هل تكون في صف «الهدم» أم «الإنشاء»؟ | استراتيجية الاستثمار في إعادة التطوير وقراءة الخرائط لفاحشي الثراء

إن موجة إعادة التطوير تعيد، بهدوء ولكن بثبات، رسم الخريطة الحضرية لليابان. ففي قلب طوكيو تتواصل طفرة إعادة تطوير توصف بأنها تحدث مرة كل 100 عام، بينما تبدأ في المناطق الإقليمية محاولات جديدة بالتبرعم خلف شوارع تجارية أُسدلت مصاريعها. وعلى امتداد ست حلقات من هذه السلسلة «خريطة الهدم والإنشاء»، استعرضنا ما الذي يحدث للمدينة وللأصول خلف ظاهرة إعادة التطوير. وفي هذه الحلقة الأخيرة، هناك سؤال واحد أود أن أطرحه على قرائنا الكرام: هل ستكتفون بأن تكونوا في صف من «يقرأ» خريطة إعادة التطوير؟ أم ستنتقلون إلى صف من «يرسم» تلك الخريطة؟

استعادة مسار السلسلة: ما الذي اتضح عبر الحلقات الخمس

في الحلقة الأولى، ألقينا نظرة شاملة على المشهد الكامل لمشروعات إعادة التطوير التي تتقدم بالتوازي في الأحياء الخمسة المركزية في طوكيو. وهذه المشروعات التي تبلغ تكلفتها الإجمالية مستويات تريليونية بالين ليست مجرد تحديث للمباني، بل محاولة لإعادة كتابة القدرة التنافسية للمدينة نفسها. وخلف طفرة إعادة التطوير، تحدث بصورة متسلسلة زيادات في أسعار الأراضي، وانتقال السكان، وتبدّل المستأجرين التجاريين، وتستمر آثارها في الاتساع لمدة 10 سنوات و20 سنة بعد اكتمال المشروع.

وقد اتضحت من خلال هذه السلسلة ثلاث نقاط. أولاً، حقيقة أن إعادة التطوير لا تتحرك بوصفها «نقطة» بل بوصفها «مساحة». فاكتمال مشروع واحد يخلق أثراً يرفع قيمة الأصول في المنطقة المحيطة بأكملها. ثانياً، أن التوقيت بالغ الأهمية للاستفادة من مزايا إعادة التطوير. ومن بين المراحل الثلاث: قرار التخطيط الحضري ← فترة الإنشاء ← الاكتمال، فإن أكبر عائد متوقع يكون مباشرة بعد المرحلة الأولى. ثالثاً، وجود فوارق هيكلية تجعل نموذج النجاح في طوكيو غير قابل للتطبيق بالضرورة في المناطق الإقليمية.

التعلّم من إخفاقات إعادة التطوير الإقليمي

في إعادة التطوير بالمدن الإقليمية، كان نمط الإخفاق الأكثر تكراراً هو «السعي وراء الحجم». فكثير من الحالات التي سعت إلى استعادة الحيوية عبر استقطاب مرافق تجارية ضخمة إلى مراكز المدن انتهت إلى الفراغ والتجويف خلال أقل من 10 سنوات من اكتمالها. فحتى إذا أُنشئت مساحات استهلاكية هائلة في مناطق يتناقص عدد سكانها، لا يوجد عدد كافٍ من السكان لدعم ذلك الطلب.

كما تُظهر دراسات الحالات التي جمعتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية بشأن تنشيط مراكز المدن، مخاوف بشأن استدامة إعادة التطوير التي تهدف فقط إلى «تجميع المرافق التجارية». فحتى إذا جرى حل مشكلة الشوارع التجارية المغلقة ظاهرياً عبر استثمارات كبيرة من الخارج، فإن النتيجة نفسها ستتكرر ما لم يتوافر الفاعلون المحليون القادرون على حمل المسؤولية.

وعند النظر إلى إعادة التطوير الإقليمي من منظور فاحشي الثراء، فإن المهم هو فهم «بنية الإخفاق» هذه. فكثير من مشاريع إعادة التطوير الإقليمي الفاشلة صُممت استجابةً لا لـ«الطلب القائم الآن»، بل لـ«الطلب الذي كان موجوداً في الماضي». ولهذا السبب تحديداً، وعلى نحو يبدو مفارقاً، كلما انخفض عدد السكان ارتفعت الندرة النسبية لـ«الأماكن التي تمتلك حكاية».

