El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai es un proyecto de renovación urbana a gran escala de aproximadamente 8,1 hectáreas conocido como Azabudai Hills. Se puede decir que este plan integra edificios residenciales, oficinas, hoteles, instalaciones comerciales, una escuela internacional, una plaza central y espacios verdes, mejorando así el carácter de Minato como centro internacional y su valor residencial.
Puntos clave de este artículo
- La reurbanización del área de Toranomon-Azabudai es un proyecto de reurbanización a gran escala de aproximadamente 8,1 hectáreas y un costo de aproximadamente 648,5 mil millones de yenes.
- Los usos principales son oficinas, residencias, comercios, hoteles, escuelas internacionales, etc., y el número de unidades residenciales es de aproximadamente 1.410.
- Según los materiales de Mori Building, la plaza central de aproximadamente 6.000 metros cuadrados y los espacios verdes de aproximadamente 2,4 hectáreas forman el eje de la ciudad.
- Los propietarios de bienes raíces deben revisar no solo el valor de marca, sino también el flujo de personas, la calidad de la gestión, los canales de contratación y las estrategias de salida.
Mirando la imagen de finalización, el área de Toranomon-Azabudai no es solo una ciudad formada por edificios de gran altura. La esencia de esta reurbanización radica en conectar múltiples bloques e integrar áreas de poca altura, plazas, áreas verdes y líneas de flujo peatonal.
¿Qué es el Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai?
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai es un proyecto de reurbanización urbana dirigido a Toranomon 5-chome, Azabudai 1-chome y Roppongi 3-chome en Minato-ku, Tokio. El ejecutor es la Asociación de Reurbanización Urbana del Área Toranomon-Azabudai, y el bloque es ampliamente conocido como "Azabudai Hills".
Minato ha identificado problemas con el entorno peatonal en esta área debido a la fragmentación de la tierra, los edificios de madera de poca altura envejecidos, las calles estrechas, las vías estructurales no desarrolladas y el terreno muy ondulado. En otras palabras, esta es un área que necesitaba una gran renovación urbana en términos de prevención de desastres, facilidad de movimiento y uso del suelo incluso antes de su desarrollo.
Sería un error ver esta reurbanización como simplemente "la construcción del edificio más alto de Japón". Es cierto que la Mori JP Tower tiene una gran presencia, pero su esencia es que ha creado un área urbana compleja que reúne residencias, oficinas, hoteles, comercio, educación, cultura, atención médica y espacios verdes.
El artículo existente Informe de estudio de los principales proyectos del área de reurbanización de Tokio organiza Toranomon y Azabudai como parte de la reurbanización del centro de la ciudad. En este artículo, nos centraremos en las cifras de planificación de los documentos oficiales y el desarrollo de instalaciones públicas, y las aplicaremos a las prácticas de los propietarios.
Resumen del plan: ¿Qué se ha desarrollado en Azabudai Hills?
El esquema del plan para Azabudai Hills será más fácil de entender si se observa el uso mixto y la escala de cada bloque por separado. Es característico porque está diseñado no solo para brindar vivienda, sino también trabajo, alojamiento, educación, comercio y bienestar.
| Artículo | Contenido |
|---|---|
| Nombre del proyecto | Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai |
| Ejecutor | Asociación de Reurbanización Urbana del Área Toranomon-Azabudai |
| Ubicación | Toranomon 5-chome, Azabudai 1-chome y Roppongi 3-chome, Minato-ku, Tokio |
| Área del distrito | Aprox. 8,1 ha |
| Costo del proyecto | Aprox. 648,5 mil millones de yenes |
| Usos principales | Oficinas, residencias, tiendas, hoteles, escuelas internacionales, etc. |
| Número de unidades residenciales | Aproximadamente 1.410 unidades |
| Inicio de los trabajos de construcción | Agosto de 2019 |
| Finalización de los trabajos de construcción | Octubre de 2025 |
Por bloques, el Bloque A tiene 64 plantas sobre rasante y 5 plantas subterráneas, aproximadamente 325 metros, y una superficie total aproximada de 461.770 metros cuadrados. El Bloque B-1 tiene 64 plantas sobre rasante y 5 plantas subterráneas, aproximadamente 263 m, y el Bloque B-2 tiene 54 plantas sobre rasante y 5 plantas subterráneas, aproximadamente 237 m.
Según los materiales de Minato, se compone de múltiples bloques, incluidos los bloques C-1 a C-4. Además de las torres de gran escala, hay templos, escuelas, instalaciones de poca altura, instalaciones comerciales, etc., por lo que es necesario leer cómo se utiliza toda la ciudad.
