Polarização do mercado de escritórios de Tóquio | Por que coexistem vacâncias de 0,7% e 26%

No mercado de escritórios do centro de Tóquio, está surgindo uma divisão sem precedentes. Enquanto os edifícios classe A nas áreas de Otemachi e Marunouchi mantêm uma taxa de vacância de 0.7%, praticamente em ocupação total, os edifícios novos (com menos de 1 ano de conclusão) registram o número anormal de 26.3% de vacância. Por que uma diferença tão grande existe ao mesmo tempo, embora todos sejam “escritórios de Tóquio”? E a antiga noção de que “basta comprar em áreas de reurbanização para estar seguro” ainda realmente se aplica hoje? Neste artigo, com base em dados recentes, interpretamos a mudança estrutural do mercado de escritórios de Tóquio e apresentamos os eixos de decisão de investimento que proprietários de patrimônio, detentores de imóveis e gestores devem conhecer.

Dados atuais da polarização dos escritórios no centro

A taxa média de vacância nos distritos de negócios de Tóquio (os 5 bairros de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya) é de 3,73% (em abril de 2025), o que à primeira vista parece um nível estável. No entanto, essa média esconde de forma significativa a “realidade do mercado”.

Nas áreas prime (Marunouchi e Otemachi), a taxa de vacância é de 0.7%. Entre 238 edifícios classe A, 158 (66%) estão, na prática, em ocupação total. Em contrapartida, a taxa de vacância dos edifícios novos é de 26.26%, uma situação grave em que mais de 1 em cada 4 edifícios está vazio. O relatório mensal Mercado de Escritórios de Tóquio, divulgado pela Miki Shoji, também mostra que, em fevereiro de 2026, a vacância dos edifícios novos era de 9,57%, muito acima dos 2,04% dos edifícios existentes, o que indica que a fragmentação do mercado continua.

Ainda mais grave é o rápido aumento da vacância de longo prazo. A área de vacância prolongada em grandes edifícios (com mais de 5.000 tsubo) que mantêm vacância acima de 20% por mais de um ano chegou a 185 mil m², expandindo-se numa velocidade sem precedentes, com aumento de 12 vezes em relação a 2021. Enquanto se consolida a percepção de que “os escritórios de Tóquio são fortes”, por trás dela os edifícios que não são escolhidos estão afundando silenciosamente.

O fenômeno de inversão entre edifícios classe A e edifícios novos

A ideia convencional de que “edifícios mais novos tendem a ser ocupados com mais facilidade” não se aplica ao mercado atual de escritórios de Tóquio. Na verdade, ocorre o oposto. Por que ficam vazios mesmo sendo novos?

Grande parte da resposta está na localização. Nas áreas costeiras onde se concentrou a oferta em grande escala (Harumi, Kachidoki, Toyosu e Ariake), de fato foram concluídos sucessivamente edifícios novos com equipamentos de última geração e amplos pavimentos. No entanto, o acesso a essas áreas depende de linhas limitadas e, em termos de conveniência de deslocamento para os funcionários, fica muito atrás dos edifícios conectados diretamente às principais estações do centro. Agora que as empresas passaram a priorizar “proximidade da estação e acesso por múltiplas linhas” na escolha do escritório, mesmo edifícios com especificações elevadas vêm sendo evitados quando o transporte é inconveniente.

O fato de os edifícios classe A serem escassos também acelera esse fenômeno de inversão. O fato de existirem apenas 7 edifícios com vacância superior a 20% mostra a dureza da concorrência: “os edifícios verdadeiramente escolhidos continuam sendo escolhidos”. Como também discutimos em Os escritórios ainda são necessários na era do teletrabalho?, as empresas estão mudando para uma direção em que valorizam mais a “qualidade” do que a “quantidade” do escritório, e os critérios dessa seleção estão se tornando cada vez mais rigorosos.

Análise do fenômeno Quality Flight (fuga para a qualidade)

No setor imobiliário, a aceleração da seleção de escritórios pelas empresas é chamada de Quality Flight (fuga para a qualidade). O conceito faz referência ao “flight to quality”, no qual o capital de investimento migra em busca de ativos seguros, e uma dinâmica semelhante está ocorrendo também no mercado de escritórios.

