مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة تورانومون-أزابوداي هو مشروع تجديد حضري واسع النطاق بمساحة 8.1 هكتار تقريبًا يُعرف باسم تلال أزابوداي. ويمكن القول أن هذه الخطة ستدمج المباني السكنية والمكاتب والفنادق والمرافق التجارية ومدرسة دولية وساحة مركزية ومساحة خضراء، وبالتالي تعزيز شخصية ميناتو وارد كمركز دولي وقيمتها السكنية.
النقاط الرئيسية لهذه المقالة
- إن إعادة تطوير منطقة تورانومون-أزابوداي هي مشروع إعادة تطوير واسع النطاق تبلغ مساحته حوالي 8.1 هكتار وتبلغ تكلفة المشروع حوالي 648.5 مليار ين.
- الاستخدامات الرئيسية هي المكاتب والمساكن والمتاجر والفنادق والمدارس الدولية وغيرها، ويبلغ عدد الوحدات السكنية حوالي 1,410 وحدة سكنية.
- وفقًا لموري لمواد البناء، تشكل الساحة المركزية التي تبلغ مساحتها حوالي 6000 متر مربع والمساحة الخضراء التي تبلغ مساحتها حوالي 2.4 هكتارًا محور المدينة.
- يحتاج أصحاب العقارات إلى مراجعة ليس فقط علامتهم التجارية، ولكن أيضًا تدفق الأشخاص وجودة الإدارة وقنوات التوظيف واستراتيجيات الخروج.
بالنظر إلى الرسم المكتمل، فإن منطقة تورانومون/أزابوداي ليست مجرد مدينة مكونة من مباني شاهقة. يكمن جوهر عملية إعادة التطوير هذه في ربط كتل متعددة ودمج المناطق المنخفضة الارتفاع والساحات والمناطق الخضراء وخطوط تدفق المشاة.
ما هو مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة تورانومون/أزابوداي؟
مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة تورانومون-أزابوداي هو مشروع إعادة تطوير حضري يستهدف تورانومون 5-تشومي، وأزابوداي 1-تشومي، وروبونجي 3-تشومي في ميناتو-كو، طوكيو. المطور هو جمعية إعادة التطوير الحضري لمنطقة تورانومون-أزابوداي، وتعرف المنطقة على نطاق واسع باسم "تلال أزابوداي".
لقد حددت منطقة ميناتو المشكلات المتعلقة ببيئة المشاة في هذه المنطقة بسبب تجزئة الأراضي والمباني الخشبية القديمة منخفضة الارتفاع والشوارع الضيقة والطرق الهيكلية غير المطورة والتضاريس شديدة التموج. بمعنى آخر، كانت هذه المنطقة في حاجة ماسة إلى التجديد الحضري من حيث الوقاية من الكوارث، وسهولة الحركة، واستخدام الأراضي حتى قبل تطويرها.
سيكون من الخطأ النظر إلى عملية إعادة التطوير هذه على أنها مجرد "تشييد أطول مبنى في اليابان". صحيح أن برج موري جي بي يتمتع بحضور كبير، ولكن جوهره هو أنه أنشأ منطقة حضرية معقدة تجمع بين المساكن والمكاتب والفنادق والتجارة والتعليم والثقافة والرعاية الطبية والمساحات الخضراء.
المقالة الموجودة تقرير مسح المشروع الرئيسي لمنطقة إعادة تطوير طوكيو ينظم تورانومون وأزابوداي كجزء من إعادة تطوير وسط المدينة. سنركز في هذا المقال على الأرقام التخطيطية من الوثائق الرسمية وتطوير المرافق العامة، وتطبيقها على ممارسات الملاك.
نظرة عامة على الخطة: ما الذي تم تطويره في أزابوداي هيلز؟
سيكون من الأسهل فهم الخطوط العريضة لخطة Azabudai Hills إذا نظرت إلى الاستخدام المختلط وحجم كل كتلة على حدة. إنها فريدة من نوعها من حيث أنها مصممة ليس فقط لتوفير السكن، ولكن أيضًا العمل والإقامة والتعليم والتجارة والعافية.
