도라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 아자부다이 힐즈로 알려진 약 8.1ha의 대규모 도시 갱신입니다. 주택, 오피스, 호텔, 상업, 인터내셔널 스쿨, 중앙 광장, 녹지를 일체로 정비해, 미나토구의 국제 거점성과 거주 가치를 동시에 높인 계획이라고 할 수 있습니다.
이 기사의 포인트
- 토라노몬·아자부다이 지구 재개발은 약 8.1ha, 사업비 약 6,485억엔의 대규모 재개발입니다.
- 주요 용도는 사무소, 주택, 점포, 호텔, 인터내셔널 스쿨 등으로 주택 호수는 약 1,410호입니다.
- 모리 빌딩 자료에서는 약 6,000 평방 미터의 중앙 광장과 약 2.4ha의 녹지가 도시의 축으로되어 있습니다.
- 부동산 소유자는 브랜드성뿐만 아니라 인류, 관리 품질, 모집 리드선, 출구 전략을 검토해야 합니다.
완성도를 보면, 도라노몬 아자부다이 지구는 고층 건물만으로 구성된 도시가 아닙니다. 여러 가구를 연결하여 저층부, 광장, 녹지, 보행자 동선을 일체화한 점에 이 재개발의 본질이 있습니다.
토라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업이란?
도라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업이란, 도쿄도 미나토구 도라노몬 고쵸메, 아자부다이 잇쵸메 및 롯폰기 산쵸메 각지내를 대상으로 하는 시가지 재개발입니다. 시행자는 도라노몬·아자부다이 지구 시가지 재개발 조합으로, 가구 명칭으로서는 “아자부다이 힐즈”로서 널리 알려져 있습니다.
미나토구는 이 지구에 대해 토지 세분화, 노후화된 저층 목조 건물, 세가로, 골격 도로의 미정비, 기복이 큰 지형에 의한 보행자 환경의 과제를 나타내고 있습니다. 즉, 개발 전부터 방재성, 회유성, 토지 이용의 면에서 도시 갱신의 필요성이 높았던 에리어입니다.
이 재개발을, 단순히 「일본 제일 높은 빌딩이 생겼다」라고 파악하면 잘못 읽습니다. 확실히 모리 JP 타워의 존재감은 크지만, 본질은 주택, 사무실, 호텔, 상업, 교육, 문화, 의료, 녹지를 정리한 복합 시가지를 만든 점입니다.
기존 기사의 도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 리포트에서는 도라노몬・아자부다이를 도심 재개발의 일각으로 정리하고 있습니다. 본 기사에서는, 공식 자료의 계획 수치와 공공 시설 정비에 짜내, 오너 실무에 떨어뜨려 봐 갑니다.
계획 개요: 아자부다이 힐즈는 무엇을 정비했는가?
아자부다이 힐즈의 계획 개요는 복합 용도와 가구별 규모를 나누어 보면 이해하기 쉬워집니다. 주택 공급뿐만 아니라 취업, 체류, 교육, 상업, 웰니스를 일체로 설계한 점이 특징입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사업 명칭 | 도라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업 |
| 시행자 | 도라노몬·아자부다이 지구 시가지 재개발 조합 |
| 소재지 | 도쿄도 미나토구 도라노몬 고쵸메, 아자부다이 잇쵸메 및 롯폰기 산쵸메 각지내 |
| 구역 면적 | 약 8.1ha |
| 사업비 | 약 6,485억엔 |
| 주요 용도 | 사무소, 주택, 점포, 호텔, 인터내셔널 스쿨 등 |
| 주택 호수 | 약 1,410호 |
| 건축 공사 착공 | 2019년 8월 |
| 건축 공사 완료 | 2025년 10월 |
거리 구별로 보면, A가구는 지상 64층·지하 5층, 약 325m, 연장 면적 약 461,770평방미터입니다. B-1 가구는 지상 64층·지하 5층, 약 263m, B-2 가구는 지상 54층·지하 5층, 약 237m로 되어 있습니다.
미나토구 자료는 C-1에서 C-4 가구를 포함하여 여러 가구로 구성되어 있습니다. 대규모 타워뿐만 아니라 사원, 학교, 저층 시설, 상업 시설 등이 섞여 있기 때문에 도시 전체의 사용 방법을 읽어야합니다.
