„Auf der Seite des Abrisses“ oder „auf der Seite des Gestaltens“ | Redevelopment-Investitionsstrategie für Hochvermögende und die Kunst, Karten zu lesen

Der Strom der Redevelopment-Projekte schreibt die Stadtkarte Japans leise, aber mit Sicherheit neu. Im Zentrum Tokios schreitet ein Redevelopment-Boom voran, der als einmalig in hundert Jahren bezeichnet wird, und in den Regionen entstehen jenseits geschlossener Ladenstraßen bereits neue Ansätze. In dieser sechsteiligen Reihe „Karte von Zerstörung und Schöpfung“ haben wir betrachtet, was hinter dem Phänomen Redevelopment mit Stadt und Vermögen geschieht. In dieser Abschlussfolge möchte ich Ihnen daher eine einzige Frage stellen. Möchten Sie auf der Seite bleiben, die die Karte des Redevelopments nur liest? Oder möchten Sie auf die Seite wechseln, die diese Karte selbst zeichnet?

Rückblick auf die Reihe: Was in fünf Folgen deutlich wurde

In der ersten Folge haben wir den Gesamtüberblick über die parallel laufenden Redevelopment-Projekte in den fünf zentralen Bezirken Tokios betrachtet. Die Projektgruppen mit Gesamtinvestitionen in Billionenhöhe sind nicht nur eine Erneuerung von Gebäuden, sondern ein Versuch, die Wettbewerbsfähigkeit der Stadt selbst neu zu schreiben. Hinter dem Redevelopment-Boom entstehen Kettenreaktionen aus steigenden Bodenpreisen, Wanderungsbewegungen der Bewohner und dem Austausch gewerblicher Mieter, deren Auswirkungen sich noch 10 oder 20 Jahre nach der Fertigstellung ausbreiten.

Im Verlauf dieser Reihe sind drei Punkte deutlich geworden. Erstens, Redevelopment bewegt sich nicht als „Punkt“, sondern als „Fläche“. Die Fertigstellung eines einzelnen Projekts erzeugt den Effekt, den Vermögenswert eines gesamten umliegenden Gebiets anzuheben. Zweitens gilt: Wer vom Redevelopment profitieren will, für den ist das Timing von entscheidender Bedeutung. Von den drei Phasen Stadtplanungsbeschluss → Bauzeit → Fertigstellung ist der Zeitraum unmittelbar nach der ersten Phase derjenige, in dem der höchste Ertrag zu erwarten ist. Drittens besteht ein struktureller Unterschied.

Aus dem Scheitern regionaler Redevelopment-Projekte lernen

Bei Redevelopment-Projekten in Regionalstädten war das am häufigsten wiederholte Scheitermuster das „Streben nach Größe“. Viele Fälle, in denen man große Handelskomplexe in die Innenstädte holte, um Lebendigkeit zurückzubringen, endeten innerhalb von zehn Jahren nach der Fertigstellung in einer neuen Aushöhlung. Selbst wenn man in Gebieten mit rückläufiger Bevölkerung riesige Konsumflächen schafft, gibt es dort nicht genügend Menschen, um diese Nachfrage zu tragen.

Auch in den vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zusammengefassten Fallstudien zur Belebung von Innenstädten werden Bedenken hinsichtlich der Nachhaltigkeit von Redevelopment-Projekten geäußert, die allein auf die „Bündelung von Handelsflächen“ abzielen. Selbst wenn das Problem geschlossener Ladenstraßen durch groß angelegte externe Investitionen oberflächlich gelöst wird, führt es erneut zum gleichen Ergebnis, solange sich vor Ort keine tragenden Akteure entwickeln.

Wenn man regionales Redevelopment aus der Perspektive hochvermögender Personen betrachtet, ist es entscheidend, diese „Struktur des Scheiterns“ zu verstehen. Viele gescheiterte regionale Redevelopment-Projekte wurden nicht für „die heute vorhandene Nachfrage“, sondern für „eine Nachfrage, die es früher einmal gab“ konzipiert. Gerade deshalb steigt paradoxerweise der Seltenheitswert von „Orten mit einer Geschichte“, je stärker die Bevölkerung zurückgeht.