| البند | المحتويات |
|---|---|
| اسم المشروع | مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة تورانومون/أزابوداي من النوع 1 |
| المنفذ | مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة تورانومون/أزابوداي الجمعية |
| الموقع | Toranomon 5-chome، Azabudai 1-chome وRoppongi 3-chome، ميناتو-كو، طوكيو |
| مساحة المنطقة | تقريبًا. 8.1 هكتار |
| تكلفة الأعمال | تقريبًا. 6.48.5 مليار ين |
| الاستخدامات الرئيسية | المكاتب والمساكن والمتاجر والفنادق والمدارس الدولية وغيرها. |
| عدد الوحدات السكنية | حوالي 1410 وحدة |
| بدء أعمال البناء | أغسطس 2019 |
| اكتملت أعمال البناء | أكتوبر 2025 |
يتكون المبنى A من 64 طابقًا فوق الأرض و5 طوابق تحت الأرض، بمساحة 325 مترًا تقريبًا، ومساحة إجمالية تبلغ حوالي 461,770 مترًا مربعًا. يتكون المبنى B-1 من 64 طابقًا فوق الأرض و5 طوابق تحت الأرض، أي حوالي 263 مترًا، والمبنى B-2 يتكون من 54 طابقًا فوق الأرض و5 طوابق تحت الأرض، أي حوالي 237 مترًا.
وفقًا لمواد مدينة ميناتو، فهي مكونة من كتل متعددة، بما في ذلك الكتل C-1 إلى C-4. بالإضافة إلى الأبراج واسعة النطاق، هناك المعابد والمدارس والمرافق منخفضة الارتفاع والمرافق التجارية وما إلى ذلك، لذلك من الضروري قراءة كيفية استخدام المدينة بأكملها.
ما يمكنك رؤيته من الصورة الخارجية هو أن برج ناطحة السحاب والمناظر الطبيعية منخفضة الارتفاع يظهران كشيء واحد. في سوق الإيجارات الفاخرة في ميناتو وارد، يتم تقييم البيئة المحيطة نفسها، وليس فقط حداثة المبنى نفسه.
ما الذي تغير في المرافق العامة وتطوير البنية التحتية الحضرية؟
لا تكمن قيمة إعادة تطوير تورانومون أزابوداي في حجم المبنى فحسب، بل أيضًا في تطوير المرافق العامة والبنية التحتية الحضرية. يشير مكتب مدينة طوكيو للتنمية الحضرية إلى الشوارع الرئيسية والشوارع الفرعية والطرق الرئيسية في المنطقة والحدائق العامة كمحتويات للصيانة.
| التصنيف | المحتويات التي يمكن تأكيدها في الوثائق الرسمية |
|---|---|
| الطريق | الخط الشعاعي للشارع الرئيسي رقم 1، الخط الفرعي الشارع رقم 2، الخط الفرعي الشارع رقم 4، طريق المنطقة الشريانية 1 و2 |
| حديقة | حوالي 770 متر مربع |
| الساحة المركزية | وفقًا لموري لمواد البناء، حوالي 6000 متر مربع |
| أخضر المنطقة | وفقًا لموري لمواد البناء، حوالي 2.4 هكتار، مساحة خضراء حوالي 24000 متر مربع |
| خط تدفق للمشاة | حاجز يربط بين محطة روبونجي-إيتشومي ومحطة كامياتشو شبكة مشاة مجانية بدون مظلات |
| الوقاية من الكوارث | تحسين مشكلات مثل المباني الخشبية القديمة والشوارع الضيقة والطرق غير المطورة من خلال التجديد الحضري |
اللافت في هذه الصورة أن قاعدة المبنى متصلة بالمساحات الخضراء والمساحة المفتوحة. يوضح Mori Building أنه أنشأ ما يقرب من 2.4 هكتارًا من المساحات الخضراء المتمركزة حول ساحة مركزية تبلغ مساحتها حوالي 6000 متر مربع.
أصبح فرق الارتفاع، الذي كان مشكلة قبل التطوير، عبئًا يوميًا على المشاة. ومن خلال إنشاء شبكة للمشاة تربط بين محطة روبونجي-إيتشومي ومحطة كامياتشو، ستتغير سهولة الحركة الملموسة على الرغم من أن المسافة هي نفسها.
في التوظيف المستأجر، هذا الاختلاف ليس صغيرًا. بالإضافة إلى عدد دقائق المشي من المحطة، تشمل العوامل الأخرى التي تؤثر على قرار الانتقال ما إذا كان من السهل المشي في العقار في الأيام الممطرة، وما إذا كان المشي صعودًا سهلاً، وما إذا كان المشي ليلاً آمنًا.
