¿Del lado de quienes derriban o de quienes crean? | Estrategia de inversión en reurbanización y cómo leer el mapa para personas de ultra alto patrimonio

La corriente de la reurbanización está reescribiendo, de forma silenciosa pero inexorable, el mapa urbano de Japón. En el centro de Tokio avanza una oleada de reurbanizaciones de una magnitud que se dice ocurre una vez cada cien años, y en las regiones, más allá de las calles comerciales con persianas bajadas, comienzan a brotar nuevos intentos. A lo largo de seis entregas de esta serie, "El mapa de la destrucción y la creación", hemos analizado qué está ocurriendo con las ciudades y los activos detrás del fenómeno de la reurbanización. Y en esta entrega final, hay una sola pregunta que deseo plantearles. ¿Permanecerá usted del lado que "lee" el mapa de la reurbanización? ¿O pasará al lado que lo "dibuja"?

Mirada retrospectiva a la serie: lo que revelaron cinco entregas

En la primera entrega ofrecimos una visión panorámica del conjunto de proyectos de reurbanización que avanzan simultáneamente en los cinco distritos centrales de Tokio. Este grupo de proyectos, cuyo costo total alcanza magnitudes de billones de yenes, no constituye una simple renovación de edificios, sino un intento de reescribir la competitividad misma de la ciudad. Detrás de la oleada de reurbanización se producen en cadena alzas del valor del suelo, desplazamientos de residentes y recambios de inquilinos comerciales, y sus efectos continúan expandiéndose durante 10 y 20 años después de la finalización.

A través de esta serie han quedado claras tres cuestiones. En primer lugar, el hecho de que la reurbanización no se mueve como un "punto", sino como una "superficie" . La finalización de un solo proyecto genera un efecto que eleva el valor de los activos de toda el área circundante. En segundo lugar, para beneficiarse de la reurbanización, el momento de entrada es decisivamente importante. De las tres fases de decisión del planeamiento urbano → periodo de obras → finalización, el mayor retorno potencial suele esperarse inmediatamente después de la primera fase. En tercer lugar, existe una diferencia estructural por la cual el modelo de éxito de Tokio no puede aplicarse necesariamente a las regiones.

Aprender de los fracasos de la reurbanización regional

En la reurbanización de ciudades regionales, el patrón de fracaso que más se ha repetido es la "búsqueda de escala". Muchos casos en los que se intentó recuperar la vitalidad atrayendo grandes instalaciones comerciales a los centros urbanos terminaron en vaciamiento en menos de diez años tras su inauguración. Aunque se cree un enorme espacio de consumo en una zona con población decreciente, simplemente no existe una base demográfica suficiente para sostener esa demanda.

Incluso en los estudios de caso sobre revitalización de centros urbanos recopilados por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, se expresan reservas sobre la sostenibilidad de las reurbanizaciones cuyo único objetivo es la "concentración de instalaciones comerciales". El problema de las calles comerciales vacías, aunque se resuelva superficialmente mediante una gran inversión externa, volverá al mismo desenlace mientras no se desarrollen actores locales capaces de sostener la región.

Al observar la reurbanización regional desde la perspectiva de las personas de ultra alto patrimonio, lo importante es comprender esta "estructura del fracaso". Muchas de las reurbanizaciones regionales que fracasaron fueron diseñadas no para "la demanda que existe hoy", sino para "la demanda que existió en el pasado". Precisamente por ello, y de forma paradójica, cuanto más disminuye la población, más aumenta el valor de rareza de los "lugares con una historia que contar".

La "creación de una narrativa" como modelo de éxito

Un ejemplo de éxito en la revitalización regional que ha atraído atención tanto dentro como fuera de Japón es el proyecto de regeneración de casas tradicionales en la ciudad-castillo de Sasayama, en Tambasasayama (antes Sasayama). La iniciativa, que ha preservado el paisaje de la ciudad-castillo mientras aprovecha antiguas casas vacías para materializar un desarrollo urbano que integra migración, turismo y agricultura, sigue difundiéndose de forma continua en el sitio web oficial de Tambasasayama .

Lo que este caso demuestra es el principio de que precisamente la "creación de una narrativa" genera retornos de largo plazo. Decenas de casas tradicionales han sido restauradas, la gente vive allí, visita el lugar, disfruta de su gastronomía y se hospeda; esta cadena forma una "marca regional". Esa marca es algo que jamás puede construir una única instalación comercial. A medida que se recupera la demanda inbound y aumenta el número de viajeros que buscan el "Japón auténtico", la demanda por estos "lugares con historia" seguirá creciendo.

