虎之門-麻布台地區第 1 類城市再開發項目是一個佔地約 8.1 公頃的大型城市更新項目，被稱為麻布台山 (Azabudai Hills)。可以說，該規劃將集住宅、辦公大樓、飯店、商業設施、國際學校、中央廣場、綠地於一體，從而提升港區的國際樞紐地位和住宅價值。
本文要點
- 虎之門-麻布台地區再開發是一個佔地約8.1公頃、工程造價約6485億日元的大型再開發項目。
- 主要用途為辦公、住宅、商店、旅館、國際學校等，住宅單位數約1,410個。
- 森建材表示，約6000平方公尺的中心廣場和約2.4公頃的綠地構成了城市的軸線。
- 房地產業主不僅需要審視自己的品牌，還需要審視人潮、管理品質、招募管道和退出策略。
從完成的圖面來看，虎之門/麻布台地區不僅僅是一座由高層建築組成的城市。這次重建的實質在於連接多個街區，整合低層區、廣場、綠地和人行流線。
什麼是虎之門/麻布台地區 1 類城市再開發案？
虎之門麻布台地區1型城市再開發案是以東京都港區虎之門5丁目、麻布台1丁目及六本木3丁目為對象的都市再開發案。開發商是虎之門麻布台地區城市再開發協會，該地區被廣泛稱為「麻布台之丘」。
港區已發現該地區的步行環境存在問題，原因是土地破碎化、老化的低層木結構建築、狹窄的街道、未開發的骨架道路以及高度起伏的地形。換句話說，該地區在開發之前就在防災、交通便利性和土地利用等方面非常需要城市更新。
將這次重建簡單地視為「日本最高建築的建設」是錯誤的。森JP大廈的影響力確實很大，但其本質是它創造了一個集住宅、辦公、酒店、商業、教育、文化、醫療和綠地於一體的複雜城市區域。
現有文章東京再開發區重大專案調查報告將虎之門和麻布台組織為市中心再開發的一部分。在本文中，我們將重點放在官方文件和公共設施開發中的規劃數據，並將其應用於業主的實踐中。
計畫概述：Azabudai Hills 開發了什麼？
如果單獨觀察各個街區的混合用途和規模，麻布台山的規劃概要會更容易理解。它的獨特之處在於它不僅提供住房，還提供工作、住宿、教育、商業和健康。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 項目名稱 | 虎之門/麻布台地區城市再開發項目1型 |
| 執行者 | 虎之門/麻布台地區城市再開發協會 |
| 位置 | 東京都港區虎之門5丁目、麻布台1丁目、六本木3丁目 |
| 面積 | 約8.1公頃 |
| 工程造價 | 約6,485億日元 |
| 主要用途 | 辦公室、住宅、商店、酒店、國際學校等 |
| 住宅單位數量 | 約1,410套 |
| 開工 | 2019年8月 |
| 施工完成 | 2025年10月 |
A座地上64層，地下5層，高約325米，總面積約461,770平方公尺。 B-1座地上64層，地下5層，約263m，B-2座地上54層，地下5層，約237m。
根據港區資料，它由多個街區組成，包括C-1至C-4街區。除了大型塔樓之外，還有寺廟、學校、低層設施、商業設施等，所以有必要了解整個城市是如何使用的。
從外部影像中可以看到，摩天大樓塔樓和低層景觀連為一體。在港區的豪華租賃市場中，評估的是周圍環境本身，而不僅僅是建築物本身的新舊程度。
公共設施和城市基礎建設發展發生了哪些變化？
虎之門麻布台再開發的價值不僅在於建築規模，還在於公共設施和城市基礎設施的發展。東京都都市整備局將主要街道、輔助街道、地區主幹道、公園等指定為維修內容。
| 分類 | 官方文件可確認的內容 |
|---|---|
| 道路 | 主街放射線1號、輔線街道2號、輔線街道4號線、區主幹道1、2號 |
| 公園 | 約770平方公尺 |
| 中央廣場 | 根據森建材統計，面積約6,000平方公尺 |
| 綠色面積 | 根據森建材統計，面積約2.4公頃，綠地面積約24,000平方米 |
| 行人流線 | 連接六本木一丁目站和神谷町站的屏障免費無雨傘步行網 |
| 防災 | 改善都市更新帶來木質建築老化、街道狹窄、道路未開發等問題 |
這張圖片值得注意的是，建築的底部與綠化和開放空間相連。森大廈解釋說，它圍繞著約 6,000 平方米的中央廣場創建了約 2.4 公頃的綠地。
高差在開發之前是一個問題，現在卻成為行人的日常負擔。透過建立連接六本木一丁目站和神谷町站的步行網絡，即使距離相同，感知的移動便利性也會改變。
