O que é Gentrificação? O Lado Sombrio da Conversão de Direitos e os Riscos para Proprietários de Terrenos

A reurbanização urbana é frequentemente descrita como um projeto que faz um bairro "evoluir". Torres se erguem, as instalações comerciais florescem e os preços da terra aumentam — essa narrativa certamente reflete um aspecto da realidade. Mas onde a luz brilha mais intensamente, as sombras são mais profundas. Por trás da "luz" da reurbanização, residentes que viveram nessas terras por gerações são silenciosamente deslocados, e proprietários de terrenos vulneráveis sofrem desvantagens através de complexos procedimentos de conversão de direitos. Este problema é chamado de "gentrificação". Para investidores ultra-ricos que se aproximam de zonas de reurbanização, tornar-se beneficiário ou vítima depende da sua compreensão dos direitos de propriedade e da velocidade de aquisição de informações. Este artigo explica a realidade da gentrificação que avança no Japão e os mecanismos — bem como o lado sombrio — do sistema de conversão de direitos.

O que é Gentrificação?

"Gentrificação" refere-se ao fenômeno em que a reurbanização ou regeneração urbana faz aumentar os preços imobiliários e os aluguéis, obrigando economicamente os residentes de baixa e média renda que viviam originalmente na área a se relocalizarem. O termo foi cunhado na década de 1960 pela socióloga britânica Ruth Glass, mas hoje é amplamente observado nas grandes cidades de todo o mundo.

O Japão havia considerado isso por muito tempo como "um problema de outros países", mas a situação está mudando. O Japan Research Institute publicou em setembro de 2025 um alerta intitulado "O Problema da Gentrificação que se Aproxima de Tóquio", advertindo que o disparo dos preços habitacionais está causando divisão social. O relatório observa que os assalariados com altos rendimentos superiores a 10 milhões de ienes anuais agora somam mais de 1,6 milhão na região de Tóquio, e que famílias com dupla renda e trabalhadores estrangeiros altamente qualificados estão elevando a demanda por moradias no centro de Tóquio, enquanto as classes médias e inferiores são forçadas a se mudar para os subúrbios. A perda de comunidades locais queridas há muito tempo e o desaparecimento da diversidade social — esta é a realidade que avança silenciosamente em Tóquio.

A Realidade do Deslocamento de Residentes no Japão

Kyoto: "Despejo Invisível" Causado pelo Turismo

A gentrificação em Kyoto não avança por meio de uma grande reurbanização, mas sob a forma de turistificação. De acordo com as estatísticas de acomodação de 2024, o número de visitantes estrangeiros hospedados (8,21 milhões) superou pela primeira vez desde o início dos registros os visitantes japoneses (8,09 milhões). Em consequência, as residências estão sendo convertidas em pousadas e estabelecimentos de hospedagem, reduzindo fisicamente a habitação disponível para os residentes locais.

Além disso, de acordo com pesquisas de mercado de novos condomínios, o preço médio de novos apartamentos na prefeitura de Kyoto aumentou 30,6% ano a ano em 2024, uma taxa de crescimento excepcionalmente alta em nível nacional. Nas áreas de Kiyomizuzaka, Gion e Arashiyama, está avançando um "deslocamento comercial", onde lojas locais e infraestrutura cotidiana estão sendo substituídas por negócios destinados a turistas. Os residentes não são diretamente convidados a partir. No entanto, à medida que o custo de permanecer aumenta e o ambiente de vida se transforma, um deslocamento efetivo está ocorrendo.

Osaka, Kamagasaki: Trabalhadores Diaristas Expulsos de seu Bairro

O distrito Airin (Kamagasaki) no bairro Nishinari em Osaka é considerado um dos locais mais agudos de gentrificação no Japão. Políticas de reurbanização promovidas no âmbito da regeneração urbana e revitalização regional intensificaram a pressão de gentrificação. Diz-se que há três tipos de deslocamento: expulsão direta forçada, deslocamento indireto pelo aumento de aluguéis e custos de hospedagem, e "deslocamento pela atmosfera" — onde a mudança no caráter do bairro faz com que os moradores de longa data se sintam indesejados. Pesquisadores e organizações de apoio têm apontado repetidamente que os sem-teto e trabalhadores diaristas no distrito Airin continuam enfrentando o risco de perder seu espaço de vida devido à reurbanização.

Shimokitazawa: A Transformação da Diversidade Cultural

O projeto de "desenvolvimento da linha ferroviária de Shimokitazawa", reurbanizando o local dos trilhos após a subterraneização da linha Odakyu, enfrentou forte oposição de moradores locais e figuras culturais. Após um movimento de protesto que escalou para litígio administrativo, a Odakyu Electric Railway adotou um "desenvolvimento de serviço" (desenvolvimento de apoio), alcançando uma composição única de inquilinos que exclui redes de lojas. No entanto, os níveis de aluguel continuaram a subir, e muitas pequenas empresas que operavam lá por anos foram forçadas a se retirar. O caso de Shimokitazawa é um excelente exemplo de quão difícil é realmente uma "resposta conscienciosa" à gentrificação.