En la inversión inmobiliaria de las personas de ultra alto patrimonio, esta perspectiva ofrece una implicación importante. Los inmuebles que poseen una "narrativa", más que escala, mantienen un valor relativamente más estable frente al ciclo económico. Aunque la naturaleza del mercado difiere entre una torre residencial en el centro de la ciudad y un edificio histórico en una región, los "inmuebles con narrativa" encierran un valor que no puede medirse únicamente por la rentabilidad.

Estrategia del beneficiario: posicionarse para recibir los beneficios de la reurbanización

La primera forma de involucrarse en la reurbanización es beneficiarse como "beneficiario". En una gran reurbanización de Tokio, la estrategia básica consiste en adquirir propiedades en las zonas circundantes en la etapa de decisión del planeamiento urbano y captar la subida del valor del suelo tras la finalización de la obra. Tal como analizamos en El impacto de la reurbanización del centro de Tokio en el valor inmobiliario, en áreas como Toranomon, Shibuya y Shinagawa se ha confirmado un aumento gradual del valor del suelo conforme avanza la reurbanización.

Lo importante es asegurar antes la "zona de derrame de la reurbanización" que la "propia zona de reurbanización". Se trata de un cambio de enfoque. El valor del suelo en la propia zona de reurbanización ya está incorporado en una medida considerable en el momento del anuncio del plan. Más bien, al invertir temprano en áreas circundantes cuya conveniencia mejorará gracias a la reurbanización —zonas residenciales a 15 minutos a pie, inmuebles de oficinas adyacentes a nuevas áreas comerciales— pueden esperarse retornos mayores.

La estrategia de "esperar" es una de las opciones más racionales para las personas de ultra alto patrimonio. Sin embargo, aquello que haya asegurado durante ese periodo de "espera" marcará una diferencia decisiva en el retorno dentro de diez años.

Estrategia del diseñador: invertir para participar en el futuro de la ciudad

La segunda forma de involucrarse en la reurbanización es participar en el futuro de la ciudad como "diseñador". Esto va más allá de la mera gestión patrimonial; es un intento de crear el valor mismo de la ciudad.

Como medios concretos, en primer lugar está la participación en una asociación de reurbanización. Al participar en un proyecto de reurbanización como propietario de derechos sobre el suelo, es posible no solo beneficiarse del aumento del valor de los activos, sino también obtener la oportunidad de intervenir en el diseño mismo de la ciudad. En las grandes reurbanizaciones, la formación de consenso entre los propietarios es el proceso más difícil; precisamente por esa dificultad, los inversores patrimoniales que pueden contribuir a ese consenso adquieren una capacidad de influencia acorde.

A continuación, está el aprovechamiento de los esquemas de negocio inmobiliario de participación conjunta específica. Se están desarrollando mecanismos que permiten participar en proyectos como la regeneración de edificios históricos de pequeña escala o el aprovechamiento de inmuebles ociosos en las regiones. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón también está avanzando en la mejora del entorno de inversión en el sector inmobiliario, y el interés por estos mecanismos va en aumento.

Y la oportunidad más escasa es la de diseñar una ciudad desde cero. Proyectos que adquieren antiguas escuelas, fábricas cerradas o conjuntos de casas tradicionales en las regiones para regenerarlos como "lugares con narrativa" constituyen una "implicación con la comunidad" que va más allá de una simple inversión. No son inversiones orientadas a retornos de corto plazo, pero vistas en un horizonte de 10 a 20 años, pueden generar el valor más profundo.

La filosofía de INA sobre una "reurbanización que no destruye"

Lo que he reflexionado durante muchos años a través de mi trabajo en el sector inmobiliario es el concepto de una "reurbanización que no destruye". La imagen general de la "reurbanización" suele ser la de demoler lo existente, dejar el terreno vacío y construir algo nuevo. Sin embargo, la reurbanización que realmente crea valor comienza por aprovechar el tiempo y la memoria acumulados en ese lugar.

Lo mismo ocurre en el caso de la ciudad-castillo de Sasayama, y también en Tokio existen zonas que continúan actualizándose con los tiempos mientras renuevan edificios existentes. "Destruir" es, ciertamente, más rápido. Pero la esencia de "crear" reside en construir con el tiempo. La visión de largo plazo y la holgura financiera que poseen las personas de ultra alto patrimonio constituyen precisamente la capacidad para hacer realidad esta "reurbanización que no destruye".