Lo que se puede ver en la imagen del exterior es que la torre de gran altura y el paisaje de poca altura se muestran como un conjunto. En el mercado de alquiler de lujo de Minato, se evalúa el entorno mismo, no solo la novedad del edificio en sí.
¿Qué ha cambiado con el desarrollo de las instalaciones públicas y la infraestructura urbana?
El valor de la reurbanización de Toranomon-Azabudai reside no solo en la escala del edificio, sino también en las instalaciones públicas y el desarrollo de la infraestructura urbana. La Oficina Metropolitana de Desarrollo Urbano de Tokio indica las calles principales, las calles auxiliares, las vías arteriales del distrito y los parques como contenidos del desarrollo.
| Clasificación | Contenidos que se pueden confirmar en los documentos oficiales |
|---|---|
| Vías | Calle principal línea radial N.° 1, calle de línea auxiliar N.° 2, calle de línea auxiliar N.° 4, vías arteriales del distrito N.° 1 y 2 |
| Parque | Aproximadamente 770 metros cuadrados |
| Plaza central | Según los materiales de Mori Building, aproximadamente 6.000 metros cuadrados |
| Zona verde | Según los materiales de Mori Building, aproximadamente 2,4 ha, área de ajardinamiento de aproximadamente 24.000 metros cuadrados |
| Línea de flujo peatonal | Red peatonal sin barreras y sin necesidad de paraguas que conecta la estación Roppongi-Itchome y la estación Kamiyacho |
| Prevención de desastres | Mejora mediante la renovación urbana de cuestiones como los edificios de madera envejecidos, las calles estrechas y las vías no desarrolladas |
Lo que llama la atención de esta imagen es que la base de los edificios está conectada con vegetación y plazas. Mori Building explica que ha creado aproximadamente 2,4 hectáreas de espacio verde centrado en una plaza central de aproximadamente 6.000 metros cuadrados.
El desnivel, que era un problema antes del desarrollo, se convierte en una carga diaria para los peatones. Al establecerse una red peatonal que conecta la estación Roppongi-Itchome y la estación Kamiyacho, la facilidad de movimiento percibida cambia aunque la distancia sea la misma.
En la contratación de alquileres, esta diferencia no es pequeña. Además de la cantidad de minutos a pie desde la estación, factores como si es fácil caminar en días lluviosos, si la carga de las cuestas es ligera y si se puede caminar con seguridad de noche influyen en la decisión de mudarse.
¿Qué impacto tiene Azabudai Hills en el mercado inmobiliario de Minato?
El impacto de la reurbanización de Azabudai Hills en el mercado inmobiliario de Minato no se puede medir únicamente por los aumentos de precios. Es importante señalar que la calidad de la demanda en el área cambia a medida que se superponen trabajadores internacionales, residentes adinerados, visitantes de la ciudad, educadores y usuarios de hoteles.
Según los materiales de Mori Building, el espacio total de oficinas en alquiler es de aproximadamente 214.500 metros cuadrados, el número de trabajadores es de aproximadamente 20.000, el número de residentes es de aproximadamente 3.500 y el número de visitantes anuales es de aproximadamente 30 millones. Esta no es una mera oferta de vivienda, sino una ciudad compleja que genera flujo de personas día y noche.
Las viviendas de Azabudai Hills no solo destacan por su escala de aproximadamente 1.410 unidades, sino que también se consideran un entorno de vida de estándar internacional. Para las propiedades de alquiler existentes en los alrededores, aumentará la competencia con las residencias de lujo de nueva construcción, pero también tendrá el efecto de aumentar el reconocimiento del área.
Para ser honestos, el simple hecho de estar cerca de Azabudai Hills no aumenta automáticamente el valor de una propiedad existente. De hecho, las propiedades con áreas comunes, atención de gestión, actualizaciones de equipos y fotografías de contratación de baja calidad tienden a parecer inferiores a medida que aumenta el estándar de la ciudad.
Si incluimos también Toranomon "TORANOGATE" se completará en 2027 y la reurbanización del distrito de Atago, la renovación urbana continúa desde Toranomon hasta Azabudai y Roppongi. La reurbanización de Minato está entrando ahora en una fase en la que el valor se impulsa por áreas en lugar de por grandes edificios individuales.
¿Cuáles son los puntos prácticos que los propietarios de inmuebles deben considerar?
Lo que los propietarios de bienes raíces deben observar no es el glamour de Azabudai Hills, sino cómo cambia la toma de decisiones de los inquilinos. Es necesario revisar específicamente las condiciones de contratación, las líneas de visita, la calidad de la gestión y las prioridades de renovación.
