站在“拆毁的一方”还是“创造的一方”：面向超高净值人士的再开发投资战略与地图阅读方法

名为再开发的这股潮流，正安静地、却又确实地改写着日本的城市版图。在东京都心，被称为百年一遇规模的再开发热潮正在推进；在地方，卷帘门落下的商店街背后，也开始萌生新的尝试。在本连载《破坏与创造的地图》中，我们用了6篇文章持续观察：在再开发这一现象的背后，城市与资产究竟发生了什么。而来到最终回，我想向各位读者提出的，只有一个问题。您会停留在“阅读”再开发地图的一方吗？还是会转向“绘制”这张地图的一方？

回顾连载：5篇文章揭示了什么

第1回中，我们俯瞰了东京都心5区同步推进的再开发项目全貌。这些总投资额达到万亿日元级别的项目，并不只是单纯更新建筑，而是在试图重写城市本身的竞争力。在再开发热潮的背后，地价上升、居民迁移、商业租户更替正以连锁方式发生，这种涟漪将从竣工之后持续扩散10年、20年。

通过本次连载，明确呈现出的事实有三点。第一，再开发并不是以“点”运作，而是以“面”展开。一个项目的完成，会带动周边整个区域的资产价值上升。第二，若要真正享受再开发带来的红利，时机具有决定性的重要性。在城市规划决定、施工期间、竣工这三个阶段中，最有可能获得最大回报的，是第一阶段刚结束之后。第三，东京的成功模式并不一定能够适用于地方，这里面存在着结构性的差异。

从地方再开发的失败中学习

在地方城市的再开发中，最反复出现的失败模式，是“追求规模”。许多为了恢复中心城区热闹氛围而引入大型商业设施的案例，最终都在竣工后10年内走向空洞化的结局。原因很简单：在人口减少的区域，即使建设了巨大的消费空间，也并不存在足以支撑这类需求的人口基础。

在日本国土交通省汇编的中心市街地活性化案例研究中，也对仅以“商业设施集聚”为目的的再开发之可持续性表达了担忧。即便通过外部的大规模投资，表面上解决了卷帘门商店街的问题，只要当地没有培育出持续承接区域发展的人，就仍会再次走向同样的结局。

当超高净值人士以自己的视角审视地方再开发时，关键在于理解这种“失败的结构”。许多失败的地方再开发，并不是围绕“当下存在的需求”来设计，而是面向“曾经存在过的需求”来规划。也正因如此，带有某种悖论意味的是，人口越减少，“拥有故事的地方”就越具稀缺价值。

作为成功模式的“故事创造”

作为地方振兴的成功案例而在日本国内外持续受到关注的，是丹波篠山市（原篠山市）篠山城下町的古民居再生项目。这个项目在守护城下町景观的同时，活用曾经空置的古民居，实现了移居、观光、农业三位一体的城镇建设，其持续推进情况也在丹波篠山市官方网站上不断发布。

这一案例所揭示的原则是，真正能够带来长期回报的，正是“故事的创造”。数十栋古民居被重新赋予生命，有人居住于此、有人前来访问、有人享受饮食、有人在此住宿，这一连锁过程塑造了“地域品牌”。而这种品牌，是单一商业设施绝不可能创造出来的。在入境旅游需求恢复、“寻找真正日本”的旅行者不断增加的背景下，这类“有故事的地方”的需求今后还会继续提升。

在超高净值人士的不动产投资中，这一视角具有重要启发。相比单纯追求规模，拥有“故事”的不动产，其价值在经济周期面前往往更加稳定。都心塔楼公寓与地方历史建筑的市场属性固然不同，但“有故事的不动产”内含的价值，并不能仅凭收益率来衡量。

受益者策略：占据再开发红利的位置

参与再开发的第一种方式，是作为“受益者”获得其带来的红利。以东京的大规模再开发为例，基本策略是在城市规划决定阶段取得周边区域的物业，并在竣工后享受地价上升带来的成果。正如东京都心再开发对不动产价值的影响一文中所分析的那样，在虎之门、涩谷、品川等区域，可以确认到随着再开发推进而分阶段出现的地价上升。

真正重要的，是从“先押注再开发区域本身”转向“优先布局再开发外溢影响区域”这一思路。再开发区域本身的地价，在计划公开时往往已经相当程度地被市场计入。相较之下，那些因再开发而便利性提升的周边区域，例如步行15分钟范围内的住宅区、毗邻新商业区的办公物业，如果能够及早布局，往往更有机会获得更大的回报。

“等待”本身，对超高净值人士来说就是最理性的选项之一。然而，在这段“等待”的时期里，您究竟持有哪些资产，将在10年后的回报上带来决定性的差异。

设计者策略：参与城市未来的投资

参与再开发的第二种方式，是作为“设计者”介入城市的未来。这已经超越了单纯的资产配置，而是在尝试创造城市本身的价值。

具体而言，首先是参与再开发组合。作为土地权利人参与再开发项目，不仅能够获得资产价值的提升，还有机会参与到城市本身的设计之中。在大型再开发中，最困难的过程往往是土地权利人之间形成共识；也正因为这种困难，能够为共识形成作出贡献的资产持有者，也会相应拥有更强的话语权。

