虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目是一个占地约8.1公顷的大型城市更新项目，被称为麻布台之丘（Azabudai Hills）。可以说，该规划将住宅、写字楼、酒店、商业设施、国际学校、中央广场、绿地于一体进行整体打造，从而同时提升了港区的国际枢纽地位和居住价值。
本文要点
- 虎之门-麻布台地区再开发是一个占地约8.1公顷、工程造价约6,485亿日元的大型再开发项目。
- 主要用途为办公、住宅、商店、酒店、国际学校等，住宅单位数量约1,410套。
- 根据森大厦的资料，约6,000平方米的中央广场和约2.4公顷的绿地构成了城市的轴线。
- 房地产业主不仅需要审视项目的品牌性，还需要重新审视人流、管理质量、招租渠道和退出策略。
从完成效果图来看，虎之门-麻布台地区并不是一座仅由高层建筑构成的城市。这次再开发的实质在于连接多个街区，将低层区、广场、绿地和人行流线整合为一体。
什么是虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目？
虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目，是以东京都港区虎之门五丁目、麻布台一丁目及六本木三丁目各地块为对象的城市再开发项目。施行者为虎之门-麻布台地区城市再开发协会，作为街区名称，它被广泛称为"麻布台之丘"。
港区指出，该地区由于土地细分化、老化的低层木结构建筑、狭窄的街道、骨架道路未开发以及高低起伏较大的地形，导致步行环境存在课题。换言之，这是一个在开发之前就在防灾性、回游性和土地利用等方面非常需要城市更新的区域。
如果将这次再开发简单地理解为"建成了日本最高的大厦"，那就会读错。森JP大厦的存在感确实很大，但其本质在于打造了一个集住宅、办公、酒店、商业、教育、文化、医疗和绿地于一体的复合城市区域。
在现有文章东京再开发区域主要项目调查报告中，将虎之门-麻布台整理为市中心再开发的一个组成部分。在本文中，我们将聚焦于官方资料中的规划数据和公共设施建设，并落实到业主的实务中进行考察。
规划概要：麻布台之丘建设了什么？
麻布台之丘的规划概要，如果分别从复合用途和各街区的规模来看，会更容易理解。其特点在于，不仅提供住宅供给，还将就业、停留、教育、商业和健康一体化地进行设计。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 项目名称 | 虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目 |
| 施行者 | 虎之门-麻布台地区城市再开发协会 |
| 所在地 | 东京都港区虎之门五丁目、麻布台一丁目及六本木三丁目各地块内 |
| 区域面积 | 约8.1公顷 |
| 工程造价 | 约6,485亿日元 |
| 主要用途 | 办公、住宅、商店、酒店、国际学校等 |
| 住宅单位数量 | 约1,410套 |
| 建筑工程开工 | 2019年8月 |
| 建筑工程完工 | 2025年10月 |
从各街区来看，A街区为地上64层、地下5层，约325米，总建筑面积约461,770平方米。B-1街区为地上64层、地下5层，约263米；B-2街区为地上54层、地下5层，约237米。
根据港区资料，该项目还包括C-1至C-4街区，由多个街区组成。除了大型塔楼之外，还混合了寺庙、学校、低层设施、商业设施等，因此有必要解读整个城市的使用方式。
从外观构想图中可以看出，它将超高层塔楼与低层部分的景观一体化地呈现出来。在港区的高级租赁市场中，被评估的不仅是建筑物本身的新旧程度，周边环境本身也成为评估对象。
公共设施与城市基础设施建设带来了哪些变化？
虎之门-麻布台再开发的价值，不仅在于建筑规模，还在于公共设施和城市基础设施建设。东京都都市整备局将干线街路、辅助线街路、地区干线道路和公园列为建设内容。
| 区分 | 官方资料中可确认的内容 |
|---|---|
| 道路 | 干线街路放射第1号线、辅助线街路第2号线、辅助线街路第4号线、地区干线道路1·2号 |
| 公园 | 约770平方米 |
| 中央广场 | 根据森大厦的资料，约6,000平方米 |
| 绿地 | 根据森大厦的资料，约2.4公顷，绿化面积约24,000平方米 |
| 行人流线 | 连接六本木一丁目站和神谷町站的无障碍、无雨伞步行网络 |
| 防灾 | 通过城市更新改善老化木结构建筑、狭窄街道、未开发道路等课题 |
这张图片值得注意的是，它用绿化和广场连接了建筑物的底部。森大厦说明，它以约6,000平方米的中央广场为中心，实现了约2.4公顷的绿地。
