O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai é um projeto de renovação urbana em grande escala de aproximadamente 8,1 ha conhecido como Colinas Azabudai. Pode-se dizer que este plano irá integrar edifícios residenciais, escritórios, hotéis, instalações comerciais, uma escola internacional, uma praça central e espaços verdes, realçando assim o carácter do Bairro Minato como um centro internacional e o seu valor residencial.
Pontos-chave deste artigo
- A requalificação da área Toranomon-Azabudai é um projeto de requalificação em grande escala de aproximadamente 8,1 ha e o custo do projeto é de aproximadamente 648,5 bilhões de ienes.
- Os principais usos são escritórios, residências, lojas, hotéis, escolas internacionais, etc., e o número de unidades residenciais é de aproximadamente 1.410.
- De acordo com a Mori Building, a praça central de aproximadamente 6.000 metros quadrados e o espaço verde de aproximadamente 2,4 ha formam o eixo da cidade.
- Os proprietários de imóveis precisam revisar não apenas sua marca, mas também o fluxo de pessoas, a qualidade da gestão, os canais de recrutamento e as estratégias de saída.
Olhando para o desenho concluído, a área de Toranomon-Azabudai não é apenas uma cidade composta de edifícios altos. A essência desta remodelação reside na ligação de vários quarteirões e na integração de áreas baixas, praças, áreas verdes e linhas de fluxo de pedestres.
O que é o Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai?
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai é um projeto de redesenvolvimento urbano direcionado a Toranomon 5-chome, Azabudai 1-chome e Roppongi 3-chome em Minato-ku, Tóquio. O executor é a Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito de Toranomon-Azabudai, e o distrito é amplamente conhecido como "Azabudai Hills".
O distrito de Minato identificou problemas com o ambiente de pedestres nesta área devido à fragmentação do terreno, edifícios baixos de madeira envelhecidos, ruas estreitas, vias estruturantes pouco desenvolvidas e terreno altamente ondulado. Por outras palavras, esta é uma área que necessitava muito de renovação urbana em termos de prevenção de desastres, facilidade de circulação e uso do solo, mesmo antes do seu desenvolvimento.
Seria um erro ver esta remodelação simplesmente como "a construção do edifício mais alto do Japão". É verdade que a Mori JP Tower tem uma grande presença, mas a sua essência é que criou uma área urbana complexa que reúne residências, escritórios, hotéis, comércio, educação, cultura, cuidados médicos e espaços verdes.
O artigo existente Relatório de pesquisa dos principais projetos das áreas de redesenvolvimento de Tóquio organiza Toranomon e Azabudai como parte do redesenvolvimento do centro da cidade. Neste artigo, vamos nos concentrar nos números de planejamento dos documentos oficiais e no desenvolvimento de instalações públicas, e aplicá-los às práticas dos proprietários.
Visão geral do plano: O que foi desenvolvido em Azabudai Hills?
O esboço do plano para as Colinas Azabudai será mais fácil de entender se você observar o uso misto e a escala de cada bloco separadamente. A sua característica é que foi concebido não só para fornecer habitação, mas também trabalho, alojamento, educação, comércio e bem-estar de forma integrada.
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai |
| Executor | Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito de Toranomon-Azabudai |
| Localização | Toranomon 5-chome, Azabudai 1-chome e Roppongi 3-chome, Minato-ku, Tóquio |
| Área da região | Aprox. 8,1 ha |
| Custo do projeto | Aprox. 648,5 bilhões de ienes |
| Principais usos | Escritórios, residências, lojas, hotéis, escolas internacionais, etc. |
| Número de unidades residenciais | Aproximadamente 1.410 unidades |
| Início das obras de construção | Agosto de 2019 |
| Conclusão das obras de construção | Outubro de 2025 |
Por bloco, o Bloco A tem 64 pisos acima do solo e 5 pisos subterrâneos, com aproximadamente 325 metros, e uma área total de aproximadamente 461.770 metros quadrados. O Bloco B-1 possui 64 pavimentos acima do solo e 5 pavimentos subterrâneos, aproximadamente 263 m, e o Bloco B-2 possui 54 pavimentos acima do solo e 5 pavimentos subterrâneos, aproximadamente 237 m.
De acordo com os materiais do Bairro Minato, ele é composto por vários blocos, incluindo os blocos C-1 a C-4. Além das torres de grande porte, existem templos, escolas, prédios baixos, estabelecimentos comerciais, etc., por isso é necessário ler como toda a cidade é utilizada.