INA&Associates株式会社 desarrolla sus actividades bajo la convicción de que "el capital humano es el mayor activo". Este es un principio que se aplica no solo a la gestión organizativa, sino también a la construcción de ciudad. Cuando en una región se desarrolla un excelente capital humano y ese capital humano sostiene el valor de la ciudad, la reurbanización se vuelve sostenible. No se trata de perseguir la escala, sino de crear una narrativa y desarrollar capital humano; considero que esta perspectiva constituye el núcleo de la inversión en reurbanización para la próxima década.

Conclusión: ¿de qué lado se situará usted?

A lo largo de las seis entregas de la serie "El mapa de la destrucción y la creación", lo que he querido transmitir es una sola idea. La gran corriente de la reurbanización genera, con el paso del tiempo, una diferencia decisiva entre quienes se limitan a "observarla" y quienes se involucran en ella.

Disfrutar de los beneficios como beneficiario también es una estrategia importante. Sin embargo, lo que genera una experiencia aún más rica es participar en el futuro de la ciudad como diseñador. Cuando se libera de la idea fija de que "porque es Tokio" o "porque es a gran escala" ya constituye una buena inversión, el mapa que se abre ante usted seguramente empezará a verse distinto.

Lo que nos enseñaron los fracasos de las ciudades regionales es que no es la escala, sino la narrativa, la que crea valor. Lo que nos mostró el éxito de la ciudad-castillo de Sasayama es que la inversión en tiempo y en capital humano aporta el mayor retorno.

Por último, permítame plantearle una pregunta. A partir de ahora, ¿permanecerá usted del lado que "lee" el mapa de la reurbanización? ¿O se situará del lado que lo "dibuja"? La respuesta decidirá sus activos de la próxima década y el futuro de las ciudades con las que usted se vincule.

Preguntas frecuentes

P1. ¿Cuál es el mejor momento para que las personas de ultra alto patrimonio comiencen a invertir en reurbanización?

Se considera que el momento de entrada con mayor potencial de retorno es justo después de la decisión del planeamiento urbano. Cuando el plan se hace público y se aclaran los detalles concretos del proyecto, el traslado completo del precio al conjunto del mercado aún no se ha materializado. Al adquirir propiedades en las áreas circundantes en esta fase, existe la posibilidad de captar la subida del valor del suelo después de la finalización. No obstante, es importante una inversión diversificada que también contemple los riesgos de cambios en el plan o retrasos en el proyecto.

P2. ¿En qué difiere fundamentalmente la reurbanización regional de la reurbanización de Tokio?

La diferencia más importante es la "naturaleza de la demanda". La reurbanización de Tokio es una "actualización" en una ciudad donde se concentran economía y población, y la demanda ya existe antes del proyecto. En cambio, la reurbanización regional es una "creación" en un contexto de descenso poblacional, y exige generar la propia demanda. Por eso, el modelo de éxito en las regiones no se basa en la "expansión de escala", sino en la "creación de una narrativa". Se considera que trasladar a las regiones una lógica de tipo tokiota sin comprender esta diferencia ha sido la causa de muchos fracasos.

P3. ¿Cómo puede un inversor participar en una "reurbanización que no destruye"?

Existen, en términos generales, tres vías de participación. La primera es participar en una asociación de reurbanización como propietario de derechos sobre el suelo; la segunda es aportar capital a proyectos mediante esquemas de negocio inmobiliario de participación conjunta específica; y la tercera es participar directamente adquiriendo edificios históricos concretos o inmuebles ociosos para renovarlos. En todos los casos, son indispensables una visión de largo plazo y la colaboración con socios que comprendan el contexto local. INA&Associates株式会社 también atiende consultas sobre este tipo de inversiones.

P4. A la luz de toda la serie "El mapa de la destrucción y la creación", ¿qué acción puede emprenderse de inmediato?

En primer lugar, le recomendamos comprobar si sus activos inmobiliarios se encuentran en la "zona de derrame" de una reurbanización. Después, conviene revisar la situación de las decisiones de planeamiento urbano en las regiones que le interesan e identificar las áreas donde se prevén reurbanizaciones en los próximos 5 a 10 años. Y, a continuación, reflexione sobre cuál de las dos, la "estrategia del beneficiario" o la "estrategia del diseñador", encaja mejor con su cartera y con su proyecto de vida. Afrontar esta pregunta constituye el primer paso de la formación patrimonial de la próxima década.

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Fuentes y referencias

• Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón: "Casos de iniciativas de revitalización de centros urbanos"https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón: "Revitalización de centros urbanos"https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• Sitio web oficial de Tambasasayama https://www.city.tambasasayama.lg.jp/