„Geschichten zu schaffen“ als Erfolgsmodell

Als erfolgreiches Beispiel regionaler Revitalisierung, das im In- und Ausland Aufmerksamkeit auf sich gezogen hat, gilt das Projekt zur Wiederbelebung traditioneller Häuser in der Burgstadt Sasayama in Tamba-Sasayama (früher Sasayama). Die Initiative, die das Stadtbild der Burgstadt bewahrt, leerstehende traditionelle Häuser nutzt und so eine integrierte Stadtentwicklung aus Zuzug, Tourismus und Landwirtschaft verwirklicht hat, wird auf der offiziellen Website der Stadt Tamba-Sasayama fortlaufend vorgestellt.

Dieses Beispiel zeigt das Prinzip, dass gerade das „Schaffen einer Geschichte“ langfristige Erträge hervorbringt. Dutzende traditionelle Häuser wurden wiederbelebt, Menschen wohnen dort, besuchen den Ort, genießen Essen und übernachten dort. Diese Kette bildet eine „regionale Marke“. Eine solche Marke kann ein einzelnes Handelsobjekt niemals schaffen. Da sich die Inbound-Nachfrage erholt und die Zahl der Reisenden zunimmt, die das „echte Japan“ suchen, wird die Nachfrage nach solchen „Orten mit einer Geschichte“ auch künftig weiter steigen.

Für Immobilieninvestitionen hochvermögender Personen liefert diese Sichtweise eine wichtige Einsicht. Immobilien, die nicht Größe, sondern „eine Geschichte“ besitzen, weisen gegenüber Konjunkturzyklen einen relativ stabilen Wert auf. Die Märkte für innerstädtische Wohntürme und historische Gebäude in den Regionen unterscheiden sich zwar, doch „Immobilien mit einer Geschichte“ tragen Werte in sich, die sich nicht allein an der Rendite messen lassen.

Begünstigtenstrategie: Positionierung, um vom Redevelopment zu profitieren

Die erste Form der Beteiligung am Redevelopment besteht darin, als „Begünstigter“ davon zu profitieren. Bei groß angelegten Redevelopment-Projekten in Tokio ist die grundlegende Strategie, bereits in der Phase des Stadtplanungsbeschlusses Immobilien im Umfeld zu erwerben und nach der Fertigstellung am Anstieg der Bodenpreise teilzuhaben.Die Auswirkungen des Redevelopments im Zentrum Tokios auf Immobilienwerte analysiert wurde, lassen sich in Gebieten wie Toranomon, Shibuya und Shinagawa stufenweise steigende Bodenpreise entsprechend dem Fortschritt der Redevelopment-Projekte beobachten.

Wichtig ist dabei nicht zuerst das „eigentliche Redevelopment-Gebiet“, sondern dessen „Ausstrahlungsgebiet“ zu sichern. Diese Umkehr des Denkens ist entscheidend. Die Bodenpreise im eigentlichen Redevelopment-Gebiet sind bereits zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Plans in erheblichem Maß eingepreist. Größere Erträge sind vielmehr zu erwarten, wenn man frühzeitig in umliegende Bereiche investiert, deren Attraktivität durch das Redevelopment steigt, etwa Wohngebiete im Umkreis von 15 Gehminuten oder Büroobjekte neben neuen Geschäftsvierteln.

Die Strategie des „Abwartens“ ist für hochvermögende Personen eine der rationalsten Optionen. Entscheidend für den Ertrag nach zehn Jahren ist jedoch, was man während dieses Zeitraums des „Abwartens“ bereits gesichert hat.

Gestalterstrategie: Investitionen, die an der Zukunft einer Stadt mitwirken

Die zweite Form der Beteiligung am Redevelopment besteht darin, als „Gestalter“ an der Zukunft einer Stadt mitzuwirken. Das geht über bloße Vermögensverwaltung hinaus und ist der Versuch, den Wert einer Stadt selbst zu schaffen.