O que você pode ver na imagem externa é que a torre arranha-céu e a paisagem da área baixa são mostradas como uma só. No mercado de aluguel de luxo do Bairro Minato, o próprio ambiente circundante é avaliado, e não apenas a novidade do edifício em si.
O que mudou nas instalações públicas e no desenvolvimento da infraestrutura urbana?
O valor do redesenvolvimento de Toranomon-Azabudai reside não apenas na escala do edifício, mas também no desenvolvimento de instalações públicas e infraestrutura urbana. O Escritório Metropolitano de Desenvolvimento Urbano de Tóquio indica ruas principais, ruas auxiliares, vias arteriais distritais e parques como conteúdos de manutenção.
| Classificação | Conteúdo que pode ser confirmado em documentos oficiais |
|---|---|
| Estrada | Rua principal linha radial nº 1, rua auxiliar nº 2, rua auxiliar nº 4, vias arteriais distritais 1 e 2 |
| Parque | Aproximadamente 770 metros quadrados |
| Praça central | De acordo com materiais da Mori Building, aproximadamente 6.000 metros quadrados |
| Área verde | De acordo com materiais da Mori Building, aproximadamente 2,4 ha, área verde de aproximadamente 24.000 metros quadrados |
| Linha de fluxo de pedestres | Rede de pedestres sem barreiras e sem necessidade de guarda-chuvas conectando a estação Roppongi-Itchome e a estação Kamiyacho |
| Prevenção de desastres | Melhorar, através da renovação urbana, questões como edifícios de madeira envelhecidos, ruas estreitas e estradas não desenvolvidas |
O que chama a atenção nesta imagem é que a base do edifício está conectada com a vegetação e uma praça. A Mori Building explica que criou aproximadamente 2,4 hectares de espaços verdes centrados em torno de uma praça central de aproximadamente 6.000 metros quadrados.
A diferença de altura, que era um problema antes do desenvolvimento, torna-se um fardo diário para os pedestres. Ao estabelecer uma rede de pedestres conectando a Estação Roppongi-Itchome e a Estação Kamiyacho, a facilidade de movimento percebida muda mesmo que a distância seja a mesma.
No recrutamento para aluguel, essa diferença não é pequena. Além do número de minutos a pé da estação, fatores que afetam a decisão de mudança incluem se é fácil caminhar em dias de chuva, se o esforço nas subidas é leve e se é seguro caminhar à noite.
Qual será o impacto que Azabudai Hills terá no mercado imobiliário do distrito de Minato?
O impacto do redesenvolvimento de Azabudai Hills no mercado imobiliário do distrito de Minato não pode ser medido apenas pelos aumentos de preços. É importante notar que a qualidade da procura na área muda à medida que os trabalhadores internacionais, os residentes ricos, os visitantes da cidade, os educadores e os utilizadores dos hotéis se sobrepõem.
De acordo com os materiais da Mori Building, o espaço total de escritórios para alugar é de aproximadamente 214.500 metros quadrados, o número de funcionários é de aproximadamente 20.000, o número de residentes é de aproximadamente 3.500 e o número de visitantes anuais é de aproximadamente 30 milhões. Esta é uma cidade complexa que não só proporciona habitação, mas também gera um fluxo de pessoas dia e noite.
As moradias em Azabudai Hills não são apenas grandes em escala, com aproximadamente 1.410 unidades, mas também são vistas como um ambiente de vida de padrão internacional. Para as propriedades de aluguer existentes na área circundante, a concorrência das residências de luxo recém-construídas aumentará, mas também terá o efeito de aumentar a consciência da área.
Para ser honesto, apenas estar perto das Colinas Azabudai não aumenta automaticamente o valor de uma propriedade existente. Na verdade, propriedades com áreas comuns, gestão, atualizações de equipamentos e fotos de recrutamento de baixa qualidade têm maior probabilidade de parecerem inferiores à medida que o padrão do bairro aumenta.
Toranomon "TORANOGATE" a ser concluído em 2027 e o Redesenvolvimento do distrito de Atago incluídos, a renovação urbana continua de Toranomon a Azabudai e Roppongi. O redesenvolvimento no bairro de Minato está agora a entrar numa fase em que está a aumentar o valor em termos de áreas, em vez de grandes edifícios únicos.
Quais são os pontos práticos que os proprietários de imóveis devem considerar?
O que os proprietários de imóveis devem observar não é o glamour das Colinas Azabudai, mas como a tomada de decisões dos inquilinos mudará. É necessário rever especificamente as condições de recrutamento, os percursos de inspeção, a qualidade da gestão e as prioridades de renovação.