«صناعة الحكاية» بوصفها نموذجاً للنجاح

ومن بين أمثلة النجاح في الإنعاش الإقليمي التي استقطبت اهتماماً من داخل اليابان وخارجها، مشروع إحياء البيوت التقليدية القديمة في بلدة قلعة ساساياما في مدينة تانبا-ساساياما (ساساياما سابقاً). وهذه المبادرة التي حققت تنمية حضرية متكاملة تجمع بين السكن الوافد والسياحة والزراعة، من خلال الاستفادة من البيوت التقليدية القديمة التي كانت شاغرة مع الحفاظ على المشهد العمراني للبلدة القلعية، يجري التعريف بها باستمرار أيضاً عبر الموقع الرسمي لمدينة تانبا-ساساياما.

وما تكشفه هذه الحالة هو مبدأ أن «صناعة الحكاية» هي تحديداً ما يولّد عائداً طويل الأجل. فقد أُعيد إحياء عشرات البيوت التقليدية القديمة، وسكن الناس فيها، وزاروها، واستمتعوا بالطعام فيها، وأقاموا فيها، وهذه السلسلة هي التي تصنع «العلامة الإقليمية». وهذه العلامة لا يمكن لمرفق تجاري واحد أن يصنعها أبداً. ومع تعافي الطلب الوافد وازدياد أعداد المسافرين الباحثين عن «اليابان الأصيلة»، فمن المرجح أن يرتفع الطلب مستقبلاً على مثل هذه «الأماكن ذات الحكاية».

وفي الاستثمار العقاري لفاحشي الثراء، ينطوي هذا المنظور على دلالات مهمة. فالعقار الذي يمتلك «حكاية» لا «حجماً» يحافظ على قيمته بشكل أكثر استقراراً نسبياً في مواجهة الدورات الاقتصادية. صحيح أن خصائص السوق تختلف بين الأبراج السكنية الشاهقة في وسط المدينة والمباني التاريخية في الأقاليم، لكن «العقار ذي الحكاية» يحتوي قيمة لا يمكن قياسها بالعائد وحده.

استراتيجية المستفيد: التموضع لاقتناص مزايا إعادة التطوير

الشكل الأول للمشاركة في إعادة التطوير هو تلقي المنافع بوصفك «مستفيداً». ففي مشاريع إعادة التطوير الكبرى في طوكيو، تتمثل الاستراتيجية الأساسية في الاستحواذ على عقارات في المناطق المحيطة عند مرحلة قرار التخطيط الحضري، ثم الاستفادة من ارتفاع أسعار الأراضي بعد اكتمال المشروع. وكما حللنا في تأثير إعادة التطوير في قلب طوكيو على قيمة العقارات، فقد تأكد وجود ارتفاعات مرحلية في أسعار الأراضي في مناطق مثل تورانومون وشيبويا وشيناغاوا تبعاً لتقدم إعادة التطوير.

والمهم هنا هو التحول في التفكير نحو الاستحواذ أولاً على «مناطق الأثر الممتد لإعادة التطوير» لا على «منطقة إعادة التطوير نفسها». فأسعار الأراضي في منطقة إعادة التطوير تكون قد استوعبت بالفعل إلى حد كبير التوقعات منذ لحظة الإعلان عن الخطة. والأجدى هو الاستثمار المبكر في المناطق المحيطة التي تتحسن ملاءمتها بفضل إعادة التطوير، مثل المناطق السكنية ضمن نطاق 15 دقيقة سيراً على الأقدام، والعقارات المكتبية المجاورة للمناطق التجارية الجديدة، ما يتيح توقع عوائد أكبر.

إن استراتيجية «الانتظار» تُعد من أكثر الخيارات عقلانية بالنسبة إلى فاحشي الثراء. غير أن ما الذي تضع يدك عليه خلال فترة هذا «الانتظار» هو ما يصنع فارقاً حاسماً في العائد بعد 10 سنوات.

استراتيجية المصمم: استثمار يشارك في مستقبل المدينة

الشكل الثاني للمشاركة في إعادة التطوير هو الإسهام في مستقبل المدينة بوصفك «مصمماً». وهذا يتجاوز مجرد إدارة الأصول، ليصبح محاولة لخلق قيمة المدينة نفسها.