Als konkrete Möglichkeit gibt es zunächst die Beteiligung an einer Redevelopment-Vereinigung. Durch die Teilnahme an einem Redevelopment-Projekt als Grundeigentümer erhält man nicht nur die Chance auf steigende Vermögenswerte, sondern auch die Möglichkeit, an der Gestaltung der Stadt selbst mitzuwirken. Bei groß angelegten Redevelopment-Projekten ist die Konsensbildung unter den Grundeigentümern der schwierigste Prozess. Gerade deshalb entsteht für vermögende Akteure, die zu diesem Konsens beitragen können, ein entsprechendes Mitspracherecht.

Als Nächstes gibt es die Nutzung spezifischer gemeinschaftlicher Immobilieninvestitionsmodelle. Es entstehen derzeit Strukturen, die eine Beteiligung an Vorhaben wie der Revitalisierung kleiner historischer Gebäude oder der Nutzung brachliegender Immobilien in den Regionen ermöglichen. Auch das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus verbessert das Investitionsumfeld im Immobilienbereich, und das Interesse an solchen Modellen nimmt zu.

Und die seltenste Gelegenheit ist die Wahl, eine Stadt von Grund auf zu gestalten. Projekte, bei denen stillgelegte Schulen, Fabriken oder traditionelle Hausensembles in den Regionen erworben und als „Orte mit einer Geschichte“ neu belebt werden, sind eine „Mitwirkung an der Region“, die über bloße Investitionen hinausgeht. Es handelt sich nicht um Investitionen auf kurzfristige Erträge, doch auf einer Zeitschiene von 10 bis 20 Jahren können sie den tiefsten Wert schaffen.

Die von INA gezeichnete Philosophie eines „Redevelopments ohne Zerstörung“

Was ich über viele Jahre hinweg durch meine Arbeit im Immobilienbereich bedacht habe, ist das Konzept eines „Redevelopments ohne Zerstörung“. Das allgemeine Bild von „Redevelopment“ ist, Bestehendes abzureißen, das Grundstück freizumachen und Neues zu errichten. Doch Redevelopment, das wirklich Wert schafft, beginnt damit, die dort aufgeschichtete Zeit und Erinnerung zu nutzen.

Das gilt für die Burgstadt Sasayama, und auch in Tokio gibt es Gebiete, in denen bestehende Gebäude renoviert und zugleich fortlaufend an die Zeit angepasst werden. „Abreißen“ ist gewiss schneller. Doch das Wesen des „Gestaltens“ liegt darin, mit Zeit etwas Schicht für Schicht aufzubauen. Der langfristige Blick und der wirtschaftliche Spielraum, über den hochvermögende Personen verfügen, sind genau die Kraft, mit der sich dieses „Redevelopment ohne Zerstörung“ verwirklichen lässt.

INA&Associates株式会社 führt seine Geschäfte auf der Grundlage der Überzeugung, dass „Talente das größte Vermögen sind“. Das ist ein Grundsatz, der nicht nur für die Unternehmensführung, sondern auch für die Stadtentwicklung gilt. Wenn in einer Region herausragende Talente heranwachsen und diese Talente den Wert der Stadt tragen, wird Redevelopment nachhaltig. Nicht der Größe nachzujagen, sondern Geschichten zu schaffen und Talente zu fördern: In dieser Perspektive liegt aus meiner Sicht der Kern der Redevelopment-Investitionen der kommenden zehn Jahre.

Fazit: Auf welcher Seite wollen Sie stehen?

Was ich in der sechsteiligen Reihe „Karte von Zerstörung und Schöpfung“ vermitteln wollte, ist eine einzige Botschaft. Der große Strom des Redevelopments schafft mit der Zeit einen entscheidenden Unterschied zwischen denen, die ihn nur betrachten, und denen, die sich aktiv daran beteiligen.

Auch als Begünstigter von den Vorteilen zu profitieren, ist eine wichtige Strategie. Noch reichhaltigere Erfahrungen entstehen jedoch, wenn man als Gestalter an der Zukunft einer Stadt mitwirkt. Sobald Sie die feste Vorstellung ablegen, dass eine Investition allein deshalb gut ist, weil sie „in Tokio“ oder „groß angelegt“ ist, wird die Karte vor Ihren Augen gewiss anders aussehen.

Was uns das Scheitern regionaler Städte gelehrt hat, ist, dass nicht Größe, sondern Geschichte Wert schafft. Was der Erfolg der Burgstadt Sasayama gezeigt hat, ist, dass Investitionen in Zeit und Talente den größten Ertrag bringen.