开发前作为课题的高低差，对行人来说是日常的负担。通过建立连接六本木一丁目站和神谷町站的步行网络，即使距离相同，体感上的移动便利性也会发生变化。
在租赁招租中，这种差异并不小。除了距离车站的步行分钟数之外，雨天是否方便行走、坡道负担是否轻、夜间是否能安心行走，都会影响入住判断。
麻布台之丘将对港区房地产市场产生什么影响？
麻布台之丘再开发对港区房地产市场产生的影响，无法仅用价格上涨来衡量。重要的是，随着国际就业者、富裕阶层居民、来街者、教育相关人员和酒店使用者的重叠，周边需求的质量会发生变化。
根据森大厦的资料，办公总出租面积约214,500平方米，就业人数约20,000人，居民人数约3,500人，年来街人数约3,000万人次。这不仅仅是单纯的住宅供给，而是一座产生昼夜人流的复合城市。
麻布台之丘的住宅，不仅是约1,410套这一规模，也被视为国际水准的居住环境。对周边现有的租赁物业来说，与新建高级住宅的竞争会加剧，但同时也有提高该区域知名度的效果。
说实话，仅仅靠近麻布台之丘并不会自动提升现有物业的价值。相反，随着街区水准的提高，公共区域、管理应对、设备更新和招租照片质量较差的物业，更容易显得逊色。
如果将虎之门"TORANOGATE"将于2027年竣工和爱宕地区再开发也包括在内，那么从虎之门到麻布台、六本木，城市更新是连续进行的。港区再开发已不再是单发的大型大厦，而是进入了以面来推升价值的局面。
房地产业主应该关注哪些实务要点？
房地产业主应该关注的要点，不是麻布台之丘的华丽，而是租户的决策会如何改变。需要具体地重新审视招租条件、看房动线、管理质量和改修优先顺序。
第一，招租文案不要只停留在"麻布台之丘步行圈"。具体写出通往神谷町、六本木一丁目、虎之门之丘、赤羽桥方向的动线，以及职住接近、绿地、酒店、商业、教育设施的距离，会更容易传达信息。
第二，改修不要仅凭显眼的室内设备来判断。在港区的市中心物业中，入口、走廊、照明、邮箱、快递柜和清洁状态会左右看房时的印象。
第三，退出策略不要仅凭短期的涨价预期来构建。麻布台之丘周边品牌性高，但同时竞争物业的水准也很高。如果要涨租金，应当处于能够用管理质量和租户体验来说明其理由的状态。
以前，当我被咨询关于市中心老旧公寓的招租改善时，最先重新审视的不是租金，而是公共区域的印象。因为照片中看不出来的昏暗走廊和陈旧的张贴物，钝化了看房者的判断。街区越变好，物业的瑕疵也越容易被看出来。
如果考虑更换管理公司或重新设计招租策略，请不仅确认地图上的近距离，还要确认租户实际行走的道路。由于早、中、晚街区的面貌不同，重要的是在进行现场确认之后再构建诉求。
INA的见解
虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目，是在思考港区房地产价值时无法回避的一个已完成案例。虽然这是一个约8.1公顷的大型开发项目，但其核心并非建筑物的高度，而是为了让人们聚集、工作、生活、学习和休憩而进行的城市设计。
我认为，在再开发区域的房地产运营中，人才的力量将变得更加重要。是否有能够理解街区变化、将其翻译为租户的生活图景、并反映到招租和管理中的负责人，会使成果有所不同。
像麻布台之丘这样的大规模再开发，对周边业主来说既可能是顺风也可能是逆风。要使其成为顺风，不仅要依靠街区的品牌，还需要打磨每个物业的管理质量，创造出长期被选择的理由。
不应只瞄准短期的租金上涨，而应以可持续增长为前提，将修缮、招租、管理和人才培养一体化地进行考虑。虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目，是重新审视这一判断的非常好的素材。
常见问题解答（FAQ）
Q1. 虎之门-麻布台地区第一类城市再开发项目已经完成了吗？
A. 根据东京都的资料，建筑工程完工时间为2025年10月。麻布台之丘本身已于2023年11月开业。
Q2. 麻布台之丘的住宅单位数量大约是多少？
A. 根据港区和东京都的资料，住宅单位数量约为1,410套。这是一个不仅包括住宅，还包括办公、商店、酒店、教育设施等的复合开发项目。
Q3. 对周边的租赁物业会产生什么影响？
A. 区域知名度和来街者会增加，但现有物业的管理质量也更容易被比较。重新审视招租照片、公共区域和看房动线非常重要。
Q4. 应该与虎之门或六本木的其他再开发项目一起来看吗？
A. 应该一起来看。虎之门、麻布台、爱宕、六本木的城市更新是连续进行的，与其单独判断，不如作为面的变化来判断更具实务性。
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引用·参考资料