ومن الوسائل العملية لذلك، أولاً المشاركة في اتحاد إعادة التطوير. فمن خلال المشاركة في مشروع إعادة التطوير بصفتك مالك حق عقاري، يمكنك الحصول على فرصة للمشاركة في تصميم المدينة نفسها، وليس فقط الاستفادة من ارتفاع قيمة الأصول. وفي مشاريع إعادة التطوير الكبرى، تُعد عملية بناء التوافق بين أصحاب الحقوق هي الأكثر صعوبة، لكن هذه الصعوبة بذاتها تمنح أصحاب الثروات القادرين على الإسهام في تحقيق التوافق قوة تأثير تتناسب معها.

ثانياً، هناك الاستفادة من مشاريع الأعمال العقارية المشتركة المحددة. إذ يجري تدريجياً تطوير آليات تسمح بالمشاركة في قضايا مثل إحياء المباني التاريخية الصغيرة أو استثمار العقارات الإقليمية غير المستغلة. كما تواصل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية تحسين بيئة الاستثمار في القطاع العقاري، وهو ما يرفع مستوى الاهتمام بمثل هذه الآليات.

أما الفرصة الأندر على الإطلاق فهي اختيار تصميم المدينة من الصفر. فالمشاريع التي تقوم على الاستحواذ على مدارس أو مصانع مهجورة أو تجمعات من البيوت التقليدية القديمة في المناطق الإقليمية، ثم إحيائها بوصفها «أماكن ذات حكاية»، تمثل «انخراطاً في المجتمع المحلي» يتجاوز مجرد الاستثمار. صحيح أن هذا ليس استثماراً يبحث عن عائد قصير الأجل، لكنه قد يكون، على أفق زمني من 10 إلى 20 سنة، الأكثر قدرة على خلق قيمة عميقة.

فلسفة INA في «إعادة التطوير التي لا تهدم»

إن المفهوم الذي ظللت أفكر فيه طوال سنوات من خلال عملي في قطاع العقارات هو «إعادة التطوير التي لا تهدم». فالصورة الشائعة لإعادة التطوير هي هدم القائم، وتحويله إلى أرض فضاء، ثم بناء شيء جديد. لكن إعادة التطوير التي تخلق قيمة حقيقية تبدأ من توظيف الزمن والذاكرة المتراكمين في المكان.

وهذا ما نراه في حالة بلدة قلعة ساساياما، كما توجد في طوكيو أيضاً مناطق تواصل التحديث بما يتناسب مع العصر مع الحفاظ على المباني القائمة عبر تجديدها. صحيح أن «الهدم» أسرع بلا شك. لكن جوهر «الإنشاء» يكمن في التراكم على مدى الزمن. إن الرؤية طويلة الأجل والملاءة الاقتصادية التي يمتلكها فاحشو الثراء تمثلان تحديداً القدرة التي تجعل «إعادة التطوير التي لا تهدم» ممكنة.

تدير شركة INA&Associates Co., Ltd. أعمالها انطلاقاً من إيمانها بأن «رأس المال البشري هو الأصل الأكبر». وهذا مبدأ لا ينطبق فقط على إدارة المؤسسات، بل على صناعة المدينة أيضاً. فعندما ينمو في المنطقة رأس مال بشري متميز، ويصبح هذا الرأس المال البشري حاملاً لقيمة المدينة، تصبح إعادة التطوير مستدامة. ليس السعي وراء الحجم، بل صناعة الحكاية وتنمية رأس المال البشري، هو ما أراه جوهر استثمارات إعادة التطوير في السنوات العشر المقبلة.

الخلاصة: في أي صف ستقف؟

على امتداد الحلقات الست من سلسلة «خريطة الهدم والإنشاء»، هناك أمر واحد سعيت إلى إيصاله. وهو أن الموجة الضخمة لإعادة التطوير تُحدث مع مرور الوقت فارقاً حاسماً بين من «يكتفي بالمشاهدة» ومن «ينخرط بالفعل».

إن الاستفادة من المنافع بوصفك مستفيداً تبقى استراتيجية مهمة. غير أن التجربة الأثرى من ذلك هي المشاركة في مستقبل المدينة بوصفك مصمماً. فعندما تتخلى عن الفكرة النمطية القائلة إن الاستثمار الجيد هو ما كان «في طوكيو» أو «واسع النطاق»، ستبدو الخريطة الممتدة أمامك مختلفة على الأرجح.