ما هو التأثير الذي ستحدثه Azabudai Hills على سوق العقارات في منطقة ميناتو؟
لا يمكن قياس تأثير إعادة تطوير Azabudai Hills على سوق العقارات في منطقة ميناتو من خلال الزيادات في الأسعار فقط. ومن المهم ملاحظة أن جودة الطلب في المنطقة تتغير مع تداخل العمال الدوليين والمقيمين الأثرياء وزوار المدينة والمعلمين ومستخدمي الفنادق.
وفقًا لشركة موري لمواد البناء، يبلغ إجمالي المساحات المكتبية للإيجار حوالي 214,500 متر مربع، ويبلغ عدد الموظفين حوالي 20,000، وعدد السكان حوالي 3,500، وعدد الزوار السنوي حوالي 30 مليونًا. إنها مدينة معقدة لا توفر السكن فحسب، بل تولد أيضًا تدفقًا من الناس ليلًا ونهارًا.
إن إسكان أزابوداي هيلز ليس كبيرًا فقط من حيث الحجم حيث يضم حوالي 1410 وحدة، بل يُنظر إليه أيضًا على أنه بيئة معيشية ذات معايير دولية. بالنسبة للعقارات المستأجرة الموجودة في المنطقة المحيطة، ستزداد المنافسة من المساكن الفاخرة المبنية حديثًا، ولكن سيكون لها أيضًا تأثير في زيادة الوعي بالمنطقة.
لكي نكون صادقين، فإن مجرد التواجد بالقرب من تلال أزابوداي لا يزيد تلقائيًا من قيمة العقار الحالي. في الواقع، العقارات ذات الجودة الرديئة للمناطق المشتركة والإدارة وتحديثات المعدات وصور التوظيف من المرجح أن تبدو أقل جودة مع ارتفاع مستوى الحي.
من المقرر الانتهاء من Toranomon "TORANOGATE" في عام 2027 وإعادة تطوير منطقة أتاغو، ويستمر التجديد الحضري من تورانومون إلى أزابوداي وروبونجي. تدخل عملية إعادة التطوير في حي ميناتو الآن مرحلة حيث تزداد قيمتها من حيث المناطق بدلاً من المباني الكبيرة الفردية.
ما هي النقاط العملية التي يجب على أصحاب العقارات مراعاتها؟
ما يجب أن ينظر إليه أصحاب العقارات ليس سحر أزابوداي هيلز، ولكن كيف ستتغير عملية صنع القرار للمستأجرين. هناك حاجة لمراجعة شروط التوظيف، ونتائج التفتيش، وجودة الإدارة، وأولويات التجديد على وجه التحديد.
أولاً، لا تقل فقط "مسافة المشي على الأقدام من Azabudai Hills" في بيان التوظيف الخاص بك. سيكون من الأسهل نقل المعلومات إذا وصفت على وجه التحديد خط التدفق إلى كامياتشو، وروبونجي 1-تشومي، وتورانومون هيلز، وأكابانيباشي، والقرب من العمل والإقامة، والمسافة إلى المناطق الخضراء والفنادق والمرافق التجارية والتعليمية.
ثانيًا، لا تحكم على التجديدات فقط من خلال المعدات الداخلية الملحوظة. بالنسبة للعقارات الموجودة في وسط ميناتو، ستؤثر المداخل والممرات والإضاءة وصناديق البريد وصناديق التسليم ونظافة العقار على الانطباع الذي تحصل عليه عند مشاهدة العقار.
ثالثًا، لا تبني استراتيجية الخروج الخاصة بك فقط على توقع زيادات الأسعار على المدى القصير. في حين أن المنطقة المحيطة بأزابوداي هيلز تتمتع بعلامة تجارية عالية، إلا أن جودة العقارات المنافسة عالية أيضًا. إذا كنت ستقوم بزيادة الإيجار، فيجب أن تكون قادرًا على شرح السبب من حيث جودة الإدارة وخبرة المستأجر.
في الماضي، عندما طُلب مني تحسين التوظيف في عمارات قديمة في وسط المدينة، لم يكن أول شيء نظرت إليه هو الإيجار، ولكن الانطباع عن المناطق المشتركة. وذلك لأن الممرات المظلمة ولوحات الإعلانات القديمة التي لا يمكن رؤيتها في الصور تحجب حكم من ينظرون إلى الداخل. كلما كانت المدينة أفضل، كلما كان من الأسهل رؤية خشونة العقارات.