외관 이미지에서 알 수 있는 것은 초고층 타워와 저층부의 랜드스케이프를 일체로 보여주는 점입니다. 미나토구의 고급 임대 시장에서는 건물 단체의 새로움뿐만 아니라 주변 환경 자체가 평가 대상이 됩니다.
공공시설·도시 기반 정비로 무엇이 바뀌었는가?
토라노몬 아자부다이 재개발의 가치는 건물 규모뿐만 아니라 공공 시설과 도시 기반 정비에 있습니다. 도쿄도 도시 정비국은, 간선 가로, 보조선 가로, 지구 간선 도로, 공원을 정비 내용으로서 나타내고 있습니다.
| 구분 | 공식 자료에서 확인할 수 있는 내용 |
|---|---|
| 도로 | 간선 가로 방사 제1호선, 보조선 가로 제2호선, 보조선 가로 제4 호선, 지구 간선 도로 1·2호 |
| 공원 | 약 770제곱미터 |
| 중앙 광장 | 모리 빌딩 자료에서는 약 6,000제곱미터 |
| 녹지 | 모리 빌딩 자료에서는 약 2.4ha, 녹화 면적 약 24,000제곱미터 |
| 보행자 동선 | 롯폰기 잇쵸메역과 가미야초역을 연결하는 장벽 무료 엄브렐러 무료 보행자 네트워크 |
| 방재 | 노후 목조 건물, 가을 거리, 미정비 도로 등의 과제를 도시 갱신으로 개선 |
이 이미지에서 주목해야 할 것은 건물의 발을 녹색과 광장에 연결하는 것입니다. 모리 빌딩은 약 6,000 평방 미터의 중앙 광장을 중심으로 약 2.4ha의 녹지를 실현했다고 설명합니다.
개발 전의 과제였던 고저차는 보행자에게는 매일 부담이 됩니다. 롯폰기 잇쵸메 역과 가미야초 역을 연결하는 보행자 네트워크가 갖추어져, 같은 거리에서도 체감적인 이동의 용이함이 바뀝니다.
임대 모집에서는 이 차이가 작지 않습니다. 역 도보 분수뿐만 아니라 비오는 날에 걷기 쉬운지, 비탈길의 부담이 가벼운지, 밤에도 안심하고 걸을 수 있을지는 입주 판단에 영향을 미칩니다.
아자부다이 힐즈가 미나토구 부동산 시장에 미치는 영향은?
아자부다이 힐즈 재개발이 미나토구 부동산 시장에 미치는 영향은 가격 상승만으로는 측정할 수 없습니다. 국제적인 취업자, 부유층 거주자, 내가자, 교육 관계자, 호텔 이용자가 겹치는 것으로, 주변의 수요의 질이 바뀌는 점이 중요합니다.
모리 빌딩 자료에서는 사무실 총 대실 면적 약 214,500제곱미터, 취업자 수 약 20,000명, 거주자 수 약 3,500명, 연간 방문자 수 약 3,000만명으로 되어 있습니다. 이것은 단지 주택 공급이 아니라 주야간 인류를 만드는 복합 도시입니다.
아자부다이 힐즈 주택은 약 1,410호 규모뿐 아니라 국제 수준의 거주 환경으로 볼 수 있습니다. 주변의 기존 임대에 있어서는, 신축 고급 레지던스와의 경쟁이 강해지는 한편, 지역의 인지도가 오르는 효과도 있습니다.
솔직히 말해서, 아자부다이 힐즈 근처에 있는 것만으로도 기존 부동산의 가치가 자동으로 상승하지는 않습니다. 오히려, 공용부, 관리 대응, 설비 갱신, 모집 사진의 품질이 낮은 물건은, 거리의 수준이 올라갈수록 보기 흉하지 않게 됩니다.
토라노몬 'TORANOGATE' 2027년 준공 및 아타고 지구 재개발도 포함하면 도라노몬에서 아자부다이, 롯폰기까지 도시 갱신이 계속되고 있습니다. 미나토구 재개발은, 단발의 대형 빌딩이 아니고, 면에서 가치를 밀어 올리는 국면에 들어가 있습니다.
부동산 소유자가 볼 수 있는 실무 포인트는?