Atualmente, as condições que as empresas priorizam ao selecionar escritórios são, principalmente, quatro. A primeira é proximidade da estação e acesso por múltiplas linhas. Para recrutar e reter talentos de excelência, a conveniência de deslocamento dos funcionários é indispensável. A segunda é resistência sísmica e equipamentos de última geração (compatíveis com BCP). À medida que cresce a consciência sobre o risco do grande terremoto da Fossa de Nankai, edifícios com padrões sísmicos antigos ou com equipamentos envelhecidos deixam de ser escolhidos. A terceira é um entorno bem estruturado. Restaurantes, instalações comerciais, parques e outros elementos que proporcionem conforto às pessoas que trabalham no local passam a ser valorizados. A quarta é um desenho de pavimento amplo. Busca-se a integração em um único andar para reforçar a coesão das equipes, bem como flexibilidade para acomodar futuras ampliações de pessoal.

Os edifícios que atendem a essas condições tendem, inevitavelmente, a concentrar-se ao redor das principais estações do centro de Tóquio. É justamente por isso que a vacância em Otemachi e Marunouchi chega a 0,7%, enquanto edifícios novos nas áreas costeiras acumulam vacância acima de 26%, criando essa contradição estrutural. Empresas que colocam o investimento em capital humano no centro da gestão tendem a não fazer concessões na escolha do escritório.

A realidade da vacância de longo prazo concentrada na área costeira

A concentração regional da vacância de longo prazo também demonstra a gravidade desse problema. Cerca de 61% de toda a área de vacância prolongada está concentrada na área costeira (aproximadamente 35% na região de Harumi, Kachidoki e Tsukishima, e cerca de 26% na região de Toyosu, Ariake e Tatsumi).

Por trás dessa concentração há fatores múltiplos. Um deles é o aumento acelerado da oferta de escritórios decorrente dos grandes empreendimentos que se sucedem desde a segunda metade da década de 2010. Somados aos projetos relacionados às Olimpíadas de Tóquio, foram ofertados na área costeira escritórios em escala de centenas de milhares de tsubo. Outro fator é a limitação estrutural do acesso por transporte. Há planos para novas linhas de metrô e implantação de BRT, mas, em termos de tempo necessário e número de baldeações para chegar às principais estações do centro, essas áreas não se comparam aos endereços mais nobres de Chiyoda e Minato.

Como também abordamos em O que é a obrigação de restauração ao estado original na mudança de escritório?, quando uma empresa muda de escritório, há custos de restauração ao estado original. Ainda assim, o fato de muitas empresas optarem por deixar a área costeira e voltar para regiões centrais com maior conveniência mostra a força essencial do Quality Flight.

A equação simplista de que “reurbanização na área costeira = valorização do ativo” não funciona, ao menos no mercado de escritórios. A própria reurbanização aumenta a atratividade da região, mas a rentabilidade do edifício, no fim das contas, depende de haver ou não entrada de inquilinos.

Estratégia de investimento: uso contrarian da vacância secundária

A partir daqui, apresentamos, sob a ótica do investidor, uma forma de transformar essa polarização em “oportunidade”.

Um efeito colateral da reurbanização que muitas vezes passa despercebido é a vacância secundária. Por exemplo, quando empresas se mudam para edifícios novos na área costeira, surgem espaços vagos nos edifícios centrais de onde essas empresas saíram. Essa vacância secundária costuma ocorrer em imóveis com boa localização, mas cujas especificações ficaram defasadas ou cujos equipamentos envelheceram. É justamente por isso que surge uma oportunidade de investimento em renovação.

Quando o investimento direto em edifícios classe A é difícil em termos de preço e oferta, uma estratégia muito eficaz é adquirir edifícios classe B no entorno e agregar valor a eles. Em termos concretos, o objetivo é complementar posteriormente as condições que as empresas valorizam no Quality Flight, por meio de renovação do layout dos andares, qualificação do hall de entrada, upgrades no ar-condicionado e nos sistemas de segurança.

Naturalmente, nem todos os edifícios classe B se tornam alvo de investimento. A condição prévia é a “vantagem locacional”. Se o edifício estiver próximo da estação e contar com múltiplas linhas, é possível, por meio da melhoria das especificações, conferir-lhe competitividade próxima à classe A. Em contrapartida, edifícios com problemas de localização têm limites para reduzir a vacância, mesmo após reformas.