Em primeiro lugar, não termine a sua declaração de recrutamento apenas com "Azabudai Hills a uma curta distância a pé". Será mais fácil transmitir informações se você descrever especificamente as linhas de fluxo para Kamiyacho, Roppongi 1-chome, Toranomon Hills e Akabanebashi, a proximidade entre trabalho e residência e a distância de áreas verdes, hotéis, instalações comerciais e educacionais.
Em segundo lugar, não julgue as renovações apenas pelo equipamento interior perceptível. Para propriedades no bairro central de Minato, entradas, corredores, iluminação, caixas de correio, caixas de entrega e o estado de limpeza afetam a impressão durante a visita.
Em terceiro lugar, não baseie a sua estratégia de saída apenas na expectativa de aumentos de preços no curto prazo. Embora a área ao redor das Colinas Azabudai tenha uma marca importante, a qualidade das propriedades concorrentes também é alta. Se você pretende aumentar o aluguel, deve estar em condições de explicar o motivo em termos de qualidade de gestão e experiência do inquilino.
No passado, quando me pediram para melhorar o recrutamento para um antigo condomínio no centro da cidade, a primeira coisa que revi não foi o aluguel, mas a impressão das áreas comuns. Isso porque os corredores escuros e os quadros de avisos antigos que não podem ser vistos nas fotos atrapalhavam o julgamento de quem visitava. Quanto melhor for a cidade, mais fácil será ver os defeitos das propriedades.
Se você está pensando em mudar de empresa de gestão ou redesenhar sua estratégia de recrutamento, observe os caminhos que os inquilinos realmente percorrem, não apenas a proximidade em um mapa. Como a cidade tem uma aparência diferente de manhã, ao meio-dia e à noite, é importante verificar a localização real antes de formular o seu argumento de venda.
Opinião do INA
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai é um exemplo de conclusão que não pode ser ignorado quando se considera o valor imobiliário no distrito de Minato. Embora seja um empreendimento de grande porte, com aproximadamente 8,1 ha, o foco não está na altura dos edifícios, mas no desenho urbano para as pessoas se reunirem, trabalharem, viverem, aprenderem e relaxarem.
Acredito que os recursos humanos se tornarão ainda mais importantes na gestão imobiliária em áreas de requalificação. Os resultados irão variar dependendo se existe um responsável que possa compreender as mudanças na cidade, traduzi-las no estilo de vida dos residentes e refleti-las no recrutamento e na gestão.
Redesenvolvimentos em grande escala, como as Colinas Azabudai, podem ser um vento favorável ou contrário para os proprietários vizinhos. Para que seja um vento favorável, é preciso não apenas confiar na marca da cidade, mas também aprimorar a qualidade da gestão de cada propriedade e criar motivos para ser escolhido no longo prazo.
Em vez de apenas almejar aumentos de aluguel de curto prazo, você deve considerar reparos, recrutamento, gestão e desenvolvimento de recursos humanos de forma integrada, com o crescimento sustentável em mente. O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai é uma excelente fonte de material para reconsiderar essa decisão.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai foi concluído?
A. De acordo com os materiais do Governo Metropolitano de Tóquio, a conclusão das obras de construção está prevista para outubro de 2025. A própria Azabudai Hills foi inaugurada em novembro de 2023.
Q2. Quantas unidades habitacionais existem nas Colinas de Azabudai?
A. De acordo com dados do Bairro Minato e do Governo Metropolitano de Tóquio, o número de unidades habitacionais é de aproximadamente 1.410. É um empreendimento de uso misto que inclui não apenas residências, mas também escritórios, lojas, hotéis, instalações educacionais, etc.
Q3. Que impacto isso terá nas propriedades de aluguel próximas?
A. O conhecimento da área e o número de visitantes aumentam, mas a qualidade da gestão das propriedades existentes também se torna mais fácil de comparar. É importante rever fotos de recrutamento, áreas comuns e percursos de visita.
Q4. Devo analisá-lo juntamente com outros projetos de redesenvolvimento em Toranomon e Roppongi?
A. Deve analisar em conjunto. A renovação urbana de Toranomon, Azabudai, Atago e Roppongi é contínua e é mais prático julgá-la como uma mudança de área do que isoladamente.
Citações/Referências
- Bairro Minato "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai"
- Escritório Metropolitano de Desenvolvimento Urbano de Tóquio "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai"
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Plano de projeto de redesenvolvimento urbano privado certificado (Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Toranomon-Azabudai)"
- Mori Building "Colinas Azabudai"