其次，是活用不动产特定共同事业。目前，围绕小规模历史建筑的再生、地方闲置不动产的活用，相关的参与机制正在逐步完善。日本国土交通省也在推进不动产领域投资环境的整备，因此市场对这类机制的关注正在升温。

而最为稀缺的机会，则是选择从零开始设计一座城。收购地方的废弃学校、废旧工厂、古民居聚落，并将其再生为“有故事的地方”的项目，并不只是投资，更是“对地区的长期参与”。这并不是为了追求短期回报的投资，但若以10年至20年的时间轴来看，它反而最有可能创造出更深层、更持久的价值。

INA所描绘的“不拆毁的再开发”哲学

多年来，我通过不动产这一工作不断思考的，是“不拆毁的再开发”这一概念。人们通常对“再开发”的理解，是拆除现有事物、把土地清空，然后建设新的事物。然而，真正能够创造价值的再开发，往往是从善用那里累积下来的时间与记忆开始的。

篠山城下町的案例如此，在东京也是一样，有些区域一边对既有建筑进行翻新，一边持续根据时代变化进行更新。“拆掉”确实更快。然而，“创造”的本质，在于花时间去积累。各位超高净值人士所具备的长期视野与充足的资源，恰恰就是实现这种“不拆毁的再开发”的力量。

INA&Associates株式会社始终基于“人才才是最大的资产”这一信念开展事业。这一原则不仅适用于组织经营，也同样适用于城市建设。当地区培育出优秀的人才，并由这些人才持续承载城市价值时，再开发才会真正走向可持续。不是追逐规模，而是创造故事、培育人才，我认为，这正是未来10年再开发投资的核心所在。

总结：您要站在哪一边

通过这6篇《破坏与创造的地图》连载，我始终想传达的，其实只有一件事。再开发这股巨大的潮流，会随着时间推移，在“旁观者”与“参与者”之间，带来决定性的差距。

作为受益者享受红利，当然是一项重要策略。然而，比这更能带来丰厚经验与深层价值的，是以设计者的身份参与城市的未来。当您放下“因为是东京”“因为规模大，所以一定是好投资”这样的固定观念时，展现在眼前的地图，必然会变得不同。

地方城市的失败告诉我们，真正创造价值的不是规模，而是故事。篠山城下町的成功则告诉我们，对时间与人才的投资，能够带来最大的回报。

最后，请允许我向您提出一个问题。今后，您会继续停留在“阅读”再开发地图的一方吗？还是愿意站到“绘制”这张地图的一方？这个答案，将决定未来10年您的资产，以及您所参与城市的未来。

FAQ

Q1. 超高净值人士开始进行再开发投资的最佳时机是什么时候？

通常被认为回报最大的进入时点，是城市规划决定刚刚公布之后。因为在计划发布、项目内容逐渐明朗的阶段，市场整体尚未完全把价格变化反映进去。在这一阶段取得周边区域的物业，就有机会在竣工后承接地价上升带来的成果。不过，也必须考虑计划变更或项目延期的风险，因此分散投资依然十分重要。

Q2. 地方再开发与东京再开发在根本上有什么不同？

最大的差异在于“需求的性质”。东京的再开发，是在经济与人口高度集中的城市中进行“更新”，其需求在项目启动前就已经存在。相比之下，地方再开发是在少子老龄化与人口减少背景下进行“创造”，因此必须把需求本身创造出来。正因如此，地方的成功模式并不在于“扩大规模”，而在于“创造故事”。如果不理解这一点，就把东京式思维直接搬到地方，往往会成为许多失败的根源。

Q3. 如果想作为投资者参与“不拆毁的再开发”，应当如何着手？

参与路径大致有三种。第一，是作为土地权利人加入再开发组合；第二，是利用不动产特定共同事业参与项目出资；第三，是直接取得单体历史建筑或闲置不动产，并通过翻新亲自参与。无论采用哪一种方式，都离不开长期视野，以及与真正理解地区语境的合作伙伴协同推进。INA&Associates株式会社也可为此类投资提供咨询支持。

Q4. 结合整个《破坏与创造的地图》连载，现在立刻可以采取什么行动？

首先，建议确认自己持有的不动产是否位于再开发的“外溢影响区域”。其次，调查您所关注地区的城市规划决定进度，把握未来5至10年内预计进行再开发的区域。然后，再认真思考“受益者策略”与“设计者策略”之中，哪一种更符合您的资产组合与人生规划。正视这个问题，就是未来10年资产形成的第一步。

延伸阅读

引用与参考资料

• 日本国土交通省“中心市街地活性化的案例研究”https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• 日本国土交通省“中心市街地活性化”https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• 丹波篠山市官方网站 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/