，在比較之下落敗。
| 時期 | 房東該決定、該行動的事項 |
| 7〜9月 | 成交最少的時期。提前進行大規模修繕、設備更新、原狀恢復單價的重新檢討 |
| 10〜11月 | 退租通知增加的時期。對照最近的成交實績，確定招租租金與一次性費用 |
| 12月 | 開始招租。更換照片、圖面、設備表，並確保旺季所需的廣告費預算 |
| 1〜3月 | 每週確認詢問件數與看房件數。若2月內仍未成交，就調整一階條件 |
| 4〜6月 | 釐清未成交物件的原因，是出在租金、設備、照片，還是看房動線 |
判斷的分水嶺是2月底。若1〜3月期沒能成交的物件，下一次遇到同等厚度的需求要等到隔年1月，實質上有可能空置近1年之久。如果到了2月還沒有人來看房，該調整租金、一次性費用，還是照片與設備表，這個選擇會左右全年的收支表現。〈維持滿租的招租進行方式〉整理了判斷的先後順序。
仲介公司這邊的季節分佈也是一樣，業績會集中在1〜3月，7〜9月則相對清淡。為了避免在旺季過度消耗人力資源，我們把物件資料的整理與向房東提出條件建議，安排在淡季進行。若物件持續空置，需要分析原因或重新檢討招租條件，歡迎利用INA的免費諮詢。
不動產公司的「清淡時期」是什麼時候｜容易安排諮詢、看房的時機
不動產公司較清淡的時期是7〜9月與11月。無論是成交件數還是遷移人數，這段時間都處於低谷，來客與詢問也會跟著減少。忙碌的時期則是1〜3月，其中3月更是簽約、交鑰匙、入住會勘等事項集中重疊，能分配給每一件個案的時間是全年最短的。
值得留意的是，「清淡時期」和「成交較少的時期」是重疊的，但「忙碌時期」與「成交較多的時期」卻不一定重疊。1月的實際成交件數雖是全年最低等級，但就業務量而言卻是旺季，因為詢問與看房不斷累積，最終要到3月才會拍板定案。
想花時間好好諮詢的人，適合選在淡季的平日前往。可以多次找同一位負責人員諮詢，一起整理優先順序，也比較容易請對方提供該地區的成交案例，或是放寬某項條件後能找到多少候選物件。關於星期與時段的選擇，整理在〈不動產公司的公休日與方便到店的星期〉一文中。
出售也是一樣的道理。若想在3月成交，著手時間點是10〜12月，但諮詢本身若能提前在7〜9月進行，就能更從容地確認估價依據與銷售策略。不是在不動產的旺季才去諮詢，而是為了趕上旺季，提前在淡季就去諮詢。這才是善用季節性、最確實可靠的做法。
常見問題（FAQ）
不動產的旺季是什麼時候？
是3月。不過依指標不同型態也不同：租賃成交的高峰落在1〜3月期，買賣與搬家則集中在3月。若以業務量來看，1〜3月都屬於旺季。
不動產出售的旺季是什麼時候？
成交的高峰在3月，1月則是全年最少。首都圈中古住宅大樓成交件數，2025年與2026年都是3月最多、1月最少。想在3月成交，就需要在前一年10〜12月完成委託仲介契約。
租賃在淡季時，租金真的會下降嗎？
確實有些物件會降價，但2026年市場租金本身持續上漲，等待所省下的部分有可能被抵銷。東京23區租賃住宅大樓成交每平方公尺單價，兩年多來上漲了約14%。請把議價能省下的金額，和等待期間的居住費用、租金上漲幅度放在一起比較。
搬家費用最貴的時期是什麼時候？
是3月中旬到4月上旬。日本國土交通省指出，3月的搬家件數約為一般月份的2倍，這段期間在司機與車輛兩方面都難以因應。雖然公家統計中沒有具體金額差異、無法斷言差多少，但只要避開3月最後一週，預約就會比較容易。
不動產公司的清淡時期是什麼時候？
是7〜9月與11月。成交件數與遷移人數都處於低谷，來店與詢問也會比較少。想仔細諮詢的人，選在這段時期行動，比較容易獲得負責人員充裕的時間。
引用・參考資料