在租賃招聘中，這種差異並不小。除了距離車站步行的分鐘數外，影響入住決定的其他因素還包括該房產在下雨天是否方便行走、步行上坡是否方便以及夜間行走是否安全。
麻布台之丘將對港區房地產市場產生什麼影響？
麻布台Hills重建對港區房地產市場的影響不能只用價格上漲來衡量。值得注意的是，隨著國際工人、富裕居民、城市遊客、教育工作者和飯店用戶的重疊，該地區的需求品質發生變化。
森建材統計，可供出租的辦公室總面積約21.45萬平方米，員工人數約2萬人，居民人數約3500人，年遊客人數約3000萬人次。這是一座複雜的城市，不僅提供住房，還日夜產生人流。
麻布台山住宅不僅規模龐大，約有1,410個單位，也被視為國際標準的居住環境。對於週邊地區現有的出租物業來說，來自新建豪華住宅的競爭將會加劇，但也會產生提高該地區知名度的效果。
說實話，僅僅靠近麻布台山並不會自動增加現有房產的價值。事實上，隨著社區標準的提高，公共區域、管理、設備更新和招聘照片品質較差的房產更有可能顯得較差。
虎之門「TORANOGATE」將於2027年竣工和愛宕區再開發，城市更新從虎之門到麻布台和六本木持續進行。港區的再開發現在正進入一個階段，以面積而非單一大型建築來增加價值。
房產業主應該考慮哪些實際問題？
房地產業主應該關注的不是麻布台Hills的魅力，而是租戶的決策將如何改變。需要專門審查招募條件、檢查線索、管理品質、改造重點等。
首先，不要在招募聲明中只說「麻布台山步行距離」。如果具體描述神谷町、六本木一丁目、虎之門Hills、赤羽橋的動線、工作和居住的距離、綠地、旅館、商業和教育設施的距離，會更容易傳達訊息。
其次，不要只根據引人注目的內部設備來判斷裝修。對於位於港區中心的房產，入口、走廊、照明、郵箱、投遞箱以及房產的清潔程度都會影響您觀看房產時的印象。
第三，不要只基於短期價格上漲的預期來制定退出策略。雖然麻布台山週邊地區擁有較高的品牌知名度，但競爭物業的品質也很高。如果你要加租，你應該能夠從管理品質和租戶體驗解釋原因。
以前，當我被要求改善市中心舊公寓的招募時，我首先看的不是租金，而是公共區域的印象。這是因為照片中看不到的黑暗走廊和陳舊的公告牌蒙蔽了那些往裡面看的人的判斷力。越好的城市，越容易看出房產的粗糙程度。
如果您正在考慮更換管理公司或重新設計招募策略，請查看租戶實際行走的路徑，而不僅僅是地圖上的鄰近位置。由於這座城市在早上、中午和晚上看起來有所不同，因此在提出您的訴求之前檢查實際位置非常重要。
INA的意見
虎之門麻布台地區1型都市再開發案是考慮港區房地產價值時不可避免的一個完成範例。雖然這是一個佔地約8.1公頃的大型開發項目，但重點不是建築物的高度，而是人們聚集、工作、生活、學習和放鬆的城市設計。
我相信，在重建地區的房地產管理中，人力資源將變得更加重要。取決於是否有一個負責人能夠了解城市的變化，並將其轉化為居民的生活方式，並反映在招聘和管理中，結果就會有所不同。
像 Azabudai Hills 這樣的大規模重建對於周圍業主來說既是順風也是逆風。要獲得順風，不僅要依靠城市品牌，更要提高每個物業的管理質量，創造人們長期選擇我們的理由。
不應只追求短期租金上漲，而應綜合考慮維修、招聘、管理和人力資源開發，並考慮可持續增長。虎之門-麻布台地區 1 類城市再開發案是重新考慮該決定的一個非常好的材料來源。
常見問題 (FAQ)
Q1. 虎之門/麻布台地區1型城市再開發案完成了嗎？
A. 根據東京都政府的材料，建設工作預計將於 2025 年 10 月完成。麻布台 Hills 本身將於 2023 年 11 月開放。
Q2. 麻布台 Hills 有幾個住宅單位？
A. 根據港區和東京都政府的數據，住宅數量約為 1,410 套。它是一個綜合用途開發項目，不僅包括住宅，還包括辦公室、商店、酒店、教育設施等。
Q3. 對附近的出租物業會產生什麼影響？
A. 地區知名度和遊客數量將會增加，但現有物業的管理品質也將變得更容易比較。查看招聘照片、公共區域和預覽線非常重要。
Q4. 我應該將其與虎之門和六本木的其他重建項目一起考慮嗎？
A. 我們應該一起看。虎之門、麻布台、愛宕、六本木的都市更新是連續的，與其孤立地判斷它們是側面的變化更為實際。
另請閱讀
引用/參考文獻