ما علمتنا إياه إخفاقات المدن الإقليمية هو أن القيمة لا يصنعها الحجم بل الحكاية. وما أظهره نجاح بلدة قلعة ساساياما هو أن الاستثمار في الزمن وفي رأس المال البشري هو ما يحقق أكبر عائد.

وأخيراً، اسمحوا لي أن أطرح عليكم هذا السؤال. هل ستبقون من الآن فصاعداً في صف من «يقرأ» خريطة إعادة التطوير؟ أم ستقفون في صف من «يرسم» تلك الخريطة؟ إن الإجابة عن هذا السؤال هي التي ستحدد أصولكم في السنوات العشر المقبلة، وكذلك مستقبل المدينة التي ترتبطون بها.

الأسئلة الشائعة

س1. ما هو التوقيت الأمثل لفاحشي الثراء لبدء الاستثمار في إعادة التطوير؟

يُعتبر أفضل توقيت للدخول من حيث حجم العائد مباشرة بعد صدور قرار التخطيط الحضري. ففي المرحلة التي تُعلن فيها الخطة وتتضح فيها تفاصيل المشروع الملموسة، لا يكون انتقال الأسعار إلى السوق ككل قد اكتمل بعد. ومن خلال الاستحواذ على عقارات في المناطق المحيطة في هذه المرحلة، قد يكون من الممكن اقتناص ارتفاع أسعار الأراضي بعد اكتمال المشروع. غير أن الاستثمار الموزع الذي يراعي أيضاً مخاطر تعديل الخطة أو تأجيل المشروع يبقى أمراً مهماً.

س2. ما الفرق الجوهري بين إعادة التطوير الإقليمي وإعادة التطوير في طوكيو؟

أكبر فرق هو «طبيعة الطلب». فإعادة التطوير في طوكيو هي «تحديث» داخل مدينة تتركز فيها الأنشطة الاقتصادية والسكان، ولذلك يكون الطلب موجوداً قبل بدء المشروع. أما إعادة التطوير الإقليمي فهو «خلق» تحت ظروف تراجع سكاني، ما يفرض خلق الطلب نفسه. ولهذا، فإن نموذج النجاح في الأقاليم لا يقوم على «توسيع الحجم» بل على «صناعة الحكاية». ويُعتبر إدخال التفكير الطوكيوي إلى الأقاليم من دون فهم هذا الفرق سبباً في كثير من الإخفاقات.

س3. كيف يمكن للمستثمر أن يشارك في «إعادة التطوير التي لا تهدم»؟

توجد ثلاثة مسارات رئيسية للمشاركة. الأول هو الانضمام إلى اتحاد إعادة التطوير بصفتك مالك حق عقاري، والثاني هو الاستثمار في المشاريع عبر الاستفادة من الأعمال العقارية المشتركة المحددة، والثالث هو المشاركة المباشرة من خلال الاستحواذ على مبانٍ تاريخية منفردة أو عقارات غير مستغلة ثم تنفيذ أعمال تجديد لها. وفي جميع هذه المسارات، لا غنى عن الرؤية طويلة الأجل والتعاون مع شركاء يفهمون السياق المحلي. وتوفر شركة INA&Associates Co., Ltd. أيضاً خدمات استشارية لمثل هذه الاستثمارات.

س4. في ضوء سلسلة «خريطة الهدم والإنشاء» كاملة، ما الإجراء الذي يمكن اتخاذه فوراً؟

نوصي أولاً بالتحقق مما إذا كانت العقارات التي تمتلكونها تقع ضمن «مناطق الأثر الممتد» لإعادة التطوير. ثم ينبغي دراسة وضع قرارات التخطيط الحضري في المناطق التي تهمكم، وفهم المناطق المتوقع أن تشهد إعادة تطوير خلال 5 إلى 10 سنوات. وبعد ذلك، حاولوا التفكير في أي الاستراتيجيتين، «استراتيجية المستفيد» أم «استراتيجية المصمم»، أكثر انسجاماً مع محفظتكم الاستثمارية وخطتكم الحياتية. إن مواجهة هذا السؤال هي الخطوة الأولى في بناء الأصول خلال السنوات العشر المقبلة.

مقالات ذات صلة

الاقتباسات والمراجع

• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية: «حالات تطبيقية لمبادرات تنشيط مراكز المدن»https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية: «تنشيط مراكز المدن»https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• الموقع الرسمي لمدينة تانبا-ساساياما https://www.city.tambasasayama.lg.jp/