O Mecanismo e o Lado Sombrio do Sistema de Conversão de Direitos

O que é um Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1?

Como explicado em nosso Relatório de Pesquisa dos Principais Projetos da Zona de Reurbanização de Tóquio, a maioria das grandes reurbanizações no Japão são realizadas como "projetos de reurbanização urbana". Entre esses, os Projetos de Reurbanização Urbana Tipo 1 convertem direitos (direitos de propriedade, direitos de arrendamento, etc.) em terrenos e edifícios na zona do projeto em direitos de andar no edifício reurbanizado a valor equivalente — o "método de conversão de direitos" (Lei de Reurbanização Urbana, Ministério de Terras "Projetos de Reurbanização Urbana").

No caso de implementação individual, iniciar o projeto exige o consentimento de pelo menos dois terços dos proprietários de terrenos e dos arrendatários. Este requisito de consentimento tornou-se um terreno fértil para o "problema de inflação" descrito abaixo.

A Realidade dos Esquemas de Inflação de Arrendamentos de Terrenos

Um caso anteriormente relatado foi um esquema de "inflação do número de arrendatários de terrenos" descoberto em um local de reurbanização em Nihonbashi. Para satisfazer o requisito de consentimento de dois terços, um único terreno de 83,63 m² (aproximadamente 25 tsubo) foi subdividido em seções de 1 tsubo, com 30 empresas cada uma adquirindo uma participação no edifício e se registrando como "arrendatários de terrenos". Na prática, o mesmo grupo detinha 30 votos de consentimento, criando uma estrutura onde as vozes minoritárias de oposição foram neutralizadas. Relatórios da época indicavam que a intenção era "garantir que a oposição não percebesse", destacando tanto a engenhosidade quanto a natureza problemática do esquema.

Claro, tais métodos não são uma prática padronizada. No entanto, os procedimentos de conversão de direitos são extremamente especializados, e é difícil para proprietários de terrenos individuais ou inquilinos entender com precisão seu conteúdo. A assimetria de informação existe como uma realidade estrutural.

Por que Este Problema é Difícil de Ver no Japão?

O primeiro motivo é a fraqueza dos direitos dos inquilinos. Nos Projetos de Reurbanização Urbana Tipo 1, "proprietários" e "arrendatários" de terrenos e edifícios estão sujeitos à conversão de direitos, mas inquilinos de edifícios (inquilinos comerciais e residentes) são, em princípio, excluídos da conversão de direitos. Eles podem receber indenização, mas o direito de retornar ao mesmo local após a reurbanização não é garantido. Este é um problema estrutural no sistema jurídico.

O segundo motivo é a assimetria de informação. Entre os operadores de projetos (grandes empresas imobiliárias e empreiteiras gerais) e os proprietários de terrenos individuais ou inquilinos, existe uma lacuna significativa em conhecimento jurídico, poder de negociação e recursos financeiros. Reuniões de explicação para associações de proprietários de terrenos são realizadas, mas entender o conteúdo de um plano especializado de conversão de direitos requer considerável expertise.

O terceiro motivo é a estrutura da cobertura midiática. A "luz" da reurbanização — imagens de conclusão de obras, efeitos econômicos de propagação, aumentos de preços de terrenos — é ativamente relatada, enquanto os problemas de deslocamento de residentes e direitos que surgem durante o processo tendem a receber cobertura relativamente menor. O ciclo do próximo processo de reurbanização começando antes que os problemas se tornem visíveis continua se repetindo.

Riscos Relacionados a Direitos que Investidores Ultra-Ricos Devem Conhecer

Como observado em O Impacto da Reurbanização do Centro de Tóquio nos Valores Imobiliários, o investimento em zonas de reurbanização oferece um potencial de alta significativo. No entanto, se você não entender as relações de direitos, corre o risco de acabar involuntariamente no lado "vítima".

Risco 1: Posição e área de andares desfavoráveis após a conversão de direitos
A posição e a área dos andares atribuídos como resultado da conversão de direitos são calculadas com base no plano de conversão de direitos. Se você não compreender antecipadamente a adequação do método de avaliação e a margem de negociação, pode se ver aceitando condições desfavoráveis.

Risco 2: Risco de proprietários de terrenos opositores
Solicitações de aprovação de projetos quando menos de dois terços do consentimento foi obtido carregam o risco de litígios administrativos. Atrasos ou interrupções no cronograma do projeto afetarão os planos de recuperação do investimento.

