成為「拆除的一方」還是「創造的一方」｜超高資產族群的都更投資策略與地圖判讀法

都更這股潮流，正安靜地，然而確實地，改寫日本的城市版圖。在東京都心，正推進著被稱為百年一遇規模的都更熱潮；在地方，鐵門深鎖的商店街彼方，也開始萌生新的嘗試。本系列《破壞與創造的地圖》歷時六回，持續觀察在都更這一現象背後，城市與資產究竟發生了什麼。而作為最終回，這次我想傳達給各位讀者的，只有一個問題。您會停留在都更地圖的「閱讀者」位置嗎？還是，轉而成為描繪那張地圖的「創造者」呢？

回顧本系列：五回所揭示的重點

第1回中，我們俯瞰了東京都心五區同步推進的都更專案全貌。總事業費達到兆日圓規模的各項專案，並不只是單純的建築更新，而是試圖改寫城市本身的競爭力。在這波都更熱潮背後，地價上升、居民移動、商業租戶更替正連鎖發生，而其波紋自竣工後十年、二十年仍將持續擴散。

透過本系列，已經明確呈現出三點。第一，都更並非以「點」運作，而是以「面」推進。一項專案的完成，會帶來提升周邊整體區域資產價值的效果。第二，若要享受都更紅利，時機具有決定性的重要性。在都市計畫核定→施工期間→竣工這三個階段之中，最有機會獲得最大報酬的，是第一階段剛結束之後。第三，東京的成功模式未必能直接套用到地方，這背後存在著結構性的差異。

從地方都更的失敗中學習

在地方城市的都更之中，最反覆出現的失敗模式，就是「追求規模」。許多曾試圖在市中心引進大型商業設施、藉此恢復繁榮的案例，最終都在竣工後十年內走向空洞化。因為在人口持續減少的區域，即使設置了龐大的消費空間，也不存在足以支撐該需求的人口基礎。

在日本國土交通省彙整的市中心活化案例研究中，也對僅以「商業設施聚集」為目的的都更之永續性表達了憂慮。鐵門商店街的問題，即使藉由外部的大規模投資在表面上獲得解決，只要地方尚未培養出真正承擔區域發展的人才，最終仍會再次迎來相同的結果。

當超高資產族群以投資視角看待地方都更時，關鍵在於理解這種「失敗的結構」。許多失敗的地方都更，並不是針對「當下存在的需求」而設計，而是針對「過去曾經存在的需求」而設計。正因如此，帶有某種反差意味的是，人口愈減少，「擁有故事的場所」其稀缺價值反而愈高。

作為成功模式的「故事創造」

作為地方再生的成功案例，長年在海內外受到關注的，是丹波篠山市（舊篠山市）篠山城下町的古民家再生事業。這項在守護城下町景觀的同時，活用成為空屋的古民家，並實現移居、觀光、農業三位一體城鎮營造的行動，也持續透過丹波篠山市官方網站對外發信。

這個案例所揭示的是，唯有「創造故事」，才能帶來長期報酬。數十棟古民家獲得再生，人們在其中居住、造訪、享受飲食並停留住宿，這樣的連鎖反應逐步形成了「地域品牌」。那種品牌，是單一商業設施絕對無法打造出來的。隨著入境旅遊需求回升，追求「真正日本」的旅客持續增加，這類「有故事的地方」在未來的需求只會進一步提高。

在超高資產族群的不動產投資中，這個視角帶來了重要啟示。真正有價值的，不是規模，而是擁有「故事」的不動產；這類資產面對景氣循環時，其價值相對穩定。都心的高樓住宅與地方的歷史建築，市場性質雖然不同，但「故事型不動產」內含的價值，並非僅憑投報率就能衡量。

受益者策略：以適當定位承接都更紅利

參與都更的第一種形式，是作為「受益者」承接其帶來的紅利。若以東京的大規模都更為例，基本策略是在都市計畫核定階段取得周邊區域物件，並在竣工後享受地價上升帶來的成果。如同東京都心都更對不動產價值的影響一文所分析，在虎之門、澀谷、品川等區域，確實可見隨著都更進展而出現的階段性地價上升。

關鍵在於，將思維從「先掌握都更區本身」轉向「先掌握都更外溢影響區域」。都更區域本身的地價，在計畫公開時通常已經反映了相當程度的預期。相較之下，真正值得提早布局的，反而是因都更而便利性上升的周邊區域，例如步行十五分鐘範圍內的住宅地，或緊鄰新商業區的辦公物件。若能及早投資，往往更有機會獲得較大的報酬。

對超高資產族群而言，「等待」本身，就是最合理的策略之一。然而，在那段等待期間，究竟提前掌握了哪些位置，將為十年後的報酬帶來決定性的差距。

設計者策略：投資於城市未來的形塑

參與都更的第二種形式，是作為「設計者」參與城市未來。這不只是單純的資產運用，更是創造城市本身價值的嘗試。

具體方法之一，是參與都更組合。以地主身分參與都更事業，不僅有機會享受資產價值提升，更能實際介入城市的設計本身。在大型都更案中，最困難的過程往往是地主之間的共識形成；也正因如此，能對共識形成作出貢獻的資產家，自然會擁有相應的發言力。