Zum Schluss möchte ich Ihnen noch eine Frage stellen. Werden Sie auch künftig auf der Seite bleiben, die die Karte des Redevelopments nur liest? Oder werden Sie auf der Seite stehen, die diese Karte selbst zeichnet? Ihre Antwort wird über Ihr Vermögen in den kommenden zehn Jahren und über die Zukunft der Stadt entscheiden, mit der Sie verbunden sind.

FAQ

Q1. Wann ist der beste Zeitpunkt für hochvermögende Personen, mit Redevelopment-Investitionen zu beginnen?

Als Einstiegszeitpunkt mit dem höchsten Ertrag gilt der Zeitraum unmittelbar nach dem Stadtplanungsbeschluss. In der Phase, in der der Plan veröffentlicht wird und die konkreten Projektinhalte sichtbar werden, ist die Preisweitergabe an den Gesamtmarkt noch nicht vollständig erfolgt. Wer in dieser Phase Immobilien im Umfeld erwirbt, kann den Bodenpreisanstieg nach der Fertigstellung möglicherweise mitnehmen. Wichtig bleibt jedoch eine diversifizierte Anlage, die auch Risiken wie Planänderungen oder Projektverschiebungen berücksichtigt.

Q2. Worin unterscheidet sich regionales Redevelopment grundlegend von Redevelopment in Tokio?

Der größte Unterschied liegt in der „Natur der Nachfrage“. Redevelopment in Tokio ist eine „Erneuerung“ in einer Stadt, in der sich Wirtschaftskraft und Bevölkerung konzentrieren; die Nachfrage ist also bereits vor dem Projekt vorhanden. Regionales Redevelopment hingegen ist „Schöpfung“ unter den Bedingungen des Bevölkerungsrückgangs und verlangt, die Nachfrage selbst erst zu erzeugen. Deshalb beruhen erfolgreiche Modelle in den Regionen nicht auf „Größenausweitung“, sondern auf dem „Schaffen einer Geschichte“. Dass viele Akteure ohne Verständnis dieses Unterschieds ein Tokio-Modell auf Regionen übertragen haben, gilt als eine wesentliche Ursache vieler Fehlschläge.

Q3. Wie kann man sich als Investor an einem „Redevelopment ohne Zerstörung“ beteiligen?

Es gibt im Wesentlichen drei Wege der Beteiligung. Erstens die Teilnahme an einer Redevelopment-Vereinigung als Grundeigentümer, zweitens Projektbeteiligungen über spezifische gemeinschaftliche Immobilieninvestitionsmodelle und drittens die direkte Beteiligung durch Erwerb einzelner historischer Gebäude oder brachliegender Immobilien mit anschließender Renovierung. In allen Fällen sind ein langfristiger Blick und die Zusammenarbeit mit Partnern, die den regionalen Kontext verstehen, unverzichtbar. INA&Associates株式会社 begleitet auch Beratungen zu solchen Investitionen.

Q4. Welche konkreten Schritte kann man auf Grundlage der gesamten Reihe „Karte von Zerstörung und Schöpfung“ sofort unternehmen?

Ich empfehle Ihnen zunächst zu prüfen, ob sich Ihre Bestandsimmobilien in einem „Ausstrahlungsgebiet“ eines Redevelopment-Projekts befinden. Als Nächstes sollten Sie den Stand der Stadtplanungsbeschlüsse in den Regionen untersuchen, die Sie interessieren, und die Gebiete identifizieren, in denen innerhalb der nächsten fünf bis zehn Jahre Redevelopment vorgesehen ist. Denken Sie anschließend darüber nach, ob die „Begünstigtenstrategie“ oder die „Gestalterstrategie“ besser zu Ihrem Portfolio und Ihrer Lebensplanung passt. Sich dieser Frage zu stellen, ist der erste Schritt für den Vermögensaufbau der kommenden zehn Jahre.

Weiterführende Lektüre

Zitate und Referenzquellen

• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Beispiele für Initiativen zur Belebung von Innenstädten“https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Belebung von Innenstädten“https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• Offizielle Website der Stadt Tamba-Sasayama https://www.city.tambasasayama.lg.jp/