Com a desvalorização do iene, o investimento dos ricos do mundo chinês em imóveis de luxo de Tóquio, especialmente em coberturas do centro urbano, está se intensificando. As compras com fins de rendimento de investimento e proteção de ativos estão aumentando, e a estabilidade jurídica e a transparência do mercado japonês são muito valorizadas. Neste artigo, explicamos as últimas tendências do mercado de coberturas em Tóquio e as estratégias de investimento dos investidores chineses.
Por que os ricos chineses escolhem imóveis japoneses?
As razões pelas quais os ricos do mundo chinês escolhem imóveis de luxo japoneses se dividem principalmente em duas: propósito de investimento e proteção de ativos e residência.
Em termos de investimento, os imóveis japoneses são atraentes como fonte estável de renda com rendimento esperado de cerca de 3,5-4%, superior ao menos de 2% das principais cidades chinesas. A desvalorização do iene cria a sensação de que os preços estão baixos, e há estudos mostrando que desde 2022, 87,5% dos investidores do mundo chinês consideram que "agora é o momento de comprar".
Em termos de proteção de ativos, aumentam os casos de compra de imóveis japoneses, percebidos como "ativos seguros" por sua segurança e estabilidade política, como base para estadias de negócios ou viagens. Também se observam movimentos de transferir fundos para o Japão, geograficamente próximo, diante do aumento das fricções antichinaes no Ocidente.
Quais são as áreas populares em Tóquio?
As áreas de imóveis populares entre os ricos do mundo chinês se concentram nos distritos premium do centro de Tóquio.
- Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama): abundam os arranha-céus com excelentes vistas e marca
- Shibuya-ku (Hiroo, Ebisu, Daikanyama): altamente valorizado como bairro residencial de luxo
- Chiyoda-ku (Banchō, arredores de Kasumigaseki): localização escassa no coração do centro
Para a classe ultra-rica, os imóveis entre 300 e 500 milhões de ienes são o centro, e os compram quase sempre em dinheiro. As coberturas amplas de mais de 120 m² são especialmente populares, e pertencer a uma "área de marca" em si mesmo é um símbolo de status.
Quais tipos de imóveis são preferidos?
O propósito de uso dos imóveis se divide principalmente em investimento e residência.
Para investimento: edifícios completos de renda
Consiste em adquirir edifícios de apartamentos, condomínios ou edifícios de escritórios completos para obter renda por aluguel. O mercado de aluguel residencial japonês tem uma baixa taxa de desocupação e é possível obter rendimentos de 3-4% não disponíveis no país de origem.
Para residência: coberturas de luxo
Aumentam os casos de compra de coberturas de mais de 120 m² nos andares superiores de arranha-céus como segunda residência. Entre os ricos do mundo chinês, muitos que vivem em casas unifamiliares de 300-500 m² tendem a buscar espaços mais amplos do que os japoneses. Também se observam compras visando a educação dos filhos e uma futura migração.
Quais exemplos de compras há na INA?
INA&Associates Co., Ltd. tem um extenso histórico como especialista que conecta investidores estrangeiros com imóveis nacionais. Recentemente intermediou e recebeu a gestão da aquisição de um edifício de apartamentos por um investidor chinês em Shinjuku-ku, Tóquio. A empresa é valorizada pela capacidade de avaliação de aluguéis usando IA e de manter altas taxas de ocupação, alcançando tanto rendimentos garantidos quanto manutenção do valor dos ativos. Acumulou resultados atendendo as necessidades de investidores estrangeiros, centrados em propriedades do centro urbano como a compravenda de direitos de propriedade compartilhada de um condomínio de luxo em Hatagaya, Shibuya-ku.
Onde reside a estabilidade do mercado imobiliário japonês?
O mercado imobiliário japonês é muito estável e transparente, o que representa um grande atrativo para os investidores estrangeiros.
- Propriedade plena do solo possível: diferente da China, onde a propriedade privada do solo não é permitida, os direitos legais estão claros
- Tendência de alta de preços em zonas urbanas: os preços imobiliários das grandes cidades lideradas por Tóquio mostram uma tendência de alta moderada
- Estrutura legal estabelecida: proteção de contratos e propriedade bem estabelecida, com alta previsibilidade
- Proximidade geográfica e cultural: a poucas horas de avião, afinidade como zona de cultura de caracteres chineses
Quais são os pontos do sistema legal e fiscal para investidores estrangeiros?
No Japão, em princípio não há restrições para a aquisição de imóveis por estrangeiros. Podem-se obter os mesmos direitos de propriedade que os japoneses.
Principais impostos
| Imposto | Alíquota/Referência |
|---|---|
| Imposto sobre aquisição de imóveis | 3-4% do valor avaliado |
| Imposto de registro | 0,4-2% |
| Imposto predial e territorial urbano | 1,4% do valor avaliado (anual) |
| Imposto de planejamento urbano | 0,3% do valor avaliado (anual) |
| Imposto sobre renda imobiliária de não residentes | 20,42% |
| Imposto sobre ganhos de capital (posse superior a 5 anos) | Aprox. 20% |
Como o sistema fiscal muda com frequência, recomenda-se verificar as informações atualizadas e consultar um especialista.
Como o mercado evoluirá no futuro?
Segundo a análise de especialistas, prevê-se que as compras de imóveis japoneses pelos ricos do mundo chinês continuem no futuro. A manutenção da tendência de iene fraco, o estagnamento do mercado imobiliário na China continental e a necessidade de diversificar ativos no exterior sustentam a demanda.
A INA também planeja fortalecer a intermediação entre investidores estrangeiros e imóveis nacionais japoneses, aproveitando sua experiência em intermediação de compravenda de imóveis de luxo e gestão de aluguéis. As consultas do mundo chinês estão em tendência crescente, especialmente o interesse em condomínios ultra-luxuosos em Tóquio.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Há restrições para estrangeiros comprarem imóveis no Japão?
Em princípio não há restrições. Podem-se obter os mesmos direitos de propriedade que os japoneses, e é possível comprar livremente desde um apartamento até um edifício completo.
P. Não residentes podem obter renda de aluguel?
Sim. São tributados como renda imobiliária no Japão à alíquota de 20,42%, mas se a gestão for confiada a uma empresa administradora, é possível uma operação estável à distância.
P. O imóvel japonês continua atraente mesmo que a vantagem do iene fraco acabe?
Mesmo que se reduza a vantagem do iene fraco, prevê-se que a valorização do imóvel japonês se mantenha por sua estabilidade jurídica, nível de rendimento e boa qualidade de vida.
P. Qual é a faixa de preços das coberturas populares em Tóquio?
Nas áreas premium do centro como Minato-ku e Shibuya-ku, o centro está em torno de 300-500 milhões de ienes. Os ultra-ricos tendem a comprar quase sempre em dinheiro.