Risco 3: Risco de ESG e reputação
Ao investir em grandes zonas de reurbanização, se problemas como deslocamento de residentes ou perda de diversidade cultural vierem à tona, isso pode afetar sua reputação como investidor (avaliação ESG). Incluir a adequação das relações de direitos como fator nas decisões de investimento levará à preservação de ativos a longo prazo.

A Perspectiva da INA

Não estou negando a reurbanização em si. A renovação de áreas urbanas envelhecidas e a criação de novos valores é um processo necessário para o desenvolvimento saudável das cidades. No entanto, acredito que a reurbanização não deve degenerar em "um jogo para os poderosos".

A opacidade do processo de conversão de direitos baseado na assimetria de informação, o problema de design de que os inquilinos estão excluídos da conversão de direitos, e a existência de esquemas que manipulam habilmente os requisitos de consentimento — tudo isso contraria a filosofia da construção urbana que deveria, em última instância, visar "a felicidade de todas as pessoas envolvidas".

Há uma importância dupla para os investidores ultra-ricos prestarem atenção a este problema. Uma é a importância prática de proteger adequadamente seus próprios ativos. A outra é a importância de longo prazo e social de refletir juntos, como sociedade, sobre como deveria ser uma regeneração urbana mais equitativa. A INA&Associates Co., Ltd. apoiará os investidores em encontrar caminhos para participar da reurbanização como "beneficiários" através da provisão de informações altamente transparentes.

Resumo

• Gentrificação é um fenômeno onde aumentos de preços de terrenos e aluguéis devido à reurbanização deslocam os residentes originais, e o Japan Research Institute alertou sobre isso para Tóquio em 2025.
• O deslocamento de residentes avança no contexto único do Japão através de Kyoto (turistificação), Osaka/Kamagasaki (regeneração urbana) e Shimokitazawa (desenvolvimento comercial).
• No sistema de conversão de direitos dos Projetos de Reurbanização Urbana Tipo 1, esquemas para inflar artificialmente o número de arrendatários de terrenos para satisfazer o "requisito de consentimento de dois terços" foram realmente relatados.
• Os inquilinos são frequentemente excluídos da conversão de direitos e são estruturalmente vulneráveis no sistema jurídico, sendo convidados a partir com apenas uma indenização.
• Os investidores ultra-ricos podem participar da reurbanização como "beneficiários" compreendendo antecipadamente o mecanismo de conversão de direitos, o equilíbrio de poder entre proprietários de terrenos e os riscos de ESG.

Perguntas Frequentes

P1. A gentrificação está realmente acontecendo no Japão?

R. Sim, está definitivamente progredindo. Um relatório publicado pelo Japan Research Institute em setembro de 2025 advertiu oficialmente sobre um "problema de gentrificação" no qual o disparo de preços habitacionais na região metropolitana de Tóquio está empurrando as classes médias e inferiores para os subúrbios. Casos específicos foram confirmados em Kyoto, Osaka e no centro de Tóquio.

P2. Que direitos têm os inquilinos em zonas de reurbanização?

R. Nos Projetos de Reurbanização Urbana Tipo 1, os inquilinos de edifícios (inquilinos comerciais e residentes) são, em princípio, excluídos da conversão de direitos. Eles têm o direito de receber indenização (indenização comercial, despesas de mudança, etc.), mas o direito de retornar ao mesmo local após a reurbanização não é garantido pelo sistema. É possível negociar assistência de realocação, mas a proteção jurídica é limitada.

P3. O esquema de inflação de arrendamentos de terrenos é ilegal?

R. É considerado um método de zona cinzenta que explora brechas legais. Subdividir a participação de propriedade de um edifício para criar múltiplos arrendatários de terrenos não é necessariamente ilegal segundo os procedimentos do Código Civil e da Lei de Arrendamento de Terrenos e Edifícios. No entanto, há críticas de que aumentar artificialmente o número de arrendatários de terrenos apenas para cumprir formalmente o requisito de consentimento vai contra a intenção do sistema (proteção de opiniões minoritárias).

P4. Como os investidores ultra-ricos devem verificar os riscos de conversão de direitos?

R. Na fase de consideração do investimento, recomendamos confirmar o seguinte: ① O número de proprietários de terrenos e o status do consentimento dentro da zona do projeto (as solicitações de aprovação de projeto estão disponíveis como informações públicas); ② A base de cálculo da área do andar, posição e valor estimado no plano de conversão de direitos; ③ A existência de proprietários de terrenos opositores e o risco de litígios administrativos. A devida diligência detalhada em colaboração com advogados especializados e consultores imobiliários é essencial.

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Referências

• Japan Research Institute "O Problema da Gentrificação que se Aproxima de Tóquio" (9 de setembro de 2025)
• Ministério de Terras "Projetos de Reurbanização Urbana"
• Ministério de Terras "Sobre a Fixação de Preços de Andares de Direitos e Andares Reservados"
• Lei de Reurbanização Urbana (e-Gov Legal Search)