Visão da INA

O maior risco que percebo é o atraso da informação. Enquanto existem áreas com vacância de 0,7%, o fato de que, na mesma Tóquio, continuam aumentando os edifícios com vacância acima de 26% ainda não chegou de forma suficiente a muitos proprietários de ativos. É arriscado tomar decisões de investimento confiando apenas na manchete de que “o mercado de escritórios de Tóquio vai bem”.

O mito de que “comprar em áreas de reurbanização é seguro” terminou. A reurbanização de fato eleva a atratividade urbana e muitas vezes gera impacto positivo sobre o valor de ativos residenciais. Porém, no caso de ativos de escritórios, não é possível decidir sem analisar quem irá alugar após a reurbanização e como o movimento dos inquilinos se comportará.

O que valorizamos é oferecer informações essenciais com visão de longo prazo. Nossa missão na INA&Associates é construir junto com cada cliente estratégias patrimoniais orientadas para 10 e 20 anos, sem se deixar levar por leituras conjunturais de curto prazo.

Resumo

• No mercado de escritórios de Tóquio, avança a polarização em que coexistem “edifícios classe A com vacância de 0,7%” e “edifícios novos com vacância de 26,3%”
• A área de vacância de longo prazo aumentou 12 vezes em relação a 2021, e 61% dela se concentra na área costeira (Harumi, Toyosu e Ariake)
• O “Quality Flight (fuga para a qualidade)” por parte das empresas está se acelerando, e as quatro condições dos edifícios escolhidos são “proximidade da estação, resistência sísmica, equipamentos modernos e ambiente”
• A noção de que “basta comprar em áreas de reurbanização para estar seguro” não funciona no mercado de escritórios
• O investimento em renovação de edifícios classe B aproveitando a vacância secundária ganha atenção como uma estratégia contrarian promissora
• Para decidir investimentos, são indispensáveis a análise da “vantagem locacional” e das tendências dos inquilinos

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. Por quais critérios um edifício é definido como classe A?

Em geral, um edifício classe A refere-se a um grande edifício de escritórios com pavimento padrão acima de 500 tsubo, concluído há menos de 20 anos e que atende a três requisitos: resistência sísmica, padrão de equipamentos e localização de marca. Não existe um critério unificado claro em todo o setor, e a definição varia conforme a empresa de pesquisa imobiliária, mas esses edifícios se concentram em áreas como Otemachi, Marunouchi e Toranomon.

Q2. É razoável pensar que o “Quality Flight” continuará no futuro?

Entendemos que, ao menos no médio prazo (3 a 5 anos), sim. Os três vetores de intensificação da competição por talentos, das necessidades gerenciais de resposta a BCP e da valorização da “qualidade do escritório” no trabalho híbrido não têm, no curto prazo, elementos que indiquem reversão. No entanto, se a alta dos aluguéis dos ativos classe A ultrapassar o nível de tolerância das empresas, parte da demanda poderá migrar para áreas vizinhas.

Q3. O problema de vacância na área costeira será resolvido no futuro?

Se o metrô e a infraestrutura de transporte avançarem, a desvantagem de acesso pode ser reduzida. No entanto, obras de transporte exigem um horizonte de cerca de 10 anos. No curto prazo, soluções mais realistas podem incluir a conversão para usos não relacionados a escritórios, como bases menores adaptadas ao teletrabalho, transformação em data centers ou conversão residencial.

Q4. Quais pontos exigem atenção no investimento em renovação de edifícios classe B?

O mais importante é a avaliação da “localização”. Sem condições como estar a até 5 minutos a pé da estação e permitir o uso de múltiplas linhas, a recuperação do aluguel se torna difícil, por mais que a renovação seja bem executada. Em seguida, é fundamental a precisão da simulação entre custo de investimento e amplitude de melhora do aluguel. Se o imóvel não tiver perspectiva de aumento superior a 15% a 20% em relação ao aluguel de mercado, existe o risco de alongamento do prazo de retorno do investimento.

Leitura relacionada

Citações e materiais de referência

• INA&Associates “Análise da polarização da vacância no mercado de escritórios de Tóquio em 2025”
• Miki Shoji “Mercado de Escritórios de Tóquio” (https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html)
• Nippon Life Insurance “Situação atual e perspectivas do mercado de edifícios classe A no centro de Tóquio (setembro de 2025)”