부동산 소유자가 볼 수 있는 포인트는 아자부다이 힐즈의 화려함이 아니라 입주자의 의사결정이 어떻게 바뀌는지입니다. 모집조건, 내견도선, 관리품질, 개수 우선순위를 구체적으로 재검토할 필요가 있습니다.
먼저 모집문은 '아자부다이 힐즈 도보권'만으로 끝나지 않는 것입니다. 가미야초, 롯폰기 잇쵸메, 도라노몬 힐즈, 아카바네바시 방면으로의 동선, 직주 근접, 녹지, 호텔, 상업, 교육 시설과의 거리를 구체적으로 쓰는 쪽이 전해집니다.
두 번째로, 개조는 눈에 띄는 실내 설비만으로 판단하지 않는 것입니다. 미나토구의 도심 물건에서는 입구, 복도, 조명, 우편함, 택배 박스, 청소 상태가 내시시의 인상을 좌우합니다.
셋째, 출구 전략을 단기적인 가격 상승 기대만으로 결합하지 않는 것입니다. 아자부다이 힐즈 주변은 브랜드성이 높은 한편, 경쟁 물건의 수준도 높아집니다. 임대료를 올리면 그 이유를 관리 품질과 입주자 체험으로 설명할 수 있는 상태로 해 두어야 합니다.
이전, 도심부의 축고 아파트에서 모집 개선을 상담했을 때, 최초로 재검토한 것은 임대료가 아닌 공용부의 인상이었습니다. 사진에서는 모르는 어두운 복도나 낡은 게시물이, 내견자의 판단을 둔하게 하고 있었기 때문입니다. 도시가 좋아질수록 부동산의 거칠기도 보이기 쉬워집니다.
관리회사의 변경이나 모집 전략의 재설계를 고려할 경우, 지도상의 가까이뿐만 아니라 입주자가 실제로 걷는 길을 확인하십시오. 아침, 낮, 밤에서 거리의 표정이 다르기 때문에, 현장 확인을 한 후에 소구를 조립하는 것이 중요합니다.
INA의 견해
토라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업은, 미나토구의 부동산 가치를 생각하는데 피할 수 없는 완성 사례입니다. 대략 8.1ha의 대규모 개발이지만, 중심에 있는 것은 건물의 높이가 아니라, 사람이 모여, 일, 생활, 배우고, 휴식하기 위한 도시 설계입니다.
저는 재개발 지역의 부동산 운영에서 인재의 힘이 더욱 중요해질 것이라고 생각합니다. 거리의 변화를 이해하고, 입주자의 생활상으로 번역해, 모집이나 관리에 반영할 수 있는 담당자가 있는지 어떤지로 성과는 바뀝니다.
아자부다이 힐즈와 같은 대규모 재개발은 주변 주인에게 쫓기거나 역풍이 됩니다. 쫓아내려면 도시 브랜드에 의존할 뿐만 아니라 매물별 관리 품질을 닦고 장기적으로 선택되는 이유를 만들어야 합니다.
단기적인 임대료 상승만을 목표로 하는 것이 아니라 지속가능한 성장을 전제로 수선, 모집, 관리, 인재육성을 일체로 생각해야 한다. 도라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업은, 그 판단을 재검토하기 위한 매우 좋은 재료가 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 도라노몬·아자부다이 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 완성되고 있습니까?
A. 도쿄도 자료에서는 건축 공사 완료는 2025년 10월로 되어 있습니다. 아자부다이 힐즈 자체는 2023년 11월에 개업하고 있습니다.
Q2. 아자부다이 힐즈의 주택 호수는 얼마입니까?
A. 미나토구·도쿄도 자료에서는 주택 호수는 약 1,410호입니다. 주택뿐만 아니라 사무소, 점포, 호텔, 교육 시설 등을 포함한 복합 개발입니다.
Q3. 주변 임대 부동산에는 어떤 영향이 있습니까?
A. 지역 인지도와 방문객은 증가하지만 기존 부동산의 관리 품질도 비교할 수 있습니다. 모집 사진, 공용부, 내견도선의 재검토가 중요합니다.
Q4. 도라노몬이나 롯폰기의 다른 재개발과 함께 보아야 합니까?
A. 함께 봐야 합니다. 도라노몬, 아자부다이, 아타고, 롯폰기의 도시 갱신은 연속하고 있어, 단체가 아니라 면의 변화로서 판단하는 것이 실무적입니다.
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