En primer lugar, no termine la descripción de contratación solo con "a poca distancia a pie de Azabudai Hills". Será más fácil transmitir información si describe específicamente las líneas de flujo hacia Kamiyacho, Roppongi 1-chome, Toranomon Hills y la zona de Akabanebashi, la proximidad entre trabajo y residencia, y la distancia a los espacios verdes, hoteles e instalaciones comerciales y educativas.
En segundo lugar, no juzgue las renovaciones solo por el equipamiento interior más visible. En las propiedades del centro de Minato, la entrada, los pasillos, la iluminación, los buzones, las cajas de entrega y el estado de limpieza influyen en la impresión durante la visita.
En tercer lugar, no base su estrategia de salida únicamente en la expectativa de aumentos de precio a corto plazo. Si bien el área alrededor de Azabudai Hills tiene un alto valor de marca, el estándar de las propiedades de la competencia también es alto. Si va a aumentar el alquiler, debería poder explicar el motivo en términos de calidad de la gestión y experiencia del inquilino.
En el pasado, cuando me pidieron consejo para mejorar la contratación de un antiguo edificio de apartamentos en el centro de la ciudad, lo primero que revisé no fue el alquiler, sino la impresión de las áreas comunes. Esto se debe a que los pasillos oscuros y los viejos tablones de anuncios que no se ven en las fotos enturbiaban el juicio de quienes hacían la visita. Cuanto mejor se vuelve la ciudad, más fácil es ver las imperfecciones de las propiedades.
Si está pensando en cambiar de empresa gestora o rediseñar su estrategia de contratación, observe los caminos que los inquilinos realmente recorren, no solo la proximidad en un mapa. Dado que la ciudad muestra un rostro diferente por la mañana, el mediodía y la noche, es importante verificar el lugar antes de formular su propuesta.
La opinión de INA
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai es un ejemplo de finalización que no se puede pasar por alto al considerar el valor inmobiliario de Minato. Aunque se trata de un desarrollo a gran escala de aproximadamente 8,1 hectáreas, en su centro no está la altura de los edificios, sino un diseño urbano para que las personas se reúnan, trabajen, vivan, aprendan y descansen.
Creo que, en la gestión inmobiliaria de las áreas de reurbanización, la fuerza del talento humano será aún más importante. Los resultados varían dependiendo de si hay un responsable capaz de entender los cambios de la ciudad, traducirlos a la imagen de vida de los residentes y reflejarlos en la contratación y la gestión.
La reurbanización a gran escala como la de Azabudai Hills puede ser tanto un viento de cola como un viento en contra para los propietarios de los alrededores. Para convertirla en viento de cola, no basta con confiar en la marca de la ciudad; es necesario pulir la calidad de la gestión de cada propiedad y crear razones para ser elegidos a largo plazo.
En lugar de apuntar únicamente a aumentos de alquiler a corto plazo, se deben considerar de forma integrada las reparaciones, la contratación, la gestión y el desarrollo del talento humano, partiendo de la premisa de un crecimiento sostenible. El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai es un material muy bueno para reconsiderar esa decisión.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Se ha completado el Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai?
A. Según los materiales del Gobierno Metropolitano de Tokio, la finalización de los trabajos de construcción está fijada para octubre de 2025. Azabudai Hills en sí se inauguró en noviembre de 2023.
P2. ¿Cuántas unidades de vivienda tiene Azabudai Hills?
A. Según los materiales de Minato y del Gobierno Metropolitano de Tokio, el número de unidades de vivienda es de aproximadamente 1.410. Es un desarrollo de uso mixto que incluye no solo residencias, sino también oficinas, tiendas, hoteles, instalaciones educativas, etc.
P3. ¿Qué impacto tiene en las propiedades de alquiler cercanas?
A. El reconocimiento del área y el número de visitantes aumentan, pero también será más fácil comparar la calidad de la gestión de las propiedades existentes. Es importante revisar las fotografías de contratación, las áreas comunes y las líneas de visita.
P4. ¿Debería considerarse junto con otras reurbanizaciones de Toranomon y Roppongi?
A. Debería considerarse en conjunto. La renovación urbana de Toranomon, Azabudai, Atago y Roppongi es continua, y es más práctico juzgarla como un cambio de área en lugar de un cambio aislado.
Lecturas recomendadas
- Informe de estudio de los principales proyectos del área de reurbanización de Tokio｜Idoneidad para la inversión y la vivienda, y perspectivas de futuro
- Toranomon "TORANOGATE" se completará en 2027｜El impacto de la reurbanización en el mercado inmobiliario
Citas y referencias
- Minato "Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai"
- Oficina Metropolitana de Desarrollo Urbano de Tokio "Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai"
- Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo "Certificación del plan de proyecto de reurbanización urbana privada (Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área Toranomon-Azabudai)"
- Mori Building "Azabudai Hills"