إذا كنت تفكر في تغيير شركات الإدارة أو إعادة تصميم استراتيجية التوظيف لديك، فانظر إلى المسارات التي يسير عليها المستأجرون فعليًا، وليس مجرد القرب على الخريطة. نظرًا لأن المدينة تبدو مختلفة في الصباح والظهيرة والليل، فمن المهم التحقق من الموقع الفعلي قبل صياغة الاستئناف.
رأي INA
يعد مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة تورانومون-أزابوداي مثالًا على الاكتمال الذي لا يمكن تجنبه عند النظر في قيمة العقارات في حي ميناتو. على الرغم من أنه مشروع تطوير واسع النطاق بمساحة 8.1 هكتار تقريبًا، إلا أن التركيز لا ينصب على ارتفاع المباني، بل على التصميم الحضري للناس للتجمع والعمل والعيش والتعلم والاسترخاء.
أعتقد أن الموارد البشرية ستصبح أكثر أهمية في إدارة العقارات في مناطق إعادة التطوير. وستختلف النتائج اعتمادًا على ما إذا كان هناك شخص مسؤول يمكنه فهم التغييرات في المدينة، وترجمتها إلى نمط حياة السكان، وعكسها في التوظيف والإدارة.
يمكن أن تكون عمليات إعادة التطوير واسعة النطاق مثل Azabudai Hills بمثابة رياح خلفية ومعاكسة للمالكين المحيطين. للحصول على دفعة مواتية، لا نحتاج إلى الاعتماد على العلامة التجارية للمدينة فحسب، بل نحتاج أيضًا إلى تحسين جودة الإدارة لكل عقار وخلق أسباب لاختيار الناس لنا على المدى الطويل.
بدلاً من مجرد استهداف زيادة الإيجارات على المدى القصير، يجب عليك التفكير في الإصلاحات والتوظيف والإدارة وتنمية الموارد البشرية بطريقة متكاملة مع وضع النمو المستدام في الاعتبار. يعد مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة تورانومون-أزابوداي مصدرًا جيدًا جدًا للمواد لإعادة النظر في هذا القرار.
الأسئلة الشائعة (الأسئلة الشائعة)
س1. هل تم الانتهاء من مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة تورانومون/أزابوداي؟
أ. وفقًا لمواد حكومة مدينة طوكيو، من المتوقع الانتهاء من أعمال البناء في أكتوبر 2025. وسيتم افتتاح أزابوداي هيلز نفسها في نوفمبر 2023.
السؤال الثاني. كم عدد الوحدات السكنية الموجودة في أزابوداي هيلز؟
أ. وفقًا لبيانات حكومة ميناتو ومدينة طوكيو، يبلغ عدد الوحدات السكنية حوالي 1,410 وحدة سكنية. إنه مشروع متعدد الاستخدامات لا يشمل المساكن فحسب، بل يشمل أيضًا المكاتب والمتاجر والفنادق والمرافق التعليمية وما إلى ذلك.
س3. ما هو تأثير ذلك على العقارات المستأجرة القريبة؟
أ. سيزداد الوعي بالمنطقة وعدد الزوار، ولكن جودة إدارة العقارات الحالية ستصبح أيضًا أسهل للمقارنة. من المهم مراجعة صور التوظيف والمناطق المشتركة ومعاينة الخطوط.
س4. هل يجب أن أنظر إليها جنبًا إلى جنب مع مشاريع إعادة التطوير الأخرى في تورانومون وروبونجي؟
أ. يجب أن نشاهده معًا. إن التجديد الحضري في تورانومون، وأزابوداي، وأتاجو، وروبونجي مستمر، ومن العملي أكثر الحكم عليها على أنها تغييرات في الجوانب وليس بشكل منفصل.
الاقتباسات/المراجع
- ميناتو وارد "مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة تورانومون/أزابوداي"
- مكتب مدينة طوكيو للتنمية الحضرية "مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة تورانومون-أزابوداي"
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة "خطة مشروع إعادة تطوير حضري خاص معتمد (مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة تورانومون/أزابوداي)"
- مبنى موري "تلال أزابوداي"