其次，是活用不動產特定共同事業。目前相關制度正逐步完善，使投資人得以參與小規模歷史建築再生、或地方閒置不動產活化等專案。日本國土交通省也正持續推動不動產領域投資環境的整備，對此類機制的關注度正在提高。

而最稀缺的機會，則是選擇從零開始設計一座城鎮。取得地方的廢校、廢工廠、古民家聚落，並將其再生成「有故事的場所」的專案，已超越單純投資，而成為「對地方的深度參與」。這並不是追求短期報酬的投資，但若以十年至二十年的時間軸來看，反而最有可能創造出最深層的價值。

INA 所描繪的「不拆除的都更」哲學

多年來，我透過不動產這份工作持續思考的一個概念，是「不拆除的都更」。一般人對「都更」的印象，往往是拆除既有建物、整地之後再蓋起新建築；然而，真正能創造價值的都更，起點其實是活用那片土地上累積下來的時間與記憶。

篠山城下町的案例如此，在東京也存在一些區域，持續在保留既有建築的同時，以翻新方式因應時代而更新。「拆除」確實比較快。然而，「創造」的本質，在於經過時間的累積與堆疊。各位超高資產族群所擁有的長期視野與財務餘裕，正是能夠實現這種「不拆除的都更」的力量。

INA&Associates株式會社始終秉持「人才才是最大的資產」這一信念推動事業。這不僅適用於組織經營，同樣也是城市營造的原則。當地方培育出優秀的人才，而這些人才進一步承擔城市價值之時，都更才能真正成為可持續發展的事業。不追逐規模，而是創造故事、培育人才，我認為這正是未來十年都更投資的核心。

總結：您將站在哪一方？

透過六回的《破壞與創造的地圖》系列，我始終想傳達的，其實只有一件事。都更這股龐大的潮流，會隨著時間推移，在「旁觀者」與「參與者」之間，帶來決定性的差距。

作為受益者享受其帶來的紅利，當然也是重要策略。然而，比這更能帶來豐富經驗的，是作為設計者參與城市未來。當您放下「因為在東京」「因為規模大」就等於好投資的既有成見時，眼前展開的地圖，必然會呈現出不同的樣貌。

地方城市的失敗告訴我們，創造價值的關鍵不在規模，而在故事。篠山城下町的成功則告訴我們，對時間與人才的投資，才會帶來最大的回報。

最後，讓我向您提出一個問題。未來，您會繼續停留在都更地圖的「閱讀者」位置嗎？還是，站上描繪那張地圖的「創造者」一方呢？這個答案，將決定未來十年您的資產，以及您所參與的城市未來。

FAQ

Q1. 對超高資產族群而言，開始都更投資的最佳時機是何時？

一般認為，報酬最可觀的進場時機，是都市計畫核定之後不久。當計畫公布、具體專案內容逐步明朗之際，市場價格通常尚未完全反映於整體區域。在此階段取得周邊區域物件，便有機會掌握竣工後的地價上升。不過，也必須將計畫變更或事業延期的風險納入考量，因此分散投資仍然十分重要。

Q2. 地方都更與東京都更，根本上的差異是什麼？

最大的差異，在於「需求的性質」。東京的都更，是在經濟與人口高度集中的都市中進行的「更新」，需求在事業啟動之前就已存在。相對地，地方都更則是在少子高齡與人口減少之下進行的「創造」，因此必須連需求本身也一併創造出來。也正因如此，地方的成功模式並不是「擴大規模」，而是建立在「創造故事」之上。若忽略這一點，將東京式思維直接套用到地方，往往就是許多失敗的根本原因。

Q3. 若要以投資人身分參與「不拆除的都更」，應該如何開始？

大致有三條參與路徑。第一，是以地主身分參與都更組合；第二，是透過不動產特定共同事業對專案出資；第三，則是直接取得個別歷史建築或閒置不動產，並自行推動翻新與再生。無論採取哪一種方式，都需要長期視野，以及能夠理解地方脈絡的合作夥伴。INA&Associates株式會社也提供此類投資相關的諮詢服務。

Q4. 綜觀《破壞與創造的地圖》整個系列，現在立刻可以採取的行動是什麼？

首先，建議先確認自己持有的不動產，是否位於都更的「外溢影響區域」。其次，調查自己感興趣地區的都市計畫核定狀況，掌握未來五年至十年內預定進行都更的區域。接著，再思考「受益者策略」與「設計者策略」之中，哪一種更符合自己的資產配置與人生規劃。正視這個問題，就是未來十年資產形成的第一步。

延伸閱讀

引用與參考資料

• 日本國土交通省「市中心活性化的案例」https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• 日本國土交通省「市中心活性化」https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• 丹波篠山市官方網站 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/